Ответственность застройщика неисполнение договора долевого участия. Что делать, если застройщик не выполняет обязательства
Ответственности до заключения первой сделки с покупателем. Иначе он не сможет зарегистрировать ее в Росреестре. Эти и другие дополнения были внесены в 2014 году ФЗ № 294 «Об изменениях в некоторых законодательных актах.
Суть
С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.
Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:
- уклонение от обязательств;
- сдачу неготового объекта;
- банкротство до сдачи имущества.
Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.
Объект
Страхование ответственности застройщика при подразумевает защиту имущественных интересов клиентов. Эта сделка выгодна в первую очередь покупателям. Компания может застраховать дом целиком или квартиры по отдельности.
Клиенты
Договор заключается в пользу дольщиков. При наступлении определенных обстоятельств они получат выплату. Застройщик обязуется сдать надежный качественный объект. Страховщик обязан оповестить клиента об изменениях в сделке и выплатить вознаграждение. Если в процессе строительства дольщики будут меняться, это необходимо указать в договоре, поскольку со следующим участником составляется отдельный документ.
Страховщики
Далеко не все СК стремятся оформлять такие договора. Считается, что данный приносит убытки. Более того, компания должна отвечать определенным требованиям:
- осуществлять деятельность на рынке более 5 лет;
- соответствовать требованиям финустойчивости;
- иметь положительный прогноз развития на будущие периоды;
- иметь в обороте минимум 400 млн руб., а также уставный капитал на сумму 120 млн руб.
Тарифы
Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2015 году составляли 0,5-0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10-30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.
От чего зависит ставка:
- Участие застройщика в холдинге.
- Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
- Финансовая устойчивость.
- Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
- Этап строительства.
- Срок сдачи.
- Количество дольщиков.
Оформление договора
Чтобы зарегистрировать ДДУ, застройщик должен предоставить договор в Росреестр. Для этого необходимо собрать такие документы:
- декларацию по проекту;
- разрешение выполнять строительные работы;
- свидетельство госрегистрации;
- договор долевого строительства;
- копию уставных документов;
- технико-экономическое обоснование;
- копию финотчетности;
- данные о кредиторах;
- справку об отсутствии просрочек по займам в банках.
Что подлежит защите
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает выплату компенсации, если застройщик не выполнил обязательства, что подтверждается судебным решением или банкротством компании. Сумма не выплачивается в случае замораживания сроков строительства или продления периода сдачи объекта. Сумма зависит от договорной цены. Она не может быть меньше:
- стоимости объекта;
- среднерыночного тарифа за 1 кв. м. жилья в данном регионе.
Законом также ограничивается максимальный объем премий.
Страховыми признаются такие случаи:
- прерывание строительства;
- банкротство застройщика;
- неполучение жилья;
- отказ от возврата материальных ресурсов и т. д.
Изменения законодательства
В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.
Все участники общества обязательного страхования несут Если сделка оформляется с банком, то много времени уходит на сбор бумаг. Обязательно уплачивается 30% залог от стоимости объекта, который служит гарантией для финучреждения. К тому же ЦБ устанавливает свои требования к таким банкам:
Минимальный срок работы - 5 лет;
Стоимость имущества - 1 млрд рублей.
Застройщикам выгоднее получить кредит, чем оформить поручительство. Финучреждения также не относят страхование договора долевого участия в строительстве к выгодным продуктам.
Лучше заключать договор с компанией. В условиях сильной конкуренции страховщики пытаются привлечь клиентов низкими тарифами и ценами. Ставка по таким сделкам остается фиксированной на протяжении всего срока действия договора. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве оплачивается после выполнения работ. Еще одно преимущество - быстрота оформления документов. Страхователем выступает сам застройщик, выгодоприобретателем - дольщик. Способ обеспечения выбирается для каждого жилого помещения отдельно.
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве
Компании должны обязательно предоставить залог. Чаще всего это земельный участок, на котором будет расположен объект. Кроме того, в документе описывается способ обеспечения обязательств. Бумаги подписываются до госрегистрации первого долевого соглашения и действуют до момента сдачи объекта. Расторжение сделки не освобождает компанию от обязанности выплатить возмещение по случаям, наступившим в период ее действия.
Застраховать можно весь дом или каждую квартиру отдельно. Первый вариант невыгоден. Застройщику нужно сразу внести большую сумму, быть уверенным, что все квартиры будут распроданы. Вторая проблема заключается в том, что по таким договорам сложно определить, кто является выгодоприобретателем.
Документ вступает в силу с момента зачисления первого взноса. Страхование застройщика при долевом строительстве по договору не предусматривает наличия франшизы. Остальные условия сделки соответствуют стандартным:
Страховщик обязуется информировать дольщиков о размере выплаченного возмещения;
Компания может обращаться с требованием регрессионного характера к застройщику;
Страховщик обязан уведомить всех собственников о досрочном расторжении договора;
Срок действия соглашения зависит от продолжительности строительства.
Сумма возмещения зависит от цены и ставок. Она должна превышать стоимостную оценку общей площади жилого помещения. Компания сама решает, как будет осуществляться оплата: единовременно или в рассрочку.
Проблемы страхования ответственности застройщика при долевом строительстве
Данная сделка является весьма специфической. По сути, речь идет о защите финансовых рисков застройщика. У компаний есть выбор - оформить полис или поручительство. Более предпочтительным является второй вариант, так как у кредитных организаций уже имеется налаженный механизм, скоринговые системы, специалисты, оценивающие риски, а также структуры, которые занимаются организацией достройки НЗП. СК такими преимуществами похвастаться не могут. Зато они тарифы предлагают низкие. Люди привыкли к тому, что банковские услуги стоят дорого. Это действительно так, потому что риск в сделке высок. Хотя, после внесения поправок в закон, у компаний тарифы также поднялись.
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве предусматривает кумулятивный эффект от убытков. В кризисной ситуации (снижении спроса на жилье, повышении ставок по ипотечным кредитам) убыток понесут сразу все застройщики, а не один участник рынка.
Еще одна проблема - отсутствие возможности перестраховывать риски даже на зарубежном рынке. В международной практике в таких операциях используются бонды (поручительства). Но их функционирование не закреплено российским законодательством. Главное отличие такого продукта в том, что страховщик может взять в залог строящийся объект.
ЦБ повысил требования к СК, которые могут предоставлять услуги застройщикам, - увеличил минимальную сумму капитала. Это сильно сужает круг возможных страховщиков - до 19 организаций. Из нового списка вылетели компании, на долю которых ранее приходилось 80 % договоров с застройщиками. Что теперь с ними будет, неизвестно. Скорее всего, придется заключать новые договора с компаниями из «белого» списка. В случае отзыва лицензии СК несет ответственность по ранее заключенным сделкам в течение 6 месяцев. Затем она либо прекращает действие документов, либо передает портфель и обязательства другому участнику рынка. В отличие от ОСАГО или страхования ответственности владельцев опасных объектов производственного назначения, в данной услуге отсутствуют иные виды защиты, как, например, которые бы занимались выплатами гражданам после банкротства страховщика. Рынок долевого строительства жилья велик. Но налаженного способа регулирования деятельности застройщиков пока нет.
В апреле текущего года Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении поправки к Уголовному кодексу, которыми устанавливается уголовная ответственность застройщиков за нарушение прав дольщиков.
На первый взгляд, нынешних и потенциальных покупателей квартир это нововведение должно обнадежить в буквальном смысле - мол, застройщики будут выполнять свои обязательства аккуратнее. Но, во-первых, надо разобраться в том, за что можно привлечь застройщика к уголовной ответственности. Во-вторых, ответить на вопросы: а есть ли смысл в этой норме, и как это может выглядеть на практике? В-третьих, а сильно ли напугает такая угроза застройщиков?
Для начала рассмотрим, за что и к какой ответственности можно было привлекать застройщиков до введения для них уголовной ответственности?
Административная ответственность застройщика
Сразу стоит сказать, что привлечение застройщиков к административной ответственности вряд ли играет существенную роль в их деятельности - они несут разве что репутационные потери.
Вот, скажем, недавно мы писали про конфликт в Ульянке, где одним из нарушений со стороны застройщика были попытки ограничения прав дольщиков. Так, застройщик внес в договоры долевого участия пункты о запрете на переуступку права третьим лицам без согласия самого застройщика, а также об обязанности дольщика после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с определенной управляющей компанией. Оба требования абсолютно незаконны, поскольку серьезно ограничивают права дольщиков.
В итоге - штраф для застройщика в 10 000 рублей. Сопоставима ли серьезность правонарушения с наказанием? Нет, конечно. Да, кто-то может обратиться в соответствующие инстанции и привлечь строительную компанию к административной ответственности. Но подавляющее большинство дольщиков этого не сделает - из-за незнания, нехватки времени и все равно будет де-факто ограничено в правах. Ну а что такое 10 000 рублей для строительной компании, ворочающей миллионами или миллиардами - разве будет она опасаться такой ответственности?
Возьмем другой пример. В этом году прокуратура Петродворцового района по результатам прокурорской проверки возбудила в отношении ООО «Адмирал» три дела об административных правонарушениях, совершенных при ведении долевого строительства.
Данный застройщик в итоге был привлечен к административной ответственности за то, что в нарушение положений 214-ФЗ привлекал денежные средства граждан не на основании зарегистрированного в установленном законом порядке ДДУ, а на основании соглашения об обеспечении исполнения обязательств по данному договору.
Вообще-то налицо прямое мошенничество, выраженное в намерении уйти от ответственности. Но мошенничеством это деяние выглядит только в бытовом плане, а не в юридическом. В итоге - штраф покрупнее, чем в предыдущем примере, но и 500 000 рублей для застройщика - не великие потери. А вот если бы никто не заметил подлога договора, он бы «сэкономил» десятки миллионов рублей, избежав ответственности, предусмотренной Законом 214-ФЗ.
Или вот другие действия застройщика, которые выглядят именно мошенническими, а с точки зрения закона привлечь его можно только к административной ответственности, и то не очень-то значительной.
Речь идет о рекламе своих жилых объектов недвижимости. Так, закон предусматривает, что информация об объекте строительства, публикуемая в СМИ или в Интернете, должна быть абсолютно достоверной. Кроме того, чтобы рекламировать свой объект недвижимости, необходимо иметь разрешение на строительство.
А что на практике? Соблюдаются ли эти требования? Да нет, конечно, - и информация об объектах зачастую не соответствует действительности, и разрешение на строительство зачастую еще отсутствует. А какова же ответственность застройщика за такие нарушения? В первом случае - штраф до 400 000 рублей, во втором - до 500 000. И что? Ну, заплатил полмиллиона, зато привлек денег дольщиков на полмиллиарда.
Защищает такое законодательство дольщиков, боятся ли такой ответственности застройщики? Да ни то и не другое - кроме чувства глубокого морального удовлетворения дольщикам это ничего не даст, да и строителям все равно - прекрасно знают, на что идут.
А как на это реагируют законодатели? Да почти никак, а если реагируют, то это все равно плодов не приносит. Вот, скажем, депутаты Заксобрания Петербурга предлагают увеличить размеры штрафов для строительных компаний, ведущих строительные и погрузо-разгрузочные работы в выходные и нерабочие праздничные дни с 7.00 до 12.00: сейчас максимальный размер штрафа для юрлиц за такие деяния составляет 15 000, а предлагается повысить до 500 000 рублей.
А что будет на практике? Многие ли граждане бросятся в какие-то учреждения с жалобами? А многие ли учреждения по выходным работают? А если работают, то как качественно? А почему только до 12.00 - праздники на то и праздники, чтобы и праздновать, а не отбойный молоток слушать? А что - других проблем со строительством нет?
Так что какой-либо серьезной защиты привлечение застройщиков к административной ответственности нет. Пожалуй, за одним исключением, о котором поговорим ниже.
Гражданская ответственность застройщиков в виде неустойки
Самая распространенная ситуация, когда застройщик привлекается к гражданской (материальной) ответственности - это, разумеется, просрочка передачи квартиры дольщику. Срок просрочки начинает течь со дня, следующего за днем передачи, указанного в договоре долевого участия. Если в договоре вдруг указан квартал, то - с первого дня следующего квартала.
В договоре долевого участия должен быть указан и размер неустойки за просрочку передачи квартиры, если такого указания нет, то неустойка взыскивается в размере, предусмотренном законом. Отметим, что в договоре нельзя указывать размер неустойки при наступлении гражданской ответственности застройщиков меньше прописанного в законе, если он все-таки меньше, то этот пункт ничтожен, и взыскивается «законная» неустойка. Рассчитывается она следующим образом:
количество дней просрочки x 11% (ставка рефинансирования Банка России) x 1/300 x цена договора x 2 = неустойка.
Например, в договоре указана цена квартиры 3 млн рублей, просрочка составила ровно год, получаем: 365 х 0,11 х 1/300 х 3 000 000 х 2 = 803 001.
Вроде солидная сумма, а если учесть, что в квартиры во многих домах покупают сотни дольщиков, то степень гражданской ответственности застройщиков в виде неустойки должна быть очень высокой - это риск потерять десятки, а то и сотни миллионов рублей. Но почему же большинство жилых комплексов все равно сдается с задержками, причем нередко многолетними?
Тут два момента. Во-первых, бездеятельность дольщиков, которые ждут годами, но не обращаются с требованиями вернуть уплаченное за квартиру и, тем более, с неустойкой. Кстати, не обязательно совмещать и то, и другое. Можно и дождаться квартиры, получить акт приема-передачи и с ним требовать неустойки за ожидание. Но вот мало кто это делает, да и застройщики, разумеется, не стремятся нести гражданскую ответственность - некоторые даже ее страхованием не занимаются.
Во-вторых, застройщики в столь критических ситуация порой просто «сливают» активы и банкротятся. Но шанс получить свое все равно есть.
Уголовная ответственность застройщика
Выше было упомянуто, что есть лишь один вариант, когда застройщик может быть привлечен к административной ответственности «по-серьезному». Это привлечение денег дольщиков без наличия разрешения на строительство. Вроде штраф и тут не очень-то велик для строительной компании - от 500 000 до 1 млн рублей. Но дела в том, что этот штраф может быть наложен за заключение каждого договора долевого участия, и если в доме сотни квартир, то сумма получается весьма и весьма серьезной.
Но почему все равно застройщиков это не пугает? Да причины те же: безволие дольщиков и возможность «слить» деньги. Ну и как можно взыскать сумму штрафа, если у фирмы ничего нет - ни денег, ни имущества? А вернуть деньги дольщиков?
Потому необходимо привлекать к ответственности не строительную компанию, которая может в любой момент оказаться «пустышкой», а ее руководство - и не к административной, а к уголовной. Личная ответственность всегда действует сильнее корпоративной.
Это очевидная необходимость начала реализовываться лишь в 2014 году, когда депутат Александр Хинштейн - глава парламентской группы по защите прав дольщиков не внес в Госдуму соответствующий законопроект, принятый в третьем чтении 20.04.2016 года.
Данный закон предусматривает введение в Уголовный кодекс РФ статьи 200.3, которая так и называется: «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».
За подобное деяние при наличии крупного размера должностное лицо строительной компании может быть наказано:
- обязательными работами на срок до 360 часов;
- исправительными работами на срок до 1 года;
- принудительными работами на срок до 2 лет;
- лишением свободы на срок до 2 лет с ограничением свободы на срок до 1 года либо без такового.
Если же данное преступление совершено в особо крупном размере или группой лиц по предварительному сговору, то наказание будет строже:
- обязательные работы на срок до 480 часов;
- исправительные работы на срок до 2 лет;
- принудительные работы на срок до 5 лет;
- лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы до 2 лет или без такового.
При этом крупным размером признается привлечение средств на сумму свыше 3 млн рублей; особо крупным - более 5 млн рублей.
А ведь крупный размер здесь не такой уж и крупный - стоимость средней однокомнатной квартиры в новостройки, особо крупный - стоимость средней «двушки». То есть обратиться в органы может даже один дольщик. А если их несколько, то эффективность будет куда выше.
Но мы ж обсуждали выше: привлекут застройщика к ответственности или нет - какая разница-то дольщику, если деньги ему так и не вернут?
Однако тут, можно сказать, просто уникальный случай. Новая статья УК РФ содержит весьма полезную для дольщиков норму о том, что совершившее подобное преступление лицо освобождается от уголовной ответственности, если в полном объеме возместит привлеченные средства или примет меры для ввода дома в эксплуатацию.
Квартира - это дорогостоящий и технологически сложный товар с большим количеством инженерного оборудования и материалов. Поэтому случается, что застройщик нарушает обязательства по договору как по срокам завершения строительства, так и по качеству. Ваши интересы при этом в соответствии с ФЗ-214 в полной мере защищает только договор долевого участия (ДДУ) - именно он позволяет требовать компенсацию.
Нарушения обязательств застройщиком делятся на несколько типов:
- Нарушение сроков сдачи объекта.
- Существенное изменение проектных решений и площади объекта.
- Отклонения по качеству квартиры.
Вам также может быть интересно:В большинстве случаев замечания по качеству объекта застройщик устранит добровольно, иногда даже предложит небольшую компенсацию или подарок.
В случае же с задержкой сроков передачи объекта или изменениями проекта будьте готовы к взысканию неустойки и компенсаций в судебном порядке, т.к. застройщики не готовы идти на существенные добровольные выплаты. Кроме того, обычно они стремятся обратить внимание суда на внешние обстоятельства, препятствующие выполнению обязательств (получение разрешений на подключение к коммуникациям и т. п.), что приводит к снижению неустоек.
Подробнее о главном
1. Нарушение сроков сдачи объекта
Нарушение сроков по ДДУ
По ДДУ, в случае нарушения предусмотренного договором срока, застройщик обязан выплатить дольщику пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки для физических лиц и 1/300 для юридических лиц. Срок просрочки считается от прописанной в договоре даты передачи объекта недвижимости до фактического подписания акта приема-передачи квартиры с указанным номером разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Пример расчета неустойки по договору на покупку квартиры стоимостью 6 000 000 руб. с просрочкой 100 дней:
6 000 000 x 100 дней задержки х ставка рефинансирования 8,25% /150 = 330 000 рублей составит неустойка.
Если строительство не может быть завершено в предусмотренный срок, застройщик, не позднее чем за два месяца до указанного в договоре срока обязан отправить дольщику уведомление о переносе срока завершения объекта. При подписании дополнительного соглашения к договору об изменении срока дольщик теряет возможность взыскания пени за нарушение сроков договора. Однако он имеет право отказаться от подписания дополнительного соглашения и требовать в будущем уплаты неустойки.
При задержке передачи объекта более чем на 2 месяца покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом ему должна быть возвращена сумма договора, уплаченная при совершении сделки, и проценты за пользование денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ (на сегодня при ставке рефинансирования ЦБ 8,25% проценты составят 20% годовых, что значительно превышает ставку по депозитам).
Даже если (частый случай) срок сдачи объекта переносится на 2-3 месяца по независящим от застройщика причинам, дольщики сохраняют право требовать неустойку. Соглашение сторон при это может увеличить, но никак не уменьшить размер неустойки относительно установленного в законе.
В большинстве случаев, даже если сроки строительства объективно задерживаются, застройщики не готовы добровольно компенсировать неустойку, т. к. лишь небольшой процент клиентов обращается в суд за ее взысканием. Судебная практика показывает, что сумма неустойки может быть снижена в 2-3 раза по сравнению с предусмотренной законом, если застройщик указывает на не зависящие от него причины задержки (например, задержки в получении разрешений от городских служб и/или снабжающих организаций, изменения требований к проектированию/строительству, повлекшие необходимость существенных изменений проекта и т. п.).
Нарушение сроков по другим договорам (кроме ДДУ)
При покупке квартиры по договору купли-продажи или предварительному договору купли-продажи срок сдачи квартиры задержан быть не может, т. к. объект уже построен и введен в эксплуатацию, а при договоре купли-продажи даже оформлен в собственность. При покупке недвижимости по ЖСК закон гарантий не дает, все отношения между участниками ЖСК регулируются уставом. В отличие от дольщиков члены ЖСК не вправе требовать взыскания средств за неисполнение обязательств кооперативом, более того, пайщиков можно принудить к дополнительным расходам по решению собрания кооператива. О типах договоров в новостройках читайте в .
2. Существенное изменение проектных решений и площади объекта
Застройщик имеет право в одностороннем порядке скорректировать проектную документацию строящегося дома. В этом случае он обязан повторно пройти экспертизу проектной документации, получить новое разрешение на строительство и опубликовать измененную проектную декларацию на сайте. Это может повлиять на интересы дольщиков, заключивших договор до изменения проектных решений.
Дольщик имеет право расторгнуть договор в случае существенного нарушения условий договора, а также получить соразмерную компенсацию стоимости объекта недвижимости, в случае если при корректировке проектной документации уменьшилась стоимость строительства или снизилось качество дома.
Однако закон не дает однозначного определения существенных изменений и методов оценки их стоимости. Этот вопрос решается судом в каждом конкретном случае, и как показывает судебная практика, существенными признаются те изменения, которые мешают или препятствуют проживанию в квартире определенной категории граждан. Например, к существенным изменениям могут быть отнесены изменение количества комнат, отсутствие окон в части комнат, изменение площади квартиры на 10 и более процентов. Большинство остальных изменений, скорее всего, будут признаны судом несущественными.
Как правило, в случае существенных изменений застройщик добровольно предложит урегулировать спор в досудебном порядке. Нередко предлагается денежная компенсация или возврат денег за квартиру в полном объеме с учетом процента за пользование деньгами. Но если изменения являются не существенными с точки зрения застройщика, покупателю придется отстаивать свои интересы в судебном порядке.
3. Несоответствие качества квартиры
214-ФЗ устанавливает гарантийный период на квартиру не менее 5 лет, и не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.
Согласно статье 7 214-ФЗ, объект строительства должен соответствовать проектной документации и условиям договора, в ином случае дольщик вправе требовать от застройщика:
- Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
- Соразмерного уменьшения цены договора.
- Возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В большинстве случае проблемы с качеством объекта будут ограничиваться мелкими и несущественными недостатками, которые застройщик устранит после письменной претензии со стороны покупателя по результатам первичного осмотра квартиры. Подробнее про возможные недостатки можно прочитать в разделе «Этапы передачи квартиры - осмотр».
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта или неустранения выявленных недостатков дольщик вправе потребовать возврат денежных средств и процентов за пользование деньгами. Существенными недостатками признаются те, которые мешают или препятствуют проживанию в квартире, например, нарушения требований инсоляции (освещенности), вентиляции и других критически важных для проживания человека инженерных систем. Чтобы доказать масштаб нарушений, необходимо провести независимую строительную экспертизу и получить заключения со специальными замерами, которые и являются основанием для возможных судебных разбирательств с застройщиком.