Обманутых дольщиков больше не будет. У меня нет машины, я пешеход. Мне это всё зачем? У инспекторов гибдд новый регламент, но знать его желательно всем

Которые сделают вложения в новостройки более безопасными.

С 1 января застройщики должны отчислять 1% от стоимости объектов в компенсационный фонд. Если застройщик обанкротится, то дольщику вернут все вложенные деньги. Если застройщику не хватит денег на завершение строительства, ему добавят из фонда.

Новые дома 😎 под защитой

Делать взносы в фонд обязательно для всех, кто строит многоквартирные дома и другие объекты. Средства фонда находятся под контролем государства .

Все застройщики обязаны публиковать на своих сайтах разрешительную документацию по объекту и фотографии с площадки.

Как было раньше?

Если дольщик покупал квартиру на этапе строительства, он рисковал никогда в нее не въехать. Если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватает денег на завершение стройки, дольщики ничего не получали.

По договору долевого строительства продается не квартира, а доля в проекте. Поэтому все риски дольщики делили с застройщиком. Если что-то шло не так, дольщики рисковали вместе с застройщиком. Государство не обязано было достраивать дом, вводить его в эксплуатацию и выдавать разрешения на незаконные объекты.

Например, строительная фирма «Рога и копыта» объявила о строительстве многоквартирного дома. Застройщик установил на участке забор, поставил технику и объявил о распродаже квартир. Покупатели подписывали договоры долевого строительства. Такие договоры можно заключать даже на этапе котлована, когда еще нет квартиры и даже нужного этажа. Через 5 месяцев застройщик объявил о банкротстве, офис закрылся, а директор скрылся за границей. Дольщики обратились в прокуратуру и узнали, что разрешение на строительство не оформлялось, а по этому адресу должна находиться автомойка. Полиция завела уголовное дело о мошенничестве, но никаких выплат дольщики не получили.

Это не первая попытка правительства защитить дольщиков. С 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать ответственность перед дольщиками новых проектов. Минстрой признал механизм неэффективным . Эксперты подтвердили , что фактически никакой защиты дольщикам страхование не давало. Государство это понимало, поэтому президент поручил найти другое решение .

Что изменилось?

Федеральный закон №​304-ФЗ внес изменения в закон о долевом строительстве. Правительство утвердило порядок формирования компенсационного фонда и объяснило, кому и когда положены выплаты.

Все застройщики, которые получили разрешение на строительство многоквартирного дома и зарегистрировали договор с первым дольщиком проекта после 1 января 2017 года, перечисляют взнос в этот фонд.

Вся сумма перечисляется единовременно, а не с каждого договора. То есть когда договор с первым дольщиком проходит регистрацию, застройщик уже оплатил взнос за весь объект.

Взнос составит 1% от стоимости строительства, которая указана в проектной декларации. За основу берется не та сумма, за которую продаются квартиры, а себестоимость объекта.

А еще закон №​304-ФЗ обязал всех застройщиков размещать на сайтах проектную декларацию, разрешения на строительство, шаблоны договоров долевого участия и заключения о соответствии. Раньше эти документы застройщики публиковали по желанию. Дольщики не могли проверить, выдано ли разрешение на строительство, и какой объект на самом деле указан в проектной декларации. Теперь застройщики обязаны раскрывать всю информацию о проекте. Если что-то изменилось, данные на сайте обновляются в течение 5 дней.

Куда пойдут деньги из фонда?

Средства компенсационного фонда защищены государством.

Минстрой инвестирует их в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или разместит на рублевых депозитах в банках с капиталом не менее 25 млрд. руб.

Кому положены выплаты?

Если застройщику не хватит денег, чтобы закончить работы, он получит финансовую помощь из фонда и достроит объект. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат компенсацию из фонда.

Если дольщик имеет право на выплату, ему вернут все деньги, которые он заплатил по договору долевого строительства.

Дольщик получит выплату через 10 дней после того, как предоставит документы.

Какие дома под защитой?

Под защитой фонда только те проекты, по которым дольщики стали заключать договора только в 2017 году. Сам дом могли начать строить когда угодно.

Чтобы понять, выполняет ли застройщик требования закона, проверьте:

• фото строительства на сайте,
• комплект документов на сайте (проектная декларация, разрешение на строительство, шаблон договора, заключение о соответствии),
• документ, который подтверждает выплату в компенсационный фонд. Если застройщик нарушил закон и не оплатил взнос в фонд, государство не выплатит возмещение. Проверяйте факт оплаты!

А если договор заключен в 2016 году или раньше? Или объект продают дольщикам еще с прошлого года?

Выплаты из фонда получат только те дольщики, которые заключили договор долевого участия в строительстве объекта в 2017 году или позднее.

Если договор заключен в 2016 году, выплата из фонда не положена.

Если договор заключен в 2017 году, но застройщик уже заключал договоры с другими дольщиками в 2016 году или раньше, компенсации тоже не будет. Даже если у проекта есть один дольщик, с которым заключили договор в 2016 году, - всё, он не обязан платить взнос в фонд, и выплаты не положены.

Я могу заключить договор, а потом передумать и получить выплату?

Выплаты из фонда - это защита интересов дольщиков на случай форс-мажора. По желанию компенсацию получить нельзя.

Государство выплачивает возмещение только в тех случаях, когда суд признал застройщика банкротом и открыл конкурсное производство.

Если дольщик просто передумал, вернуть деньги можно только по договоренности с застройщиком в соответствии с договором.

А если я куплю долю в бизнес-центре?

Изменения в закон о долевом участии в строительстве распространяется не только на многоквартирные дома, но и на другие объекты недвижимости.

При соблюдении всех условий дольщики бизнес-центров, складских комплексов и промышленных объектов тоже защищены.

Что мне делать сейчас?

Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме, проверьте информацию о застройщике. Если на сайте нет документов и актуальных фотографий объекта, это нарушение закона.

Если застройщик начал продажи в 2017 году, попросите подтверждение оплаты взноса в фонд. Сверьте сумму с проектной декларацией. Если застройщик нарушит закон и не перечислит взнос, а потом обанкротится, государство не поможет.

Взносы в компенсационный фонд - это дополнительные расходы застройщиков. Они будут возмещать их за счет удорожания квартир. Если вы готовы рисковать и не хотите переплачивать, выбирайте объект, за который не нужно платить взносы.

Если вы боялись покупать квартиру в новом доме, теперь не бойтесь. Даже если застройщик обанкротится или пропадет, вы не потеряете деньги.

Это же хорошо, да?

Это хорошо, но с оговорками. Нужно понимать, что деньги, которые дольщики получат в качестве компенсации, появятся не из ниоткуда. Косвенным образом все покупатели новых квартир теперь будут доплачивать тем, кому не повезло с застройщиком.

Изменения только вступили в силу. Рынок может внести свои коррективы в порядок работы фонда. Буду появляться поправки и уточнения. Исходя из того, что Агентство страхования вкладов под контролем государства все-таки обеспечило защиту средств вкладчиков банков, можно надеяться, что и фонд хорошо себя проявит. Но посмотрим.

А как в других странах?

Права дольщиков нарушаются не только в России. Во всем мире есть недобросовестные застройщики, некачественные объекты, стройки с нарушением технологии и без разрешений.

В разных странах покупателей недвижимости государство старается защищать. Например, в Германии застройщикам по закону запрещено брать предоплату - дольщики платят только за фактически выполненные объемы работ. В Турции надежность застройщика гарантирует членство в Ассоциации строителей. А в Черногории закона о защите дольщиков нет, но брошенных объектов там почти не бывает.

В Европе применяется практика страхования депозитов . Если застройщик или агент пропадает, страховая компания выплачивает возмещение.

У инспекторов ГИБДД новый регламент, но знать его желательно всем

Источник: Приказ МВД от 23.08.17 № 664

В новом регламенте 137 листов. Его написали для инспекторов - там их права и обязанности. Но водителям тоже нужно знать, что там нового и важного. Хотя для водителей есть правила дорожного движения, но там прописано не всё.

Что важного в новом регламенте?

Зачем нужны эти регламенты и почему их меняют?

Регламент объясняет, как должен вести себя инспектор ГИБДД в разных ситуациях.

Если инспектор захочет проверить документы, сделать запрос или заполнить протокол, он будет действовать по новым правилам. Это важно понимать: изменились не конкретные пункты - вообще весь документ теперь в новой редакции.

Этот регламент не единственный документ, который должны соблюдать инспекторы. Закон о полиции, правила освидетельствования, дорожного движения и оформления ДТП для ОСАГО никто не отменял.

Инспектор должен представиться

Инспектор должен представиться и показать документы. По регламенту сотрудник обязан дать телефон и адрес дежурной части или группы, за которой он закреплен. Можно перезвонить и проверить.

Если есть сомнения в полномочиях и личности инспектора, лучше так сделать.

Разгон групп людей

Инспектор может попросить группу людей разойтись. Например, если это мешает пешеходам или машинам, угрожает безопасности и мешает работе каких-то организаций и служб.

Съемка и запись разговоров

Снимает инспектор. Инспектору можно снимать и фото, и видео любых мероприятий и действий. Можно записывать разговор на диктофон и вообще любую аппаратуру. Иногда инспектор даже обязан вести съемку - например, если не получается найти понятых. О любой записи инспектор обязан предупредить.

Снимает водитель. Раньше инспектор не мог запретить водителю записывать разговор на видео или диктофон. В новом регламенте такого пункта нет. Но это не значит, что водитель не может вести видеозапись разговора с инспектором. Такое право у него есть по закону о полиции и указу о праве на информацию о госорганах. Иногда съемка запрещена, но тогда инспектор должен объяснить почему и сослаться на документы.

Просто так запретить водителю снимать разговор при проверке документов инспектор не может. Если запрещает, можно пожаловаться на превышение полномочий.

Забрать права и снять номера

Забрать права инспектор не может. Их забирает только суд. Даже если вы что-то нарушили, инспектор составит протокол, но изъять права до решения суда не сможет. И снять номера с машины тоже. Если только они не поддельные.

Водитель пьян или неадекватен

Не передавать права для проверки

Когда инспектор просит документы и права для проверки, водитель обязан их передать без обложек и удерживающих устройств. Если паспорт и права будут в обложке, инспектор их не примет и попросит передать как положено - без лишних предметов. Такие правила.

Иногда на дорогах ставят муляжи камер, автомобилей и даже фигуры инспекторов. Это вообще законно?

Это законно. По регламенту инспекторы могут так делать, чтобы предупредить нарушения.

Автоматические камеры для фиксации нарушений, случайно, не отменили?

Нет, их не отменили и даже расширили возможности использования. Сейчас такую камеру нельзя установить в том месте, где есть временный знак - например, если идет ремонт дороги и нужно снизить скорость. В новом регламенте этого пункта нет.

Если ГИБДД посчитает нужным, камеру установят и там. И если водитель нарушит временное ограничение, его накажут. Обжаловать штраф из-за того, что знак временный, теперь не получится.

У меня нет машины, я пешеход. Мне это всё зачем?

Пешеходы тоже участники дорожного движения. Инспекторы могут вас остановить, проверить документы и даже выписать штраф. Иногда даже доставить в отделение.

Формальные процедуры - это хорошо. А если инспектор просто хам?

Инспекторы должны быть вежливыми. Это тоже прописано в регламенте. Они не могут читать нравоучений, должны разговаривать спокойно, уважительно, обращаться на «вы». Хамство, отказ давать пояснения, дискриминация по религиозным, политическим и национальным мотивам - повод для жалобы.

Что делать, если инспектор нарушил свой регламент и мои права?

На инспектора можно пожаловаться в районное или региональное подразделение МВД . Куда и на кого жаловаться - написано в п. 332 нового регламента.

25

В Петербурге сегодня имеется 31 «проблемный» объект жилищного строительства, по которым более 10 тысяч граждан заключили договоры с застройщиками. Комитет по строительству ведет активную работу по завершению строительства этих домов. Так, в прошлом году было введено в эксплуатацию 13 объектов, в нынешнем году планируется ввести 12 из 31 (на данный момент введены 9). Благодаря этому около 4000 человек в 2014 году получат ключи от долгожданных квартир.

Сегодня в реестре пострадавших дольщиков, который ведет Комитет по строительству, числится всего 174 человека.

Как не допустить появление новых обманутых граждан? На этот вопрос ответил Олег Островский, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя».

Совет 1. Как узнать, «проблемный» ли дом?

На сайте Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга размещена информация о многоквартирных домах, строящихся без разрешения. Там же имеется специально разработанная интерактивная карта города с указанием объектов, которые строятся в соответствии с выданным Службой разрешением на строительство, а на сайте Комитета по строительству можно найти информацию о застройщиках многоквартирных домов, которые осуществляют строительство и привлекают денежные средства граждан в соответствии с 214-ФЗ.

Совет 2. Наведите справки о новостройке и застройщике

Изучая историю строительства дома, нужно обязательно обратить внимание на следующие факторы:

• Не менялся ли застройщик в ходе строительства;
• Продлевались ли и как часто сроки строительства;
• Не находится ли застройщик в судебных спорах, связанных со строительством;
• Насколько застройщик открыт для общения с дольщиками. У многих компаний на сайтах есть страница вопросов и ответов. Некоторые компании регулярно проводят экскурсии по строящимся домам;
• Какова в целом история компании, сколько домов она построила, каковы отзывы жильцов этих домов;
• На сайтах Комитета по строительству и Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга можно найти информацию о том, привлекался ли застройщик к административной ответственности за нарушения, допущенные в ходе строительства.
• Обязательно изучите сайт застройщика и форум дольщиков конкретного строительного объекта, если таковой имеется в интернете, посмотрите своими глазами как идет стройка.

Совет 3. Изучите документы застройщика

До заключения договора об участии в долевом строительстве следует обязательно запросить у застройщика пакет документов. Во-первых, документы, подтверждающие права строительной компании на земельный участок (свидетельство о госрегистрации права собственности застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного дома, или договор аренды (субаренды) земельного участка).

