Ипотека пошаговое оформление. Условия, выдвигаемые банком. Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки
С каждым днем количество квартир, оформленных по договору ипотеки, постоянно растет. Банки стараются улучшать свои предложения, привлекая все большое количество клиентов. С учетом роста цен на квартиры для многих людей приобретение недвижимости в ипотеку – это единственный вариант обзавестись собственной жилплощадью. В этой статье пойдет речь о том, как купить квартиру в ипотеку?
Пошаговый план покупки квартиры в ипотеку
Приобретение недвижимости в ипотеку имеет ряд своих нюансов. Для того чтобы правильно оформить ипотечный договор и не совершить ошибок на каком-либо этапе, мы рекомендуем придерживаться следующего плана:
- Оценить сумму займа. Для начала необходимо сориентироваться, сколько потребуется занять денежных средств у банка. Оцените предложения по квартирам с учетом ваших потребностей. Есть множество сайтов, где размещена информация о стоимости как новостроек, так и недвижимости вторичного рынка.
- Проанализировать предложения банков по ипотеке. Вам потребуется изучить информацию на сайтах банков. Рекомендуем оценить хотя бы топ-10 банковских организаций и выбрать лучшее предложение. Стоит обращать внимание на процентную ставку, на различные программы и льготы, на наличие услуг страхования. Оценив все предложения, вы сможете принять правильное решение.
- Рассчитать ежемесячный платеж и оценить свои финансовые возможности. На сайте выбранного банка можно самостоятельно рассчитать ежемесячный платеж в зависимости от суммы займа, процентной ставки и срока кредитного договора. Учитывайте, что ежемесячный платеж не должен превышать 40% от суммы вашего дохода.
- Выбрать банк. После того, как вы нашли предложение, которое вам лучше подходит, необходимо будет окончательно определиться с банком и уточнить его требования по подготовке документов, возможности приобретения квартиры на вторичном рынке жилья или ознакомиться со списком аккредитованных застройщиков.
- Выбрать страховую компанию. Ни для кого не секрет, что банковские организации стремятся максимально себя обезопасить, предоставляя ипотечные договора с комплексным страхованием. Без такого вида страхования процентная ставка зачастую выше. Поэтому следует внимательно изучить варианты по страхованию в различных страховых компаниях.
- Подготовка необходимых документов. Банки могут оформлять договора и все по двум документам, но условия по такой ипотеке будут жестче. Лучше выполнить требования банка и подготовить весь перечень документов.
- Заключение сделки. После того, как вся процедура завершена, начинается самый ответственный этап – завершение сделки.
А теперь рассмотрим все этапы более подробно.
Оценка суммы займа
Для начала следует определиться с суммой, которую нужно будет указать в заявке на оформление договора на ипотеку. Достаточно в поисковике вбить запрос «купить квартиру», как у вас появится масса сайтов с предложениями о приобретении недвижимости. Не стоит доверять какому-то одному ресурсу, лучше исследовать несколько источников. Одним из самых популярных является avito.ru. Также не следует забывать и об обычных объявлениях, расклеенных на остановках или возле подъездов.
Помимо предоставляемой суммы банковская организация потребует первоначальный взнос. И чем выше будет ваш взнос, тем меньше составит переплата по договору. Рассчитывайте, что эта сумма должна быть не менее, чем 20% от стоимости недвижимости.
Анализ лучших предложений банков
Каждая банковская структура в первую очередь заинтересована в привлечении новых клиентов. Поэтому договора ипотеки выгодны как заемщику, так и самому банку. Многие банки разработали ряд продуктов, которые весьма привлекательны для заемщиков:
- Военная ипотека.
- Ипотека с господдержкой.
- Социальная ипотека.
И многое другое. Перед тем как непосредственно направиться в офис банка, знакомьтесь с их сайтами. Там представлена исчерпывающая информация по условиям ипотеки. Чтобы правильно подобрать себе банк, в котором оформите ипотеку, сравните процентные ставки и найдите самый оптимальный вариант. Берите в расчет, что ключевая ставка, под которую ЦБ РФ выдает коммерческим банкам кредиты, варьируется от 10,5 до 11,5%.
Расчет ежемесячного платежа и оценка своих финансовых возможностей
Если расчет ежемесячного платежа не должен вызвать особых сложностей, онлайн-калькуляторы представлены на сайтах банков, то вот над оценкой своих финансовых возможностей стоит поработать. Следует понимать, что договор по ипотеке – это долгосрочный договор, который в среднем оформляется на 10-15 лет. И ваш ежемесячный платеж – это та сумма, которую вам нужно будет каждый месяц вносить на счет, открытый для погашения кредитного договора. Специалисты рекомендуют, чтобы сумма ежемесячного платежа не превышала 40% от дохода вашей семьи.
Но помимо внесения этих платежей не стоит забывать, что в вашу обязанность входит оплата подключенных договоров страхования, также коммунальные услуги за квартиру и всевозможные непредвиденные расходы, которые могут случиться в жизни каждого человека и на которые лучше иметь заранее отложенные денежные средства, желательно хранящиеся на депозитном счете в банке.
Поэтому к ипотеке правильно будет готовиться заранее. Подготовить первоначальный взнос, чтобы скорректировать ежемесячные платежи в более комфортные условия. А если вам требуется приобрести новостройку в черновой отделке, то заранее необходимо дополнительно скопить денежные средства на ремонт.
Банк не выдаст ипотеку, если сумма ежемесячного платежа превышает 50% от ежемесячного дохода клиента. Для увеличения ежемесячного платежа необходимо привлекать поручителей.
Выбираем банк
Также условиями банков является оформление услуги страхования. Обязательно при этом лишь страхование имущества. Но многие банковские структуры работают совместно со страховыми компаниями и им выгодно предлагать комплексное страхование. Без оформления полного перечня страховок банки увеличивают процентную ставку. В целях экономии денежных средств также рекомендуем изучить и этот вопрос.
Во многом сейчас условия банков схожи по своей структуре между собой. Отменены различные комиссии за внесение денежных средств, нет моратория на досрочное погашение, нет дополнительных затрат на аренду банковских ячеек, но все равно все эти нюансы лучше уточнить непосредственно у банка, который вы выбрали в качестве вашего кредитора.
Выбираем страховую компанию
Банк не имеет права ограничивать вас в выборе страховых компаний, но он может себе позволить предоставить список аккредитованных организаций, с которыми готов сотрудничать. Подбирая страховую компанию, следует обратить внимание на тарифы по страховым продуктам, а также, что является страховым событием.
К примеру, по обязательным договорам страхования имущества: страховые компании часто не включают в страховые риски повреждение имущества вследствие теракта или стихийных бедствий. Поэтому изначально ознакомьтесь с общими условиями по договору страхования, они предоставлены на сайтах страховых компаний.
Страхуя жизнь и здоровье заемщика, обращайте внимание также на страховые события. Зачастую таковыми являются лишь присвоение инвалидности первой и второй группы, а также случай летального исхода. Но, к примеру, если смерть наступила в результате ДТП, и в крови застрахованного лица обнаружен алкоголь или наркотические вещества, то это не будет считаться страховым событием. Такие нюансы необходимо также уточнять в вашей страховой компании.
Подготовка необходимых документов
Самым важным этапом на пути приобретения собственного жилья посредством ипотеки является именно данный этап. Правильно подготовить документы, конечно, могут помочь профессиональные юристы, но можно все сделать и самостоятельно при наличии терпения и достаточного количества времени. Со стороны заемщика потребуется следующий перечень документов:
- Копия паспорта гражданина РФ.
- Справка ЕГРЮЛ для юридических лиц.
- Военный билет.
- Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
- СНИЛС с Пенсионного фонда РФ, а также ИНН.
- Декларация из налогового органа об уплате налогов за прошедший год.
- Справка с работы с указанием оклада.
Также может понадобиться выписка с банковских счетов, если такие имеются.
Со стороны продавца квартиры необходимо будет предоставить:
- Свидетельство о браке.
- Оценка квартиры независимым оценщиком из числа аккредитованных банком сроком не позднее 6 месяцев.
- Справка о том, что у продавца отсутствует задолженность за коммунальные услуги.
- Справка в оригинале из ЕГРП о наличии прав на квартиру.
- Если продавец не достиг совершеннолетия, то документ из органов попечительства с согласием на продажу.
- Согласие супруги продавца на продажу квартиры, заверенное в нотариусе. Либо заявление о том, что продавец холост.
- Кадастровый паспорт на продаваемую квартиру.
- Подтверждение дееспособности продавца, оформленное в наркологическом и психоневрологическом диспансере.
- Копия паспорта продавца и супруга.
- Выписка из домовой книги о наличии всех прописанных лиц в квартире.
В зависимости от выбранной банковской организации документы могут быть различны. Их перечень необходимо уточнять у самого банка.
Заключение сделки
После поступления всех документов и при положительном решении банка вам будет назначена дата оформления сделки, на которой придется подписать целый список документов. А именно:
- Договор купли-продажи между продавцом и вами.
- Страховые договора.
- Договор залога на приобретаемое имущество.
- Акт приема-передачи недвижимости.
- Кредитный договор между клиентом и банком.
- Другие документы по инициативе банка.
Далее банк передает денежные средства продавцу, обычно они хранятся в ячейке банка. Акт приема-передачи возможно отсрочить до момента регистрации прав на собственность по приобретаемому жилью. Недвижимость будет находиться в залоге у банка до полного погашения кредитного договора.
Подводя итог, можно сказать, что процесс оформления ипотеки достаточно трудоемкий. Во-первых, нужен тщательный анализ банков для того, чтобы найти предложения, как можно лучше подходящие для заемщика. Во-вторых, требуется правильно оформить все документы. В-третьих, нужно иметь достаточную сумму денежных средств для внесения первоначального взноса, а также иметь неплохой ежемесячный доход.
Но оформляя ипотечный договор, заемщик приближается на шаг ближе к собственной недвижимости. И с каждым годом эта цель будет все ближе по мере выплат по кредитному договору.
По оценкам специалистов сейчас не менее 50% сделок на вторичном рынке совершается с привлечением заемных средств. Ипотечные сделки давно стали привычной частью рынка недвижимости. Если ваш доход позволяет взять нужную сумму кредита, и вы можете подтвердить свою платежеспособность, шансы получить одобрение от банка достаточно велики.
Ниже приведены советы экспертов, как сделать процесс подачи заявки в банк и получения кредита максимально эффективным. Действуйте последовательно и вы добьетесь успеха!
Действия:
Действие 1
Сколько денег вы готовы вложить в ипотеку?
Прежде чем приступать к выбору ипотечной программы и сбору документов для банка, имеет смысл проверить, сможете ли вы получить нужную сумму кредита.
Для этого вы можете воспользоваться ипотечным калькулятором на портале ГдеЭтотДом.Ру. С его помощью можно рассчитать максимальную сумму кредита, исходя из вашего дохода, размера ежемесячного платежа и стоимости приобретаемой квартиры.
Действие 2
Анализируем предложения квартир на вторичном рынке
Теперь, когда вы выяснили, сколько денег у вас есть для покупки квартиры, убедитесь, что на рынке есть соответствующие предложения. Для большего удобства можно воспользоваться каталогами недвижимости, например каталогом ГдеЭтотДом.РУ.
База дает бесплатный доступ ко всем актуальным предложениям на рынке. Все объявления дополнены подробной информацией о квартире и фотографиями недвижимости.
Действие 3
Подбираем ипотечную программу
Убедившись, что ваши желания и возможности совпадают, переходите к изучению и подбору наиболее выгодной ипотечной программы. Это может стать сложной задачей, поскольку множество банков предлагают свои услуги в сфере ипотеки. Многие думают, что главным критерием является надежность банка, и сразу обращаются в Сбербанк. Однако речь идет не о размещении депозита. Наоборот, банк дает вам деньги, и ваша задача — получить их на максимально выгодных условиях. Не стоит опасаться банкротства банка или отзыва лицензии. Если это произойдет, условия вашего кредитного договора не изменятся. Вы продолжите платить по кредиту правопреемнику банка.
Также, стоит помнить о том, что в большинстве случаев размер процентной ставки напрямую зависит от срока кредита и размера первоначального взноса. То есть, чем больше собственных средств вы вложите в приобретаемую квартиру, и чем короче срок кредита, тем ниже будет процентная ставка.
Подобрав выгодный вариант, убедитесь, что вы соответствуете требованиям выбранного банка. Значение имеют возраст, трудовой стаж, способ подтверждения доходов и ваша кредитная история. Если в прошлом вы пользовались кредитами, имеет смысл перед обращением в банк проверить свою кредитную историю. Это позволит снизить риск отклонения вашей заявки, ведь по статистике около 90% отказов в банках связано с кредитным прошлым заемщика. Большинство людей не осознают, что даже незначительные просрочки по потребительским кредитам или кредитным картам, допущенные несколько лет назад, могут повлиять на решение банка.
Многие не знают или не помнят, сколько просрочек и какой длительности они допустили в прошлом. Такую информацию можно получить в Бюро Кредитных Историй (БКИ), обратившись туда с соответствующим запросом.
Если выяснится, что просрочки все-таки имели место, заранее обсудите с банком вероятность получения отказа. Разные банки по-разному относятся к таким «огрехам» в кредитной истории заемщика. Если у вас было несколько непродолжительных просрочек или одна-две сроком до 60 дней, шансы получить одобрение по кредиту весьма велики. В случае с более продолжительными просрочками они резко снижаются, а при наличии текущих просроченных обязательств и вовсе равны нулю.
Вы можете существенно облегчить процесс подбора банковской программы, воспользовавшись бесплатным Сервисом Ипотека на портале ГдеЭтотДом.Ру. Для этого в разделе Ипотека необходимо заполнить заявку на получение экспресс — расчета по ипотечному кредиту.
Специалисты Сервиса проанализируют вашу заявку, в кратчайшие сроки подберут для вас наиболее выгодные условия кредитования и помогут подать документы в банк. Кроме того, с их помощью вы можете отправить запрос на получение своей кредитной истории в БКИ.
Действие 4
Направляем заявку на получение кредита в банк
Выбрав банк и убедившись, что вы соответствуете его требованиям, следует приступить к сбору документов, необходимых для рассмотрения вашей заявки в банке. Если вы привлекаете созаемщиков, аналогичный комплект документов потребуется по каждому из них. Как правило, банки требуют предоставить следующее:
- 1 Заявление-анкета по форме банка
- 2 Копия документа, удостоверяющего личность (все страницы, включая пустые)
- 3 Копии документов о семейном положении (свидетельство о заключении/расторжении брака, рождении детей, брачный договор и т.д.)
- 4 Копии документов об образовании и повышении квалификации
- 5 Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (с печатью компании-работодателя на каждой странице копии)
- 6 Справка с места работы по форме 2-НДФЛ и/или справка с места работы в произвольной форме
Если у вас есть текущие кредитные обязательства в другом банке, потребуется также предоставить документы об остатке задолженности и размере ежемесячного платежа. Это нужно, что банк мог рассчитать, сможете ли вы одновременно обслуживать два кредита.
Кроме того, в процессе рассмотрения заявки вас могут попросить представить дополнительные документы или информацию. Это не означает, что вы вызываете у банка подозрения. Просто иногда для принятия решения кредитным специалистам требуется уточнить какие-то данные.
Итогом этого этапа должно стать получение положительного решения по кредиту, в котором банк укажет сумму одобренного кредита и условия его выдачи.
Действие 5
Подбираем квартиру
После получения одобрения по кредиту у вас будет 3-4 месяца, чтобы подобрать квартиру. Это срок, в течение которого будет действовать решение банка. Для его пролонгации придется заново пройти всю процедуру рассмотрения заявки. Поэтому с подбором жилья лучше не затягивать.
Помните, что квартира должна соответствовать требованиям вашего банка. Ознакомьтесь с ними заранее, чтобы не потратить время впустую.
Обычно банки требуют, чтобы дом, в котором находится квартира, не относился к ветхому жилью, не стоял в плане под снос, не состоял на учете по постановке на капитальный ремонт. Квартира должна быть свободна от прав третьих лиц и не находиться под обременением. При наличии в квартире незарегистрированных перепланировок, необходимо выяснить, какой характер они носят.
К примеру, если были затронуты несущие конструкции, и при этом возникла угроза нарушения их устойчивости, или было перенесено газовое оборудование без соответствующего разрешения, квартира не будет одобрена банком. Если же перепланировка носит незначительный характер и может быть узаконена, банк пойдет навстречу заемщику, но включит в кредитный договор условие о ее обязательной регистрации в течение определенного срока.
Действие 6
Готовимся к сделке
Когда квартира найдена, остается предпринять несколько шагов, чтобы выйти на сделку.
Во-первых, нужно обратиться в оценочную компанию и получить отчет об оценке квартиры. Список аккредитованных оценочных и страховых компаний вам предоставит банк.
Во-вторых, получить заключение страховой компании о готовности застраховать вашу жизнь и здоровье, утрату права собственности на квартиру (титульное страхование) и утрату или повреждение самой квартиры.
В-третьих, направить в банк документы по выбранной квартире для проверки и принятия окончательного решения по кредиту. Обычно это:
- 1 Копии паспортов продавцов
- 2 Копии правоустанавливающих документов на квартиру
- 3 Копия кадастрового паспорта
- 4 Копия выписки из домовой книги либо справка о зарегистрированных лицах
- 5 Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- 6 В случае получения Объекта недвижимости в порядке наследования или дарения — справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения или наследства
- 7 При наличии несовершеннолетних собственников необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости.
- 8 Оригинал отчета об оценке квартиры
- 9 Заключение страховой компании о готовности застраховать риски, предусмотренные программой кредитования
Действие 7
Получаем кредит и покупаем квартиру
После проверки всех документов банк назначает дату сделки. Все участники сделки собираются в офисе банка, выдающего кредит. На сделке подписываются кредитный договор, договор купли-продажи квартиры и, в большинстве случаев, закладная на квартиру.
К моменту выдачи кредитных средств заемщик должен заключить договор страхования необходимых рисков и оплатить страховые взносы.
Расчеты между сторонами могут быть произведены наличным или безналичным путем. В зависимости от выбранного способа арендуется сейфовая ячейка либо открывается безотзывный аккредитив, куда соответственно закладываются или перечисляются кредитные средства. После регистрации договора купли-продажи продавец квартиры предъявляет его банку. После этого он может забрать деньги из ячейки или снять их со счета, в случае, если расчеты проводятся через аккредитив.
Завершается сделка подписанием акта сдачи-приема квартиры, после чего Заемщик становится собственником и может вселяться в новое жилье.
Когда кредит будет выплачен, банк снимет залог с квартиры, и заемщик получит новое свидетельство о собственности уже без ограничения (обременения) права.
Далеко не все граждане могут позволить себе приобретение жилья за счет личных сбережений. Многие хотят решить жилищный вопрос за счет оформления ипотеки. Прежде чем отправиться в банк, стоит разобраться в порядке действий при покупке квартиры в ипотеку. Ниже приведена пошаговая инструкция оформления ипотечного кредита.
Выбор банка
Процесс покупки жилья с привлечением ипотечного кредита стоит начать с выбора банка. Сейчас на рынке нет недостатка предложений, поэтому главная задача - это выбор наиболее выгодного варианта. Но, прежде чем начать изучение условия, необходимо определиться с размером первоначального взноса.
Потенциальный заемщик должен знать , что кроме взноса, ему придется понести еще ряд расходов: страховка, услуги оценщика, госрегистрация, комиссии банка и т.д. Кроме того, необходимо понимать свою кредитоспособность: наличие официально подтвержденного дохода, хорошей кредитной истории, платежеспособных поручителей и т.д. Если этого всего нет, то на выгодные условия будет рассчитывать сложно.
Сравнивая условия банка, стоит обращать внимание не только на размер процентной ставки. Проще всего понять выгодность ипотечной программы, анализируя общую переплату за один год и за весь срок действия кредитного договора. Необходимо учитывать страховые платежи, дополнительные комиссии, стоимость услуг оценщика и т.д. Тем не менее, не стоит полагаться на информацию, размещенную на сайте банка . При личной консультации часто всплывает много нюансов, которые в итоге могут сыграть решающую роль в выборе кредитора.
Если в планах купить квартиру в новом доме, оформив договор долевого строительства , то перечень банков стоит узнать у представителя застройщика. Если компания не аккредитована в конкретном банке, то получить в нем кредит будет очень сложно, так как финансовое учреждение будет проводить полную проверку компании. Многие банки просто не согласовывают такие кредиты.
Поиск кредитора может сопровождаться определенными трудностями, когда в планах приобрести комнату , долю в недвижимости или земельный участок для строительства дома. Если в собственности есть недвижимость, то проще оформить кредит под ее залог , а потом приобрести желаемый объект.
Подача документов и согласование кредита
Сейчас большинство банков готовы рассматривать документы заемщика до того, как он определился с квартирой или домом. Такая практика имеет существенное преимущество. При подборе недвижимости будущий заемщик уже точно знает, какую сумму он сможет получить. Это сводит к минимуму ситуацию, когда покупатель передает задаток или аванс, а ипотеку в необходимом размере получить не удалось. В результате - потеря средств и времени.
Также для сокращения времени целесообразно подавать документы одновременно в несколько банков. Если будет два и более положительных ответов, будущий заемщик сможет выбрать наиболее выгодные условия .
Необходимый пакет документов в разных банках отличается, поэтому прежде чем отправиться в отделение, стоит его уточнить. Это сэкономит время. Сейчас многие кредиторы предлагают заполнить заявку непосредственно на сайте банка и прикрепить к ней сканированные документы. Но практически всегда так можно получить только предварительное решение, для окончательного же ответа все равно необходимо обратиться в банк и показать кредитному специалисту оригиналы документов. Банк может запросить и дополнительные документы, которые не значатся в стандартном перечне.
После принятия решения в банке можно получить письмо с подписью и печатью, где будет указано, какую сумму потенциальный заемщик сможет оформить. Стоит обратить внимание на срок действия решения и не затягивать сделку до последнего дня. Так как, в случае форс-мажора, решение может быть просрочено и придется снова подавать документы и ждать решения (условия к тому времени уже могут поменяться).
Выбор недвижимости
- После получения положительного решения от банка можно делать окончательный выбор недвижимости. Обычно банки дают на это от 2-х до 4-х месяцев. Если будущий заемщик не смог уложиться в эти сроки, то кредитную заявку придется подавать заново, а кредит может быть согласован уже на других условиях.
- Прежде чем оформить задаток или аванс , необходимо предупредить собственника недвижимости, что расчет будет происходить с привлечением заемных средств. Такая сделка имеет свои особенности и немало продавцов просто не хотят продавать жилье таким покупателям. Кроме того, необходимо обязательно учитывать требования банка к объекту недвижимости. Если выбранное жилье им не соответствует, кредит банк не выдаст.
- Продавец должен предоставить копии всех документов на недвижимость, в том числе и копии паспорта всех собственников недвижимости. Юристы банка проверят документы и определят юридическую чистоту квартиру. Возможно на этом этапе понадобится предоставление дополнительных документов. Банки могут отказать в кредитовании покупки жилья, если оно продается по доверенности, одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, на протяжении последних нескольких лет сменилось несколько собственников и т.д. Такие сделки имеют повышенный риск того, что право собственности будет оспорено в суде.
- Далее выполняется оценка квартиры или дома. Это делает профессиональный оценщик, аккредитованный банком. Стоит обратить внимание, что, когда банк указывает процент от стоимости квартиры и определяет сумму кредита, то берется меньшая из двух величин: стоимость, которую определил оценщик, и договорная цена между заемщиком и покупателем. Поэтому возможна ситуация, когда оценочная стоимость меньше договорной, и покупателю придется доплачивать разницу за счет собственных средств.
- После того как недвижимость согласована банком, покупатель, продавец и представитель банка согласовывают дату проведения сделки.
Проведение сделки
Прежде всего, в день сделки и немного ранее необходимо заключить все требуемые договора страхования и оплатить страховые платежи. Обязательным является только страхование ипотеки . Личное и титульное же страхование оформляется исходя из требований банка и готовности заемщика при отказе платить повышенную процентную ставку.
После этого между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи , а между заемщиком (покупателем) и банком - кредитный договор. Расчет может происходить несколькими способами.
Самой распространенной и безопасной для сторон является следующая схема:
- Покупатель передает продавцу средства первоначального взноса (факт передачи необходимо зафиксировать в договоре купли-продажи, а также оформить расписку).
- Кредитные средства помещают в сейф банка, который выдает кредит.
- Переход права собственности и обременения банка регистрируется в Росреестре.
- Зарегистрированные документы предоставляются в банк и продавец получает доступ к сейфу.
На этом процесс оформления ипотеки заканчивается. Далее заемщик обязан регулярно вносить оплачивать ежемесячные взносы, продлевать страховые договора. После полного погашения кредита, банк снимет обременение, бывший заемщик станет полноправным владельцем недвижимости, и он сможет распоряжаться жильем по собственному усмотрению.
Приветствую! Вы решили наконец-то приобрести свое собственное жилье? Вы не готовы на сегодняшний день достать и выложить несколько миллионов? Тогда, конечно, покупка квартиры в ипотеку – это ваш вариант! И сегодня мы детально рассмотрим, как купить квартиру в ипотеку, с чего начать, а также поэтапно разберем, как проходит процедура покупки квартиры в ипотеку.
В первую очередь хочу сказать о том, что в 2017 году во многих Банках снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Это не может не порадовать тех, кто решился обзавестись собственным жильем.
Например, до 8,4% по определенным видам кредитов.
Чтобы получить ипотеку на квартиру под низкие проценты, кредитное заведение от вас потребует подтвердить документально свою платежеспособность, а также подобрать недвижимость себе, подходящую под требования кредитного заведения, иными словами недвижимость, которая будет являться ипотечным залогом должна быть ликвидной.
Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд особенностей, о которых вы должны знать:
- Главный момент – закон об ипотеке гласит, что когда покупаем квартиру в ипотеку, то обязательно оформляем на неё залог. два понятия, которые мы ранее разобрали. Пока вы платите ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней проживать.
- Ипотека выдается на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить платеж и сделать его доступным.
- В банке практически всегда потребуют от вас от 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без. О том, как оформляется , мы писали ранее.
- должны соответствовать определенным требованиям банка. О них вы можете узнать из прошлого поста.
- с пересчетом процентов возможно в любое время и без комиссий.
- Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнский, переселенцев и т.д.) для гашения ипотеки.
- Банки обязательно проверяют платежеспособность заемщика и устанавливают требования по стажу работу от 1 мес, но чаще от полугода.
Некоторые кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку квартиры по двум документам, но тогда, будет повышенная процентная ставка и первоначальный взнос от 40-50%. Объясняется это легко тем, что у Банка нет никаких гарантий, соответственно риски слишком высоки.
В новостройке
Бесспорно, самый выгодный вариант приобретения квартиры через ипотеку – это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — квартира, на которую еще не оформлено право собственности, т.е. долевое участие в строительстве.
Здесь очень важно обратить внимание, что у вас будет не Договор купли-продажи, как мы привыкли, а Договор долевого участия или Договор цессии. Вы помните, что Договор цессии — это уступка прав требования долга в пользу третьего лица.
Например, когда вы решили взять квартиру на одном из последних этапов стройки уже не у самого Застройщика, а у Инвестора, то залогом в этом случае будут являться права требования у Застройщика.
И все же главный вопрос, которым задается большинство — что нужно для того, чтобы процентная ставка по займу была минимальной?
На самом деле, это совокупность факторов, часть из которых вы изменить вряд ли можете, а часть вполне реально «подогнать» под требования. Давайте посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:
- сумма первоначального взноса – чем больше вы вносите, тем меньше проценты;
- срока кредитования – в ряде банков действует правило, что чем больше срок, тем выше ставка.
- ваше согласие на страхование – ипотечное страхование. В одних Банках, это страхование ипотечной недвижимости и страхование жизни, в других сюда добавляется еще и титульное (т.е. от риска утраты права собственности). Залог застраховать вам нужно будет обязательно, без него Банк с вами даже договор не станет заключать. А вот – жизни и титульное, это на ваше усмотрение, но отказ будет чреват для вас санкциями в виде повышения ставки;
- имеете ли вы зарплатную карту Банка. Для зарплатников практически везде предусмотрены льготные условия. К тому же если у вас зарплатный счет там, где вы собрались брать ипотеку вам скорее всего не нужно предоставлять справку о доходах;
- сниженная процентная ставка вас ожидает также, если квартира подобрана у аккредитованного Банком продавца (юридического лица), т.е. проверенного Застройщика. Списки таких Застройщиков можно найти на официальном сайте интересующего вас Банка. Ряд из них делают скидки и субсидии по процентах в рамках специальных соглашений.
Процентные ставки по строящемуся жилью на сегодняшний день вас ожидают — от 8,9% и выше, а первоначальный взнос в разных банках колеблется от 10 до 30% от суммы займа.
Если ваша новостройка аккредитована Банком, в котором вы берете займ, то сроки на одобрение квартиры будут минимальными, как и проценты по ипотечному кредитованию. Деньги кредитная организация переводит сразу на счет Застройщика.
Вторичка
Немного по-другому обстоят дела с вторичным рынком, здесь от вас обязательно потребуется независимая оценка приобретаемого жилья, естественно, за ваш счет. Существует здесь и серьезный риск утраты права собственности (или титула). Проще говоря, если сделку, приобретенной при ипотеке квартиры признают судом недействительной, то при отсутствии страховки вся ответственность, как и ущерб, ляжет на вас.
Кстати, хочу отметить, что если вы решите все же обезопасить себя и застраховать титул, то делать вам это нужно в течение первых трех лет, так как потом истекает срок исковой давности по признанию сделки недействительной, а значит, вы больше не рискуете.
Условия, предъявляемые к дому, в котором расположена ваша квартира, вполне логичны. А именно, дом, в котором находится ваша квартира не должен стоять на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию.
Изменение ставки по вторичному жилью зависит от тех же условий, что и по новому, за исключением пункта об аккредитации Застройщиков.
Деньги вы получаете после заключения Кредитного договора. С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, где храните свои денежные средства, либо кладете на счет, при безналичном расчете.
Студия
Для начала разберем, что же такое студия. Студия это квартира, у которой отсутствуют перегородки между кухней и комнатами. Вообще, этот вид бюджетного жилья у нас в стране пользуется спросом.
Приобрести студию в ипотеку можно в рамках других ипотечных программ, т.е. студия в новостройке – это будет программа на строящееся жилье, а на вторичном рынке – программа на готовое жилье, соответственно все требования и условия абсолютно идентичны.
В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую особенность, как ипотека и перепланировка. Если все же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, узаконена ли перепланировка. Иначе произойдет то, о чем я вас предупреждал, когда говорил о титульном страховании. А именно, признание сделки недействительной.
Апартаменты
Если вас интересует ипотека на апартаменты, то ставка у вас будет колебаться, в среднем от 11,25 и до 12,25%, и зависит она практически от тех же факторов, что и у вторичек.
Хотя здесь предъявляются и дополнительные требования к апартаментам, такие как:
- Апартаменты должны быть структурно обособленным помещением;
- Подключение ко всем центральным коммуникациям;
- Располагаться апартаменты должны на надземных этажах;
- В свою очередь к дому, в котором они расположены, выдвигаются тоже определенные требования:
- Износ дома — не более 50%;
- Не состоящий на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию;
- Этажность – не менее 2х;
- Определенные условия к материалам стен и конструкциям;
- Не должен быть расположен в бывших пансионатах, санаториях, домах отдыха, лагерях, гостиницах, воинских частях.
В зависимости от выбранной вами кредитной организации, первоначальный взнос составит от 20%.
Ваши действия при покупке апартаментов будут идентичными с действиями на покупку квартир. В зависимости от того, готовые у вас апартаменты или строящиеся, в качестве залога у вас будет: ипотечное имущество или права требования (по договору долевого участия).
Комната и доля
Предположим, что вам нужно приобрести комнату либо долю в квартире? Как получить ипотеку в этом случае?
Логично предположить, что в здесь, вы получите деньги под максимальные проценты, в связи с неликвидностью залога. Тут разбег процентной ставки в разных Банках огромный от, заявленных 10,25 и до 18,2%, а то и больше, в зависимости от вашего согласия на страхование, начального взноса, наличия зарплатной карты и т.д. по вышеуказанному списку.
Требования к залогу здесь следующие:
- Также не требования к постановке на учет по капремонту, сносу и реконструкцию, как и у предыдущих;
- Если вы покупаете комнату, то она должна быть отдельным объектом недвижимости (изолированным помещением);
- Порядок пользования комнаты должен быть определен документально (это либо Соглашение всех участников собственности либо судебное решение);
- Обязательно должны быть соблюдены Правила о преимущественном праве покупки между другими собственниками, т.е. все собственники должны быть в письменной форме уведомлены о намерении Продавца продать свою долю (комнату).
Приобретение ипотечной квартиры
А что делать, если вам понравилась ипотечная квартира, т.е. которая уже с ипотекой? Хочу вас успокоить и порадовать: раз нравится – берите! Нет наличных, тогда берем квартиру под ипотеку! Как это сделать?
Очень просто! Вы идете в Банк и переоформляете ипотеку на себя, т.е. фактически происходит замена Залогодателя. Кредитная организация гасит вашим займом ипотеку Продавца, а вы регистрируете сделку перехода права и залога, но есть и второй вариант, когда вы гасите ипотеку за продавца, а потом оформляете обычный ипотечный кредит.
Этапы оформления по шагам
Так, какой же будет порядок действий при покупке квартиры в ипотеку? В принципе, действия ваши будут одинаковыми для всех видов недвижимости, за исключением некоторых пунктов.
Давайте, рассмотрим покупку квартиры по ипотеке пошаговую инструкцию на разные виды недвижимости.
Процесс покупки квартиры в новостройке очень простой:
- Определяемся с застройщиком и узнаем в каких банках он аккредитован.
- Ипотечный брокер застройщика или вы сами получаете решение в нужных вам банках.
- Строительная компания готовит ДДУ и согласовывает его с банком.
- Заемщик подписывает ДДУ и кредитный договор.
- Ряд банков требует . Услуга эта не обязательная, но может повлечь увеличение ставки.
- Сделка регистрируется в юстиции.
- Подтверждается внесение первоначального взноса (выписка из счета или платежка) и заключаете с Банком Договор цессии или переуступки прав требования. Что это такое, мы с вами подробнее рассмотрели выше. Застройщик не имеет права до регистрации принимать от вас деньги, только если не оформлен предварительный договор;
- Банк переводит деньги застройщику.
- После сдачи дома, вы регистрируете право собственности, но квартира будет находиться в залоге у Банка до полного погашения вами кредита.
Вторичка и остальные виды рассматриваемой нами недвижимости:
Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке будут немного отличаться. Первые два пункта остаются такими же, а с третьего этапа уже будет по-другому.
- На этом этапе вы, заключаете с Продавцом предварительный договор, по которому, вносится задаток при покупке квартиры, как правило, в размере первоначального взноса.
- Далее вы делаете экспертизу и собираете документы на квартиру. Здесь же вы подтверждаете внесение первоначального взноса (здесь, либо выписка из счета, либо расписка Продавца). Весь этот пакет документов вы подаете в Банк на одобрение;
- Если Банк все устраивает, вы оформляете Кредит;
- Далее вы идете в Росреестр для заключения сделки.
Деньги вы получаете после заключения Кредитного договора, но с Продавцом обычно рассчитываются после подачи документов на регистрацию. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, либо они у вас лежат на счете, при безналичном расчете.
И заканчивается сделка, получением вами Свидетельства о регистрации права собственности. Как правило, происходит это в течение 7-10 дней, но собственность ваша будет в залоге до полного расчета по вашему кредиту.
Если по различным жизненным обстоятельствам вы не можете физически присутствовать на сделке, да или просто не хотите, можно обратиться к риэлтору. Тогда за отдельную плату представитель агентства пройдет за вас все процедуры по оформлению сделки.
Но это может быть не только риэлтор, это может быть любой человек (родственник, знакомый и т.д.). Для этого вам необходимо лишь выписать доверенность на покупку недвижимости, как правильно это сделать, вам подскажет нотариус. Вариант с доверенностью может вам пригодиться, если приобретаемая недвижимость находится в другом регионе.
Требования к заемщику и квартире
Требования к Заемщику кредитные организации выдвигают примерно одинаковые:
- Возраст Заемщика — от 20-21 года и до 65-75 лет к моменту полного погашения кредита;
- Ваш стаж работы на последнем месте — не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние 5 лет – не менее 1 года, но есть кредитные учреждения, которые принимают заявку на рассмотрение при стаже не менее 1 месяца
- Гражданство РФ, некоторые банки такого требования не выдвигают;
- Прописка на территории РФ, опять же это требование не всех Банков;
- Некоторые Банки требуют приобретать недвижимость в ипотеку только по месту вашей прописки;
- Также вы можете привлечь до трех Созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете суммы вашего Займа.
Документы
Документы, на ипотеку вам необходимо будет предоставлять поэтапно. Сначала вы подаете заявку на рассмотрение, и лишь при одобрении ее собираете документы дальше.
Для подачи заявки вы предоставляете следующие документы:
- Заявление-анкета;
- Паспорт;
- Второй документ, удостоверяющий личность;
- Справку о доходах, для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческую отчетность;
- Трудовую книжку, заверенную работодателем, для военных – справка установленного образца;
- Если привлекаете Созаемщиков, от них те же документы, что и от вас;
- Документы на залог, если таковой предоставляете.
После одобрения кредита вы доносите:
- Документы по выбранной вами квартире, а именно правоустанавливающие, технические документы, выписку из ЕГРН, справку с паспортного стола, оценку;
- Подтверждение внесения первоначального взноса (либо выписку со счета, либо расписку Продавца, что сумма получена).
По программе «Молодая семья» еще нужно будет:
- Свидетельство о браке, если полная семья;
- Свидетельство о рождении ребенка;
Если вы намерены использовать материнского капитала, дополнительно предоставляете:
- Сертификат на материнский капитал;
- Справку об остатке средств на материнском капитале.
И все же, Банк всегда оставляет за собой право затребовать дополнительные документы.
А документы, которые вы подпишите, в процессе покупки квартиры, это:
- Кредитный договор;
- Договор приобретения квартиры за счет кредитных средств;
- Закладную;
- График и уведомление о полной стоимости кредита;
- Договор страхования;
- Договор долевого участия и Договор переуступки — по строящимся объектам.
Виды ипотечных программ
В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, они делятся на несколько видов:
- Строящееся жилье;
- Готовое жилье;
- Строительство дома или целевая ипотека;
- Военная ипотека;
- Молодая семья и материнский капитал.
Но в рамках этих программ вы в каждом Банке найдете акции, дополнительные предложения и опции.
Возврат процентов и вычет налоговый
А знаете ли вы, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается? Возмещение НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или налоговый вычет, а также . Другими словами, это компенсация государства на сумму фактических расходов на купленное жилье и на сумму погашения процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту.
Величина вычета - 13%, максимум — 260 000 и 390 000 рублей соответственно.
Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы захотите приобрести квартиру в ипотеку у родственников, то по закону налоговый вычет вы получить не сможете.
Налоговый вычет может быть получен физическими лицами (как гражданами РФ, так и иностранные граждане), которые официально работают на территории РФ. Имущественные вычеты можно получать не только в налоговой, но и у работодателя по вашему заявлению. Но использовать свое право вы можете только один раз.
Итак, любой человек, купивший жилье, может подать на возврат налогового вычета, в любое время, начиная со следующего за покупкой годом и в течение трех лет.
Альтернативные варианты
Как вам известно, всегда и всему есть альтернатива, и наш вариант не исключение. Ипотека или кредит на покупку квартиры имеет альтернативу — нецелевой кредит. Вы просто берете сумму и распоряжаетесь ею по своему усмотрению, хотите — стройтесь, хотите – берите готовое жилье, а хотите – на ремонт, отчет с вас никто спрашивать не будет. Но, тут вас ждут более высокие проценты, зато не нужно оформлять свое жилье в залог, тратиться на оценку, регистрировать сделку, страховать имущество в обязательном порядке и т.п.
Итак, покупка квартиры по ипотеке, как мы видим, не представляет собой ничего сложного. Мы рассмотрели разные варианты и условия, а также порядок покупки квартиры в ипотеку. Но, как всегда решать вам, и как всегда ваше решение будет единственно правильным для вас.
А мы ждем ваших вопросов в комментариях, на которые с удовольствием ответим.
Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки социальных сетей!
Если вам нужна юридическая поддержка в сделке, то рекомендуем записаться на бесплатную юридическую консультацию к нашему специалисту в специальной форме на нашем сайте.
После принятия закона об ипотеке государство решает сразу множество задач. Граждане повышают качество своей жизни, приобретая жильё. Экономика получает быстро развивающуюся строительную отрасль, готовую дать рабочие места сотням тысяч людей по всей стране. Банки получают сферу, куда можно вложить свободные деньги и получить прибыль. Разберемся подробнее как купить квартиру в ипотеку.
Плюсы и минусы ипотечного жилья
Брать ипотечный кредит или не стоит? Попробуем внести ясность в этот вопрос и рассмотрим основные преимущества и недостатки этого финансового инструмента.
Минусы :
- 1) Высокая стоимость кредита . Россиянам остаётся только разочарованно вздыхать, когда они узнают о жилищном кредитовании в Европе под 3-4 % годовых. Если вы не обладаете доходом выше среднего, то выплаты по ипотеке могут оказаться для вас неподъёмными.
- 2) Сроки ипотечного кредитования . Ипотека предполагает, что выплаты будут длиться десятки лет. А много ли людей могут планировать свою жизнь на такой срок? Человек может потерять работу, бизнес-структура может обанкротиться, да и много других неприятностей поджидают будущего владельца недвижимости на его жизненном пути. Тем не менее, ежемесячные платежи необходимо будет выплачивать постоянно.
- 3) Риск потерять собственность . Данный пункт логически продолжает предыдущий. Если заёмщик начал испытывать финансовые трудности, то банк очень скоро напомнит об имеющейся возможности продать его ипотечную недвижимость. Вы можете исправно платить долгие годы, но потерять квартиру из-за трёх просрочек в течение года. Квартира будет продана с аукциона, и все усилия окажутся потраченными зря.
Плюсы :
- 1) Самый важное преимущество ипотеки – это способ решения жилищной проблемы . Сколько бы ни ругали данный финансовый инструмент, для большинства граждан он остаётся самым реальным шансом жить в своей собственной квартире.
Многие люди снимают квартиру и платят за неё каждый месяц, прекрасно понимая, что она никогда не станет их собственностью. Так почему бы не платить подобные взносы банку, проживая в своей квартире?
- 2) Для отдельных категорий людей ипотека может быть способом сэкономить на покупке жилья . Молодым семьям и военным, например, предоставляются бюджетные субсидии при ипотечном кредитовании.
- 3) Инвестирование . Приобретение недвижимости в престижных или перспективных районах может стать выгодным вложением денег. Собственность в таких местах быстро дорожает, и через несколько лет может быть с выгодой продана.
Виды ипотеки
Оформление квартиры по ипотеке можно разделить на два больших массива: ипотека вторичного жилья и ипотека строящегося жилья.
Вторичное жильё
Данный вид ипотеки является самым распространённым. Из всех выдаваемых банками подобных кредитов, больше половины придётся именно на вторичное жильё.
У такого жилья есть множество преимуществ, как для банка, так и для покупателя.
Во-первых, цена на такую квартиру давно определилась . Район на прилегающей территории уже освоен, проведены коммуникации и нет риска, что рядом вдруг построят какой-нибудь завод. Следовательно, цена на такую квартиру может быть достаточно точно спрогнозирована, что снижает риски банка. Меньше риски банка – меньше ипотечная ставка годового процента.
Во-вторых, въезжать и жить покупателю можно сразу же после оформления всех документов . Кроме того, в районе уже наверняка построена вся необходимая инфраструктура: магазины, детские сады, развлекательные центры.
В качестве особенности можно выделить возможные будущие проблемы с такой квартирой. Если квартира переходила из рук в руки достаточно часто, есть вероятность, что были нарушены права несовершеннолетних, которые были прописаны в этой квартире. Или может объявиться человек, отбывавший наказание в местах лишения свободы, который раньше имел долю в квартире, но, из-за чьей-то халатности, упоминание об этом исчезло из документов.
Всё перечисленное будет являться исключительно проблемой владельца квартиры, банк ни на какие скидки или уступки не пойдёт. Поэтому стоит заранее выяснить всю с помощью из домовой книги, благо сегодня её можно получить буквально за несколько часов.
Стоит обратить внимание на незаконные перепланировки . Если после покупки обнаружится, что предыдущий владелец решил по своему усмотрению переоборудовать помещение без соответствующих разрешений, то согласованием с государственными органами придётся заняться новым хозяевам. Или устранить за свой счёт.
Банки очень тщательно подходят к анализу состояния квартиры из фонда вторичного жилья. Например, перекрытия не должны быть полностью деревянными, дом не должен быть построен раньше 1975 года и так далее. Словом, придётся собрать массу подтверждающей документации, а выбранный вариант может оказаться, в итоге, не подходящим для банка. И не факт, что владелец квартиры не передумает её продавать в ипотеку, пока вы курсируете между государственными учреждениями.
Мало где об этом говорят сразу, но банки практически всегда требуют полностью застраховать квартиру, которая будет заложена по ипотеке. И застрахована квартира должна быть на весь срок выплат по кредиту. Таким образом, страховые взносы можно смело приплюсовать к ежемесячным платежам банку.
Ипотека на новостройку
Ипотека на покупку квартиры в новостройке предполагает, что дом ещё только строится, либо уже построен, но не сдан в эксплуатацию.
Граждане выбирают квартиры в строящихся зданиях по нескольким причинам.
Это возможность приобрести абсолютно новую квартиру, с улучшенной планировкой и без ремонта от предыдущих владельцев. Коммуникации, лифты, кровля и другая инфраструктура дома не потребует ремонта ещё долгие годы.
Кроме того, недостроенные квартиры стоят гораздо дешевле тех, что уже введены в эксплуатацию. За ипотекой обращаются как раз те, кто не сумел сам собрать требующуюся для приобретения квартиры сумму, так что цена будет являться первоочередным фактором.
Банки же неохотно выдают ипотеку на такое жильё, потому что предмета залога, квартиры, фактически не существует. На словах и на бумаге застройщик обещает всё сдать в срок. Но так случается, особенно в кризисные годы, что компания разоряется, а многоквартирные дома превращаются в долгострои с неясной судьбой. У банка, в этом случае, есть лишь право требования к застройщику, но что стоит это право, если денег у организации нет? Потому банки стараются анализировать рынок строящегося жилья и состояние компаний, работающих на нём.
В каждом банке заранее утверждается перечень тех организаций, ипотеку на строящиеся квартиры которых выдаваться не будут из-за повышенных рисков.
Все риски банка закладываются, как уже говорилось, в процентную ставку. Пока правоустанавливающие документы на квартиру не оформлены, ставка будет выше.
Вероятность заморозки строительства также должна волновать и заёмщика по ипотеке. Он оплатит до трети стоимости из собственных средств, будет погашать ипотеку, но квартиры у него пока нет.
Если вкладываться в строительство на, так называемом, «этапе котлована», то и риск выше . В случае же, когда дом уже проходит государственную приёмку, риск заморозки строительства сводится к нулю.
Некоторые застройщики сами предлагают варианты выдачи ипотеки на свои квартиры . Первый вариант – ипотека от самого застройщика. Она является, скорее, рассрочкой: покупателю потребуется оплатить около половины стоимости квартиры и рассчитаться за неё полностью в короткий срок, обычно, 12-18 месяцев. Такой вариант ипотеки подойдёт только тем людям, у кого есть план по быстрому получению большой суммы денег.
Альтернатива – получение кредита в банке-партнёре
. На этот вариант стоит обратить особое внимание:
- Во-первых, вряд ли возникнут сложности с оформлением документов. Застройщик и банк тесно сотрудничают между собой, и будут сами посильно помогать клиенту, как можно быстрее заключить с ними договоры.
- Во-вторых, процентная ставка по ипотеке может быть ниже, чем в иных банках. Происходит это потому, что компанией-застройщиком и банком владеют аффилированные лица, и риски возникновения проблемных ипотечных кредитов подсчитать им проще.
Из двух видов покупки квартиры в ипотеку, более рисковым является всё же приобретение строящего жилья. Чтобы развеять все страхи покупателей, сегодня практически каждый застройщик имеет в своём офисе штатного консультанта по ипотечному кредитованию.
Перечень необходимых документов
Все документы, которые потребует банк от заёмщика на оформление квартиры по ипотеке, можно разделить на 3 группы. В первую войдут документы для обращения за ипотекой:
- 1) Заявление и анкета . Заявление является просьбой к банку выдать ипотечный кредит. Все остальные документы, необходимые для одобрения заявления, являются дополнительными.
Анкета представляет собой формуляр, куда потенциальный заёмщик вносит все данные о себе:
- Персональные данные: Ф.И.О., дата и место рождения, паспортные данные, информация о смене фамилии. Адрес регистрации и адрес фактического проживания.
- Данные о семье: семейное положение, родственные связи (данные о супруге, детях, родителях и так далее).
- Сведения о профессиональных качествах обратившегося: образование, место работы, должность, трудовой стаж, чем занимается организация, сколько в ней работает человек, долго ли заёмщик работает в ней. И, самое главное, — ежемесячный доход.
- Данные об имуществе. Банку требуется знать о наличие у заёмщика недвижимости или автомобилей. Это как раз та собственность, на которую проще всего наложить взыскание, если это потребуется. Тем, кто имеет счета в банках или владеет ценными бумаги, стоит указать и эти активы. Чем больше имущества у заёмщика, тем меньшее риски у банка, что понижает процентную ставку.
Иногда анкета уже представляет собой заявление на получение ипотеки. Чаще они являются двумя различными документами. В любом случае, образцы будут вам предоставлены в офисе банка. Чтобы заранее продумать ответы или заполнить бумаги в спокойной обстановке, бланки можно скачать на сайте банка.
- 2) Паспорт и копии всех его страниц .
- 3) Копия свидетельства о пенсионном страховании .
- 4) Копия свидетельства о присвоении индивидуального номера налогоплательщика (ИНН) .
- 5) Если вы состоите в браке и (или) у вас есть дети, то следует также приложить копии подтверждающих это документов (свидетельство о браке/свидетельство о рождении ребёнка).
- 6) Для мужчин призывного возраста (младше 27 лет) обязательно представление копии военного билета . Очевидно, что такой документ имеет только тот, кто уже отдал долг родине или был освобождён от этой обязанности по каким-либо причинам.
- 7) Документы, подтверждающие сведения об образовании и работе : копия диплома, трудовой книжки (заверенная работодателем), справка по форме 2-НДФЛ за предыдущий год, или, возможно, за истёкшие месяцы текущего года.
- 8) Если вы указывали сведения об уже имеющейся у вас собственности (автомобиле, даче, банковских счетах), то следует приложить копии документов, подтверждающих владение перечисленным имуществом.
- 9) Дополнительные документы .
Исходя из инструкций, которые действуют в банке, и обстоятельств, изложенных в анкете, у вас могут также затребовать :
- справку о месте постоянной регистрации;
- копии паспортов людей, проживающих с заёмщиком;
- копии свидетельства о смерти супруга\супруги;
- справки из наркологического или психоневрологического диспансеров.
Во вторую группу включаются документы, касающиеся приобретаемой недвижимости . Они понадобятся тогда, когда вашу заявку на ипотеку одобрят:
- 1) Свидетельство о праве собственности. Попросите продавца сделать копию и заверить её у нотариуса.
- 2) Копия документа, являющего основанием возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, дарения и иной).
- 3) Выписка из Государственной регистрационной палаты.
- 4) Выписка из домовой книги и сведения о состоянии лицевого счёт.
- 5) Технический (кадастровый) паспорт квартиры.
- 6) Копия всех страниц паспорта продавца.
- 7) Предварительный договор купли-продажи, где будет указано: 1) часть стоимости покупатель оплачивает собственными средствами, часть – кредитует банк; 2) квартира будет использована в качестве залога. Залогодержателем является банк.
- 9) Если продавец состоит в браке – требуется согласие его супруги/супруга на совершение сделки, заверенное нотариусом. Если в квартире прописаны дети, то необходимо представить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.
- 10) Договор страхования предмета залога (на случай утраты, повреждения или уничтожения квартиры).
Если вы обращаетесь за ипотекой для покупки ещё не введённой в эксплуатацию квартиры, то из перечисленных вам понадобятся только документы по пунктам 8 и 10 . Вместо остальных банку потребуется:
- 1) Предварительный договор на участие/на уступку участия в долевом строительстве или предварительный договор на инвестирование строительства. В этом договоре необходимо оговорить, что часть средств будет внесена банком по кредитному договору, а право требования будет являться предметом залога.
- 2) , поэтажный план и экспликация объекта недвижимости.
- 3) Документы, подтверждающие права застройщика на строительство (государственная регистрация права собственности или аренды земли, где строится дом, а также разрешение на проведение строительных работ).
Третья группа документов будет подготовлена на завершающем этапе оформления ипотеки :
- 1) Документ об оплате договора страхования предмета залога.
- 2) Документ страхования жизни заёмщика с документом об оплате этого договора.
Договоры страхования могут оформляться на месте, в ипотечном центре.
- 3) Ипотечный договор и соглашение о залоге.
- 4) Договор купли продажи/долевого строительства.
Этапы покупки квартиры в ипотеку
Весь процесс покупки квартиры в ипотеку можно разделить на несколько этапов.
- 2. Консультация со специалистом . Ипотека выгодна, в первую очередь, банку, поэтому сотрудники отделения, куда вы обратитесь, охотно ответят на все ваши вопросы. Стоит уточнить, будет ли выдана вам ипотека для покупки подобранных вами вариантов, какие примерно ставки годовые ставки предусмотрены и так далее.
- 3. Если ответы консультанта вас устроили, то пора собирать необходимые документы, перечисленные в первой группе . После представления работнику банка пакета всех необходимых документов, ваша заявка будет направлена на рассмотрение. В заявке будет оговорён срок предоставления кредита, процентная ставка и условия её изменения, размер первоначального взноса.
Процесс проверки сведений службами банка занимает 2-3 рабочих дня.
- 4. Одобрение заявки является самым важным из этапов покупки квартиры в ипотеку . Банк согласен выдать вам кредит, остаётся только найти подходящий вариант. Найти квартиру для ипотеки и подготовить все необходимые документы следует в срок до двух месяцев (это срок действия одобрения заявки). Этого времени будет крайне мало для принятия взвешенного решения.
Люди годами выбирают себе квартиру, знакомятся с будущими соседями, изучают планы развития территории в районе, сравнивают цены, изучают репутацию застройщиков и так далее. Так что целесообразнее всего будет выбрать несколько подходящих квартир ещё до обращения в банк.
После выбора квартиры можно начать заниматься сбором пакета документов, перечисленных во второй группе. Точный перечень будет озвучен вам специалистом банка, который будет заниматься оформлением ипотеки.
Покупатель квартиры подписывает договор с банком об ипотеке и договор с продавцом о покупке жилья/договор о долевом строительстве. Продавец удостоверяется, что деньги будут перечислены, а банк видит, что сделка с квартирой реальна.
Распространённой практикой является передача денег продавцу с использованием депозитарной ячейки. Покупатель помещает туда требуемую сумму, а продавец имеет право её забрать после государственной регистрации перехода прав на недвижимость.
- 6. Завершающий этап – государственная регистрация . Продавец и покупатель регистрируют переход прав на квартиру в Росреестре. Регистрации подлежит договор купли-продажи, договор об ипотеке и соглашение о залоге.
После этого стороны подписывают акт приёма-передачи имущества и извещают банк о том, что покупка квартиры юридически оформлена. На следующий день банк перечисляет продавцу причитающуюся сумму.
Если вам требовалась ипотека для долевого строительства, то государственная регистрация пройдёт только после сдачи многоквартирного дома .
Видео: Как взять квартиру в ипотеку на выгодных условиях
Кредит на долю в квартире
Частным случаем приобретения квартиры по ипотеке является кредит на приобретение доли в квартире.
Недвижимость в правовом смысле выступает как единый объект купли-продажи. Доля в ней – понятие, скорее, виртуальное, чем реальное. Ею можно владеть, но выделить в натуре представляется практически невозможным. Именно поэтому банки крайне неохотно выдают ипотечные кредиты на приобретения такого имущества. Не намного лучше обстоит дело и с приобретением отдельной комнаты в квартире.
Дело в том, что, как долю в недвижимости, так и изолированную комнату, продать будет очень сложно. Следовательно, банк не сможет вернуть свои деньги, выданные по ипотеке, если заёмщик перестанет по каким-либо причинам платить.
Поэтому единственным вариантом получения кредита на долю в квартире является предоставление в залог другого недвижимого имущества, которым заёмщик владеет полностью. Кроме этого, средняя процентная ставка по таким кредитам колеблется около 18% годовых, при ставке в 13%-14% для рынка вторичного жилья.
Возможен и такой вариант : человек просит денежные средства на выкуп последней доли в квартире, после чего он станет владеть её полностью. В этом случае выплаты по ипотечному договору будут гарантироваться этой недвижимостью.
Налоговый вычет
Каждый работающий человек платит налог на доходы для физических лиц, ставка которого достигает сегодня 13%. Если вы купили себе недвижимость, в том числе и ипотечную квартиру, то вы имеете право на .
Это означает, что та сумма, которую вы ежемесячно тратите на погашение процента по кредиту, больше не будет облагаться НДФЛ.
Для оформления этого вычета необходимо просто предоставить в бухгалтерию по месту работы документы, подтверждающие владение недвижимость, а после предоставлять каждый месяц платёжки об уплате очередного взноса. Общая сумма, из которой может быть произведён такой вычет, не может превышать 2 миллиона рублей.
Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция