Советы при сдаче квартиры на длительный срок. Как сдавать квартиру в аренду правильно: лучшие советы
Здравствуйте, друзья!
Некоторые люди, имеющие в собственности несколько квартир сдают их для получения дополнительного дохода. На первый взгляд простая задача имеет множество нюансов, которые нужно знать каждому собственнику, решившему сдать жильё в аренду. Сегодня я расскажу о том, как можно самостоятельно сдать квартиру, не прибегая к услугам риэлтерских агентств и каких правил нужно придерживаться.
Подготовка к осмотру квартиры и документов, подтверждающих право собственности
Сдавать жильё в аренду может только его собственник. Именно поэтому, первым делом необходимо подготовить все документы, подтверждающие право собственности на него.
В тех случаях, когда квартирой владеют несколько собственников, необходимо заручиться письменным согласием каждого из них.
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то перед сдачей её в аренду необходимо заручиться письменной поддержкой органов опеки и попечительства.
Подготовив необходимые документы, собственник должен привести в порядок интерьер квартиры. В первую очередь, необходимо вынести из неё все лишние вещи. Захламленная и грязная квартира вряд ли привлечёт внимание приличных жильцов поэтому после ликвидации ненужных вещей, необходимо навести в ней чистоту. Жилплощадь должна сиять и сверкать. При необходимости, можно выполнить в ней недорогой косметический ремонт. Не следует затевать кардинальную перепланировку такой квартиры. Достаточно просто освежить обои на стенах или заменить протёртый линолеум на кухне. Слишком дорогой ремонт в квартире может привести к повышению арендной платы за неё и, соответственно, уменьшение числа потенциальных жильцов.
Также необходимо поставить в квартире минимальное количество электротехнических приборов, необходимых для осуществления жизненных потребностей. Не следует устанавливать в такой квартире суперсовременную бытовую технику. В случае её выхода из строя по вине квартирантов, хозяин может понести большие убытки. Некоторые жильцы и вовсе въезжают в квартиру со своей мебелью и бытовой техникой.
Необходимый минимум для сдаваемой в аренду квартиры — электрочайник, телевизор, холодильник и стиральная машина.
Необходимо установить разумную арендную плату за жильё. Перед этим, необходимо изучить аналогичные предложения аренды недвижимости в районе нахождения съёмной квартиры. Здесь на помощь хозяину квартиры придёт интернет. Изучив специализированные площадки по сдаче недвижимости, можно определиться с размером арендной платы.
Размещение объявлений о сдаче жилья в интернете
Для того, чтобы разместить объявления в интернете, необходимо воспользоваться тематическими сайтами. Большинство их названий известны широкому кругу обывателей — «Авито», «Юла», «Из рук в руки» и другие.
Перед подачей объявления нужно сделать качественные фотоснимки интерьера квартиры с различных ракурсов. Потенциальный арендатор должен заинтересоваться жилплощадью ещё на стадии просмотра фотоснимков её интерьера. Фотоснимки лучше делать в дневное время суток и в солнечную погоду. Такая маленькая хитрость поможет сделать фотоснимки более насыщенными.
Перед размещением объявления на тематическим сайте, собственнику квартиры лучше приобрести симкарту для приёма звонков от потенциальных арендаторов. Если этого не сделать, то собственника квартиры могут ещё долгое время, после заключения договора, беспокоить звонки от различных рекламных компаний или других потенциальных арендаторов.
Оптимальным считается размещение объявления о сдаче жилья в период с середины августа до декабря.
В данный период времени спрос на аренду жилья может значительно превышать предложение и у собственника квартиры есть возможность немного повысить стоимость арендной платы.
За размещение объявления о сдаче жилья, на большинстве интернет-ресурсов не взимается оплата. Но, как показывает практика, подача платного объявления увеличивает скорость сдачи квартиры в разы.
Приём звонков и демонстрация квартиры
Если человек выполнил правильно предыдущие пункты и указал в объявлении разумную цену на сдаваемую в аренду жилплощадь, то через несколько дней его телефон будет разрываться от звонков потенциальных арендаторов.
Правильное общение по телефону — один из важных факторов успеха. Собственник жилья должен задавать наводящие вопросы и уточнить условия, по которым арендатор будет проживать в его квартире.
Если полученные ответы на вопросы устроили арендодателя, то ему нужно договориться о встрече для демонстрации квартиры. Необходимо согласовать удобное для встречи время вместе с потенциальным арендатором. При этом, стоит соблюдать одно правило: чаще всего люди арендуют ту квартиру, которую они увидели первой. Поэтому, нужно сделать так, чтобы арендатор посетил первой именно ту квартиру, о сдаче которой было размещено объявление.
При личной встрече, так же необходимо задать арендатору наводящие вопросы. Следует попытаться выяснить как можно больше фактов из его биографии, вплоть до причин отъезда с предыдущего места жилья. Не лишним будет попросить арендатора показать какой-нибудь документ, подтверждающий стабильность дохода. Трудовой договор вполне подойдёт для этой цели. Ели обе стороны устраивают все условия, то можно переходить к следующему шагу — подписанию договора о сдаче квартиры в аренду.
