Нужно ли менять разрешенное использование земельного участка. Порядок изменения вида использования земельного участка
В 2018 году в правила изменения вида разрешенного использования земельного участка внесли новшества. Эксперт разъясняет, как работают новые правила и какие правовые позиции поддержал ВС РФ.
Какие правила изменения вида разрешенного использования земельного участка действуют в 2018 году
Все земельные участки на территории Российской Федерации подразделяются на определенные категории в соответствии со своим целевым назначением:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Правовой режим каждого земельного участка определяется на основании его принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования в соответствии с зонированием территорий.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий, выбирается собственником земельного участка самостоятельно , без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Все существующие виды разрешенного использования земельных участков систематизированы в действующем в 2018 году Классификаторе, который утвержден Министерством экономического развития Российской Федерации ().
При этом необходимо знать, что р азрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия данному Классификатору.
Данное правило закреплено ч. 11 статьи 34 . При этом до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения или городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами, предусмотренными Классификатором.
Скачайте документы по теме:
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Реалии настоящего времени таковы, что многие собственники земельных участков желают изменить вид разрешенного использования своего актива, дабы увеличить его экономическую рентабельность. Если использовать землю не по назначению, владельца оштрафуют. Такой штраф можно оспорить.
Решив реализовывать проект по изменению, собственник должен знать, что в соответствии с изменениями, внесенными в текущем году в земельное и градостроительное законодательство, разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:
- Основной вид разрешенного использования.
- Условно разрешенный вид использования.
- Вспомогательный вид разрешенного использования, который допустим только в качестве дополнительного по отношению к основному и условно разрешенному и осуществляемый совместно с ними.
Любое изменение вида разрешенного использования осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.
В состав ПЗЗ входят в том числе градостроительные регламенты. Для каждой категории земель в пределах определенной территориальной зоны градостроительные регламенты устанавливают допустимые виды использования участков.
Итак, рассмотрим порядок изменения основного вида разрешенного использования земельного участка на примере участка с видом использования «для размещения производственного здания» (земли промышленности) на вид «объекты придорожного сервиса»:
- В рамках производственной территориальной зоны (П) оба данных вида разрешенного использования являются основными и, соответственно, собственник данного участка может изменить вид самостоятельно, без получения на это дополнительных разрешений и согласований ( ; ).
- Если сведения об участке, в отношении которого меняется вид использования, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), собственнику участка необходимо обратиться в территориальное управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Аналогична процедура и в отношении установления вспомогательного вида дополнительно к основному.
Наиболее сложна в части реализации процедура получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Поэтому более детально остановимся на основных этапах данной процедуры. Для получения разрешения на условно разрешенный вид использования собственник земельного участка обязан обратиться в уполномоченный орган государственной власти (в каждом субъекте РФ данные органы различны).
Так, в отношении земельных участков, расположенных на территории Московской области, решение о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка выдает Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (Главархитектура). Свои полномочия данный орган осуществляет в соответствии с Административным регламентом от 21.12.2017 № 31-РВ-314.
При первичном обращении Главархитектура проверяет:
- надлежащее ли лицо подало обращение;
- не находится ли земельный участок под арестом, залогом, иными обременениями;
- не выявилось ли наложение земель лесного фонда на границы земельного участка.
Наложением земель лесного фонда на границы земельных участков, находящихся в частной собственности, является острой проблемой на территории всей Московской области. Около 80% отказов выдается собственникам земельных участков именно по данному основания.
В случае получения отказа собственнику необходимо обратиться в Комитет лесного хозяйства с заявлением о применении, в соответствии с , лесной амнистии в отношении земельного участка.
После того, как вопрос о применении амнистии рассмотрен на заседании соответствующей комиссии и в отношении земельного участка принято положительное решение, все данные из Комитета лесного хозяйства передаются в Главархитектуру. Главархитектура Московской области обеспечивает извещение администрации городского округа о необходимости проведения публичных слушаний по данному вопросу. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом городского округа и (или) нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления.
Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит официальному опубликованию и размещается на официальном сайте городского округа.
Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения и протокол публичных слушаний в установленный срок направляются в Главархитектуру Московской области для подготовки проекта рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении. Проект в установленном порядке рассматривается на заседании Комиссии и Градостроительного совета Московской области. Главархитектура принимает решение о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении с учетом рассмотрения рекомендаций на заседании Комиссии.
Министерство имущественных отношений Московской области в случае принятия Главархитектурой решения о предоставлении собственнику разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка уведомляет его о размере платы за изменение вида использования, рассчитанном в соответствии с порядком, установленным Правительством Московской области.
Внимание! Изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Москвы и Московской области является платным! Стоимость изменения рассчитывается по определенной формуле, установленной законодательными актами данных субъектов, и применяемой на основании кадастровой стоимости данного участка до и после изменения вида использования.
При этом собственник участка не должен забывать о возможности оптимизации данной платы путем пересмотра кадастровой стоимости участка.
Собственник земельного участка обязан внести в полном объеме плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка в тридцатидневный срок со дня получения уведомления от Министерства имущественных отношений Московской области о размере такой платы.
Главархитектура Московской области в случае невнесения собственником указанной платы по истечении установленного срока на основании уведомления Министерства имущественных отношений Московской области о невнесении платы выносит решение об отмене разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и уведомляет об этом собственника земельного участка.
Заинтересованное физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения.
Выше были рассмотрены варианты изменения вида разрешенного использования земельного участка его собственником. Что же касается изменения вида арендатором земельного участка, то он имеет право изменять вид только с согласия собственника. Наиболее актуальным это является при аренде государственных и муниципальных земель.
Как изменить вид использования, если нужного нет в градостроительном регламенте
В рамках обсуждения темы изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо обратить внимание, что в случае, если собственник выразил желание изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, то в этом случае изменение осуществляется в порядке, установленном статьями 31, 32, 33 ГрК РФ, путем принятия нормативного акта о внесении изменений в ПЗЗ.
Собственник земельного участка вправе направить в соответствующую комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ в инициативном порядке либо в случаях, если в результате:
- земельные участки не используются эффективно;
- причиняется вред правообладателям земельных участков;
- снижается стоимость земельных участков;
- не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
При этом любое из данных обстоятельств необходимо надлежащим образом обосновать и подкрепить соответствующими заключениями.
Комиссия в течение 30 дней со дня поступления предложения осуществляет подготовку заключения о рекомендации внесения изменения или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения и направляет это заключение главе местной администрации.
С учетом заключения комиссии глава местной администрации в течение 30 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении и направляет копию такого решения заявителю (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ).
Верховный суд рассмотрел новую практику по спорам об изменении вида использования участков
Законодательство в части изменения вида разрешенного использования земельного участка в том виде, который был рассмотрен в данной статье, стало применяться только с начала 2018 года.
В частности, в Обзоре приводятся следующие наиболее актуальные правовые позиции судов.
1. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, а также изменять его самостоятельно.
Так, Общество «П» обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий администрации муниципального образования, выразившихся в отказе изменить вид разрешенного использования земельного участка со «строительство многоквартирного дома 4 - 5 этажей» на «строительство многоквартирного дома 5 - 9 этажей» и внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка.
Судом установлено, что спорный земельный участок по результатам торгов был предоставлен обществу «Н» для строительства 5-этажного многоквартирного дома. Впоследствии право собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом по договору купли-продажи перешло к обществу «П».
Администрация муниципального образования и общество «П» заключили договор аренды упомянутого земельного участка для завершения строительства объекта.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.
Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.
Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество «П» как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса.
При таких обстоятельствах суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявления, поскольку отсутствовали основания для изменения условий договора аренды, а также обращение общества «П» с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов.
2. Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка в собственность или аренду.
Гражданин обратился в суд с заявлением об оспаривании решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области имущественных отношений об отказе в предоставлении в собственность земельного участка под открытую гостевую стоянку.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, суд кассационной инстанции указал следующее.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.
Аналогичные положения содержатся в правилах застройки и землепользования муниципального образования, согласно которым виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования вспомогательный вид использования не считается разрешенным.
Судом установлено, что истец является собственником земельного участка из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «сады, огороды». К нему примыкает испрашиваемый истцом земельный участок, расположенный в зоне малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами. К числу основных видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в указанной зоне, отнесены в том числе индивидуальные жилые дома, садоводство, огородничество, дачное строительство. Открытая гостевая стоянка является вспомогательным видом использования земельных участков в указанной зоне.
Поскольку Градостроительный кодекс исключает возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных (пункт 3 части 1 статьи 37 названного Кодекса), так как вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними (то есть для одного участка, а не для двух различных, когда на одном осуществляется основной вид разрешенного использования, а на другом, самостоятельном участке, вспомогательный, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования), и истец не представил доказательств использования данного участка в соответствии с основным разрешенным видом использования, суд кассационной инстанции правомерно принял по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
3. Отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.
Индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка, обосновывая свое требование тем, что вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении.
Удовлетворяя заявление, суд указал следующее.
В силу статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.
По правилам пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.
Согласно части 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Вид разрешенного использования можно подтвердить иными документами, например, свидетельством о государственной регистрации права. Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.
Таким образом, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении, отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не соответствует закону.
Данные положения были утверждены Президиумом Верховного суда РФ 14.11.2018.
Таким образом, на основании изложенного материала можно сделать вывод, что всего за 1 год функционирования новой системы изменения вида разрешенного использования земельного участка уже наработан достаточный теоретический и практический опыт ее применения, что во многом упростит работу собственников со своими земельными активами.
В земельном и градостроительном законодательстве РФ предусмотрено деление всех земельных участков на определенные категории. В соответствии с этим делением для каждого участка устанавливается порядок его использования – то есть запрещенные или разрешенные в отношении него действия.
Если собственник хочет получить другие возможности для эксплуатации своего участка, ему нужно пройти такую процедуру, как изменение вида разрешенного использования земли. Чтобы эта процедура прошла успешно, стоит соблюдать определенный алгоритм действий .
Документы, подтверждающие право собственника на владение и использование земельного участка, обязательно должны содержать такую информацию, как категория земли. Согласно ст.7 ЗК РФ, по целевому признаку земли могут быть:
- Сельскохозяйственного назначения – они находятся за пределами населенных пунктов и могут использоваться для ведения сельского хозяйства.
- Населенных пунктов – предназначены для застройки и развития городов и сел. Они отделяются границами от других категорий земель.
- Специального назначения (земли транспорта, промышленности, энергетики, телевидения, обороны) – находятся за пределами населенных пунктов и предназначены для обеспечения деятельности организаций и использования объектов, которые размещены на их территории.
- Особо охраняемых территорий и объектов – имеют научное, историческое, природоохранное, оздоровительное или культурное значение.
- Лесного фонда – включают в себя все лесные и нелесные земли, признанные таковыми в соответствии с законодательством.
- Водного фонда – все земли, занятые водными объектами и предназначенные для размещения водохозяйственных сооружений.
- Запаса – земли, которые находятся в собственности государственных органов власти и не предоставляются в пользование гражданам или предприятиям. Позже такие земли могут переводиться в другие категории.
Непосредственно гражданами могут использоваться земли двух первых групп. Каждая из них имеет свои виды разрешенного использования:
Целями эксплуатации сельскохозяйственных земель может быть:
- садоводство;
- дачное строительство;
- ведение хозяйства.
Земли населенных пунктов предназначаются для строительства или же ведения хозяйства.
Каждый из видов разрешенного использования предоставляет владельцу разные права и обязанности, поэтому в некоторых случаях приходится его изменятьКогда необходимо изменение вида земельного участка
Чаще всего необходимость изменения вида участка возникает тогда, когда на нем планируется строительство жилых или нежилых объектов. В зависимости от категории земли на ней может быть разрешено размещение только определенных типов построек.
Если планируемый объект не подходит под этот тип, необходима процедура изменения вида участка.
Например, на сельскохозяйственных землях, которые предназначены для дачного строительства, собственник может возводить жилые постройки, регистрировать их и прописываться в них.
Для участков, предназначенных под садоводство, последней возможности не предусмотрено – зарегистрировать свое проживание в доме на таком участке будет нельзя.
Как изменить вид земельного участка
Изменить вид участка можно с переводом его в другую категорию земли или без перевода (в рамках одной категории). Последний вариант является более легким для реализации. Для того чтобы получить новые возможности использования своего участка, нужно пройти определенную процедуру:
Подготовка необходимых документов
К ним относятся:
Заявление (ходатайство) – составляется на имя главы администрации той территории, к которой относится участок. В заявлении необходимо указать кадастровый номер участка, категорию, к которой он относится, а также обосновать необходимость изменения его вида.
Копии удостоверяющих документов:
- паспорта – для физического лица;
- выписки из ЕГРЮЛ – для юрлица;
- выписки из ЕГРИП – для ИП.
- Копии правоустанавливающих документов на земельный участок и те строения, которые имеются на его территории.
- Проект планировки территории.
Подача документов в местную администрацию
Срок рассмотрения прошения составляет:
- не более 60 дней – если будут проводиться публичные слушания;
- не более 30 дней – если рассмотрение будет проходить без публичного слушания.
Получение решения по результатам рассмотрения
Это должен быть положительный или отрицательный ответ в письменном виде. Отказ можно оспорить, в том числе и в судебном порядке. В случае положительного ответа просителю по почте высылается акт.
Внесение изменений в кадастровый учет
Происходит на основании заявления собственника, которое можно подать лично, отправить по почте или оставить на сайте Росреестра.
После этого в течение 10 рабочих дней заявление будет рассмотрено, в результате собственник получит кадастровую выписку с новыми данными.
Также изменения относительно вида участка вносятся в ЕГРП – это происходит даже без заявления владельца участкаВозможные трудности
Процедура изменения вида участка по праву считается очень сложной – с первого раза мало кто получает положительный ответ на ходатайство. Поэтому в случае отказа не стоит сдаваться – нужно подавать документы во второй и в третий раз, ведь при этом шансы на положительный ответ увеличиваются.
В некоторых случаях к делу лучше привлечь профессиональных юристов. Они имеют опыт в делах такого рода и знают, как провести процедуру смены вида земельного участка эффективно и быстро.
Также стоит учесть, что в результате всех этих изменений станет другой и кадастровая стоимость , а это напрямую может изменить величину земельного налога. В том случае, если собственник считает величину новой стоимости необоснованно высокой, он может оспорить это в суде или Росреестре.
Изменение вида земельного участка – необходимая по законодательству процедура для совершения на нем определенных действий или операций. Эта процедура является довольно сложной и требует подготовки множества документов, с подробным обоснованием необходимости изменений.
При положительном решении земельный участок изменяет свой вид, и сведения об этом заносятся в кадастровый учет и ЕГРП
(ВРИ) является уникальной характеристикой земельного участка и определяет способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться. В случае если у земельного участка не установлена категория, ее необходимо установить для дальнейшего использования в соответствии с законом. А существующую категорию земельного участка можно заменить на другую, если это необходимо для определенной деятельности или цели. О том, какие бывают виды категорий земель и как получить государственную услугу по изменению вида разрешенного использования участка, читайте в материале портала сайт.
В Российской Федерации категории земель разделяются по их целевому назначению:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности и иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Каждая из категорий земель определяет возможное использование земли. Например, на землях сельхозназначения можно вести садоводство, огородничество, животноводство, охотничье хозяйство или рыбоводство, осуществлять сенокошение, выпас скота. Также необходимо помнить, что должен быть установлен и соответствующий вид разрешенного использования.
Так, по информации пресс-службы министерства имущественных отношений региона, распространены ситуации, когда жилые, дачные или садовые дома стоят на земле, оформленной по старым документам с неверно указанным видом разрешенного использования, не предполагающим размещение на земельном участке объекта капстроительства.
Для того чтобы привести такой вид разрешенного использования земли к фактическому, собственнику нужно изменить его на назначение «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)», «Ведение дачного хозяйства» или «Ведение садоводства».
Перечень всех устанавливаемых в настоящее время видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ , утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.
Как изменить ВРИ бесплатно
ВРИ можно изменить бесплатно в том случае, если на земельном участке стоит жилой, садовый или дачный дом, право собственности на который оформлено до введения в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года). Собственникам для бесплатного получения услуги необходимо предоставить правоустанавливающие документы на дом, а наследникам – еще и документы о наследовании.
Как подать заявление на изменение ВРИ
Подать заявление необходимо в орган местного самоуправления, на территории которого расположен такой земельный участок (Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа или муниципального района). Заявитель обращается за предоставлением услуги посредством МФЦ или регионального портала государственных и муниципальных услуг (РПГУ). В последнем случае предлагается заполнить заявление в электронной форме, приложить электронные образы документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (при наличии). Документы могут не заверяться такой подписью при условии представления их оригиналов в МФЦ для сверки.
С целью понимания конкретных возможностей применения наделов владелец или арендатор должен учитывать классификацию видов допустимого применения участков (ВРИ).
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
В материале рассмотрим особенности изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году, специфику, требуемые справки и законодательную базу вопроса.
Что нужно знать
Прежде чем приобретать или арендовать землю в долгосрочной перспективе, вам необходимо определиться, с какой целью вы ее будете использовать.
И только после этого приступать к поиску необходимого участка. Каждый владелец земли должен быть ознакомлен с допустимым использованием земли. Данный нюанс важен с точки зрения соблюдения законодательства.
Ведь, например, если у вас в собственности участок, предназначенный для постройки частного дома, вы не сможете построить на нем магазин или заниматься промышленной деятельностью.
Основные понятия
Земельный участок | Кусок земли с четко определенными границами, который имеет определенное целевое назначение |
Допустимый вид эксплуатации земельного участка | Конкретная цель, с которой законодательно разрешено применять данный надел. Установление категории и вида допустимого использования применяется для указания постоянного метода эксплуатации участка |
Сельскохозяйственные земли | Участки, состав грунта которых позволяет выращивать сельскохозяйственные культуры, и которые допускается использовать только с целью выращивания культур. На таких наделах запрещено строительство частных домов или занятие промышленной деятельностью |
Какие они бывают
Иные акты, регулирующие данный вопрос:
- Земельный кодекс РФ;
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка
Разберемся, какие документы потребуются для оформления смены категории и вида земли, в какие инстанции можно обратиться, сколько времени это займет, а рассмотрим отдельные нюансы.
Перечень документов, которые понадобятся
Для того чтобы перевести земли из одной категории в иную в 2019 году понадобится обширный перечень документации и справок, подтверждающих право на владение участком, требуется также указать веские основания для смены ВРИ.
Бумаги подаются в местную администрацию, и сотрудники органа должны вынести вердикт на протяжении 2 месяцев.
После этого необходимо занести обновления в кадастр и получить обновленный .
Изменение вида разрешенного использования земельного участка арендатором или собственником проводится в соответствии с конкретным алгоритмом.
Список бумаг:
- паспорт гражданина РФ;
- выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, если заявление подается частным предпринимателем или организацией;
- правоустанавливающие бумаги на участок;
- и ситуационная схема, адресный план, благодаря которым можно точно установить контуры участка и его соотношение с соседними наделами;
- справки Формы КВ-1, КВ-2, КВ-3 и госкадастра недвижимого имущества;
- если заявку подает арендатор, тогда необходимо предоставить владельца участка на изменение вида допустимого применения;
- если есть строения на участке, потребуется на них предъявить документы;
- схема планировки территорий, в рамках которых располагается надел;
- в случае подачи заявки доверенным лицом необходимо предъявление его паспорта и нотариальной , подтверждающей его полномочия;
- стандартная форма заявления.
Порядок действий
Перед тем как начинать процедуру смены вида допустимого применения собственником надела, потребуется изначально выяснить возможность проведения процесса.
Для выяснения ВРИ можно обратиться за справкой о зонировании или выпиской из требований землепользования.
С этой целью вам необходимо будет подать заявку в местный орган власти по месту расположения земельного надела.
Эту справку может получить как владелец, так и арендатор. Выписка выдается на протяжении месяца с момента получения заявления.
В документе перечисляются главные, вспомогательные и условно-разрешенные типы эксплуатации земли.
Процедура в 2019 году предполагает следующие действия:
Нужно проанализировать схемы планирования площадей Общие схемы поселения, требования к пользованию землей и строительству застроек, для понимания, возможно ли проведение данной процедуры Подать заявку об изменении ВРИ Справки и документацию в местный орган самоуправления Принятие участия в публичных слушаниях в местной администрации Для изменения вида допустимого использования. На слушания приглашаются жители или предприниматели, живущие или владеющие соседними участками, при этом каждый из них обладает правом голоса на голосовании. Они могут вносить предложения, поддержать или выступить против изменения вида ВРИ данного участка. Перед слушаниями рекомендуется переговорить с соседями и получить их поддержку, чтобы избежать неожиданностей во время голосования. После проведения слушаний специальная комиссия составляет решение и дает рекомендации Протокол необходимо отправить в местную администрацию Где должно быть принято финальное решение об изменения вида использования надела В судебном порядке
В случае получения письменного отказа от главы администрации вы вправе обратиться в суд.
Вам необходимо предоставить вместе с исковым заявлением письменный отказ от администрации, а также веские основания для изменения ВРИ вашего участка.
Суд рассматривает каждый вопрос в индивидуальном порядке и выносит решение. На основании судебного решения вы можете изменить вид и категорию допустимого использования земли.
В досудебном порядке
Для того чтобы получить документацию с изменениями из государственного реестра, необходимо персонально или через интернет-портал обратиться в учреждение с заявкой на смену вида допустимой эксплуатации.
Можно осуществить изменение вида разрешенного использования земельного участка через Росреестр .
Важным нюансом является то, что при изменении вида использования земли также изменяется ее кадастровая цена, следовательно и сумма .
Обжалование результата возможно через обращение в комиссию по пересмотру кадастровой цены или посредством подачи .
Возникающие нюансы в Москве
В каждом регионе устанавливаются отдельные правила и требования к изменению вида разрешенного использования земли в 2019 году.
Так, для Москвы и Московского региона доступна подача заявлений для юридических лиц в электронной форме.
В Москве за процедуру смены вида допустимого использования земли на другой вид, предусматривающий возможность строительства или реконструкцию капитального строения, необходимо внести оплату.
Алгоритм смены ВРИ в Москве подразумевает следующие действия и нюансы:
Подача документации в местную администрацию заявление на имя председателя администрации;
паспорт заявителя;
копии правоустанавливающей документации;
схема земельного надела;
выписка из ЕГРП и из государственного кадастра;
выписка из налоговой службы ;
фотографии участкаПолучение решения касательно изменения ВРИ В ответ на заявление должно быть предоставлено решение главы администрации об изменении вида использования или письменный отказ с указанием конкретной причины Внесение изменений в госкадастр недвижимости по Москве Для этого нужно обратиться в кадастровую палату или МФЦ по месту расположения участка.Необходимо предоставить:
- документ о государственной регистрации права собственности на земельный надел;
- решение председателя администрации;
- паспорт заявителя;
- нотариальная доверенность в случае подачи заявление представителем.
В результате вы получите кадастровую справку об участке, которая содержит данные о новом виде допустимого применения надела
Затем необходимо внести данные в единый госреестр И провести регистрацию права собственности Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:
- Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
- Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
- После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
- Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
- На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.
Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?
Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.
В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли :
- Условно разрешенные,
- Основные,
- Вспомогательные.
Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.
Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:
- Получение справки о зонировании,
- Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.
Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:
- В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
- В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
- Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.
Обратите внимание! У вас нет обязанности обосновывать цель истребования данного документа. В его подготовке вам не могут отказать, так как администрация обязана его предоставлять по требованию правообладателей.
Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.
Как выбрать ВРИ земельного участка?
Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.
Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.
Как изменить ВРИ земельного участка?
Это несложно сделать, если рассматривать вопрос теоретически. Но важно выполнить следующие условия:
- В муниципальном образовании должен находиться градостроительный регламент, находящийся в составе ПЗиЗ.
- Необходимый вам ВРИ должен присутствовать в перечне ВРИ для конкретного участка.
Но в законодательстве на этот счет есть множество недоработок, которые ведут к многочисленным судебным спорам. Несоблюдение законодательства на любой стадии приводит к отмене ранее принятого решения, как в случае прокурорской проверки, так и в порядке самоконтроля со стороны местной администрации.
Чтобы сменить ВРИ на землю необходимо сделать следующее:
- Подать заявление на получение выписки на землю. Оно подается в комиссию, находящуюся в районе расположения участка.
- Убедитесь, что ВРИ участка можно изменить.
- Выберите подходящий ВРИ из представленного списка самостоятельно.
- После этого заявление подается в кадастровую палату, чтобы изменить один ВРИ на другой. С заявлением необходимо подать выписку из ПЗиЗ и свидетельство о праве собственности.
- Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт, в котором содержится новый ВРИ. Во время оформления любых сделок с участком этот документ будет необходимым.
- В Росреестре нужно получить новое свидетельство о собственности.
Обратите внимание! Право на изменение ВРИ находится на стороне правообладателя. Но это не значит, что в качестве него может выступать только собственник.
Правообладателем признается и арендатор. Но на самом деле поменять ВРИ на участок удается не во всех случаях.
Для регистрации изменений арендатором срок его аренды должен составлять не менее 5 лет. Если же это не так, кадастровая палата может отказать в регистрации изменений.
Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)
Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:
- Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
- Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
- Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.
- Обоснованный отказ,
- Предоставление разрешения.
Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.
Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.
Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:
- Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
- Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.
Правила зонирования территории
Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.
Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:
- Лесного фонда,
- Водного фонда,
- Населенных пунктов,
- Запаса,
- Сельскохозяйственного значения,
- Особо охраняемых объектов и территорий,
- Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.
Как можно поменять вид пользования?
Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.
Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.
Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.
Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.
Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:
- Перевести участок из одной категорию в другую,
- Сменить вид использования, не меняя категорию участка.
Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.
- Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
- Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
- Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.
Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление. По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.
Дмитрий Баландин