Договор аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок более года, должен быть зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

Во-вторых, необходимо ознакомиться с разрешением на строительство многоквартирного дома. В-третьих, проверить проектную декларацию, которая содержит полную информацию о застройщике и сведения о проекте строительства.

Все вышеперечисленные документы застройщик вам обязан показать.

Совет 4. Заключать ли предварительный договор с застройщиком?

Согласно 214-ФЗ к способам, которыми застройщик может привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, относятся:

• договоры участия в долевом строительстве;
• жилищные сертификаты;
• жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.

То есть, заключать предварительные договоры можно, но привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов по таким договорам нельзя. В противном случае застройщик нарушит 214-ФЗ, и его можно будет привлечь к административной ответственности, а дольщик, передавший застройщику деньги по такому договору, рискует остаться и без квартиры, и без денег.

Практика показывает, что предварительные договоры предлагаются такими компаниями, которые либо не имеют разрешения на строительство, либо вообще строят дом (а зачастую и продают квартиры в нем), на земельном участке, который предназначен для индивидуального жилищного строительства. Такой дом, построенный без разрешения на строительство, никогда не будет сдан в эксплуатацию, а, значит, право собственности на квартиру в нем оформить будет невозможно. Вы останетесь и без денег и без квартиры.

Отметим, что список домов, которые проектируются или строятся на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, можно посмотреть на сайте Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

В соответствии с 214-ФЗ, легитимным является привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов путем заключения договора участия в долевом строительств (ДДУ), либо жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами (ЖСК и ЖНК). Последняя схема более рискованна, так как пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, все отношения регулируются не 214 ФЗ (как в случае с ДДУ), а Гражданским и Жилищным кодексами. Это значит, все гарантии, предусмотренные 214 законом (исключение двойных продаж, ответственность за соблюдение сроков и параметров строительства, фиксированная цена квартиры) на ЖСК в полной мере не распространяются. Более того, работая по схеме, когда ЖСК выступает в роли инвестора строительства, застройщик не обязан публиковать проектную декларацию, гражданам значительно сложнее ознакомиться с документацией.

Соответственно и степень контроля со стороны исполнительных органов власти за деятельностью застройщика гораздо выше, если он заключает с гражданами ДДУ.

В тоже время в Петербурге есть несколько крупных компаний, которые работают по схеме ЖСК и никаких претензий к ним нет.

Отдельные немногочисленные застройщики пытаются обходить 214-ФЗ. Если вам предлагают заключить предварительный договор, договор займа или договор купли-продажи ценных бумаг (векселей), договор резервирования (бронирования) квартиры и внести по этим договорам деньги - это «серые схемы», ни к чему хорошему они не приведут.

Совет 5. Когда вносить деньги за квартиру?

Обязательно возьмите проект договора и покажите его профессионалам. Это могут быть специалисты Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству, которые каждый вторник ведут приём граждан, наша Комиссия по недвижимости или иные юристы, работающие на рынке недвижимости.

Деньги нужно вносить только тогда, когда договор будет зарегистрирован в Управлении Росреестра. Если застройщик просит заплатить до этого, что является нарушением 214-ФЗ, - ваши риски возрастают.

Как обманывают покупателей при расчетах за квартиры в новостройках

Покупка квартиры в новом доме очень серьезная и ответственная вещь, и нужно по правилам. Есть масса , имеющих серьезные нарекания со стороны дольщиков, но и построенный дом не может быть гарантией полного порядка- застройщики обманывают и на последнем этапе- этапе передачи квартиры дольщику.

И не стоит уповать на то, что застройщик- крупный и известный. В Московском регионе зачастую - к примеру взять последний случай с "Миракс групп" (она же "Поток").

Обман при расчете площади квартиры

Застройщик, составляя договор долевого участия и приложения к нему, продает квартиры с запроектированной площадью. Эта предварительная площадь квартиры на практике зачастую имеет расхождение с площадью уже построенной квартиры.

После окончания строительных работ и сдаче новостройки площадь квартиры обмеряется работниками бюро технической инвентаризации. И если проектная площадь квартиры отличается от реальной, (при вводе дома в эксплуатацию) то реальная площадь корректируется в планах БТИ.

На основании замерянных БТИ планов и производится окончательный расчет площади квартиры. И если площадь квартиры увеличивается, то за излишнюю площадь застройщик всегда получает деньги с участника долевого строительства.

Если площадь квартиры из- за каких- то строительных нюансов уменьшается, на практике застройщик пытается всячески замять или умолчать об этом, а когда все раскрывается, застройщик всеми правдами и не правдами пытается уйти от возврата денег за не полученные дольщиком метры.

Как обманывают застройщики при замерах

Чтобы получить деньги с дольщика застройщики идут и на сговор с обмерщиками- здесь существует масса тонких моментов. К примеру, увеличить общую площадь квартиры, можно, если:

1. Квартиры зачастую представляют из себя не прямоугольник, а трапецию. Так вот площадь квартиры обмерщик меряет по самым длинным стенам.

2. В квартирах есть короба, выпирающие из стен с вентиляцией, трубами или иными техническими устройствами. Так вот обмерщики “забывают” исключить из площади квартиры площадь этих коробов.

3. Сращивание жилого пространства и площадей веранды, террасы, лоджии или балкона. Не редко бывают случаи, когда обмерщики просто плюсуют площади квартиры и лоджии или балкона. Однако это прямо противозаконная деятельность. На основании статьи 15 часть 5 Жилищного кодекса России, лоджии, балконы, веранды и террасы не включаются в общую площадь квартиры. То есть, они не должны учитываться в замерах и проведении окончательных расчетов между дольщиками и застройщиками.

Причем и застройщики и работники БТИ прекрасно знают, что Жилищный кодекс исключил балконы и лоджии из общей площади квартиры, вступил в силу в 2005 году. Но до сих пор в Московском регионе на строительном рынке сдаются проблемные новостройки- долгострои, строительство которых было начато до принятия этого закона.

Ранее существовавшая не определенность позволяла проблемным застройщикам как при заключении договоров долевого участия, так и при , позволяющих обманывать покупателей квартир в новостройках, учитывать площадь балконов и лоджий в общей цене покупаемой квартиры. Причем кто- то из застройщиков применял к этим площадям понижающие коэффициенты- от 0,3 до 0,5, а некоторые, особо наглые, брали все 100%- балконы оценивались по стоимости всей квартиры.

Мало этого. Еще и площади балконов измеряются жульническими методами. К примеру, площадь балкона или лоджии могут измерить по границам балконной плиты или по краю фасадных элементов- к примеру, рамок витражей, хотя по правилам площадь балкона меряется по внутреннему периметру балконного ограждения (перил балкона).

В результате площадь квартиры может измениться более квадратного метра, который в Москве стоит около 200 000, а в Подмосковье- 100 000 рублей. И если квартир в доме более сотни, застройщик получает не законный “навар” под миллион долларов, по существу украденный у дольщиков. Есть за что бороться.

Мошенничество с дополнительными соглашениями по внесению изменений в первоначальный проект

Зарегистрированы не единичные факты, когда застройщик, мотивируя, что квартиры в новостройке оказались больше, чем в первоначальном проекте, требует доплаты за дополнительные площади квартир. И казалось бы, все правильно.

Но на практике получается, что новые площади квартир отличаются не в большую, а в меньшую сторону и дольщики оказываются просто обманутыми. Так произошло с проблемные застройщиком Москвы “РосЕвроИнвест”, обманувшим сотни покупателей квартир в новостройке по адресу улица Королеве, дом 10.

Методом шантажа, угрожая, что не сдавшие дополнительных денег дольщики не получат ключей от квартир, застройщик “РосЕвроИнвест” заставил покупателей платить от 100 тысяч до полумиллиона рублей каждого. Когда же дольщики вселились в квартиры и получили из БТИ документы, оказалось, что площади квартир не больше, а меньше от двух до пяти квадратов, чем по проекту.

Иначе как мошенничеством проблемного застройщика такие случаи не назовешь.

Несовпадение инвентаризационной и проектной площадей квартир

Есть так же случаи, когда реальная (инвентаризационная) площадь квартиры оказывается значительно меньше, чем проектная. Застройщик в этом случае обязан возвратить стоимость между инвентаризационной и проектной площадью.

Однако на практике, некоторые проблемные застройщики всеми правдами и не правдами пытаются уйти от возврата денег. Такой вопиющий случай произошел с застройщиком “МОРЕ- Плаза”, продававшая квартиры в новостройке по адресу улица Истринская дом 8.

“МОРЕ- Плаза” сначала вынудил дольщиков подписать акт, что они не имеют к застройщику никаких финансовых претензий. После того, как дольщики получили документы на квартиру, оказалось, что квартиры значительно- на 10 (квадратных метров) меньше, чем положено по проекту.

Когда же дольщики, обнаружившие обман, обратились к мошеннику- застройщику, то застройщик отказался вернуть деньги за недостающие квадратные метры. Признать подписанный акт крайне сложно.

Вывод здесь один- перед подписанием документов о приеме квартиры и отсутствии претензий к застройщику, нужно тщательно перепроверить результаты обмера квартиры и если расчеты покажут, что реальная площадь квартиры меньше указанной в договоре, оспаривать документы, в том числе и в суде.