Подписание договора о коммерческом найме жилого помещения
Максимальный срок, на который можно заключить договор аренды жилого помещения составляет пять лет. Если в договоре не указаны временные промежутки срока аренды квартиры, то по умолчанию, действует именно пятилетний период.
Если договор аренды заключается на срок менее одиннадцати месяцев, то его не обязательно регистрировать в Росреестре. Такое условие позволяет сэкономить деньги на оплату Госпошлины и время на его оформление. Если договор аренды заключён на более длительный срок, то зарегистрировать его в Росреестре необходимо, не позднее, чем через месяц со дня его подписания сторонами. Каждая из сторон обязана заплатить Госпошлину, в размере 1000 рублей. Регистрация договора будет произведена в течение пяти рабочих дней.
Выгоднее всего заключить договор с возможностью продления и заново подписывать его каждые одиннадцать месяцев.
Росреестр может отказать в регистрации договора аренды жилого помещения по следующим причинам:
- квартира не поставлена на кадастровый учёт;
- уже зарегистрирован договор аренды, срок действия которого не истёк;
- стороны не предоставили необходимые документы для регистрации квартиры;
- договор составлен с нарушением действующих законодательных норм;
- имеются другие нарушения законодательства.
Важно соблюдать сроки регистрации договора в Росреестре, поскольку, в случае их нарушения, на собственника квартиры будет наложен штраф, в размере пяти тысяч рублей.
Сейчас я расскажу о том, как правильно составить договор аренды квартиры и какие пункты в нём необходимо указать.
Типового бланка договора аренды жилплощади не существует. Составляется он собственником квартиры в произвольной форме.
Но существует ряд обязательных сведений, которые должны содержаться в теле договора:
- время и дата его подписания;
- подробные персональные данные сторон — участников договора;
- предмет договора — арендуемая квартира. Обязательно должны содержаться сведения о её месторасположении, площади и техническом состоянии;
- необходимо подробно описать всю имеющуюся в квартире мебель и бытовую технику. Данное описание можно изложить как в теле договора, так и в акте передачи квартиры;
- ссылка на документ, подтверждающий право собственности на жильё. Обязательно следует указать, что жильё не имеет обременения в виде ипотеки, залога или долевой собственности;
- размер ежемесячной арендной платы. Непременно следует указать в договоре, на кого из сторон ложится обязанность коммунальных услуг;
- указание формы передачи арендной платы — лично в руки или безналичным способом;
- сроки оплаты — ежемесячно, ежеквартально или сразу за весь период проживания. Обязательно следует указать дату ежемесячного внесения платежа;
- обязанности одной из сторон по проведению текущего и капитального ремонта помещения;
- период аренды квартиры;
- указание всех лиц, которые будут проживать с нанимателем;
- права и обязанности, возложенные на каждую из сторон;
- условия, при которых договор аренды будет расторгнут в одностороннем порядке.
Следует указать в договоре прочие условия и последствия их возникновения, которые могут возникнуть в процессе сдачи жилья в аренду.Например, не лишним будет отметить невозможность прописки в арендуемой жилплощади.
Некоторые арендаторы ухитряются прописаться на съёмной квартире в обход действующих правил. Если такое условие будет отмечено в договоре аренды, то собственник жилья может легко оспорить прописку квартирантов в суде.
Необходимо прописать в договоре аренды условия страхования гражданской ответственности перед соседями. Если квартиранты затопят соседнюю квартиру, то, по закону, стоимость ущерба будет взыскана с собственника арендуемого ими помещения. Только потом собственник квартиры может требовать компенсацию от квартирантов. В некоторых случаях, получит компенсацию ущерба от них может быть очень сложно.
Так же следует отметить в договоре невозможность сдачи квартиры в субаренду. Если проигнорировать данное условие, то собственник квартиры рискует узнать о том, что она превратилась в гостиницу.
Также необходимо указать возможность посещения квартиры хозяином для проведения ревизии её внутреннего состояния. Если этого не сделать, то арендатор может попросту не пустить собственника в занимаемую им жилплощадь.
Расторгнуть договор аренды можно в одностороннем порядке.
Чаще всего, это делается при наступлении следующих случаев:
- арендатор не вносит оплату в течение пары месяцев при краткосрочном найме жилья или более полугода — при долгосрочном;
- арендатор испортил имущество, находящееся в квартире собственника;
- арендатор нарушает покой проживающих рядом соседей. Если он был предупреждён о недопустимости такого поведения, но не предпринял никаких мер к исправлению ситуации, то договор аренды с ним может быть расторгнут досрочно.
Если человек сдаёт только одну квартиру, то это не считается коммерческой деятельностью. Собственнику помещения нет необходимости оформлять индивидуальное предпринимательство.
При встрече с потенциальным арендатором следует задать ему как можно больше вопросов. Если он уклоняется от ответов, то это повод насторожиться.
Лучше всего сдавать квартиру семейной паре без детей. Чаще всего, в такой семье работают оба супруга, поэтому минимальны риски задержки арендной платы.
Собственник квартиры имеет право потребовать залог, в размере месячной арендной платы. Она должна быть возвращена арендатору при освобождении занимаемой им жилплощади при условии, что он не нанёс собственнику убытков.
Если арендная плата передаётся лично собственнику квартиры, её получение необходимо зафиксировать распиской. Если срок аренды длительный, то можно распечатать несколько бланков, оставив незаполненными поля для внесения даты и суммы платежа.
Собственник должен уведомить арендатора о прекращении договора не позднее, чем за три месяца до даты его выселения.
Лучше сразу предупредить квартирантов о недопустимости задержки арендной платы.
Так же необходимо прописать в договоре условия возврата части арендной платы при досрочном отъезде арендатора.
Приведённые мной советы позволят быстро сдать квартиру в аренду. Следует внимательно отнестись к составлению договора аренды квартиры и предусмотреть в нём даже незначительные мелочи, поскольку данный документ является главным подтверждением взаимоотношений между арендатором и собственником.
О нюансах сдачи квартиры в аренду в видео:
Мечта многих – иметь в собственности несколько жилых помещений, сдавать их в аренду и жить припеваючи. Внешне, может бы, это и выглядит привлекательно, на самом же деле сдача внаём – это огромная «головная боль» для арендодателя. Нужно постоянно решать кучу проблем: налоговая, поиск добросовестных жильцов, ремонт и т. д. попробуем разобраться в этом непростом вопросе.
Если у вас имеется свободная квартира, её можно превратить в неплохой дополнительный доход. Конечно, же вы столкнётесь со множеством трудностей, но они в основном будут на начальном этапе.
Шаг первый
Первая ступень представляет из себя подготовительный этап, всё что от вас здесь требуется – это исследовать рынок.
- Перед тем, как выставлять объявление в сеть, или обращаться в агентство, нужно изучить какие уже имеются предложения, что арендодатели указывают в объявлении, просмотреть предложения потенциальных конкурентов.
- Проштудируйте известные сайты объявлений. Изучите их структуру, подачу текста, какие существуют цены. Стоит обратить внимание на то, от чего зависит ценник (район, наличие мебели, ремонта и т. д.).
- Стоит обратить внимание на то, что цена аренды будет зависеть не только от красивого ремонта. На стоимость влияют и такие факторы как: район (чем ближе к центру, тем, соответственно, дороже), наличие рядом различной инфраструктуры (развлекательные центры, магазины, детские сады и т. д.), транспортная доступность, соседи, состояние квартиры, площадь и многие другие.
- Проведя данное исследование, вы уже сможете примерно прикинуть стоимость своего помещения.
Шаг второй
Суть этого этапа в подготовке квартиры к сдаче. В любом случае придётся делать хотя бы мелкий косметический ремонт, чтобы придать квартире презентабельный вид.
- Первоначально нужно избавиться от всякого хлама в квартире, который явно не пригодится будущим квартиросъёмщикам. Разные тумбочки в стиле «советского союза» явно не придадут квартире привлекательный вид. Желательно сделать интерьер максимально современным, «бабушкины варианты» сегодня не котируются.
- Квартира обязательно должна быть оснащена всей необходимой мелкой бытовой техникой и мебелью. Конечно, некоторые арендодатели предлагают и немеблированные варианты, но такое помещение вряд ли будет пользоваться большим спросом, и арендная плата у них гораздо ниже.
- Перед сдачей квартиры нужно заплатить все имеющиеся (если они есть) долги за коммунальные платежи, убрать личные вещи.
- Обязательно проверьте состояние проводки, сантехники, бытовых приборов и т. д. Если случится какая-то экстренная ситуация, связанная с неисправностью того или иного прибора, который уже был в квартире, разбираться с последствиями придётся вам. Особенно будет неприятно, если от неисправной проводки пострадает дорогостоящая техника квартиросъёмщика, стоимость которой придётся возмещать вам.
Перед сдачей квартиры желательно её застраховать (неважно легально или нет вы собираетесь оформлять аренду), так вы обезопасите себя от возможных рисков и затрат в будущем. При страховании имущества нужно учесть любые возможные неприятности: пожар, потоп, взрыв и т. д. Если аренда оформляется официально, страховка - это обязательный пункт, но в таком случае страховой взнос будет немного выше.
Какая квартира будет пользоваться спросом
Конечно же, не каждое помещение будет интересно для потенциальных жильцов. Для того, чтобы квартира пользовалась большим спросом и начала приносить доход, она должна соответствовать некоторым требованиям:
- Один из основных факторов – это расположение квартиры. Естественно, помещения, расположенные ближе к центру пользуются большим спросом и имеют гораздо большую стоимость. К фактору расположения относится не только район города, но и общее расположение жилплощади. Сюда входят следующие моменты: солнечная сторона, этаж, угловая квартира или нет и т. д.
- Конечно же, квартиросъёмщики обращают внимание на красивый и современный ремонт. Даже если квартира очень чистая и аккуратная, помещение с евроремонтом будет пользоваться гораздо большим спросом, и арендная плата в таком случае будет на порядок выше.
- Мобилизованность. Квартиры с мебелью и бытовой техникой больше интересны потенциальным арендаторам. В квартире как минимум должны быть: холодильник, газовая плита, телевизор, диван, кровать, стол и т. п.
Шаг третий
Следующий этап уже имеет отношение к подаче объявления, но пока косвенное. Задача на этой ступени – правильно сфотографировать квартиру.
- Потенциальный квартиросъёмщик будет обращать внимание в первую очередь на фотографии помещения. Поэтому они должны быть сделаны качественно, на хороший фотоаппарат.
- Фотографируя своё помещение, нужно показать все самые выгодные его стороны. Нередко для этой задачи нанимают профессиональных фотографов, но можно и самостоятельно справиться с этой задачей.
- Перед тем как начать делать фото, нужно внимательно посмотреть на свою квартиру. Посмотрите с какого ракурса будет выгоднее смотреться та, или иная комната.
- Перед фотосессией нужно обязательно сделать влажную уборку. Пыль и грязь будет очень заметна на фото, чем сильно портить вид.
- На фотографии желательно сделать уютный вид, можно добавить пару аксессуаров, которые сделают атмосферу более «домашней». Помогут справиться с этой задачей мягкие игрушки, подушки, цветы и прочее. Если вам жалко оставлять эти вещи, их можно не оставлять, а лишь запечатлеть на фото. Ведь потенциальный квартиросъёмщик будет при осмотре квартиры в живую не будет обращать внимания на эти мелочи, а на фото они создают милую, тёплую «картинку».
- Фотосессию лучше проводить в светлое время суток и желательно, чтобы день был солнечный. При дневном, естественном освещении комната будет казаться более уютной, чем при искусственном свете люстры.
- Снимков нужно сделать очень много, людей привлекает обилие картинок. Чем больше качественных снимков вы сделаете, тем выше будут ваши шансы сдать своё помещение.
Шаг четвёртый
Это один из самых ответственных этапов – написание объявления. Оно должно иметь максимум информации, но при этом не быть перегруженным и тяжёлым для восприятия.
- В объявлении должно быть описание квартиры, наличие балкона, ремонта, район, инфраструктура и т.д.
- Нужно указать особенности планировки и самой квартиры (балкон застеклённый или нет, санузел совмещённый или раздельный, солнечная сторона или нет, угловая квартира и т. д.).
- Текст объявления может содержать также требования к потенциальным квартиросъёмщикам, например, кто-то сдаёт жильё только семейным парам, или исключительно студентам. Требования у каждого арендодателя индивидуальные, но не стоит доходить до крайностей и предъявлять завышенные запросы, особенно, если ваша квартира относится к эконом-классу.
- Перед размещением объявления на сайт, нужно обязательно проверить текст на наличие ошибок, как орфографических и пунктуационных, так же речевых и грамматических. Обязательно прочтите текст перед отправкой, чтобы убрать неоправданные повторы и опечатки.
Шаг пятый
На данной ступени не будет никаких сложностей, ведь главная задача здесь – разместить объявление.
- Следует выбирать самые популярные сайты с объявлениями, это легко сделать они все на слуху. Не стоит размещать объявления на малоизвестных сайтах, люди на них редко заходят, а вот мошенники орудуют частенько.
- Можно дать объявление в газету, это один из самых надёжных способов уберечь себя от мошенников. Но у газетных объявлений есть минусы: вы не сможете разместить фотографии, и часто размер текста в колонке ограничен.
Шаг шестой
Когда объявление начнёт «работать», вы будете получать множество звонков от потенциальных клиентов. Самый первый телефонный разговор очень важен, арендодатель должен внушить доверие и чётко отвечать на все интересующие вопросы собеседника.
- Во время разговора нужно быть вежливым, но не старайтесь навязывать клиенту свою квартиру. Достаточно сказать пару хвалебных слов и ответить на интересующие вопросы.
- При первом общении с потенциальным арендатором нужно выяснить, согласен ли он на ваши условия, соответствует ли требованиям (т. е., если вы ищите некурящего жильца, нужно обязательно уточнить эту деталь во время самого первого разговора, чтобы не терять зря время).
- Если по итогам телефонного разговора вас обоих всё устраивает, нужно договориться о встрече. Если у вас намечается несколько квартирантов, желательно назначать время всем в один день с разницей в 20 минут. Это делается для того, чтобы не ездить в квартиру каждый раз, а иногда люди совсем не приезжают на встречу, зачем себя утруждать лишний раз. В этом нет ничего страшного, люди в поисках квартиры так же рассматривают несколько вариантов.
Шаг седьмой
Этот этап один из самых ответственных – показ квартиры. В этот момент нужно быть максимально уверенным в себе, чтобы вызывать доверие у клиента.
- Перед показом квартиры нужно приехать раньше квартиросъёмщика, чтобы успеть прибраться, навести красоту. Да и просто опаздывать не красиво, впечатление о вас будет складываться с первых же секунд.
- Показывать нужно каждую комнату, включая кухню, ванную и т. д. Обязательно расскажите, как давно был сделан ремонт, какие приятные соседи и т. д.
- Во время показа помещения арендодатель тоже должен приглядываться к своему будущему жильцу. Нужно ещё раз уточнить с кем он собирается проживать, имеются ли вредные привычки, маленькие дети и т. д. (если это принципиально важно, конечно).
- Если клиент сомневается, не стоит на него давить. Если ваше помещение не приглянулось, никакие уговоры не помогут, а если человек всерьёз заинтересовался, он обязательно вернётся к вам.
- Не всегда клиенты знакомы с районом, в котором расположена квартира, нужно обязательно рассказать о том какие рядом магазины, инфраструктура и т. д.
- Не обязательно дожидаться каждого вопроса, расскажите обо всех особенностях квартиры сами (есть ли горячая вода, оставляете ли вы стиральную машинку, присутствует ли интернет и кабельное телевидение и т. д.). Но не будьте слишком навязчивы в своём рассказе и не стоит приукрашивать действительность.
Шаг восьмой
Этот этап чисто формальный – оформление договора. В документе нужно обязательно указать требования к жильцу, при несоблюдении которых договор может быть расторгнут.
Аренда квартир - дело нужное, непростое, а иногда даже и опасное. Мы собрали для вас девять невыдуманных историй-советов от опытных квартиросъемщиков, которые помогут вам обезопасить себя от проблем при .
1. Проверьте дважды, оборудована ли квартира всем необходимым
Менеджер по продажам Юлия советует никогда не спешить с арендой, даже если цена слишком соблазнительна. Сначала нужно внимательно изучить все нюансы сделки, говорит она.
“Как-то раз нам на глаза попалось совсем свежее объявление о сдаче в аренду подозрительно дешевой квартиры, недалеко от станции «Аэропорт», где я тогда работала. Причем цена настолько меня поразила, что я сразу принялась звонить и писать хозяевам. Даже договорилась на работе о том, чтобы мне аванс дали на переезд - а оказалось, что во всей квартире нет ни одного окна! Ни одного, представляете?”
2. Арендуйте у творческой интеллигенции
29-летний строитель Дмитрий считает, что выбирать нужно не столько квартиру, сколько хозяина.
“Во время своей жизни в Москве я сначала снимал комнату у одной ужасно назойливой женщины на ВДНХ, а потом переехал на Партизанскую, в «личные апартаменты» Валерия Заславского, широко известного в узких кругах поэта и сценариста. Это был безобидный старичок, который за все время ни разу меня не упрекнул в том, что я поздно гремел кастрюлями, или громко опускал крышку унитаза. В квартиру заходил редко, только заблаговременно предупредив, всегда был неизменно вежлив, только все жаловался, что я не знакомлю его со своими девушками!”
3. Убедитесь, что ВЫ в порядке
Роман, который работает су-шефом в одном из московских ресторанов, рассказал о своем неудачном опыте аренды жилья.
“Когда квартиру тебе отказываются сдавать из-за ребенка или кошки - это понятно. В объявления еще часто дописывают «Только славянам», а вот мне как-то не сдали квартиру по совсем необычной причине. Во время осмотра хозяйка заявила мне, цитирую: «А знаете, вы ведь слегка полный, вы ведь душевую кабину можете нам поломать». Кстати, именно после этого я и решил заняться спортом. Получается, я еще и благодарен ей должен быть?..”
4. Убедитесь, что соседи в порядке
Внимательней советует 36-летний интернет-маркетолог Матвей.
“Лично у меня был весьма негативный опыт с первой арендованной квартирой. Первый месяц после того, как мы заехали, все было нормально, а потом - как прорвало! Соседи с нижнего, седьмого этажа, открыли у себя настоящую “Адскую кухню”, постоянно из их квартиры какие-то мерзкие запахи поднимались. Оказалось, там неблагополучная семья живет. Только потом выяснил, что хозяйка квартиры с ними заранее договорилась и даже заплатила, чтобы они какое-то время не варили свою дрянь!”
5. Нет, серьезно, пропишите в договоре, что хозяева не ходят в квартиру без вас. И требуйте соблюдения этого условия
Все хорошо, что хорошо в меру, считает 24-летний художник Никита.
“Квартира, которую я сейчас снимаю на Новорожской, замечательна всем, кроме хозяйки. Это просто невыносимо! В мое отсутствие она спокойно заезжает туда, трогает что хочет, а потом оставляет мне сообщения с инструкциями, типа “Никита, не забывайте продукты в холодильнике, они начнут вонять!» или «Прекращайте разбрасывать носки по квартире». Может быть это материнский инстинкт или что еще, но надоело это безумно и я уже ищу новое жилье”.
6. Не селитесь в одной квартире с начинающими музыкантами
Менеджер по развитию Оксана поделилась с нами своей историей, после которой она стала гораздо внимательней выбирать соседей по квартире.
“Это правило, которое я всем советую неукоснительно соблюдать. Я несколько лет снимала комнату на Отрадном, а вторым квартирантом была девушка, которая занималась продажей шуб, но очень мечтала петь в телевизоре. Три раза в неделю к ней приходил репетитор, два раза - друзья-музыканты, и часто мне приходилось выходить из квартиры, чтобы просто поговорить по телефону! А когда я пошла жаловаться хозяйке, то оказалось, что это какая-то ее родственница и ничего она ей говорить не будет... В общем, не повторяйте моих ошибок!
7. Узнайте точно, не продается ли ваша квартира
Внимательно читайте договор и проверяйте, не выставлена ли арендуемая вами квартира , советует 32-летний водитель такси Арсен.
“Мой знакомый любил мечтать о том, как сделает ремонт в своей съемной квартире и сможет сделать предложение девушке, дескать, она поймет, что он серьезный парень и настроен решительно… Но как-то раз он пришел, натурально, в слезах, и рассказал, что позвонила хозяйка и предложила начинать собирать вещи, потому что она продала квартиру. С тех пор перед тем, как подписать договор аренды, он всегда смотрит в интернете, выставлена квартира на продажу, или нет”.
8. Разузнайте получше, чем занимаются родственники хозяев
О том, как можно легко попасть в неловкую ситуацию, рассказала медсестра Оксана.
“Хозяева квартир - это отдельная история. Я снимала как-то комнату у одной женщины, тихое место, нормальная цена. Все было нормально до тех пор, пока в “родное гнездо” не вернулся ее сын-уголовник, отсидевший срок за кражу и освободившийся по УДО. Обалдели все - хозяйка, не ожидавшая появления своего сынка-рецидивиста, зек, который не ожидал встретить в квартире незнакомую девушку, и я, которая открыла двери и увидела там эту морду… Проблема была еще и в том, что я давала хозяйке , который она потом совсем не хотела отдавать.
9. Расписание - ключ к успеху
Планирование и строгий контроль - вот секрет согласия, считает менеджер проектов Елизавета.
“Когда мы с подружкой были студентками, то снимали двухкомнатную квартиру на Олеко Дуднича. Я планировала стать экологом, а она училась в Гнесинке на духовых, и заниматься просчетами выброса вредных веществ из стометровой трубы под ее дудение было просто нереально. Пришлось составить расписание ее занятий и моих, а потом мы добавили туда мытье посуды, уборку и даже визиты парней. И работало это безотказно!”
При поиске квартиры перечитайте наши советы, чтобы избежать подобных ошибок. А рекомендуем среди тысяч 3D-туров на сайт. Здесь вы найдете исключительно проверенные и актуальные предложения.
Осенью спрос на аренду жилья растет. В городах много приезжих, которые тянутся в мегаполисы, чтобы устроиться на работу. Ищут квадратные метры и студенты. Этим пользуются мошенники, орудующие на рынке недвижимости. Выясняем, как распознать их уловки. Наш консультант Виктория Царихина-Фесенко, директор юридического центра «Мы и Закон», делится полезными советами.
Фото: кадр из фильма «Развод по-американски»
База данных
Многие будущие арендаторы считают, что безопаснее снимать жилье в агентствах. Дескать, в случае обмана есть на кого жаловаться. Но это не всегда верно. Бывает и так. Вы находите в газете информацию о риелторской фирме, которая за небольшое вознаграждение предоставляет базу данных квартир, предлагаемых в аренду. Едете в агентство, вносите деньги и получаете заветный список. После этого начинаете звонить по телефонам, указанным в нем. Выясняется, что база устарела. Тогда вы возвращаетесь в фирму, чтобы предъявить претензии и вернуть деньги. В компании дают перечитать подписанный вами договор, а в нем говорится, что агентство предоставляет информационные услуги, за них клиент платит деньги. Согласно такому документу, предъявить претензию фирме нельзя. Ведь информация получена, а в том, что квартиры сданы, риелторы не виноваты.
Мой опыт: как купить квартиру, если нет мужа и богатых родителей
- Подробнее
Как защитить себя?
Обращаться в проверенные агентства.
Не платить комиссионные до тех пор, пока не подписан договор аренды с хозяином жилья.
Сдам за символическую плату
Объявлениями, в которых предлагают поселиться в квартире за минимальную сумму, пестрит интернет. Выдавая себя за агентов, мошенники обещают дать адрес квартиры после того, как клиент заплатит за услуги деньги (например, переведет их на счет мобильного телефона). На вопрос, почему приличное жилье в центре города сдают бесплатно (надо только вносить деньги за коммунальные услуги), отвечают, что владельцы квартиры уезжают за границу или в другой город и хотят, чтобы за недвижимостью кто-то присматривал. Иногда к квартире прилагаются кот, которого надо кормить, или собака, с которой надо гулять. Конечно, получив заветный адрес жилья, вы узнаете, что его никто не сдает.
Весь в белом: танцующий миллионер Вакки показал свой дом
- Подробнее
Как защитить себя?
Не верить объявлениям с неправдоподобно привлекательной ценой.
Не свое не жалко
Бывает, что и цена, указанная в объявлении, не вызывает беспокойства, и риелтор не просит комиссионных заранее. Но и в таком случае возможен подвох. Например, посмотрев жилье, вы подписываете договор аренды. Отдаете деньги сразу за первый и последний месяцы проживания и комиссионные (обычно они равны месячной арендной плате). Прощаетесь с владельцем квартиры и агентом и идете паковать вещи. Вернувшись в свой новый дом, видите посторонних людей. У них тоже может быть договор аренды. Вы вызываете полицию. Приехавшие сотрудники выясняют, что настоящий владелец квартиры действительно ее сдает, но посуточно. И жилье сняли мошенники, именно с ними вы общались, принимая их за агента по недвижимости и владельца квартиры. Фальшивый договор они заключили в течение суток не только с вами. К сожалению, найти и наказать обманщиков в таких случаях бывает трудно. Как и вернуть деньги. Краткосрочную аренду мошенники оформляют, как правило, по чужим документам или вообще без них.
Уберите это немедленно! Вещи, которые нельзя хранить дома
- Подробнее
Как защитить себя?
Приехав на просмотр квартиры, обязательно потребуйте у владельца документы, подтверждающие, что он является хозяином квадратных метров. Это должно быть свидетельство собственности, причем оригинал. Если вам говорят, что документы на переоформлении, отказывайтесь от сделки, даже если она кажется вам удачной.
Чтобы не снять квартиру без удобств, имеет смысл попросить показать и квитанции ЖКХ. Многие владельцы жилья сдают его, но не платят коммунальщикам. В результате в квартире могут в любой момент отключить электричество или воду.
Тяжкая доля
А бывает так. Вы снимаете квартиру, платите деньги, проверяете документы и вселяетесь в квартиру. Просматривая свидетельство о собственности, не обращаете внимания, что человек, с которым вы заключаете договор, владеет только долей квартиры. А потому не имеет права единолично, не заручившись согласием других собственников, вселять жильцов. В результате начинается конфликт. Владелец другой доли вызывает полицию и выселяет жильца. Договор признают недействительным. Конечно, его можно оспаривать в суде, но редко кто хочет терять время, тратить деньги на адвоката, чтобы вернуть арендную плату. Кстати, иногда совладельцы квартиры вступают в сговор. Они инсценируют ситуацию, в которой один собственник согласен сдать жилье, а другой категорически против.
15 крутых идей интерьера небольшой ванной комнаты
- Подробнее
Как защитить себя?
Если владельцев квартиры несколько, то каждый из них должен предъявить свое свидетельство собственности и подписать договор аренды.
Что мне нравится? Прежде всего это не теоретизирование, не рерайт, не копирайт, а личный опыт человека, подтверждённый десятилетней практикой. На мой взгляд, практические советы и рекомендации, полученные на основе личного опыта, очень ценны. Затронуты различные этапы по сдаче квартиры в аренду, начиная с поиска квартирантов, заканчивая договором найма и прочими юридическими деталями.
Оригинал взят у kobah
в Как я сдаю жилье.
Я периодически наблюдаю посты про сдачу/съем квартир в найм и всегда с интересом их читаю, но… к моему сожалению ничего правильного (подчеркну, правильного для меня) я не вынес. Зато под каждым текстом на эту тему разворачивается нешуточный холивар белой и черной розы, в котором участвуют обе стороны сделки, наймодатель и наниматель. Правда, есть еще третья сторона, которая не сдает и не снимает квартиры, но зато лучше всех знает, как это делается. Но третья сторона есть в любом обсуждаемом вопросе, поэтому не будем обращать на нее внимание.
На самом деле в спорах участвуют еще и риэлторы, но их почему то не любит не одна ни другая сторона. Риэлторы – зло! – это я где то прочитал в комментариях. Хотя непонятно, почему.
Здесь я хочу рассказать о личном опыте, как это делаю я. Я не претендую на истину, не планирую споров, не настаиваю, что «так единственно правильно», я просто делюсь опытом сдачи квартир в Москве и Московской области.
Как я ищу клиентов
Все просто и банально, мне помогает риэлтор. У меня нет времени и желания самому искать квартиросъемщиков, разговаривать с ними по телефону, отвечать на вопросы, ездить и показывать квартиру. Все это делает риэлтор, которому я озвучил требования к квартиросъемщикам. И хоть он не несет ответственности за подобранных жильцов, но зато он фильтрует их на стадии отбора, согласно мои требованиям.
Требования к квартиросъемщикам.
Они просты и незамысловаты. Семья (желательно), с ребенком (желательно), постоянная регистрация в РФ (обязательно). Возможно с животными.
Почему нужна постоянная регистрация? Это чисто мои внутренние тараканы, но так мне кажется надежней, нежели это будет мигрант-иностранец.
Почему семья с ребенком? Все очень просто – я не сдаю жилье на месяц-два. Мне удобней и выгодней сдать в нижнем ценовом пределе, но на много лет, поэтому если это будет семья с ребенком, то шанс, что они не съедут с квартиры через год, очень велик. Именно поэтому я всегда делаю им временную регистрацию для детского садика/школы (без нее не берут), если они этого попросят.
Стоимость жилья.
Как написано выше, она у меня в нижнем ценовом пределе на рынке и никогда не повышается, за исключением случаев резкого роста тарифов на услуги ЖКХ (чего еще не было), либо в ситуации, описанной далее.
Есть люди, которые по несколько месяцев ищут жильцов, потому, что цена на квартиру задрана под самый верх. И, разумеется, рано или поздно находят. Но здесь есть немалый риск, что очень скоро жильцы найдут другое жилье, аналогичное по качеству, но гораздо ниже по цене. И еще есть один момент – вот например найм квартиры стоит 50 т.р./мес. Это максимальная цене на такие квартиры. Хозяин ищет клиентов месяц, два, три, но цену не снижает. В итоге находит, но три месяца квартира не приносила прибыль, в итоге он получит за 9 месяцев 450 т.р., хотя, если бы снизил цену, даже до 40 т.р./мес., то сдал бы ее сразу и имел бы за год 480 т.р. Как вы понимаете, этот пример сильно утрирован, но я считаю его правильным. Потому, что жильцы дорогой квартиры за это время найдут более дешевый вариант и съедут, а хозяин опять будет терять несколько месяцев в поиске жильцов.
Депозит.
Не мной это придумано но я этим пользуюсь. При заезде в квартиру, берется оплата за первый месяц проживания и депозит, в размере месячной оплаты. Этот депозит вы обязаны вернуть жильцам при их выезде. Причем не стоит соглашаться на предложение жильцов зачесть этот депозит как оплату за последний месяц. Этот депозит – ваша гарантия, что при возврате вам ключей и обнаружении порчи имущества по вине жильцов, вам не придется из своего кармана платить за устранение поломок.
Внештатные ситуации.
Стоимость квартиры формируется в том числе и из наличия в ней различных удобств. И поэтому, если в квартире что-нибудь ломается из техники, мебели, потекла труба, сломался унитаз и т.д., то это все восстанавливается за мой счет, разумеется, если поломка (протечка) произошла не по вине жильцов. Но для меня это настолько редкий случай, что и не вспомню, что бы жильцы сами что то сломали и попросили меня восстановить за мои же деньги.
Отношения.
Иногда бывает, что жильцы хотят купить в квартиру что-нибудь из техники или мебели. Мы обговариваем это, и они покупают в счет будущей оплаты за жилье. После чего, приобретенная вещь становится моей собственностью. И им хорошо, купили, что хотели, а деньги все равно отдали бы мне в счет оплаты и мне хорошо, так, как дополнительная мебель (техника) повышает привлекательность жилья для будущих квартиросъемщиков. Надо сказать, что одну квартиру первый раз я сдавал совершенно пустой, а теперь она почти полностью обставлена.
Не нужно названивать жильцам по телефону. Вообще. Допускается только один звонок, накануне дня выплаты, что бы согласовать время встречи (если оплата происходит наличными) и все. Чем больше вы названиваете, тем чаще им напоминаете, что квартира не их, а так, временное жилье. А приезжать с проверкой, заходить в квартиру, осматривать комнаты, это почти гарантия, что жильцы будут относится с квартире, как к съемной. Да и такое поведение не добавит вам уважения. Жильцы должны чувствовать себя полноправными хозяевами вашей квартиры, только тогда они будут к ней относиться как к своей.
Если вы с жильцами заранее договоритесь о системе устранения неполадок, как я писал выше про внештатные ситуации, то они сами будут вам звонить и говорить, где, что, стало не так в квартире. Им не выгодно будет скрывать возникшие недостатки, поскольку устранять их все равно за ваш счет.
У меня опыт сдачи жилья не такой большой, всего десять лет, но ни разу, ни одна квартира не ждала жильцов больше двух недель. И съезжали они всегда с сожалением и совсем не из-за того, что я предоставлял им некачественные услуги. Одна семья уехала за границу, вторая (девушка с ребенком) вышла замуж и уехала к мужу, еще одни родили третьего ребенка и уехали в более просторную квартиру.
Одни жильцы съехали, а другие еще не нашлись.
За это время я навожу идеальный порядок в квартире, включая мойку окон, за/под мебелью и т.д. Проверяю всю сантехнику, дверцы мебели, ручки (больное место) и все остальное, что влияет на комфортное проживание. В случае необходимости перекрашиваю стены (в одной квартире обои под покраску, очень удобно) или переклеиваю, если они того требуют. Да, это дополнительные затраты, но они были запланированы изначально. Как бы аккуратно не жили люди, все равно, что то отвалится, оторвется или открутится, тем, более, если в семье есть ребенок. А следующие жильцы должны увидеть чистую и красивую квартиру.
Не стоит жильцам, которые съезжают, предъявлять претензии за оторванные обои или царапины на ламинате, это все естественный износ. Разумеется, если разбит телевизор или помят холодильник, то все вычитается из депозита.
Квартплата.
Электричество, вода по счетчикам оплачивают жильцы, все остальное – я.
Повышение/понижение стоимости найма.
Это очень скользкий и весьма не любимый мною момент, но от него никуда не деться. Первый раз жильцы обратились с просьбой понижения стоимости найма, по моему в 1998 г., в момент кризиса. Мы обговорили сумму снижения но с условием, как только ситуация в стране стабилизируется, то стоимость вернется на докризисный уровень. Прошло пару лет, кризис утих и пришло время поднимать цену, но рынок в этом районе немного просел и к докризисной цене вернуться не удалось. После этого жильцы прожили у меня еще четыре года и уехали за границу.
Договор и остальные юридические вопросы.
В любом случае, подробности и нюансы лучше узнавать у юристов. Я же заключаю договор на 11 месяцев с описью имущества, его состояния и дефектов, порядком оплаты, ежемесячной суммой и обязательными условиями при которых стоимость найма может быть увеличена. В нашей стране нельзя быть уверенным в стабильности тарифов и налогов.
При финансовых расчетах с жильцами, распиской подтверждаю, что деньги получены.
Вот это и есть мой опыт. Кто то скажет, что мне просто повезло с жильцами и возможно будет прав. Но без жесткой фильтрации желающих снять квартиру, пусть даже и дороже, этого везения не было бы.
Удачи и всем адекватных нанимателей и наймодателей!