Процедура оформления продажи квартиры. Как правильно оформить документы для покупки квартиры
Текст: Вячеслав Березниченко Фото: pressfoto.ru, Алексей Александронок Коллаж: Владислав Кунгуров
Необходимость купить квартиру в нашей жизни возникает нечасто, и опыта проведения таких сделок у большинства граждан нет. Но даже если вы планируете привлечь риэлтора, иметь представление обо всех основных этапах сделки будет нелишним.
Этап первый: предварительный
В принципе, если у покупателя на руках полная сумма денег - можно составлять договор купли-продажи. Однако часто покупатель не способен рассчитаться сразу. Ему нужно получить деньги со встречной сделки или кредит в банке. В этих случаях лучше составить и подписать предварительный договор. Для того чтобы он имел силу, потребуется внести аванс. Тогда продавец или его представитель, вероятнее всего, перестанет рассматривать предложения конкурирующих покупателей. Факт уплаты аванса, его размер и основные условия сделки отражаются в тексте предварительного договора.
Разумеется, перед его подписанием необходимо будет ознакомиться с документами на квартиру. На этом этапе ограничимся лишь минимумом. У продавца следует потребовать: форму 7 (техническую характеристику объекта) и/или кадастровый паспорт, форму 9 (сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади) и правоустанавливающие документы на квартиру.
Это важно!
Если есть необходимость заключения предварительного договора, то тянуть с этим нельзя. Иначе ликвидный вариант может быстро от вас уйти.
Этап второй: проверочный
После подписания предварительного договора приступаем к следующему этапу - к проверке чистоты объекта. Требуем от продавца или его представителя (риэлтора или просто физического лица, имеющего доверенность на продажу собственности доверителя) максимальный пакет документов. Они должны быть внимательно изучены.
Справка БН
Какие документы должны быть собраны продавцом перед сделкой показать
Перечень документов для продажи квартиры
Правоустанавливающий документ
Свидетельство о регистрации права собственности
Кадастровый паспорт
Технический паспорт
Выписка из ЕГРП
Форма 9
Согласие супруга/брачный договор
Разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования
Прежде всего специалист проверяет достоверность правоустанавливающего документа, предъявленного продавцом. Для совершения максимально безопасной сделки, то есть такой, которая с большой вероятностью не будет оспорена впоследствии, грамотный риэлтор или юрист выяснит, не наложены ли на квартиру обременения или аресты. Соблюдены ли права граждан, проживавших там до приватизации, наследников, снятых с регистрации, но сохранивших право доли в собственности , и прочих категорий лиц, способных оспорить сделку.
Подчеркнем: абсолютно все необходимые сведения, подтверждающие юридическую чистоту квартиры, ни покупатель, ни риэлтор самостоятельно добыть неспособны. Некоторые справки, к примеру, из диспансеров (психоневрологического, наркологического), являются закрытой информацией. Но закрытые сведения из паспортной службы или справку из диспансера имеет право взять сам продавец. И если вы или ваш представитель не слишком уверены в своем контрагенте, то можно попросить его такие справки представить. Отказ - подозрителен. Возможно, стоит искать другие варианты. Или все-таки приобрести объект, но после этого застраховать титул (риск утраты права собственности) .
Это важно!
Лучше всего, чтобы проверкой всех документов занимался профессионал - риэлтор с хорошими рекомендациями или юрист, имеющий большой опыт в судебных спорах на рынке жилой недвижимости.
Этап третий: договорной
Итак, все документы проверены. Настало время составления договора. Сделку можно заверить нотариально или составить договор в простой письменной форме .
Продавец и покупатель договариваются о сумме сделки, которая прописывается в договоре. Из этой суммы рассчитывается подоходный налог для продавца. Поэтому он часто настаивает на том, чтобы указанная в договоре цена была ниже реальной. Покупатели не всегда идут на подобный сговор, так как в случае, если сделку кто-либо оспорит, суд будет принимать решение исходя из суммы, прописанной в договоре. В связи с этим совет: не нужно идти на поводу у хитрого продавца. С таким вообще лучше не связываться, либо настаивать на фиксации в договоре реальной рыночной цены.
Это важно!
При составлении договора купли-продажи лучше настоять на фиксации реальной рыночной цены объекта. Помимо суммы нужно обязательно указать способ и условия передачи денег.
Этап четвертый: расчетный
На рынке недвижимости практикуются различные способы расчетов. Самый популярный на сегодня - через ячейку (сейф) в банке или расчетном центре. Покупатель помещает в нее оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ней только по выполнении им определенных договором условий. В случае купли-продажи квартиры этим условием является получение покупателем свидетельства о регистрации права собственности.
Все популярнее становится способ расчета аккредитивом. В этом случае покупатель открывает банковский счет, доступ к которому, как и в случае с ячейкой, продавец получает, только представив в банк документы, подтверждающие выполнение условий договора.
И последний способ - перечисление всей суммы на банковский счет продавца. Условие расчета обязательно прописывается в договоре. Как правило, там указывается, что полная сумма перечисляется после приемки-передачи квартиры, в которой должны быть сняты с регистрации все ранее проживавшие.
Это важно!
Самый популярный способ расчетов на вторичном рынке - через ячейку (сейф) в банке. Примерно по 70% сделок расчеты проходят по этой схеме.
Этап пятый: регистрационный
И наконец-то мы выходим на финишную прямую - наступает время государственной регистрации. Это последний и важнейший для покупателя этап, так как именно государственная регистрация служит основным доказательством права собственности на любой объект недвижимости.
Справка БН
Какие документы должны содержаться в пакете для регистрации права собственности показать
1) паспорт (в случае если регистрировать помещение будет не прямой покупатель, обязательно наличие нотариальной доверенности);
2) кадастровый паспорт помещения (если квартира не состоит на кадастровом учете, иначе этот документ не нужен);
3) правоустанавливающие документы;
4) заявление о регистрации права собственности;
5) оплата государственной пошлины.
При подаче пакета документов в органы регистрации (многофункциональный центр любого района или УФРС того района, где расположена покупаемая квартира) необходимо проверить не то что каждое слово, но даже каждую букву. На это нельзя жалеть времени. При малейшей ошибке документы вам вернут и придется заполнять и подавать бумаги заново.
Вот, собственно, и все. Теперь можно получать ключи, врезать новые замки, делать ремонт, въезжать и праздновать новоселье.
подразумевает под собой составление письменного договора. Кроме того, при его наличии продавец передает покупателю продаваемый объект, а приобретатель обязан принять имущество, произведя по нему утвержденную сторонами сделки оплату. Документальное оформление сделок служит гарантом последующего приобретения права собственности.
Оформление купли-продажи квартиры. Что нужно знать
Провести сегодня оформление права собственности недвижимого объекта невозможно, если грамотно не провести предварительно сделку по его приобретению. Это логично, ибо государство беспокоится о своих гражданах, направляя законодательную базу на защиту частной собственности, а с другой стороны, оформление сделки без специальных навыков фактически невозможно. Поэтому во избежание возможных казусов, желательно обратиться к юристу, который сможет сопроводить весь процесс сделки. Но, при этом сторонам договора все же необходимо запастись основными правовыми знаниями по этому вопросу.
Достаточно актуальным есть вопрос о внесении аванса или задатка (составление предварительного договора) Итак, вы готовы продать квартиру, нашли покупателя, договорились с ним о стоимости продаваемой квартиры. Теперь самое время произвести документальную фиксацию устных договоренностей с покупателем. Следует помнить, что кроме стоимости квартиры существуют и другие условия, такие как вопросы цены имущества, которое будет переходить с квартирой, сроки по освобождению помещения, механизм передачи ключей, оформление расписок или заявлений по продаваемой недвижимости, валюта расчета.
Надлежащее оформление купли-продажи квартиры , требует сбора нижеуказанного пакета документов:
- Документы, устанавливающие личности сторон (паспорт);
- Правоустанавливающая документация (договор купли-продажи или дарения);
- Свидетельство о подтверждении прав собственности;
- Выписка из домовой книги;
- Согласие о продаже недвижимого имущества членов семьи, достигших 18-летнего возраста, это также касается лиц, которые временно сняты с регистрационного учета;
- Разрешение супруга (и) покупателя на регистрацию сделки;
- Разрешение органов опеки касательно отчуждения недвижимости (если имеются малолетние дети);
- Документ о составе семьи, что проживает в продаваемом объекте;
- Справка ИФНС о неимении долга по имущественным пошлинам;
- Выдержка с лицевого счета;
- Документ, подтверждающий погашение долга по электроэнергии;
- Договор дарения или купли-продажи;
- Квитанция об оплате госпошлины по регистрации договора.
Аудит юридической чистоплотности . Составные юридической «чистоты» при проведении сделки:
- проведение исследования истории объекта, какие операции совершались с недвижимостью и их легальность;
- существование обременений (запреты, аресты); процедура по выявлению лиц, что могут оспаривать законность договора;
- проверка продавца на дееспособность. Причин, что могут оказать влияние в отношении «юридической чистоты» много, поэтому здесь будут рассмотрены основные.
Дееспособность продавца. Ключевым элементом является дееспособность продавца именно на день регистрации сделки. Потому как, если продавец был лишен ее решением суда, тогда сделка возможна, когда присутствует разрешительный документ от органа опеки, иначе она будет признана недействительной со дня заключения. Кроме того, для дополнительного подтверждения вменяемости продавца можно попросить документ психоневрологического, а также наркологического диспансеров, доказывающий, что продавец на их учете не состоит.
Кто собственник квартиры, есть ли на ней аресты, залоги, и какова ее история. Следует пристально изучить правоустанавливающие документы, чтобы установить факт принадлежности недвижимости продавцу. Достаточно направить обращение в адрес Вашего регионального отделения Росреестра, чтобы получить выдержку с Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Дабы ознакомится с историей объекта, достаточно сделать запрос о предоставлении извлечения с Реестра относительно всех переходов права собственности касательно покупаемой квартиры. Выписка покажет всю хронологию событий относительно покупаемого объекта с начала его приватизации до дня последней сделки и выявит различные обременения (аресты или залоги).
Права других лиц. Сюда можно отнести нарушения процедуры регистрации ранних договоров плюс нарушенные права малолетних детей во время приватизации. В качестве дополнения сюда входят наследники, что не смогли принять наследство; отсутствие согласия мужа (жены); несоблюдение приоритетного права покупки; незаконная перепланировка продаваемого объекта.
Сделка купли-продажи квартиры
Исходя из текста, становится ясным, что оформление купли-продажи квартиры формирует как права, так и обязанности каждой из сторон соглашения. Следует также брать во снимание, что в обязанности продавца входит передача во владение покупателя отчуждаемой квартиры. Соответственно со статьей 556 ГК РФ «Передача недвижимости продавцом и принятие его приобретателем по подписываемому сторонами передаточному акту…». Параллельно с этим, приобретатель обязан совершить прием объекта недвижимости и произвести оплату, определенную условиями этой сделки.
Процедура оплаты договора:
- авансовая оплата, к примеру, до того, как совершится передача документов на государственную регистрацию, и соответственно до момента перехода права собственности; или, напротив, после подачи документов, но до того момента, как произойдет переход права собственности, при этом как бы там ни было до факта регистрация права собственности, соответственно закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» № 122-ФЗ от 17.06.1997.
- отсрочка оплаты, т. е. приобретатель, производит оплату объекта не позже срока, что предусмотрен договором;
- рассрочка платежей, т. е. покупатель, совершает оплату отдельными частями соответственно графику платежей, что утвержден сторонами.
Практическая форма расчетов для сторон сделки - это расчеты с помощью банковской ячейки . Этот вариант подразумевает заключение трехстороннего договора, где участниками договора являются банк, продавец и покупатель. Подобная схема предусматривает возможность приобретателю имущества поместить в ячейку необходимую сумму денег, которую продавец сможет получить сразу после предоставления в финансовое учреждение пакета документов, подтверждающих государственную регистрацию соглашения. Также и покупатель сможет возвратить размещенные им деньги, если продавцом будет проигнорировано обращение в банк относительно их получения по истечении срока, предусмотренного условиями сделки. Следует также помнить о документальном фиксировании произведенных расчетов. Если есть доказательства расходов, приобретатель сможет получить имущественный налоговый вычет, об этом детальнее говорится в статье 220 НК РФ Документами, что подтверждают фактическую оплату денег в пользу продавца, могут быть квитанции, а также банковские выписки относительно перевода денежных средств на расчетный счет продавца.
Страхование договора. Учитывая многие факторы, которые приводят порой к расторжению сделок и признанию их недействительными, настоятельно рекомендуется участникам застраховать договор. Так как, на случай непредвиденных ситуаций, стороны смогут быть уверенными в отношении возврата своих средств. Как правило, происходит титульное страхование, что подразумевает под собой потерю титула собственника недвижимости, на случай расторжения договора. Процедуру титульного страхования возможно провести до совершения сделки или же после нее. Срок страхования может достигать до 10 лет.
Оформление сделок - процесс весьма трудный. И чем важнее операция, тем больше нюансов она будет иметь. В последнее время в России спросом пользуются действия с жилой недвижимостью. Каждому жителю важно знать, как оформить куплю-продажу квартиры. Если разобраться в этом, можно избежать большого количества проблем. Что о процессе должен знать каждый? Какие особенности и нюансы таит в себе сделка купли-продажи жилой недвижимости? Куда обратиться за помощью? Обо всем этом будет рассказано далее. В действительности все проще, чем кажется.
Подготовка недвижимости
Первым делом предстоит поговорить о действиях собственника квартиры. Перед продажей своего имущества ему требуется провести оценку собственности. Для этого приглашают специализированных работников.
Оценщики составляют смету, в которой указывается оценочная стоимость квартиры. Документ поможет определиться с ценой, которую запрашивать за сделку.
Если гражданин задумался, как оформить куплю-продажу квартиры, ему также необходимо разместить объявления о сделке. В них обязательно размещаются фотографии недвижимости. Объявления подаются в газеты и в Интернете. Без этого сделку представить трудно.
Способы оформления сделки
Все перечисленные манипуляции необходимы для поиска покупателей. Что делать, если он уже есть? Как происходит купля-продажа квартиры? Как оформить соответствующее соглашение по закону?
Существует несколько вариантов развития событий. Каждый продавец самостоятельно выбирает, каким именно методом действовать в том или ином случае.
- обратиться к риэлтерским компаниям для оформления договора;
- самостоятельно заключить соглашение у нотариуса.
Больше никаких вариантов нет. Полностью самостоятельно оформление купли-продажи не производится. На практике все чаще и чаще встречается первый метод действий. Он избавляет и продавца, и покупателя от большинства проблем.
Куда обратиться за помощью
Где оформить куплю-продажу квартиры? Все зависит от выбранного алгоритма оформления сделки. Если говорить в целом об органах, в которые придется нанести визит, их очень много.
А вот сам договор заключается в:
- нотариальных конторах;
- в агентствах недвижимости.
Как уже было сказано, без каких-либо организаций действовать не получится. Дополнительно придется нанести визит:
- в управляющую компанию, которая занимается обслуживанием дома;
- в Росреестр или кадастровую палату;
- в БТИ.
Это минимум. В основном визиты в те или иные органы и организации связаны с поиском необходимых документов для сделки. Их не так много. Да и вообще, операция по купле-продаже квартир не такая уж и трудная. А если заранее побеспокоиться обо всех особенностях процесса, то сделка принесет только положительные эмоции.
Сбор документов (для продавца)
Понятно, где оформить договор купли-продажи квартиры. Независимо от выбранного алгоритма действий, продавец обязан собрать определенный пакет бумаг. Без них сделка будет считаться незаконной.
Перечень документов от продавца, как правило, выглядит следующим образом:
- удостоверение личности владельца (паспорт РФ);
- документы, указывающие на право собственности на квартиру;
- выписка из БТИ;
- справка о состоянии лицевого счета квартиры;
- согласие от иных собственников жилища на сделку (при нескольких владельцах);
- согласие супруга(ги) на осуществление купли-продажи (если речь о совместном имуществе);
- свидетельство о заключении брака (для общей квартиры);
- кадастровый и технический паспорт;
- оценочная смета (не обязательно);
- договор.
Это наиболее распространенный перечень. Но многое зависит от конкретной ситуации. К примеру, может потребоваться согласие от органов опеки на осуществление операции. Это случаи, при которых в квартире прописаны несовершеннолетние дети, либо если у них есть доля в жилье.
Помимо всего прочего, собственник недвижимости должен уплатить государственную пошлину за сделку. На сегодняшний день она составляет 2 000 рублей. Сумма делится на всех собственников имущества.
Составление договора
Как оформить куплю-продажу квартиры? Ключевым моментом является составление договора. Он распечатывается в нескольких экземплярах. Именно из-за этой особенности многие граждане обращаются к агентствам недвижимости. Дело все в том, что при подобном приеме соответствующий посредник полностью сопровождает сделку. И договор составляется риелторами.
Тем не менее среди основных недостатков подобного приема является взятие комиссии за операцию. Поэтому приходится задумываться о том, как оформить договор купли-продажи квартиры у нотариуса или самостоятельно.
В данном документе обязательно содержится следующая информация:
- адрес недвижимости;
- данные о продавце;
- сведения о покупателе (заполняются на месте);
- стоимость квартиры;
- параметры жилья;
- срок передачи имущества в собственность;
- способ внесения денежных средств за приобретение имущества;
- сведения о том, как распределяются расходы при заключении сделки.
На самом деле нет ничего трудного в подобной процедуре. Составить договор купли-продажи способен каждый гражданин. Если возникают какие-то трудности, рекомендуется обратиться с соответствующим запросом к нотариусу. С собой обязательно берут ранее перечисленные бумаги. За определенную плату нотариус поможет составить договор для соглашения передачи имущества.
Поведение покупателя
Не так трудна в освоении купля-продажа квартиры. Оформить самостоятельно сделку при верном подходе проще, чем кажется. Основная масса работы взваливается на плечи собственника имущества. Но и покупателю тоже необходимо предпринять некоторые меры, чтобы ускорить сделку и обезопасить себя.
Как действовать человеку, который хочет приобрести квартиру? Для таких граждан наиболее безопасным вариантом является обращение к риелторам. Они подберут жилье, помогут показать его, оформят документы. Полное сопровождение "от А до Я" за определенную плату.
Но у самостоятельного оформления тоже имеется ряд преимуществ. Поэтому иногда приходится задумываться над тем, что же делать покупателю, если договор планируется подписывать у нотариуса.
В любом случае необходимо:
- Проверить документы продавца. Желательно запросить у гражданина копию и оригинал паспорта.
- Оценить состояние имущества. Точнее говоря, посмотреть квартиру, которую планируется оформить.
- Удостовериться в безопасности сделки. Для этого достаточно сверить бумаги, предлагаемые продавцом, с ранее предложенным списком.
Разумеется, заранее подготавливаются денежные средства. Предоплату или полную оплату сделки производить не рекомендуется. Особенно при самостоятельном сопровождении операции.
Документы для покупателя
Какие документы могут потребоваться от гражданина, планирующего покупку квартиры? Как все оформить? Купля-продажа доли квартире или целого жилья - это не так важно. От покупателя не так много бумаг запрашивают. Перечень ограничивается:
- паспортом РФ;
- реквизитами счета, с которого перечисляют деньги;
- согласием супруга на сделку (+ свидетельство о браке).
Как правило, на практике достаточно удостоверения личности. Но удивляться, что продавец требует согласие мужа/жены покупателя, не следует. Это законное право. Ведь если супруг не согласен тратить общие деньги, сделку можно аннулировать.
Кратко об оформлении у нотариуса
Итак, основная информация о предстоящем событии уже известна. Что дальше? Как оформить договор купли-продажи квартиры? Например, у нотариуса.
Данная процедура сводится в целом к следующему алгоритму действий:
- Продавец собирает ранее перечисленные документы и ищет покупателя.
- Происходит ознакомление будущего собственника с недвижимостью и бумагами текущего владельца.
- Составляется договор (минимум в 2 экземплярах).
- Граждане приходят с соглашением и пакетом документов к нотариусу. Если договор не был составлен, его помогут создать на месте. Об этом в нотариальную контору сообщают заранее.
- Нотариус изучает предоставленные бумаги и договор. Стороны подписывают соглашение. На договоре ставится заверение нотариусом.
- В оговоренные сроки деньги передаются продавцу. Покупатель получает расписку о передаче денежных средств.
- Происходит переоформление документов на нового владельца. Обычно данная процедура проводится вместе с передачей денег.
Именно так кратко описывается алгоритм действий при самостоятельной продаже жилой недвижимости. Просто, быстро, легко. Оформить договор купли-продажи у нотариуса проще, чем может показаться.
Кратко о действиях в агентстве
Но пока что на практике чаще всего люди стараются работать при помощи посредников. Речь идет об агентствах недвижимости. Риелторы, как уже было сказано, за свои действия взимают определенную плату. Она оказывается выше, чем просит нотариус. Но при этом следует отметить, что сторонам гарантируется безопасность и полное сопровождение сделки.
Каким образом протекает подобная купля-продажа квартиры? Как оформить сделку при участии посредника? Сделать это нетрудно. Достаточно следовать алгоритму небольшой инструкции.
- Продавец собирает предложенный ранее пакет документов. Обязательно делаются фотографии квартиры.
- Происходит обращение продавца в агентство недвижимости. С организацией подписывается договор на оказание услуг. Покупатель тоже обращается в компанию.
- Будущий и текущий хозяева жилья ищут друг друга. Сотрудник агентства недвижимости помогает сторонам согласовать встречу и просмотр жилища.
- После этого оформляется сделка. В риэлтерскую контору необходимо обратиться с паспортами и прочими документами. Сторонам предлагается подписание договора в 3 экземплярах. Один остается у конторы, остальные копии - у продавца и покупателя.
- Происходит передача денежных средств в оговоренные сроки. Можно запросить расписку об оплате/получении денег.
- Оформляются права собственности на недвижимость. Этот процесс не отличается от самостоятельного сопровождения сделки.
На самом деле все не так уж и страшно. Главное, что основные особенности уже известны. Решать, где оформить договор купли-продажи квартиры, должен каждый самостоятельно. Только предложенный алгоритм действий подходит преимущественно для продажи всего жилья. А если необходимо продать долю в квартире? Что делать тогда?
О продаже долей
Процедура будет немного затруднена, но в целом она ничем не отличается от всей перечисленных действий. Если гражданин владеет всем жильем и планирует отказаться от доли в ней, можно смело действовать по приведенным схемам. А вот когда у недвижимости несколько собственников, придется постараться.
Основной проблемой является то, что по закону у иных собственников недвижимости есть преимущественное право выкупа. Это значит, что в первую очередь продавец обязан предложить совладельцам купить долю.
Но как все правильно оформить? Купля-продажа доли в квартире на практике осложняется тем, что иные собственники всячески уклоняются от ответа на вопрос о выкупе. Пока его нет, нельзя предлагать сделку третьим лицам.
Соответственно, чтобы процедура не осложнялась, будущей продавец должен действовать по следующей схеме:
- Предложить всем собственникам квартиры выкупить долю. Делается это в письменной форме. Воплощение задумки в жизнь происходит путем рассылки заказных писем с уведомлением о получении. Один экземпляр обязательно переслать себе.
- Подождать ответа от совладельцев. В письме обязательно указать, что в течение 30 дней с момента получения необходимо направить ответ. В противном случае отказ от решения будет расцениваться как нежелание покупать квартиру.
- Получить ответы или просто собрать уведомления о получении. Они будут служить доказательством законности действий.
- Как можно оформить куплю-продажу квартиры у нотариуса или риелтора? После перечисленных действий предлагается действовать в рамках уже известных алгоритмов.
Больше никаких особенностей при работе с долями недвижимости нет. Отдельное внимание необходимо уделить передаче денежных средств при заключении соглашения. Ведь именно в этой области люди боятся обмана.
О передаче денег
Отныне понятно, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Все ключевые моменты, за исключением вопроса передачи денег, были рассмотрены. Что можно сказать о наиболее важном моменте процесса?
Передача денежных средств может быть наличной или безналичной. В любом случае с покупателя рекомендуется запросить расписку о получении денег. Этот прием - гарант безопасности сделки.
С безналичным расчетом все понятно - он производится банком. Наличный вариант делится на личную передачу денег, а также путем использования банковской ячейки. Первый расклад требует наличия безопасности и свидетелей, второй - определенных трат на содержание ячейки.
Как именно действовать? Все зависит от предпочтений сторон. Чем и как завершается процедура?
Переоформление документов
Итак, состоялась купля-продажа квартиры. Оформить правильно сделку не так уж и трудно. Договор подписан и заверен, деньги переданы продавцу - что дальше?
Последним этапом, как уже было подчеркнуто, является переоформление документов на нового владельца. Сделать это можно:
- в Росреестре;
- в кадастровой палате;
- в МФЦ.
Протекает процедура точно так же, как и при первичном оформлении жилья в собственность. Как оформить куплю-продажу квартиры? Покупатель должен принести с собой:
- договор купли-продажи (копию, требуется заверение);
- кадастровый паспорт на квартиру, которую он купил;
- удостоверение личности;
- свидетельство о правах собственности на квартиру (на имя продавца, желательно иметь при себе копию паспорта старого владельца);
- выписку из домовой книги (берется у продавца);
- расписку от прошлого собственника (не обязательно).
Далее составляется заявление на внесение изменений в документ. Гражданину выдают расписку - в ней указывается дата выдачи свидетельства о правах собственности на жилье. В указанное время необходимо вновь явиться в регистрирующий орган с паспортом и распиской, чтобы получить новый кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.
Отныне понятно, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Операция не самая сложная, она распространена в России. Пожалуй, самым трудным является составление договора, а также поиск покупателя. Если следовать всем предложенным рекомендациям и правилам, в соглашении не откажут. Как правильно оформить куплю-продажу квартиры? Теперь ответ на данный вопрос не поставит гражданина в неловкое положение. Можно самостоятельно выбрать тот или иной алгоритм действий и, придерживаясь его, продать жилье.
Любая сделка с недвижимостью подразумевает определенные риски. Некоторые из них связаны с происхождением объекта и его юридической чистотой. Другие – с уровнем грамотности покупателя или, наоборот, с недостаточной осведомленностью в вопросах подготовки и регистрации сделки. Разберем подробно как оформить куплю-продажу квартиры.
Подготовка квартиры к продаже
Чтобы подготовить квартиру к переходу права собственности, нужно помнить о том, что каждый объект имеет свои нюансы. Поэтому одни манипуляции с ним носят общий характер, другие – индивидуальный. В общих чертах предпродажная подготовка включает в себя:
- сбор документов , отражающих состояние квартиры в технико-эксплуатационном плане;
- сбор правоустанавливающих документов (на основе чего квартира принадлежит тем или иным собственникам);
- санитарно-эстетическую подготовку (начиная от вывоза мусора и заканчивая влажной уборкой в квартире);
- уточнение покупателем местных обстоятельств , связанных с квартирой (информация о соседях и местном районном контингенте, наличие инфраструктуры).
Варианты проведения сделки
На сегодняшний день в России возможно более одного способа оформить куплю-продажу квартиры. У каждого из них есть свои плюсы и минусы. Собственно, если бы какой-то из них не был в ряде случаев востребован, его бы не существовало в реальной практике. Под «рядом случаев» имеется в виду конкретные обстоятельства, связанные с проводимой сделкой и вынуждающей ее участников отдать предпочтение определенному способу.
Самостоятельное оформление
Обе стороны договорились «оформиться», не привлекая специалистов со стороны. Чаще всего такое решение принимается в целях экономии средств (не нужно платить ни комиссионный процент специалисту из агентства недвижимости, ни гонорар юристу). Люди самостоятельно собирают все необходимые документы – их перечень всегда есть на информационных досках в УФРС.
Плюсы для обеих сторон : не нужно тратиться на привлеченных специалистов (речь идет о кругленькой сумме, не меньше 1,5-3% от рыночной стоимости квартиры, а в иногда и 6-7%).
Минусы для обеих сторон : на практике «пробиться» в кабинет на регистрацию просто невозможно, особенно в больших городах. Существует практика покупки риэлтерами очередей (кто за кем идет) заранее у людей, которые негласно занимаются «сидением в очередях». При работе с юристом время приема назначается четко, и участники сделки проходят в кабинет в конкретное время.
Риски для покупателя : он рискует приобрести юридически «нечистую» квартиру, т.к. у него нет знаний о том, как правильно экспертировать документы на подлинность, нет опыта ведения подобных дел в принципе.
Риски для продавца : он рискует не получить свои деньги во время расчетов (опасность таится не только в возможной фальшивости купюр, но и в механизме снятия денег с временно заблокированного счета – только грамотный юрист правильно составит договор с учетом некоторых нюансов).
Нотариальная сделка
Нотариальное заверение гражданско-правовых актов до сих пор является монументальным способом зафиксировать любое юридическое действие. В том числе и касающееся отчуждения прав собственности на объект.
Плюсы для обеих сторон : как правило, не нужно долго ждать в очередях – нотариус принимает в назначенное время, достаточно позвонить и записаться на прием.
Покупателя : нотариальная сделка хотя и фиксирует переход права собственности, но без дальнейшей государственной регистрации и получения Свидетельства это новое право еще не вступает в силу (т.е. новый владелец как бы зависает между «купил» и «бесповоротно стал владельцем»).
Риски для покупателя : нет гарантий абсолютной юридической чистоты каждого документа. Особенно актуально, если история переходов прав собственности на квартиру долгая, сложная, запутанная. Нотариус не эксперт. Он лишь фиксатор акта, и его компетентность в вопросах подлинности документов зачастую ограничена (т.е. ответственность за чистоту документов лежит не на нотариусе, а на продавце).
Риски для продавца : оплата за квартиру фальшивыми деньгами. Передача денег осуществляется в режиме «из рук в руки», часто – в непонятно каких условиях, впопыхах, на честном слове и на банальном человеческом доверии.
Оформление сделки по договору купли продажи квартиры
Как готовится и проводится оформление купли-продажи квартиры:
- сначала оформляется (указываются сроки окончательной сделки, и за это время продавец обязан подготовить квартиру со своей стороны);
- в назначенный срок покупатель и продавец встречаются в оговоренном месте (офис агентства недвижимости, банка, юридической фирмы, нотариальной конторы – в зависимости от выбранного способа оформления);
- либо подписывается договор купли-продажи у нотариуса ;
- либо подписывается договор купли-продажи в простой письменной форме и затем вместе с этим договором обе стороны отправляются в регистрирующий орган (также взяв с собой полный пакет остальных документов);
- момент денежных расчетов индивидуален (иногда деньги блокируются на специальном банковском счете, иногда оставляются под расписку в сейфе агентства недвижимости, а иногда передаются из рук в руки «за кадром» – до сделки или после нее).
Внимание! Если покупатель согласился на нотариальный способ, то ему необходимо подать заверенный нотариусом договор купли-продажи в регистрирующий орган самостоятельно. Через положенное время (порядка 30 дней) он получит Свидетельство о госрегистрации своего права собственности на приобретенную квартиру.
Видео: как правильно оформить договор купли продажи квартиры и на что обратить внимание
Где оформляется сделка
Регистрация перехода прав собственности находится в ведении УФРС РФ. Полное название данной структуры – Управление Федеральной Регистрационной Службы Российской Федерации . В простонародье это называется «Юстиция» (люди говорят: мы зарегистрировали сделку в «Юстиции» – подразумевая именно УФРС).
Учреждение работает 5 дней в неделю (кроме субботы и воскресенья). В праздничные дни расписание корректируется, об этом на дверях и в фойе вывешивается соответствующее объявление, чтобы предупредить клиентов. За действия регистрации вносится госпошлина.
Порядок переоформлении жилого помещения
Жилые помещения не могут быть использованы в коммерческих целях. Тем не менее, почти на всех проходных улицах квартиры на первых этажах с окнами на проезжую часть – лакомый кусок для владельцев бизнеса всех мастей:
- сначала такие квартиры выкупаются и оформляются в общем порядке;
- затем объект выводится из .
Процедура вывода квартиры в нежилой фонд довольно сложная, и не всегда она проходит легко. Какие могут быть ограничения? Например, по виду деятельности. Допустим, новый владелец хочет сделать шумный ночной клуб или вредное производство. Вряд это возможно. Не поможет никакой блат.
В остальных случаях все проходит благополучно по алгоритму:
- собираются все правоустанавливающие и технические документы (договоры, свидетельства, техпаспорта, утвержденные перепланировки);
- прилагаются учредительные документы (если квартира принадлежит не физическому, а юридическому лицу);
- прилагаются разрешительные бумаги и постановления на перевод в нежилой фонд (из пожарной службы, СЭС, архитектурно-градостроительного и других ведомств);
- квитанция об уплате госпошлины;
- пакет документов подается на регистрацию в УФРС.
Внимание! На каждом из перечисленных этапов желательна помощь грамотного юриста, т.к. существует немало подводных камней.
Перечень документов
Естественно, самые главные из предпродажных действий – это формирование пакета документов. Мы живем в документальном мире, значит, только официальное подтверждение владения собственности имеет вес. Но чтобы его получить и зафиксировать в соответствующих органах, продаваемую квартиру необходимо снабдить следующими документами:
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Первый из документов, без которого ни одна сделка не будет зарегистрирована. Особенности:
- подтверждает факт права собственности нынешних владельцев (их может быть более одного);
- ссылается на правоустанавливающий документ (см. ниже);
- в случае утраты оригинала необходимо заказать дубликат в УФРС;
- получение дубликата занимает от 3-5 до 30 дней, в зависимости от загруженности канцелярии в отделе Регслужбы.
Правоустанавливающий документ
Особенности:
- стержневой документ, на который опирается право собственности, без него Свидетельство о госрегистрации (см. выше) дает неполную картину событий, происходивших на момент раннего перехода прав собственности;
- показывает, каким образом квартира досталась прежнему владельцу (дарение, наследование, приватизация, военный или иной отраслевой сертификат, переход помещения из служебного в личное);
- роль правоустанавливающего документа может играть договор мены, купли-продажи, дарения, а также свидетельство о наследстве и др.
Внимание! От того, что содержится в документе, зависит сбор ряда других документов для новой сделки. Например, приобретенное в браке имущество супругов, вопросы налогообложения при наследстве или дарении.
Технический паспорт
Один из главных документов любой сделки с квартирой. Его особенности:
- пожалуй, именно на получение этого документа уходит больше всего времени . Формально срок получения озвучен как 3-30 дней. Однако в некоторых городах процедура затягивается на 1,5 или даже 2 месяца (по объективным причинам: слишком большой оборот клиентов, сотрудники БТИ просто физически не успевают обработать все заявки);
- возможен срочный вариант получения , но и госпошлина за услугу возрастет (не удивляйтесь, если возрастет в 7-10 раз);
- каждая выдача нового техпаспорта неразрывно связана с визитом инспектора из Проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ). В ходе экспертизы квартиры заново проводится обмер всех помещений. Даже небольшие отклонения от прежних размеров приведут к доплате за получение нового техпаспорта.
Внимание! Обнаружение существенных (не путать с переоборудованием), не учтенных в прежней версии техпаспорта, повлечет за собой необходимость либо их узаконивания, либо демонтажа (если изменения целостности квартиры угрожают безопасности окружающих).
- срок действия по закону 5 лет. Однако покупателя может не устроить давность техпаспорта. Рекомендуется обновить техпаспорт, если документ «старше» 1 года.
Пример плана квартиры до и после перепланировки помещения
Выписка из ЕГРП
Что такое ЕГРП, многие не знают, пока не столкнутся с вопросами купли-продажи недвижимости. Аббревиатура означает следующее: Единый Государственный Реестр Прав. В этом реестре централизованно (в масштабах России) собраны все сведения о праве собственности на объекты недвижимого имущества.
Особенности документа:
- выдается в окружном отделе УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы). Также можно заказать онлайн дистанционно, что крайне удобно, если интересующий вас объект находится в удаленном населенном пункте и заказать выписку лично возможности нет;
- информирует о том, в чьей собственности находится данный объект в настоящее время;
- за получение нужно заплатить госпошлину (оплачивается при подаче заявки на выдачу);
- показывает наличие/отсутствие обременений или ограничений прав собственности нынешнего владельца (наложен арест, квартира под залогом и т.п.);
- при оформлении сделок купли-продажи свежесть выписки должна быть не более 30 дней, хотя на законодательном уровне срок ее действия не определен.
Форма-9
По-другому документ называется Справкой о зарегистрированных лицах. Особенности:
- подтверждает состав лиц, зарегистрированных на данной площади к моменту сделки купли-продажи;
- выдается бесплатно;
- для получения обращайтесь в местное ЖЭУ (конкретно – к паспортисту). Если сделка срочная, уточняйте заранее график работы паспортиста, а также тот факт, что люди на этой должности чаще всего склонны к чиновничьему тоталитаризму: любят затягивать время, часто отсутствуют на рабочем месте в положенные часы, нередко допускают ошибки при заполнении формуляра, а затем исправление таких ошибок требует дополнительного времени и нервов;
- действующим Законодательством РФ срок действия данного документа не определен. С другой стороны, важна дата выдачи: именно на эту дату и отражен состав зарегистрированных лиц. На практике при оформлении сделок купли-продажи в регистрирующий орган следует предъявлять справку «свежестью» не более 10 дней.
Внимание! С особой тщательностью нужно подойти к вопросу о лицах, временно выписанных, но сохраняющих за собой право пользования объектом.
Кто эти люди? Во-первых , это лица, находящиеся в длительной служебной командировке в другом городе или за рубежом.
Во-вторых , находящиеся в местах лишения свободы (весь срок заключенные «числятся» в исправительном учреждении, но по возвращении регистрируются обратно в ту квартиру, откуда были выписаны в связи с лишением свободы). При получении справки данные о таких лицах в ней не отражены.
В интересах покупателя – настоять и попросить доступ к квартиры, готовящейся к сделке. Что касается продавцов, то они-то как раз (если не чисты на руку), заинтересованы утаить информацию о «сидельцах», претендующих на пользование помещением квартиры.
Разрешение из районного Отдела опеки и попечительства
Крайне , если к продаваемой квартире участвует несовершеннолетний – либо как собственник, либо как прописанный жилец квартиры. Особенности:
- без этого разрешения невозможны сделки, в которых участвуют несовершеннолетние лица;
- при каждом РОНО есть отдел, занимающийся вопросами защиты прав детей, опекой и попечительством – туда и следует обратиться, чтобы получить Разрешение;
- выдается бесплатно;
- срок изготовления от недели до месяца;
- условия получения – наличие встречного варианта покупки жилья, где ребенку предоставляется доля собственности не меньше, чем сейчас (либо прописка ребенка по другому адресу, опять же без ущемления его интересов против нынешних условий).
Внимание! К сожалению, иногда сделки купли-продажи квартиры с несовершеннолетними проводятся в обход требований закона. Также отсутствие Разрешения может не заметить стажер, оформляющий сделку в УФРС. Покупатель рискует потерять деньги (т.к. впоследствии сделка будет признана недействительной), поэтому рекомендуется сотрудничать с авторитетным агентством недвижимости или компетентным юристом.
Справка из диспансера
Речь идет о психоневрологическом и/или наркологическом диспансере. Особенности документа:
- отражает состояние продавца – не состоит ли он на учете по причине наркологической зависимости или отклонений психики;
- справка не является обязательной при регистрации сделки;
- предоставление справки – инициатива покупателя, который не уверен в адекватности нынешнего собственника (то есть насколько он отвечает за свои действия по отчуждения права собственности на квартиру).
Согласие супруга
Особенности документа:
- необходим для того, чтобы после купли-продажи квартиры новому владельцу не пришлось оспаривать свое право собственности с одним из супругов (если тот был не в курсе отчуждения права и претендует на обратный ход уже свершившейся сделки);
- подтверждает факт того, что нынешний или бывший супруг (супруга) не возражают против продажи квартиры и не претендует на нее, в том числе и после развода.
Внимание! Согласие супруга (нынешнего либо бывшего) – очень серьезный и важный документ. Известны случаи мошенничества, схема которых базируется именно на отсутствии этого документа: квартира продается, потом появляется «несогласный возмущенный супруг», дело доводится до суда, новый покупатель в убытке.
Справка об уплате налогов на недвижимое имущество
Особенности:
- показывает, что по данной квартире нет задолженности по налогам на имущество. При получении квартиры в качестве наследства или дара получатель в ряде случаев обязан платить налоги в государственную казну. Если этого не сделано, квартира не может быть продана.
- при отсутствии справки покупатель сильно рискует, т.к. не знает – законна ли сделка или нет.
Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
Их несколько. Все они – из тех служб, которые обслуживают данное строение в целом и конкретно эту квартиру:
Внимание! Покупатель заинтересован, чтобы переписать лицевые счета на себя как можно скорее – по договоренности с продавцом (либо накануне сделки, либо вскоре после нее).
Как правильно поступить в частных случаях
Отходя от классической сделки купли-продажи, необходимо индивидуальные учесть нюансы сделок. Каждый такой нюанс таит в себе массу подвохов, если только не опереться на грамотного профессионала.
Квартира взята в ипотеку
При главную роль играют отношения с банком:
- каковы условия ипотечного договора;
- каков первоначальный взнос живыми деньгами;
- участвует ли квартира в сложной обменной цепочке;
- участвуют ли несовершеннолетние в сделке со стороны продавца и т.д.
Квартира куплена у застройщика
Сделку купли-продажи строящегося объекта заслуженно можно назвать наиболее сложной. В основном трудности связаны с тонкостями инвестиционного договора, потому что:
- чаще всего застройщик один, подрядчик другой;
- к тому же нередко встречаются трудности, касающиеся прав застройщика на землю;
- масса проблем возникает по завершении фактического строительства – на стадии ввода дома в эксплуатацию (в «неблагоприятных» объектах люди живут годами, но при этом не могут получить Свидетельство о регистрации права собственности, т.к. строительство велось с нарушениями закона).
Однако это не значит, что у застройщиков нельзя покупать жилье. Можно и нужно! Единственно, постарайтесь заручиться поддержкой хорошего юриста с опытом именно в таких делах.
Занижение стоимости квартиры в договоре
Указав в договоре купли-продажи инвентаризационную стоимость (а не фактически заплаченную и не рыночную), люди экономят деньги на некоторых платежах:
- обе стороны – на проценте, оплачиваемом нотариусу;
- продавец – на том, чтобы не платить налог с полученного дохода (облагаемая база регулируется государством, т.е. с сумм ниже этой планки налоги не платятся).
С другой стороны, при любой «обратке» (так риэлторы называют сделку, признанную недействительной и повернутой вспять) у покупателя есть риск не получить назад фактически оплаченной им суммы.
Сроки проведения сделки
Нотариальная сделка совершается в режиме «здесь и сейчас».
Регистрация сделки в УФРС длится по стандарту в пределах 30-ти дней. Если нет приостановления – иногда документы готовы и быстрее. Если сделка приостановлена (из-за ошибок в документах, из-за вопросов к подлинности документов, по техническим причинами и т.д.) – сроки затягиваются на неопределенное время.
Расходы на проведение сделки
Какие расходы понесут участники сделки купли-продажи в зависимости от способа оформления и других нюансов:
- справка из БТИ , получение техпаспорта или обновление плана квартиры (от 1000-1500 до 2500-3000 руб., при разной сложности объекта);
- аренда банковской ячейки для временного хранения заблокированных денег – порядка 1500-2500 руб.;
- госпошлина за регистрацию сделки купли-продажи в УФРС составляет 2000 руб. на каждого участника сделки (юридическое лицо при выкупе квартиры у физлица оплачивает госпошлину в размере 22 000 руб., а физлицо 2000 руб);
- доверенность на ведение сделки третьим лицом (риэлтором, юристом, родственником) – порядка 450-700 руб.;
- договор в простой письменной форме – от 3 до 5 тыс. руб.;
- работа нотариуса – от 0,8 до 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре.
В частных случаях возможны дополнительные платежи, такие как:
- уплата налогов от продажи объекта;
- внесение изменений в ЕГРП;
- внесение изменений в техпаспорт БТС и др.
Получайте консультации юристов, привлекайте их к решению ваших задач, и трудности при совершении сделок с недвижимостью обойдут вас стороной.
Хотите поменять жилплощадь на большую или переехать другой город? Значит, вам предстоит заняться продажей квартиры. Продавая ее самостоятельно, вы сможете прилично сэкономить на риелторских услугах и проконтролировать каждый этап этой ответственной сделки. Но помните, что процесс купли-продажи жилья нелегок, трудоемок и требует неплохих юридических знаний в сфере недвижимости. Приготовьтесь к временным и финансовым затратам.
Продажа квартиры - документы и порядок сделки
Теперь рассмотрим пошаговый алгоритм самого процесса. У такого мероприятия, этапы сделки следующие: определение рыночной стоимости продаваемого жилья, подготовка квартиры к продаже, оформление необходимого комплекта документов, выставление собственного рекламного предложения на рынок недвижимости, поиск покупателей и переговоры с ними, заключение предварительного договора на куплю-продажу, процедура денежного подписание основного договора с регистрацией покупателя как нового собственника, передача денежных средств за продаваемое жилье и процедура перехода квартиры новому владельцу.
Итак, начнем с оценки нашего жилья. Как выглядит данный процесс? Чаще всего сравнивают цены с использованием разных источников информации - рекламных газет, риелторских сайтов, выбирая схожие варианты. Используя данные агентств по продаже недвижимости, можно сделать достаточно подробную выборку, которая поможет вам лучше ориентироваться в уровне цен на аналогичные варианты в настоящее время.
Что необходимо учитывать
Следует "увязать" ваше желание продать драгоценное жилье как можно выгоднее с фактическим положением дел на рынке. Цена сделки купли-продажи квартиры зависит от его состояния. Если подобных предложений достаточно много, стоимость квартир несколько снижается. Можно взять полярные варианты - наиболее дорогой и наиболее дешевый. Реальная сумма находится примерно посередине.
Если хотите провести сделку быстро, стоит немного опустить цену и приблизить ее к бюджетному варианту. Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток.
Подготавливаем квартиру
На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов. Придать квартире презентабельный вид можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.
На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей. Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены.
Теперь о документах
Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки - ключевой вопрос. Процедура сбора нужных "бумажек" - один из самых важных этапов дела. Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки. Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш.
К тому же грамотное оформление всего нужного списка документов уничтожает сомнения будущего владельца в таком важном вопросе, как проверка юридической чистоты. Чтобы соблюсти все правила, сопровождение сделки продажи квартиры лучше всего поручить компетентному юристу и обязательно полностью изучить требования, предъявляемые регистрирующим органом к таким документам.
Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз - в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки - прежде всего!
Что конкретно нужно
Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества. В качестве него выступает свидетельство о регистрации Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья. Это гражданские паспорта совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении на детей младше 14 лет.
Основным имущественным документом, также необходимым при совершении сделки, является техпаспорт на квартиру (или кадастровый паспорт). При продаже недвижимого имущества - - предъявляется свидетельство о браке и, в обязательном порядке, согласие второго супруга на отчуждение собственности. Если в число владельцев входит несовершеннолетний, вам не обойтись без разрешения органа опеки.
Кроме того, обязательно понадобится взять выписку из домовой книги, где перечислены все, кто прописан в квартире. Другой важный документ из ЖЭКа - подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам. Завершает пакет основной документ, который вам предстоит составить, если вы придете к обоюдному соглашению - договор купли-продажи, бланк которого мы здесь приводим.
Поиск клиента
Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики. Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке.
Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости - эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне - разумеется, не бесплатно.
Составление предварительного договора купли-продажи
Зачем необходим данный документ? Его задача - обезопасить обоих участников сделки - и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного. Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья. В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца.
Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно.
Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки - все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре. Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены. Договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения.
Как происходит процедура оплаты
Один из ключевых моментов - денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости.
Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого - гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано.
Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.
Оформление сделки купли-продажи квартиры
Перейдем к подписанию основного документа. Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно. Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса. Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно - обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта.
Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи.
Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры.
Все документы составляются в количестве, равном числу участников сделки. После того как подписан, продавец имеет право обратиться в банк с требованием выдачи хранящихся в его ячейке денежных средств. На этом этапе сделку по продаже квартиры можно считать закрытой.