Если изменилась общая площадь квартиры. Изменение площади квартиры при долевом строительстве
Текст: Сергей Бардин
По окончании строительства жилого дома площади квартир в нем зачастую оказываются больше, чем по проекту. В таком случае застройщик требует с дольщиков доплату: стоимость квартиры может увеличиться на несколько десятков, а иногда – и сотен тысяч рублей.
Очень важно, чтобы величина возможной доплаты изначально фиксировалась в договоре - в противном случае ваши расходы на приобретение строящегося жилья могут существенно возрасти.
Строительная погрешность
О том, что квартира станет больше (либо, наоборот, уменьшится), покупатели узнают незадолго до новоселья. По закону, чтобы ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан заказать обмер всех помещений здания у специалистов Бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения этой процедуры выясняется окончательный размер каждой квартиры.
Если число квадратных метров оказывается больше, чем прописано в договоре с застройщиком, он извещает об этом дольщика и предлагает ему заплатить за излишки. Только после того как покупатель выполнит это условие, с ним подпишут акт приема-передачи жилья.
Если по результатам произведенного БТИ обмера выясняется, что площадь квартиры меньше, застройщик обязан компенсировать дольщику эту разницу - исходя из условий заключенного между сторонами договора.
«Окончательный расчет производится на основании дополнительного соглашения, которое заключают застройщик и покупатель квартиры по результатам государственного технического учета. Соответствующий документ уточняет фактический номер квартиры и размер ее общей площади», - говорит юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина.
Эксперт поясняет, что размер доплаты не зависит от формы заключаемого с застройщиком договора. Положение о необходимости заплатить за «лишние» квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывают во всех видах договоров между дольщиком и застройщиком - долевого участия, вступления в ЖСК и предварительных купли-продажи .
Вынужденная необходимость
Главный вопрос - какую сумму попросит компания за дополнительные «квадраты».
Как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, в большинстве случаев размер доплаты определяется исходя из прописанной в договоре стоимости квадратного метра будущего жилья.
Но еще несколько лет назад некоторые застройщики прописывали в соглашениях с покупателями пункт, по которому доплату надлежит производить по рыночной цене жилья в доме на момент его сдачи госкомиссии. Тем не менее сейчас такую невыгодную для дольщиков формулировку практически не используют.
В некоторых договорах указано, что если после обмера БТИ площадь квартиры окажется в пределах 1-2% от первоначально планируемой, стороны не будут производить перерасчет. Гораздо реже в договоре указывают максимальный размер доплаты.
Положение договора о том, что корректировка площади в ту или иную сторону не влечет за собой никаких доплат со стороны покупателя и застройщика дает повод насторожиться. Компания может намеренно включить данный пункт, если уже знает, что площади у части квартир будут отличаться от проектной. И тогда покупатель не сможет потребовать от застройщика деньги за недополученные «квадраты».
Без альтруизма
В подавляющем большинстве случаев фактическая площадь квартиры незначительно отличается от проектной (чаще всего разница не превышает 1,5-2 кв. м).
За излишки жилплощади сегодня приходится доплачивать в пределах 100 тыс. руб. Проблемы могут возникнуть, если площадь квартиры окажется гораздо больше (10-15% от общей площади) либо по результатам обмеров выясняется, что функциональное назначение части площадей не соответствует изначально заявленным в проекте.
Эксперты рассказывают о нескольких случаях, когда граждане приобретали квартиры с просторными лоджиями , цена «квадрата» которых рассчитывается с учетом понижающего коэффициента - 0,5%. Но в ходе строительства проекты менялись - по результатам обмеров выяснялось, что лоджии стали частью кухонь и стоимость квадратного метра уже рассчитывали без каких-либо «скидок». В результате покупателям приходилось доплачивать по 100-200 тыс. руб.
