Сдача дома на что обратить внимание. Юридические аспекты приемки квартиры. Можно ли проигнорировать извещение
Казалось бы, дом построен и наступило время принимать работу застройщика. На первый взгляд, от новоселья дольщика отделяет небольшая формальность, однако этап передачи объекта долевого строительства таит массу подводных камней. Начиная от мелких недоделок и заканчивая сроками оформления необходимых документов, приемка квартиры нередко становится одним из наиболее сложных этапов. Не обладая специальными знаниями, вы рискуете принять квартиру без замечаний, что в дальнейшем не позволит предъявить к качеству долгожданного жилища какие-либо претензии.
Чтобы радость от приобретения квартиры не была омрачена, рассмотрим, на что нужно обратить внимание и как поступить в случае обнаружения дефектов. Именно их наличие является главным основанием для отказа в принятии дольщиком объекта долевого строительства.
С чего начинается приемка квартиры в новостройке?
Прежде чем квартиры будут переданы дольщикам, дом должна принять Государственная комиссия, которая выдаст разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Вслед за этим застройщик должен оформить всю необходимую документацию, что занимает от трех месяцев до полугода. Как правило в этот период застройщик уведомляет дольщика о готовности передачи ему квартиры в письменной форме. После получения радостной вести, начинается приемка квартиры в новостройке. Причем сделать это желательно в течение семи рабочих дней. Затягивая начало приемки более чем на два месяца, дольщик сильно рискует — застройщик имеет право подписать приемочный акт без участия владельца квартиры в одностороннем порядке.
Если застройщик не оповестил дольщика о готовности объекта, то передать квартиру в одностороннем порядке он не имеет права.
При этом дольщик обязан принять квартиру только в том случае, если ее качество соответствует его ожиданиям.
Приемка квартиры у застройщика и парава дольщика
Эксперты советуют тщательно проверить не только помещение своей квартиры, но и оценить состояние всего дома. В идеале, приемка квартиры у застройщика предполагает осмотр чердачных и подвальных помещений, подъезда. Желательно делать это в светлое время суток, поскольку новый дом не всегда может быть оборудован приборами освещения.
Осматривая здание и будущую квартиру, не следует спешить подписывать заветный акт приема-передачи, особенно, если представитель застройщика поторапливает!
При обнаружении дефектов, согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать:
- устранить дефекты в согласованный с дольщиком срок;
- снизить цену договора о долевом участии и вернуть часть внесенных по нему денег;
- возместить понесенные расходы по устранению дефектов строительства, предварительно заключив договор со строительной фирмой. В нем зафиксировать затраты и подать заявление об их возмещении в суд;
- взыскать неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ, если произошла задержка с ликвидацией недостатков строительства.
На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке?
Даже если вы не являетесь профессиональным строителем, это не помешает внимательно осмотреть помещение будущей квартиры, независимо от того, с отделкой квартира или без нее. Если вы не знаете на что обратить внимание при приемке квартиры, то нужно начать с простого.
Прежде всего, придя на приемку, не забудьте потребовать у представителя застройщика смотровой лист, где будут фиксироваться все недостатки. Выдать его вам обязаны!
Входная дверь
Должна открываться и закрываться без помех, не шатаясь. Если все нормально, то не возникнет проблем и с открытием замка — это произойдет беспрепятственно, без заеданий. Стоит также проверить все запорные устройства, включая ручки и петли.
Дверные проемы
В норме имеют прямоугольную форму и являются строго вертикальными. Их ширина будет составлять не менее 70 см и будет совпадать как в верхней, так и нижней частях.
Стены
Не должны иметь трещин и существенных отклонений от вертикали. В особенности по углам в месте соединения. При этом отверстия, если они и были, должны быть замазаны. Кроме того, на стенах не должно быть потеков, пятен и других признаков сырости. Также здесь должны отсутствовать выступы более 5 мм. Чтобы проверить все ли в порядке, специалисты рекомендуют иметь при себе отвес — нитку с грузиком. Инструмент позволит проверить углы и степень отклонения стен.
Межкомнатные перегородки
Должны прочно держаться и при воздействии на них извне. В противном случае, повешенные на них полки или шкафчики могут упасть.
Стяжка и потолок
Должны быть ровными. На нормальном потолке отсутствуют перепады на стыках, пустоты и трещины. Высота, будет соответствовать заявленной в проекте. Что касается стяжки, то здесь следует понимать — плохую стяжку не исправить. Наличие пустот и существенных отклонений от горизонтали может привести к растрескиванию и разрушению пола.
Окна, двери и лоджии
Рекомендуется проверить на предмет наличия и целостности всех элементов. Ручки, петли, запорные устройства — все это должно нормально функционировать, двигаться, беспрепятственно открываться и закрываться. Кроме того, важно убедиться в наличии уплотнителя по периметру, а также его герметичности. На стеклах, подоконниках и других поверхностях не должно быть трещин, царапин, сколов и иных повреждений. Проверяя лоджию важно обратить внимание на свободу хода при сдвигании створки двери, надежность ее фиксации по всей высоте в закрытом положении.
Электрика
Потребует использования дополнительных инструментов. Специалисты рекомендуют взять с собой лампу и какой-нибудь прибор, который подключается в розетку. Это может быть как обычное зарядное устройство для мобильного телефона, так и нечто более мощное, например электрочайник. Использование более мощного электроприбора позволяет проверить, как ведет себя проводка. В идеале, она должна без проблем выдерживать частые включения и выключения. Освещение можно проверить при помощи обычной лапочки. Розетки и выключатели должны быть хорошо закреплены и пребывать в исправном состоянии.
Система вентиляции
Проверяется с помощью листа бумаги, спичек или зажигалки, поэтому стоит взять один из этих предметов с собой. Прежде всего, необходимо убедиться в наличии всех вентиляционных отверстий в ванной, туалетной комнатах и на кухне. Тягу можно проверить, приложив лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен прилипнуть и держаться на решетке. Если же для проверки вентиляционного отверстия используется пламя зажигалки или спички, то оно должно отклоняться в сторону вентиляционного отверстия.
Водоснабжение и канализация
Должны быть установлены так, чтобы к ним был обеспечен легкий доступ. Монтаж водяных счетчиков производится максимально близко к стояку, в результате чего они не занимают много пространства. Необходимо обратить внимание не имеются ли там увлажнения, подтеки и лужи. К тройникам возле раковин также легко добраться, а трубы закрывает теплоизоляционный материал. Заодно нелишним будет проверить корректность работы бачка унитаза.
Система отопления
Должна быть укомплектована всем необходимым, надежно закреплена на стене и подключена. Согласно стандартам, радиаторы должны быть установлены на расстоянии 6 см от пола, промежуток от подоконника до верхнего края должен составлять порядка 5 см, а от стены — 25 мм.
Сколько времени должна занимать приемка новой квартиры?
Специалисты, которые занимаются приемкой жилья не первый год, рекомендуют: приемка новой квартиры вопрос серьезный, требующий повышенного внимания, поэтому посвятить этому процессу следует не менее двух часов.
Независимо от того, был ли приглашен вами для приемки квартиры специалист, или вы производили осмотр самостоятельно, зафиксируйте все недоделки в специальном смотровом листе.
В этот документ нужно внести следующую информацию:
- список дефектов и недоработок строителей, а также соответствующие СниПы (строительные нормы и правила);
- срок и ответственного за устранение дефектов и недоделок.
После исследования квартиры, лист подписывается и регистрируется у застройщика в двух экземплярах.
Нередки случаи, когда застройщик отказывается подписать смотровой лист, где он обязуется устранить недостатки. Обычно представители застройщика оказывают всяческое давление, принуждая согласиться на приемку квартиры с недоделками. Кроме того, вас могут заставлять подписать акт приемки в нужной застройщику редакции, давая понять, что обнаруженные недоделки исправлены не будут.
Необходимо помнить, что закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ в этой ситуации — полностью на стороне дольщика. Только вам решать делать ли дополнительный ремонт, или заставить застройщика исправить недостатки, в том числе, в судебном порядке.
При этом немаловажно, насколько существенны обнаруженные недостатки. Заделка технического отверстия не сравнится с исправлением серьезных проектных дефектов системы вентиляции.
В любом случае, весьма нежелательной для застройщика станет необходимость выплачивать дольщику неустойку в случае неисполнения срока передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия. При этом, вы вправе взыскать с него компенсацию за вынужденную аренду жилья в результате задержки, а это немалая сумма!
Не подписывайте акт приемки-передачи без указания даты! Бывает, что застройщик просит не обозначать дату в акте, чтобы у него была возможность вписать любые цифры. Это не в ваших интересах, ведь коммунальные услуги, в случае чего, будет оплачивать дольщик, начиная с более ранней даты. Если же компания — застройщик будет вынуждена выплачивать вам неустойку, то она воспользуется возможностью и сведет сумму выплат к минимуму.
Помощь в приемке квартиры в новостройке иногда лучше доверить специалисту!
Как говорилось выше, на приемке квартиры обычно присутствует представитель застройщика. Как правило, менеджер или прораб убеждает дольщика в том, что все хорошо и заветный акт приема-передачи следует быстрее подписать. Если вы не уверены в том, что сможете полностью проверить свое будущее жилище как полагается, помощь в приемке квартиры в новостройке может оказать профильный специалист, приглашенный с вашей стороны. Его опыт и знания помогут правильно провести осмотр и принятие квартиры, грамотно оформив передаточный акт (при условии отсутствия недостатков). Благо, таких специалистов сегодня легко найти через сеть Интернет, при введении в поисковой строке: «Профессиональная помощь в приемке квартиры».
Акт приема-передачи в этом процессе является самым важным документом, по которому квартира переходит дольщику от застройщика. Здесь зафиксированы права на новое жилье и передача обязанностей по его содержанию владельцу. При регистрации права собственности данный документ является обязательным.
Определенной унифицированной формы для документа не существует, однако в нем имеются обязательные пункты. Как правило в любом передаточном акте указаны:
- реквизиты строительной компании;
- паспортные данные дольщика;
- почтовый адрес дома и номер квартиры;
- площадь квартиры;
- претензии относительно качества и срок исправления недостатков;
- передача квартиры или ее перенос на более поздние сроки;
- гарантии со стороны застройщика;
- дата и место подписания акта.
Акт приема-передачи подписывается в том случае, если все обязательства соблюдены сторонами в полном объеме.
Дольщик может отказаться принять квартиру и потребовать возврата денежных вложений, если передаваемое жилье содержит существенные нарушения. К примеру, в квартире отсутствуют окна, двери, либо они изготовлены из материалов, которые не прописаны в договоре.
Кроме того, действие договора может быть прекращено в случае, когда передаваемая квартира не соответствует СНИПам, либо ее потребительские характеристики существенно отличаются от тех, которые прописаны в договоре: значительные изменения площади жилья; высоты потолков, размера и количества балконов либо лоджий, увеличение или уменьшение количества комнат, изменение месторасположения квартиры в подъезде с выходом окон на другую сторону, изменение класса здания и других параметров.
Также, вы имеете право на выплату процентов за пользование вашими деньгами на протяжении всего периода с момента произведенной по ДДУ оплаты.
Между тем, необходимо отдавать себе отчет, что при таком развитии ситуации, даже в случае положительного судебного решения, получить вложенные средства назад дольщику будет непросто. Если же учесть перенос слушаний и апелляции, несложно представить, насколько долгим и тяжелым будет возврат денег.
Перед тем как въехать в новую квартиру, которую так долго ждали, нужно проверить ее и подписать акт осмотра. Здесь существуют некоторые нюансы, о которых и предстоит поговорить.
Если приемку сделали неправильно, а акт осмотра подписали, устранением ошибок придется заниматься хозяину жилья. По этой причине в момент осмотра радость и эйфорию нужно в себе обуздать, проверку производить тщательно.
Как принимать квартиру у застройщика?
Для того чтобы застройщик мог начать процедуру проверки квартир дольщиками, необходимо, чтобы дом был достроен, одобрен государственной комиссией и имел свой собственный адрес. Проверьте всю документацию.
При заключении договора, определяются сроки сдачи жилья. Проверьте, не нарушены ли они. В случае если срок истек полгода назад, а квартира все еще не осмотрена для составления акта, пора бить тревогу.
Это говорит о серьезных нарушениях. В случае если таковые нарушения имеются, вы вправе требовать от застройщика денежную компенсацию согласно договору. Эта сумма зависит от ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ.
Перед тем как пойти на осмотр своего жилья, соберите необходимые для этого вещи:
- Фонарик.
- Рулетку.
- Уровень.
- Зажигалку.
- Электрическую лампочку.
- Вилку с индикатором.
- Тетрадь и ручку.
На что обратить внимание при приеме квартиры?
Осмотр идеальнее всего будет проводить днем, когда солнце ярко освещает комнаты.
Проверке подлежат в первую очередь:
- Стены и полы;
- Отопительные приборы;
- Счетчики;
- Исправность проводки (розетки и светильники);
- Окна;
- Замки.
В первую очередь внимание нужно обращать на наличие трещин на стенах, потолке, на отслоение штукатурки, если таковые имеются. Внимательно осматривайте пол, резких уклонов быть не должно. Также осматривайте фурнитуру окон и стекло. В списке бракованных элементов при приемке жилья лидер – это окна.
Вас должен насторожить тот факт, что застройщик предлагает подписать акт «по-быстрому», иногда даже не приглашая в квартиру. Это грубейшее нарушение! К сожалению, такие случаи встречаются все чаще, поскольку дольщик живет мечтами о скорейшем въезде в новое жилье, обмануть его очень легко.
Также иногда бывают случаи, когда квадратура комнаты по бумагам одна, а на деле оказывается другая. Измерьте стены всех комнат, сверьте площади.
Нужна ли помощь эксперта?
За помощью к специалисту стоит обратиться, если:
- Вы сомневаетесь в том, что сможете самостоятельно принять квартиру;
- Вы заранее знаете о серьезных нарушениях при строительстве;
- Вы хотите уделить максимум внимания качеству своего жилья.
Существуют компании, которые за сравнительно небольшую сумму помогут дольщику в трудную минуту, коей является подписание акта приемки. Специалист проверит квартиру или коттедж, учтет все нюансы и поможет указать все недочеты в документе. В этом деле он обладает главным оружием – опытом.
В квартиру такой специалист придет не в качестве вашего приятеля, а именно в качестве опытного эксперта. По окончании проверки будет составлено заключение экспертной комиссии. В нем будут указаны все недочеты, оформленные грамотно с указанием действующих правовых норм. На основании этого документа можно требовать завершения отделки, если это необходимо.
Если же средств на специалиста нет, придется все делать самостоятельно.
Защита собственных прав при обнаружении серьезного брака
Если брак все же присутствует, основная задача дольщика – ускорить его устранение за счет застройщика. При этом ставить свою подпись под актом нельзя даже в том случае, если вас очень просят и гарантируют исправить все в течение нескольких дней.
Подпись под документом имеет юридическую гарантию того, что вас все устраивает. Ни один застройщик в здравом уме не пойдет устранять брак и недочеты после подписания акта, если в нем нет данных о них.
Нюансы защиты своих прав:
- Нужно составить лист осмотра , указав в нем все нюансы касательно недочетов и брака. Сделайте его копию, а оригинал отправьте застройщику почтой. Письмо нужно оформить с уведомлением. Через 45 дней все недочеты должны будут быть устранены.
- Но не всегда все происходит так. Иногда бывают случаи, когда застройщик настолько недобросовестный , что и об устранении дефектов даже думать не станет. А что делать тем, кому предлагают принять квартиры в доме, который построен без учета всех норм и правил? Такие случаи бывают. Крайний выход – отказаться от квартиры. В этом случае оформляются бумаги на отказ, деньги вам должны будут вернуть в срок не позднее 45 дней.
- Если же акт приемки подписан, но через год выяснились серьезные нарушения при строительстве, то отчаиваться не стоит. В договоре есть пункт гарантийного срока, согласно ему застройщик должен будет устранить дефекты.
- Также нужно быть внимательным уже при подписании договора: пункт о гарантии в договоре иногда вообще может отсутствовать, но согласно закону «О долевом участии в строительстве…», такой срок должен быть определен как 5 лет!
Согласно статистике, наши граждане предпочитают самостоятельно за свой счет устранять брак и ошибки строителей, но это неправильно.
Как проводить осмотр новой квартиры?
Давайте рассмотрим пошаговую инструкцию:
- Начните с проверки дверного замка. Самостоятельно откройте дверь, закройте ее снаружи и изнутри, проверьте задвижку. Далее включите свет в щитке при входе в квартиру, поскольку в дальнейшем придется проверять исправность проводки.
- Теперь осмотрите стены, потолок и полы. Микротрещины являются нормой, а вот крупные трещины – нет. Отслоение штукатурки также является браком.
- Пол не должен иметь резких уклонов. Он должен быть относительно ровным. Если уклон очевиден и определяется даже на глаз, то это брак. Уклон не должен превышать 2% (или не более 5 сантиметров). Если есть под рукой молоток, можно постучать по поверхности пола для выявления пустот.
- На стыке стены и половой стяжки проверяют наличие ленты звукоизоляции. Стены в нескольких местах нужно проверить уровнем. Сразу станет ясно, ровные они или нет. При обнаружении мелких трещин не нужно впадать в панику. Отделочный материал может так повести себя при естественной усадке строения. Это норма. Глубокие же трещины обязательно указываются в листе осмотра. Если при отделке стен использовались листы гипсокартона, трещин на нем быть не должно ни в коем случае.
- Теперь переходите к окнам. Зачастую проблемы встречаются именно на этом этапе: отсутствие утеплителя, разбитое окно, отсутствие герметичности. Откройте и закройте окно, убедитесь, что фурнитура качественная. Все стекла должны быть целыми, а подоконники ровными, без царапин и сломов. Если на этом этапе все хорошо, нужно будет переходить к осмотру отопительной системы.
- Осмотреть систему нужно как можно тщательнее . Ее ремонт очень дорог и в отопительный сезон заставит понервничать. Не должно быть подтеков, трубы должны быть соединены герметично. Проверять нужно и наличие кранов для спуска воздуха (они же краны Маевского) и регуляторов температур. Измерьте расстояние от подоконника до радиатора. Оно должно быть от 50 мм и выше.
- Далее нужно осмотреть санузел, качество крепления сантехники и отсутствие сколов . Счетчики должны быть опломбированы. Обязательно сравните их номер с теми, на которые выданы документы, а также снимите показания.
- Далее проверяют все патроны и розетки.
Ну и не стоит забывать про вытяжку. Огонек зажигалки должен будет менять направление в сторону вытяжной трубы при поднесении к ней.
Особенности приема квартиры при разных видах отделки
Существуют нюансы касательно приема жилья при том или ином виде отделки.
Она бывает следующих видов:
- Самый дешевый вид жилья достанется дольщикам, если это черновая отделка . Минимальный набор включает в себя дверь на входе, стеклопакет на окнах, отопительную систему, подвод электричества и воды, канализации.
- Чаще всего заключают договора на покупку квартир с предчистовой отделкой . Получив такое жилье, можно начинать чистовую отделку квартиры.
- Самый дорогой вариант – жилье с чистовой отделкой . Получив такое, можно смело въезжать. Не будет здесь только мебели.
В связи с этим и приемка усложнена тем, что нюансов возникает очень много.
Типичные дефекты новостроек
Все дефекты случаются на основе одного плохого качества застройщика – чрезмерной жадности. Экономия на пустом месте приводит к тому, что от балкона могут отваливаться кирпичи, а со стен сыпаться некачественная штукатурка.
Пять самых распространенных недочетов:
- Брак при остеклении;
- Брак при стяжке пола;
- Отсутствие теплоизоляции стен (внимательнее к этому отнестись нужно владельцам квартир на верхних этажах);
- Некачественная герметизация стыков стен и балконов;
- Неправильное хранение плит-перекрытий. Порой бывает, что они пропитаны водой, которая со временем начинает течь.
Порядок приема квартиры
Проверить все документы нужно тщательно. Дом должен быть сдан в эксплуатацию, при осмотре квартиры не должно быть брака. Также следует получить документы на приборы учета.
В случае если отопительная система заключена под половой стяжкой, нужно получить от застройщика схему ее расположения. Если квартира сдается под ключ, то необходимо получить схему электрической разводки. Также нужно требовать сертификаты на оконный профиль.
Если брак устранялся дольщиком самостоятельно, то он имеет право взыскать эту сумму с застройщика.
После подписания акта приемки квартира регистрируется в собственность.
У вас есть проблема юридического характера?
В случае возникновения проблем при оформлении документов или чтении договора, не стоит экономить, а лучше сразу обратиться к опытному юристу . Порой обращение к профессионалам сэкономит большое количество средств и времени одновременно.
Черновая и предчистовая отделка
Черновая отделка не требует тщательного анализа, но стоит все же заглянуть в подвал и поинтересоваться отделкой самого дома. Что касается предчистовой отделки, то нормы ее допустимого состояния описаны в СНиП 3.04.01-87.
Отделка под ключ
Договор между застройщиком и дольщиком в этом случае может предусматривать еще и дизайнерский проект, материалы и прочие мелкие детали. Принимать такое жилье следует тщательнее, чем другое.
Здесь кроме всех вышеизложенных нюансов нужно будет еще проверить все, что перечислено в договоре. Обратить внимание нужно на то, как уложена кафельная плитка, паркет (если он есть), а также на сантехнические изделия. Они не должны иметь сколов и царапин.
Что указывается в акте?
Официальной формы акта не существует. Его составляют в произвольной форме, но учитывая ряд правил:
- Бумага должна носить название «Акт приема-передачи».
- Он должен содержать следующие данные: дату подписания, место подписания, данные застройщика и дольщика, основание перехода имущества, подписи сторон и их расшифровка.
- В акте должно присутствовать подробное описание квартиры, включая адрес, метраж, количество комнат и т.д.
Перед подписанием нужно будет забрать все ключи, в том числе и от почтового ящика, а также получить доказательство отсутствия задолженности за коммунальные услуги.
Дмитрий Баландин
Приобретение новой квартиры, особенно в новостройке не может не радовать. Чтобы в дальнейшем не омрачить восторг, необходимо при первом осмотре сразу выявить все недостатки, касаемые будущего жилья. Приёмка квартиры в новостройке является не простой процедурой и требует тщательного внимания.
Виды квартир
Жильё в новостройке бывает 2х видов:
- Квартира без отделки:
- отсутствует настенное и напольное декоративное покрытие;
- нет разводки инженерной системы;
- сделан отвод для установки полотенцесушителя;
- наличие мест для подключения электричества и водоснабжения;
- есть счётчики для показателей расхода газа и электричества;
- установлен датчик противопожарной системы;
- есть отопление;
- наличие двери и окон.
- Квартира с отделкой:
- черновая. К ней относятся все вышеуказанные критерии квартиры без отделки и первичное отделочное покрытие. Бывают случаи, когда застройщик включает сюда ещё и подготовку мест для установки сантехники.
- чистовая. В дополнение к черновой отделки включает в себя:
- покраску стен;
- оклейку обоев;
- выкладка плитки;
- покрытие полов линолеумом, паркетом или другими напольными материалами;
- отделка потолков;
- установка розеток, выключателей, межкомнатных дверей и плинтуса.
Как происходит процесс
Когда построенный дом, прошёл государственную проверку и получил разрешение на эксплуатацию, будущему хозяину квартиры остаётся составить акт приёмки нового жилья и оформить право собственности на недвижимость.
Сдача квартиры в большинстве случаев проходит по подъездам и этажам. Жильё может принимать дольщик сам, а если нет такой возможности, то доверенное лицо. С собой нужно взять:
- паспорт;
- подлинник ДДУ с приложениями;
- доверенность, заверенную нотариусом, если приёмка осуществляется третьим лицом.
Приемка проходит в обязательном присутствии представителя компании-застройщика.
Акт приёмки-сдачи квартиры у застройщика является основным критерием для регистрации права собственности. От этого документа зависит будущее комфортное пребывание в новом жилье, поэтому нужно подходить к данному вопросу серьёзно и ни в коем случае не подписывать бумагу пока не будет произведён осмотр.
Акт не предусматривает определённой формы, но должен содержать следующую информацию:
- почтовый адрес;
- номер квартиры, её площадь;
- итоговая стоимость квартиры.
Подписывается бумага в двух экземплярах.
При заполнении документа дольщику должны предоставить смотровой лист, где он отметит все выявленные недостатки, а также должен быть прописан срок, который даётся на устранение дефектов. Все обнаруженные минусы в квартире указываются и в акте приема-передачи, чтобы строители это видели и исправили всё за свой счёт.
Для оформления смотрового листа, всё же рекомендуется обратиться к специалисту в области строительства недвижимости, ведь неопытный человек может не определить все технические недостатки. А эксперт знает, на что смотреть и имеет для этого необходимые знания, и оборудование.
Порядок осмотра квартиры
Приемку квартиры желательно производить в светлое время суток.
На что обратить внимание и что проверить по чек-листу:
- Входная дверь:
- должна легко открываться и закрываться;
- иметь замок;
- наличие резиновых прокладок для предотвращения попадания в квартиру шумов с лестничной площадки и для сохранности тепла в ней.
- монтажные швы должны хорошо заделываться;
- плохо сделанная изоляция заметна по затемнениям на стенах;
- измерить высоту потолков;
- проверить неровности и трещины на стенах.
- Окна:
- отсутствие трещин и зазоров;
- плотно установленные стеклопакеты;
- установка всех механизмов и их функциональность.
- Лоджия:
- свободный проход;
- в закрытом состоянии плотное примыкание по всей длине.
- Электрика:
- работа потолочного освещения;
- наличие и функционирование розеток и выключателей;
- проверка входного звонка.
- Водоснабжение, отопление, канализация:
- радиаторы должны располагаться в положенном месте;
- расположенность счётчиков воды;
- отсутствие воды у стояков;
- проверка запорных кранов;
- присутствие тройников.
- Вентиляция: наличие вентиляционных отверстий в ванне, туалете, кухне.
Также перед началом осмотра недвижимости следует также обследовать подъезд, ведь он является общим имуществом собственников квартир и должен сдаваться в готовом виде. Если чего-то не хватает нужно занести недочёт в чек-лист, а затем записать в акт.
По закону застройщик может не обозначать в ДДУ конкретную отделку в общественных местах.
Согласно правилам, в подъезде должны быть:
- входная дверь (не скрипучая, без дыр, ровная, ручки хорошо закреплены);
- почтовые ящики;
- покрашенные стены.
Если в новостройке есть лифт, то он должен быть в рабочем состоянии. Иначе застройщик не получит разрешение на эксплуатацию дома. При наличии нескольких лифтов, может функционировать хотя бы один, закон не предусматривает работу всех кабин.
Действия при выявлении недостатков
Если квартира не соответствует установленным нормам, будущий собственник может потребовать у застройщика исправление всех недоделок за его счёт. Возможно, и самостоятельно взять на себя работу над дефектами, а затем выставить чек компании.
Перед тем как принимать квартиру в новостройке по акту приема-передачи, следует провести тщательный осмотр жилья и документов. Пренебрежение простыми правилами при приёме объекта недвижимости от застройщика может привести к нежелательным последствиям и немалым проблемам. Если подписать акт без осмотра, а уже после выявить какие-либо изъяны и нарушения в квартире, то устранять их придётся самостоятельно, и привлечь компанию к ответственности не удастся.
Чтобы правильно при её приёме по акту передачи, необходимо знать, на что следует обратить особе внимание, какие изъяны можно обнаружить по ходу осмотра и как быть, если они выявлены. Если владелец жилплощади является участником долевого строительства, имеет соответствующий договор с застройщиком и у него есть какие-либо замечания или претензии, он имеет полное право не принимать квартиру по акту. Участник вправе потребовать возврата денег, если осмотр показал существенные нарушения в строительстве, либо привлечь застройщика к устранению имеющихся проблем за его счёт. Эти пункты должны быть оговорены.
Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.
Правовые моменты
Приёмка квартиры в новостройке по акту передачи предполагает процесс, в котором уже всё готово для регистрации прав собственности. Это значит, что дом сдан в эксплуатацию, ему присвоен личный адрес, как и каждой квартире в нём, и застройщик может передать владельцу весь необходимый пакет документов. При этом площадь жилья и его стоимость окончательно определена, подтверждается документально и не может быть изменена.
В соответствии с российским законодательством, при приеме и осмотре квартиры по акту передачи у владельца должен быть смотровой лист. В нем принимающая сторона отмечает все выявленные дефекты и прочие замечания. Важно обратить внимание на каждый пункт, в котором могут быть обнаружены проблемные места, поскольку по закону оформление смотрового листа и обязывает застройщика устранить все недостатки в определённый срок, оговоренный в документе. Замечания должны быть объективны и существенны. Личные пожелания и предпочтения в учёт не берутся.
Если застройщик занялся устранением дефектов не сразу, принять жилплощадь всё же можно, но от претензий отказываться нельзя.
Как проходит проверка
Процесс осмотра квартиры по акту выглядит следующим образом: представитель строительной компании выдаёт владельцу квартиры смотровой лист для отметок обнаруженных изъянов помещения и с этим листом собственник совершает тщательный осмотр. После этого обнаруженные замечания переносятся в акт приема-передачи объекта недвижимости, в котором сразу же указывается срок, когда застройщик обязан устранить их. Важно обратить внимание, что какой бы срок ни был согласован, он не должен превышать два месяца.
Если принимающая сторона сомневается в том, что сможет самостоятельно совершить осмотр жилья и проверить все важнее моменты, имеет смысл пригласить специалистов, занимающихся выявлением дефектов. Однако их услуги стоят денег.
До того как принимать квартиру у застройщика, во время осмотра важно обратить внимание на то соответствует ли проектный план жилплощади. Если осмотр показал явные отклонения, делающие проживания в помещении невозможным или небезопасным, то принимающая сторона имеет право не подписать акт приёма-передачи. В любом случае, застройщик не передаст ключи от квартиры до тех пор, пока этот акт не будет подписан.
Осмотр квартиры
Задаваясь вопросом, как правильно принять квартиру в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию, стоит отметить, что важность осмотра жилья ни в коем случае не преувеличена. Все параметры необходимо проверить. Так, имеет смысл взять с собой на осмотр обыкновенную электрическую лампочку и какой-либо предмет, работающий от электричества, чтобы лично проверить, работают ли розетки и прочие электрические системы.
Обратите внимание и на углы отклонения стен. Они должны быть прямыми. Если при осмотре обнаружено, что стены не соответствуют норме, то это следует внести в акт приема-передачи. Нужно проверить абсолютно все системы коммуникации, а именно:
- Электричество;
- Водоснабжение;
- Канализацию;
- Подачу газа;
- Систему вентиляции;
- Отопительные системы.
Каждую из них следует тщательно осмотреть, проверить работу и прочность, независимо от того, сколько на это будет потрачено времени. Если какая-либо неисправность будет пропущена, после подписания акта и передачи ключей жильцы не смогут уже ничего потребовать и доказать.
Недостатки конструкции
Общий порядок осмотра квартиры по акту передачи и приема должен основываться на юридических аспектах, которые прописаны в тексте договора и самом акте. Проверить качество снабжения системами коммуникации и отделку помещения следует предельно тщательно. Необходимо произвести внимательный осмотр стяжек, балкона, лоджии, кладовых помещений, каждого окна и двери. Обратите внимание, не осталось ли строительного и прочего мусора в квартире.
Стены необходимо прощупать на предмет качества, наличие трещин и прочих изъянов. Также важно проверить, насколько качественно выполнена отделка помещения, поскольку большинство претензий связано именно с ней. Однако не нужно путать качество отделки с какими-либо дизайнерскими оформлениями. Это отнюдь не одно и то же и за это претензии выставлять нельзя.
Речь идёт именно об отсутствии архитектурных отклонений, ошибок и технических недостатков, допущенных строителями, которые обязан устранить застройщик.
Пошаговые осмотры
Особенно важно обратить внимание на такие моменты:
Что проверить | Как должно быть |
---|---|
Входная дверь | Свободно закрывается, замок исправен, стыки и швы заделаны |
Пол | Горизонтальная стяжка пола без воздушных пузырей, пустот, расслоений и затёков воды |
Стены | Ровные, без смещений и завалов, углы без отклонений. Наличие неровностей не более пяти сантиметров, сплошная затирка |
Потолок | Без перепадов у стыков и трещин. Высота не менее 2,72 м |
Межкомнатные двери | Без трещин и сучков. С ручками и надёжными креплениями |
Окна, лоджия | Надёжные крепления подоконников и сливов. Стёкла без царапин и трещин, плотное прилегание, без щелей |
Электричество | Розетки исправны и есть в каждой комнате, звонок работает, есть все выключатели, надёжное крепление. Желательно подключить на минуту какой-либо мощный прибор и проверить выносливость напряжения |
Водоснабжение, канализация | Трубы в закрытом виде, теплоизоляционный материал, луж нет, работают краны и отводы, бачок унитаза функционирует |
Вентиляционные коммуникации | Специальные отверстия на кухне, в туалете и ванной, хорошая тяга (можно проверить, приложив к отверстию лист бумаги или зажечь спичку) |
Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.
Компании-застройщику обычно требуется около полугода, чтобы оформить все официальные документы и передать жильё его новому владельцу. Такой длительный период зависит не от самой компании, а скорее от других государственных органов. Например, таких как БТИ. Зная, как принимать квартиру у застройщика, можно избежать многих проблем, связанных с ошибками и хитростями строителей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
На что обратить внимание при приеме квартиры?
Важно помнить, что нужно проверить состояние всего здания , а не только собственной квартиры. Чердачные помещения, подвалы, перегородки — всё должно быть проверено. Как правило, осмотр помещения принято проводить днём. В новом доме ещё не установлены осветительные приборы. Нужно запастись целым набором предметов и инструментов для осмотра новой квартиры. А именно:
- фонариком;
- зажигалкой (спичками);
- тестером для розеток;
- молоток;
- отвесом (для проверки вертикальности стен);
- строительным уровнем;
- стремянкой (или табуреткой);
- лампочкой;
- компактным электроприбором;
- мощным электрическим прибором;
- вольтметром;
- ручкой и бумажкой.
Помощь эксперта
Но, даже вооружившись вышеперечисленными предметами, все изъяны строительства увидеть невозможно. Часто недобросовестные компании торопят клиента с решением, но нужно не поддаваться на все провокации, а изучить каждый уголок новостройки.
Конечно, без соответствующего опыта найти все погрешности строителей достаточно трудно. Строители будут считать практически любые замечания необоснованными, если не обратиться за помощью к специалисту. Профессионал, вызванный из независимой экспертной компании, проведёт обследование квартиры и представит официальное заключение.
В заключении указывается информация о претензиях к компании-застройщику, перечень дефектов, ссылки на соответствующие стандарты строительства. Следует помнить, что услуги эксперта будут стоить гораздо меньше, чем затраты на дальнейший ремонт в квартире в результате непрофессионального осмотра.
Защита собственных прав при обнаружении серьёзного брака
При обнаружении специалистом серьёзных недостатков, нужно письменно уведомить компанию-застройщика, который должен в течении 45 дней либо провести работы по устранению брака, либо вернуть сумму потраченную на ремонт. Покупатель имеет полное право отказаться от и получить потраченные на неё деньги в течении этого времени.
Все претензии оформляются в количестве 2-х экземпляров. Первый из них остаётся у покупателя, а другой передаётся строителям, которые в течении уговоренного срока должны исправить все обнаруженные эффекты. Естественно, все претензии к качеству строительства должны быть обоснованными. Поэтому только независимый эксперт может найти дефекты.
Не стоит отчаиваться, если брак обнаружен уже после начала эксплуатации квартиры. Закон предусматривает компенсацию всех потраченных на ремонт средств в течении гарантийного срока, указанного в договоре.
Если застройщик не реагирует на такие замечания, то есть все основания для обращения в суд.
Как проводить осмотр новой квартиры?
Ни одна деталь в квартире новостройки не должна остаться без внимания, поэтому сразу же с порога нужно проверять всё. Вне зависимости от того, как принимать квартиру у застройщика без отделки или с отделкой, некоторые детали должны быть осмотрены обязательно:
Особенности приёма квартиры при разных видах отделки
Прежде чем узнать, как принимать квартиру в новостройке с отделкой, нужно выяснить какие варианты отделки бывают вообще. Существуют 3 вида:
- Черновая отделка предполагает наличие входных дверей, стеклопакетов на окнах, разводку систем канализации и водопровода, подвод электричества, установка счётчиков воды и электричества.
- Предчистовая отделка подразумевает, что квартира готова к чистовым отделочным работам. Стены таких квартир оштукатурены, на полу чистовая стяжка, оборудованы системы водоснабжения, канализации, отопления, работают все розетки и плафоны. В таких квартирах уже установлены входные двери, остеклены окна, балконы.
- Чистовая «под ключ» подразумевает возможность немедленного заселения жильцов.
Черновая и предчистовая отделка
Большинство покупателей стремятся приобретать жильё с предчистовой отделкой. При покупке жилья с черновой отделкой нужно лишь убедиться, что комплектация соответствует описанной в договоре. Но при покупке квартиры с предчистовой отделкой нужно обязательно обратить внимание на качество штукатурки (1), качество бетонной стяжки (2), качество остекления (3) и состояние инженерных систем (4):
- При качественной штукатурке стен и потолка на поверхности не должно быть трещин, отслоений, следов инструментов. Поверхности стен и потолка должны быть почти идеально гладкими, допускаются лишь незначительные отклонения в пределах 1-2 мм.
- Пределы отклонений бетонной стяжки
варьируются в зависимости от будущего напольного покрытия:
— для ламината или линолеума допустимы отклонения в пределах 2 мм;
— для отделки плиткой допустимы отклонения в пределах 6 миллиметров;
— отклонения пола от горизонтали не должно быть выше 2%, но не более 50 миллиметров, вне зависимости от габаритов помещения. - Все створки окон и дверей из металлопластика должны легко открываться, а сами стёкла, подоконники и другие поверхности не должны быть с трещинами, сколами, царапинами и другими повреждениями. Подоконники в квартире не должны препятствовать распространению тепла от радиаторов.
- Система отопления
в идеале должна укомплектовываться кранами Маевского для выпуска воздуха, а также регуляторами температуры. При монтаже радиаторов соблюдаются следующие параметры:
— расстояние от пола — минимум 6 см;
— от подоконника до верхнего края радиатора — 5 см;
— от стены до радиатора — 25 мм.
Отделка «под ключ»
При приёме квартиры с эксклюзивной отделкой «под ключ» в большинстве случаев не возникает никаких проблем, так как все подробности сотрудничества оговариваются в подробностях заранее. Но и в квартире с отделкой «под ключ» часто могут наблюдаться результаты погрешностей строителей, поэтому следует всё тщательно проверить.
Типичные дефекты новостроек
Порядок приёма квартиры
Важно знать, как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи, иначе проблем не избежать. Сотрудничество компании-застройщика и клиента подходит к концу, итогом которого является акт — важнейший документ, который необходим для регистрации квартиры. До получения этого документа в здании должны уже быть завершены все работы, он должен обладать почтовым адресом и быть введён в эксплуатацию и принят госкомиссией.
Получив всю необходимую документацию, клиент получает смотровой лист, осматривает квартиру, указывает в листе все дефекты и подписывает акт. С момента принятия дома госкомиссией проходит не более полугода, но если процесс затягивается, то необходимо проконсультироваться с юристом. Такое поведение застройщика может подтверждать самые серьёзные опасения.
Что указывается в акте?
Акт приёма-передачи квартиры обязательно содержит следующие данные:
- почтовый адрес дома;
- номер квартиры, присвоенный соответствующей организацией (ПИБом);
- габариты квартиры;
- стоимость жилья.
Образец акта приема-передачи
(кликните для увеличения)
Каждый покупатель квартиры вправе отказаться от некачественного жилья, но большинство покупателей часто соглашаются на покупку, с надеждой самостоятельно устранить недостатки. Одни покупатели боятся, что денег, возвращённых за квартиру, просто не хватит на приобретение новой, ведь с момента начала строительства может пройти несколько лет, а цены на недвижимость постоянно растут. Другие считают, что застройщик будет специально затягивать время и не торопиться с выполнением исправления дефектов.
Заключая договор с компанией-застройщиком, нужно знать, что согласно закону №214 «О долевом участии в строительстве…» на недвижимость предоставляется пятилетняя гарантия (в том числе и на внутреннюю отделку). Но фирмы-застройщики редко упоминают эту особенность в договоре, поэтому нужно очень тщательно изучать договор.
При выборе компании-застройщика лучше заранее поинтересоваться о её репутации в городе, характере отзывов покупателей. Собственный сайт застройщика может рассказать о многом, лучше доверить строительство квартиры проверенной строительной компанией, которая достойно зарекомендовала себя на рынке подобных услуг.
Сотрудничество будущего обладателя квартиры с компанией-застройщиком — довольно сложные взаимодействия, требующие знания законов. Поэтому каждый клиент должен заручиться помощью юристов, которые помогут ему с решением многих возникнувших вопросов.