Многочисленные случаи обмана дольщиков жилья не прекращаются. Обманутые граждане лишены информации и вынуждены искать её в Интернете. Он полон запросов типа: обман дольщиков в Химках, обман дольщиков Краснодара, Красноярска и Новосибирска. Создаются форумы обманутых дольщиков жилья. Как видно, мошенники действуют по всей территории России, а закон об уголовной ответственности за обман дольщиков в большинстве областей станы по-прежнему не работает. Расскажем, как обманывают дольщиков, какие способы лишения жилья используют мошенники и как всё это безобразие комментируют наши юристы.

Самое интересное то, что способы обмана дольщиков жилья не являются секретом от муниципальных властей, которые обязаны защищать права граждан в этом сложном вопросе. Адвокат Олег Березин в одном печатном издании перечисляет подобные способы. Дольщиков обманывают следующим способом:

Продажа дольщикам квартир по незаконным договорам

Суть обмана состоит в том, что некая строительная фирма заключает с дольщиками незаконные инвестиционные договоры, получает от них деньги и пользуется ими в течение нескольких лет. Цены на квартиры к концу строительства, обычно, всегда возрастают и фирме не выгодно, да и не хочется, отдавать жильё. Застройщик идёт в суд с заявлением о признании договоров недействительными. Обманутые покупатели, в лучшем случае, смогут вернуть несколько лет назад внесенную ими сумму.

. Продажа квартир в запрещенных к строительству домах

Собрав деньги с дольщиков, некая фирма-однодневка строит многоквартирный дом на земле, не предназначенной для этого, и продаёт в ней квартиры. Уже есть примеры, когда по решению суда такие самовольные постройки сносят. В подмосковном посёлке Вёшки снесён пятиэтажный дом на 60 квартир, незаконно построенный на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. В результате такого обмана вернуть уплаченные за квартиру деньги практически невозможно.

. Продажа квартир, которые принадлежат другим лицам

Это классический способ обмана дольщиков. Дело в том, что не все квартиры в строящемся доме принадлежат застройщику или компании-инвестору. Обычно часть жилья уходит в муниципальную собственность. Распределение площадей между застройщиком, инвестором и органами местной власти в построенном доме указывается в неком протоколе, который хранится в секрете. Таким образом, инвестор может продать квартиру, которая принадлежит застройщику, а он, в свою очередь, ту, которая должна достаться городской администрации.

. Продажа заложенных квартир

Все юристы прекрасно знают, что сделка по отчуждению имущества, которое состоит под залогом, является недействительной. Застройщику скрыть от покупателя, что продаваемая квартира заложена, не составляет большого труда. При этом заключённый с покупателем договор считается незаконным, и претендовать на оплаченную жилплощадь дольщик не может.

. Банкротство застройщиков

К сожалению, существует большое количество способов, которые позволяют застройщику, попавшему под процедуру банкротства, вывести свои активы из-под требований кредиторов. К примеру, дальнейшие полномочия передаются другой строительной компании, ангажированной тем же застройщиком. Она, в свою очередь, отказывается принимать претензии дольщиков.

Ну а что наши власти, как они защищают права обманутых дольщиков? Юристы комментируют безобразия, творящиеся в жилищном строительстве, следующим образом. Реальная борьба с недобросовестными застройщиками муниципальными образованиями и не начиналась. Им начихать на проблемы обманутых дольщиков.

Хотя есть и положительные примеры. Новый губернатор Московской области С. Шойгу дал указание подготовить список граждан, которые пострадали от участия в долевом строительстве своего жилья, а также обнародовать реестр недобросовестных застройщиков. В него попадают те фирмы, которые не исполняют взятые на себя обязательства по срокам и темпу строительства объектов, а также качеству выполненных работ.

и не остаться у разбитого корыта, вложив деньги в долевое строительство? ", — об этом читателям газеты «Вечерний Барнаул» рассказывает Вадим Перегудов , заместитель руководителя инспекции Алтайского края по надзору в строительстве.

«Для потенциальных покупателей квартир обманутые дольщики нередко являются чем-то далеким по ту сторону телеэкрана. Каждый думает, что уж его-то при покупке жилья не проведут. Но, увы, случаи обмана дольщиков продолжаются», — пишет корреспондент «Вечерки» Алена Ситказинова .

Долевое строительство — довольно привлекательное и выгодное вложение денег. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков и на эти средства строят дом, после чего квартиры переходят в собственность покупателей.

Как правило, цены при долевом строительстве ниже, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Но при всей выгоде участие в долевом строительстве требует особого внимания и бдительности. Мы попытались разобраться в том, как не остаться у разбитого корыта, вкладывая деньги в долевое строительство.

Технологии обмана

Для начала разберемся, какими способами обманывают дольщиков. К самым многочисленным категориям пострадавших относят жертв долгостроя . К примеру, вы приобретаете квартиру на стадии строительства по одной цене, а через некоторое время ситуация на рынке изменилась и цены подскочили в два-три раза.

При этом причина увеличения цены может быть не только экономического характера. Вполне вероятно, что застройщик оказался не вполне компетентным и профессиональным, просчитав неправильную цену квадратного метра еще на стадии проектирования. Но кто бы ни был виноват, необходимо доплатить.

Но кто это будет делать? У дольщиков, как правило, таких денег нет. Работать в убыток застройщик тоже не хочет. Ситуация тупиковая. И в итоге строительство замораживается на неопределенное время еще на начальной стадии.

Велика армия дольщиков, ставших жертвами финансово-строительных пирамид . Вот как выглядит самая опасная схема обмана: липовые компании-застройщики заманивают потенциальных дольщиков фантастически низкими ценами на квартиры, собирают с доверчивых граждан деньги под строительство, заключают договоры. Конечно же, дольщикам даются многочисленные обещания и гарантии, но все же потом фирма благополучно исчезает вместе с деньгами дольщиков.

В этом случае ничего сделать нельзя. Надо надеяться только на правоохранительные органы. Некоторые компании прикрывают свою деятельность, создавая видимость строительства: роют котлован, устраивают фундаменты — и все, итог тот же самый. Есть известный случай, когда и дома в нескольких городах России строились, да только деньги почти со всей страны собирались.

Двойные продажи - еще один излюбленный прием мошенничества со стороны застройщика. Мошенники заключают несколько договоров на одну квартиру или попросту продают один и тот же товар по нескольку раз. После сбора денег мошенники тем или иным способом самоустраняются и попросту сталкивают лбами дольщиков, многие из которых начинают судиться друг с другом.

Также достаточно велико количество случаев, когда дольщики просто не могли получить свое уже готовое жилье из-за проблем с оформлением права собственности . И зачастую это может затянуться на довольно долгий срок, и людям приходится жить не в своих квартирах, за которые уплачены деньги, а где придется.

Как уберечься от мошенничества

- Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно со всей тщательностью подойти к выбору застройщика , – считает Вадим Анатольевич. – В первую очередь следует обратить внимание на историю застройщика, на уже реализованные им объекты.

Если данная компания давно и успешно работает на рынке и объекты ее строительства налицо, это говорит само за себя. А в случае, если у фирмы нет за спиной ни одного реализованного проекта либо она имеет не самую хорошую репутацию, это повод как минимум задуматься.

Также нелишним будет узнать, имеет ли компания незавершенные объекты строительства, срок сдачи которых уже давно прошел. Найти подробную информацию о застройщике можно в проектной декларации – официальном документе, публикуемом организацией в СМИ.

Проектные декларации строительных организаций, попавших к нам на проверку, инспекция публикует на своей странице на официальном сайте Алтайского края.

Еще нужно помнить о том, что компания-застройщик, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., обязана по вашему первому требованию предъявить следующие документы: учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, о постановке на учет в налоговом органе; отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам; годовые отчеты, данные о прибыли и убытках.

Хорошо, мы остались довольны информацией о компании. Что дальше?

Следующий шаг – посмотреть, каким образом компания оформляет сделки . В федеральном законе о долевом строительстве указано три законных способа оформления сделок. Это два недоговорных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья – вступление в кооператив (жилищно-строительный или жилищный накопительный) и жилищные сертификаты.

Договор участия в долевом строительстве — это наиболее защищенная для граждан форма правоотношений среди всех существующих в настоящее время в сфере строительства жилья. Он заключается между застройщиком и участником долевого строительства без посредников.

Договор долевого участия подлежит обязательной госрегистрации, что позволяет избежать двойных продаж. Покупателю попросту откажут в регистрации, если на эту квартиру уже существует другой договор. В этом вопросе важно понимать: нет госрегистрации – нет договора .

Именно после регистрации дольщики становятся связанными с объектом юридическими узами, получают в залог земельный участок, а также иные гарантии исполнения обязательств по договору, предоставляемые федеральным законодательством. В соглашении о долевом участии должны указываться конкретные параметры объекта, а также квартиры, на которую претендует покупатель, вплоть до даты сдачи дома, цены договора, сроков и порядка уплаты. Обязателен гарантийный срок пять лет, в течение которого все выявленные недоделки должны устраняться за счет застройщика.

- Как разобраться, правильно ли составлен договор долевого участия?

Прежде чем подписывать договор долевого участия с застройщиком, было бы нелишним проконсультироваться с юристом и только после этого принимать решение о том, стоит ли вступать в отношения с этой организацией на таких условиях или нет. Кроме того, наличие упомянутой выше госрегистрации само по себе снимает ряд вопросов, связанных с чистотой сделки, таких как «все ли существенные условия указаны в договоре?», «имеются ли у застройщика необходимые разрешительные документы для строительства?» и т. д.

Случается ли, что договорные отношения оформляются не должным образом?

Конечно. В своей работе мы неоднократно сталкивались с незаконными способами привлечения денежных средств граждан с целью строительства квартир. К так называемым серым схемам можно отнести договоры инвестирования, договоры о совместной деятельности (простого товарищества), предварительные договоры участия в долевом строительстве, предварительные договоры участия в долевом строительстве одновременно с заключением договоров займа и выдачей векселей, предварительные договоры купли-продажи несуществующей недвижимости, всевозможные соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам и т. п. Какую бы схему ни предлагал застройщик, знайте, что единственный законный вариант оформления договора – договор долевого участия . Все остальные договоры как основание привлечения ваших денежных средств будут являться незаконными.

Как часто в своей работе вы сталкиваетесь с «серыми схемами»?

Обращение человека в инспекцию о том, что у него неправильно привлечены денежные средства, является сигналом для организации внеплановой проверки. По факту каждого такого обращения наши специалисты выезжают для проверки в данную организацию. Как правило, каждый месяц совершается одна или две такие проверки.

Я сам обманываться рад?

- Как реагируют нарушители на действия инспекторов?

По-разному. В большинстве случаев действует. Тех, кто собирается работать и находится на рынке для того, чтобы строить, и привлекать к ответственности не нужно. С такими застройщиками все вопросы решаются на стадии обращения граждан, до привлечения инспекции. Есть организации, которым нужно наше участие. После того как их привлекают к ответственности, они начинают задумываться. А есть те, кто вовсе не считается с законом.

Списки нарушителей открыты?

Перечень юридических лиц, привлеченных к административной ответственности за нарушения в области долевого строительства, можно найти на официальном сайте Алтайского края. Если вдруг вы обнаружили в нем организацию, с которой собрались сотрудничать, нужно по крайней мере озаботиться правильностью оформления сделки с данной организацией.

- Обманутые дольщики – кто они? Всегда ли жертвы правовой неграмотности?

Иногда среди дольщиков встречаются неграмотные с правовой точки зрения люди. Нередки случаи, когда люди «вслепую» идут на совершение сделки в надежде на всевидящее око государства. Эта категория дольщиков надеется, что государство все видит, знает и в случае чего спасет. Но, увы, такая возможность выпадает редко, потому что зачастую мошенники тщательно прорабатывают договоры с правовой точки, чтобы уменьшить степень какого-либо воздействия со стороны государства.

Еще одна категория дольщиков сознательно дает себя обмануть, прельщаясь низкой ценой квартиры. Некоторые из них признавались, что они предполагали факт столкновения с аферой, тем не менее рисковали.
Люди часто приходят к нам за консультацией, но, как правило, постфактум, уже с проблемой, которую невозможно решить без потерь.

Что делать пострадавшим дольщикам Барнаула

- Нова ли схема, по которой действовало ООО «Барнаулинвестстрой», обманувшее сотни барнаульцев?

Застройщик привлекал средства граждан для долевого строительства, не имея на это права. Организация собирала деньги, а дома не достраивала. Сроки постоянно отодвигались. Потом фирма перешла в стадию ликвидации. Сейчас рассматривается дело о начале банкротства. По подобной схеме действуют мошенники и в других регионах. В каждом случае есть свои особенности, но в целом ситуация такова: заключается договор на строительство дома, строительство постоянно откладывается, собираются дополнительные деньги, а домов все нет.

Как можно теперь решить проблему дольщиков «Барнаулинвестстроя»?

На завершение строительства можно рассчитывать лишь в том случае, если дольщики объединятся. В настоящее время инвесторы строительства дома по адресу: Кутузова, 16г, разрознены и разделились на два жилищно-строительных кооператива с целью достроить один и тот же дом. Городские власти и инспекция Алтайского края по надзору в строительстве пытаются объединить дольщиков, но пока безуспешно. Почему-то у людей нет понимания того, что у них есть общие интересы и их можно отстоять только сообща. Если они будут действовать в одиночку, рассчитывать можно будет только на получение денежных средств в результате процедуры банкротства.

Есть ли в Барнауле дела, подобные «Барнаулинвестстрою»?

И этих достаточно. Дело в том, что в деле «Барнаулинвестстроя» участвовали и другие компании — «Стройпрогресс-плюс » и «Сибстройсервис» . Руководство, учредители всех трех компаний составляют примерно один и тот же круг лиц. «Стройпрогресс-плюс» является соинвестором строительства одного из домов «Барнауливестстроя».

Фирма «Сибстройсервис» привлекала денежные средства для строительства дома в поселке Казенная Заимка . Для разрешения ситуации, сложившейся со строительством вышеперечисленными компаниями домов в городе Барнауле, по распоряжению администрации города осуществляет деятельность рабочая группа, возглавляемая Игорем Савинцевым , первым заместителем главы администрации города по градостроительству и земельно-имущественному комплексу.