Случаи, когда площадь квартиры не соответствует изначальному проекту дома, - не редкость для рынка недвижимости Петербурга. Специалисты советуют: подписывая договор с застройщиком, необходимо обратить особое внимание на положение о расчете доплат за излишки площади. Стоимость каждого дополнительного метра должна быть определена и зафиксирована в момент подписания договора.
Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены , а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:
- Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере . Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
- Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
- Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» , исполнитель работ не вправе без согласия потребителя , выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены - потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
- Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными . Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия , обязывающего их к этому.
На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков .
Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади
Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.
Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией.
При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.
Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику , следует использовать формулу:
(проектная площадь - фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.
Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику , используется формула:
(фактическая площадь - проектная площадь) × стоимость квадратного метра.
М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М. доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).
Судебная практика по изменению площади квартиры по договору долевого участия
Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива. При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.
Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.
Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.
Основные выводы из судебной практики:
- Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков -потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» . Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
- Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению . В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м .
- В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
- В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» .
Заключение
Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.
Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.
Вопрос
Доплата застройщику стоимости квартиры
Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м?
Ответ
Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м. В случае если предельное отклонение более 0,9 кв.м. или в договоре отсутствует условие об изменении цены, то такое требование незаконно.История долевого строительства в России насчитывает более 20 лет. За это время нашу страну потрясли несколько крупных скандалов, связанных с нечестными действиями застройщиков, а понятие "обманутый дольщик" стало нарицательным. В последнее время, казалось бы, ситуация несколько нормализовалась, чему в немалой степени способствовала и разработка нормативных документов, определяющих права и обязанности сторон долевого строительства. Тем не менее и сегодня дольщикам бывает очень непросто бороться за свои права. Огромное число спорных ситуаций между дольщиком и застройщиком возникает в тех случаях, когда фактическая площадь квартиры не соответствует заявленной в документации.
Что говорит закон?
Необходимо отметить, что проектная и фактическая площадь готовой квартиры отличаются в большинстве случаев. Точный порядок урегулирования таких ситуаций должен быть отражен в договоре долевого участия (ДДУ).
В ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" записано: "По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения".
Изменение цены готовой квартиры зависит от условий договора. Возможны три варианта.
1. Если в ДДУ присутствует формулировка о том, что цена договора фиксированная и изменению не подлежит, в том числе по результатам инвентаризации в БТИ, это значит, что права на компенсацию у дольщика нет. В данном случае цена устанавливается не за квадратный метр, а за весь объект целиком. Практически всегда такая формулировка означает, что готовая квартира будет меньше заявленной.
2. Если в ДДУ прописана возможность изменения цены договора по результатам инвентаризации объекта недвижимости в БТИ, застройщик должен уплатить дольщику компенсацию за отсутствующие метры жилья.
3. Очень часто в договорах указывается порог возможного отклонения фактической площади от заявленной, например в 1 кв. м. Если отклонение площади не превышает указанного порогового значения, перерасчет также производиться не будет.
Практика пересчета стоимости квартиры после экспертизы БТИ весьма распространена. Но что делать, если будущий собственник квартиры не согласен с расчетами экспертов БТИ? Как доказать свою правоту застройщику и вернуть деньги, уплаченные за несуществующие квадратные метры?
Что делать, если ошиблось БТИ?
Сотрудники БТИ не измеряют каждую квартиру в новостройке, а делают типовой расчет. Поэтому площадь каждой конкретной квартиры может отличаться от расчетов БТИ. Как быть в этом случае?
1. Направить претензию в адрес застройщика о выявленных недостатках. В нашем случае недостаток - отклонение фактической площади от той, что заявлена в документах. Если застройщик не соглашается на повторные измерения и не собирается решать возникшие проблемы, единственная возможность отстоять свои права - взять дело в свои руки. Для этого необходимо стать собственником квартиры, т.е. подписать акт приема-передачи. В качестве примечания к акту приема-передачи можно указать наличие финансовых претензий к застройщику из-за меньшей площади квартиры.
Одновременно или до подписания акта необходимо направить застройщику претензию с указанием недостатков объекта недвижимости (если вы не сделали этого ранее). В этом случае суд, как правило, становится на сторону дольщика безотносительно к формулировке об отсутствии претензий в акте приема-передачи.
Отметим, что результаты ваших собственных обмеров площади квартиры или обмеров, произведенных сторонними организациями, не могут являться доказательствами как в суде, так и для застройщика. Площадь квартиры определяется в процессе инвентаризации объекта органами БТИ, и только данные БТИ имеют юридическое значение.
Обращаться в суд до получения данных экспертизы БТИ, подтверждающих правомерность ваших требований, нецелесообразно.
2. После получения свидетельства о праве собственности необходимо обратиться в БТИ с заявлением о несогласии с результатами обмера квартиры. После проведения повторных обмеров вам будет выдан новый паспорт помещения. В случае отказа от проведения повторной инвентаризации требуйте ее назначения в судебном порядке.
3. После получения нового технического паспорта помещения составляйте еще одну претензию в адрес застройщика, уже с указанием новых данных экспертизы БТИ.
4. Если и в этом случае застройщик игнорирует ваши требования, необходимо обратиться в суд.
Отметим, что право на получение компенсации за недостающие квадратные метры возникает у дольщика после внесения изменений в техпаспорт квартиры и в зависимости от условий договора с застройщиком.
За защитой своих прав обращайтесь в суд
В судебной практике нет единого подхода к разрешению споров об изменении цены квартиры при изменении ее площади, но в большинстве случаев именно условия договора между сторонами являются определяющими. Однако, даже если в ДДУ не прописана процедура изменения цены договора, возможность получить компенсацию за недостающие квадратные метры есть. Статья 7 Закона об участии в долевом строительстве гласит:
"1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора... приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков".
В ст. 4 Закона говорится о том, что отношения дольщика и застройщика (не связанные с осуществлением дольщиком предпринимательской деятельности) регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей". Нормы Закона предусматривают пересчет стоимости товара в случае, если товар ненадлежащего качества. Если застройщик отказывается удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке, в суде дольщик может требовать компенсацию в размере 50% от стоимости недополученных метров, а также компенсацию морального ущерба.
В решении арбитражного суда Санкт-Петербурга по иску к компании "КВС-Кронштадт", в частности, сказано: "Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением... при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта".
То есть при уменьшении площади квартиры дольщик вправе рассчитывать на снижение ее цены.
В п. 3 ст. 555 ГК РФ записано: "В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества".
На основании этой нормы решением Ханты-Мансийского районного суда взысканы в пользу дольщика денежные средства в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда. При этом в апелляционном определении по этому делу сказано: "Довод застройщика о наличии у участника долевого строительства информации об условиях договора и принятии их, свободе заключения договора не влечет отмену судебного решения, так как условия договора, не соответствующие требованиям закона, ничтожны".
Как видим, суды все чаще встают на сторону дольщиков, и это должно вселять в них уверенность в борьбе за свои права.
Чаще всего в процессе приемки готовой квартиры по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) выясняется, что ее площадь не равна проектной. Она может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Если площадь больше, то дольщику придется доплатить за «лишние» квадратные метры по той цене, которая оговорена в ДДУ. В обратном случае доплачивать обязан застройщик.
Что говорит закон?
В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора. Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.
Важно : ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре.
В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту. Таким образом, площадь - это одна из технических характеристик квартиры. Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.
Порядок действий дольщика
Что делать, если площадь квартиры оказалась меньше, чем по ДДУ? Когда квартира готова к передаче владельцу, все необходимые замеры выполнены, а точная площадь всех помещений установлена, следует свериться с договором и найти в нем пункт о том, что цена может быть пересчитана при фактическом уменьшении площади.
Шаг 1. Напишите заявление в адрес директора компании-застройщика. Делать это рекомендуется до подписания приемо-сдаточного акта. В актах всегда вписывается точная площадь, установленная по результатам замеров. Если же проектная площадь не «срослась» с фактической, то в акте обязательно указывается: как будут происходить дальнейшие взаиморасчеты сторон.
Формулируя заявление, необходимо внести в него реквизиты банковского счета, куда застройщик обязан перечислить доплату. Заявление необходимо вручать в офисе уполномоченному лицу под роспись, а себе оставить копию с отметкой о регистрации входящей корреспонденции. В противном случае заявление нужно отправлять по почте, а в доказательство сохранить квитанцию об отправке письма.
Шаг 2 . Если в оговоренный договором срок застройщик не выполнил обязательство и не внес деньги на указанный в заявлении расчетный счет, тогда дольщику необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Апеллировать следует к Закону «О защите прав потребителей». За отказ выполнить требования, можно взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры, возмещение морального ущерба, расходы на судебный процесс, а также сумму, в которую оценены недостающие квадратные метры.
Как рассчитать сумму доплаты?
Для выполнения расчета потребуются следующие данные:
- Площадь данной квартиры, согласно проекту. Ее вписывают в ДДУ в разделе «Предмет договора».
- Фактическая площадь, которую указывают в акте приема-передачи, а также в техпаспорте.
- Цена 1 кв.м., ее берут из ДДУ.
Доплата будет равной разнице между фактической и проектной площадями, помноженной на стоимость квадратного метра.
Я приобрела квартиру в строящемся доме по договору долевого участия проектной площадью 44,5 кв.м., из них: лоджия 3,55 кв.м., комната 18,01 кв.м., без лоджии 42,72 кв.м. После ввода дома в эксплуатацию, согласно документам БТИ, площадь квартиры увеличилась до 44,85 кв.м. и застройщик выставил мне счет на оплату получившейся разницы в площадях. При этом с огласно данным кадастрового учета площадь квартиры равна 43,1 кв.м. Правомерны ли действия застройщика и обязана ли я делать доплату?
При создании многоквартирного дома сведения о данном помещении вносятся в Государственный Кадастр Недвижимости на основании заявления и технического плана помещения, подготовленного кадастровым инженером. Технический план помещения подготавливается с учетом требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. № 583 (применяется до июля 2017 г.)
Общая площадь жилого помещения для кадастрового учета состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас .
В настоящее время техническая инвентаризация помещений не требуется. Тем не менее, БТИ полностью не упразднено. В своей деятельности БТИ использует такой критерий, как общая площадь квартиры .
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5 , для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0
Для целей строительства также частично применяется СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания (данный СНиП, правда, так и не прошел государственную регистрацию), устанавливающий, что «Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0».
Лоджия — встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух — при угловом расположении ) помещение с глубиной,ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной (п.3.3)
Балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Может быть остекленным (п.3.1.)
Таким образом, расчет в вашем случае выглядит таким образом:
Разница в данных кадастрового учета кв. 246 площадь 43.1 кв.м. и проектной площади без лоджии (42,72кв.м.) составляет 0,38 кв.м.
Сопоставимый метраж (0,35 кв.м.) выставлен застройщиком в счете на доплату.
Проверка:
43.1 кв.м. (без лоджии по данным кадастрового учета) + 3,55 кв.м. (лоджия)/2(коэф лоджии) = 44,875
Аналогичная площадь (44,85) указана застройщиком в счете на доплату как площадь БТИ.
Заключение:
Исходя из представленных данных, заявление застройщика об изменении площади представляется обоснованным.
Разницы в измерениях находятся в пределах допустимых погрешностей округления (0,1 кв.м).
Ответ на вопрос о необходимости доплаты за превышения проектной площади не может быть дан без анализа текста договора долевого участия (положений, определяющих порядок взаиморасчетов при изменении фактической площади).
Расчеты выполнены без учета особенностей определения площади, которые могут устанавливаться в договоре.
Ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, п.12 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения»