Что делать с землей при банкротстве застройщика. Что делать дольщику в случае банкротства застройщика
Итак, в отношении застройщика, у которого вы приобрели квартиру, Арбитражным судом введена процедура наблюдения. Первое что Вам необходимо сделать - это заявить свои требования. Законодательство о банкротстве предоставляет дольщикам два варианта защиты своих прав:
- Включить свои денежные требования в третью очередь кредиторов застройщика . Деньги Вы получите только после расчетов с должниками первой и второй очереди и возмещения расходов на ведение банкнотного дела. На практике кредиторам третьей очереди возвращается лишь мизерная часть долга. Однако если стройка дома находится на раннем этапе, это единственный вариант получить хотя бы часть своих денег. Данный способ защиты отлично подходит дольщикам в том случае, если ответственность застройщика застрахована. Банкротство является страховым случаем и дольщики получают деньги со страховой компании, которая затем самостоятельно включается в реестр требований кредиторов.
- Включиться в реестр требований о передаче жилых помещений . Целью составления реестра требований о передаче жилых помещений является выявление того, кому и какие жилые помещения обязан передать застройщик. В этот реестр включаются дольщики, которые не хотят расторгать договоры долевого участия в строительстве и выражать свои требования в денежной форме, а намереваются по завершении банкротства получить квартиру. Мы рекомендуем своим клиентам именно этот способ защиты прав дольщиков, если дом находится на завершающей стадии строительства.
Как включиться в реестр требований о передаче жилых помещений?
Автоматического включения всех дольщиков в реестр требований не происходит. Для этого необходимо обратиться в Арбитражный суд субъекта РФ, в котором рассматривается банкнотное дело застройщика, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов.
Арбитражный управляющий, который ведет дело застройщика, обязан уведомить всех известных ему участников строительства о введении процедуры банкротства в отношении застройщика. В этом уведомлении содержится номер дела, сведения о дате введения процедуры наблюдения, срок, в течение которого необходимо подать заявление.
Однако если уведомление арбитражного управляющего Вам не пришло, Вы можете узнать указанную информацию самостоятельно на сайте арбитражного суда http://kad.arbitr.ru или газеты «Коммерсант», которая является официальным изданием для публикации сведений о банкротстве http://www.kommersant.ru/bankruptcy/ .
В соответствии со статьей 71 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предъявить свои требования в суд необходимо в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Если обратиться с заявлением позже, то Вы не сможете участвовать в первом собрании кредиторов, а в реестр Вас включат только в следующей процедуре дела о банкротстве.
Заявление о включении в реестр направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему. Необходимо приложить к заявлению копию договора об участии в долевом строительстве и документ, подтверждающий оплату по договору (квитанция, платежное поручение).
Требования к заявлению о включении в реестр требований о передаче жилых помещении.
Арбитражно-процессуальный кодекс и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве») предъявляет ряд требований к тексту заявления. Несоблюдение данных требований приведет к оставлению заявления без движения, а это означает, что пока Вы не устраните нарушения, Вас не включат в реестр.
Заявление должно содержать следующие сведения:
- наименование арбитражного суда, в который подается заявление кредитора;
- наименование должника и его адрес;
- регистрационные данные должника - юридического лица (ОГРН, ИНН);
- наименование (фамилия, имя, отчество) временного управляющего и адрес для почтовой корреспонденции;
- требований конкурсного кредитора о включении в реестр требований о передаче жилых помещений;
- сумма, уплаченная дольщиком застройщику по договору и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
- размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору;
- сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора.
- Информация о принятых судебных решениях по требованиям кредитора;
- Сведения о договоре об участии в долевом строительстве.
Также в соответствии со ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в заявление можно включить ходатайство о передаче дела о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства. Данная норма будет полезна, если застройщик зарегистрирован в другом регионе.
После получения документов арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных требований в реестр требований кредиторов. Для этого суд проводит судебное заседание в ходе которого дольщику потребуется доказать факт оплаты по договору с застройщиком.
Если факт оплаты подтверждается только распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, то у дольщика могут возникнуть трудности. В таком случае, в соответствии с действующим постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35, суд обязан будет проверить позволяло ли финансовое положение такого кредитора оплатить сумму, были ли отражены деньги в бухгалтерской отчетности, как они были потрачены и т.д. Также суд может назначить по своей инициативе экспертизу документов дольщика.
По результатам рассмотрения требования судом выносится определение о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
В случае если Вы являетесь дольщиком, однако описанный в статье порядок включения в реестр у Вас вызывает трудности, мы готовы предложить вам юридическую помощь в банкротстве застройщика – составить и подать требование в Арбитражный суд, принять участие в судебном заседании по рассмотрению обоснованности требования.
Юридический центр Софист - это специализированный центр по в Казани и Республике Татарстан.
Мы защищаем права участников долевого строительства:
- В случае предбанкротного состояния застройщика- признаем право собственности на доли в объектах незавершенного строительства;
- В случае сдачи многоквартирных домов в эксплуатацию – оформляем право собственности на квартиру;
- В случае банкротства застройщика – защищаем дольщиков в Арбитражном суде в банкнотном деле;
Правовой центр Софист в настоящее время специализированно ведет дела дольщиков ООО «Фон-Ривьера», ООО «Маг-Строй», ООО «Фирма «Свей». Стоимость юридических услуг по включению в реестр составляет 8 000 рублей.
"Электронный журнал "Азбука права", 27.11.2017
ЧТО ДЕЛАТЬ ДОЛЬЩИКУ В СЛУЧАЕ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА?
Одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве является возможное банкротство застройщика.
Сведения о начале банкротства и введении стадии наблюдения, а также о признании банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются в официальном издании. Арбитражный (временный или конкурсный) управляющий в пятидневный срок с даты его утверждения уведомляет всех известных ему участников строительства (дольщиков) о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления ими требований (п. 1 ст. 68 , п. 1 ст. 28 , п. 1 ст. 128 , п. 2 ст. 201.4 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).
Арбитражный управляющий - гражданин РФ, являющийся членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих.
Временный управляющий - арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения наблюдения.
Конкурсный управляющий - арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом в том числе для проведения конкурсного производства (абз. 24 , 25 , 28 ст. 2 Закона N 127-ФЗ).
В случае банкротства застройщика у участника строительства есть следующие способы защиты своих прав.
1 . Обращение в суд с заявлением об установлении требований
Участник строительства вправе заявить в арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика (п. 2 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ) требование о передаче жилых помещений и (или) денежное требование, а также односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
1 .1. Требование о передаче жилого помещения
Если строительство дома завершено, участник строительства вправе заявить в арбитражный суд требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который по существу является частью реестра требований кредиторов (пп. 3 п. 1 ст. 201.1 , п. 2 ст. 201.4 , ст. ст. 201.6 , 201.7 Закона N 127-ФЗ).
1 .2. Денежное требование
Денежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора на стадии конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Так, участник строительства вправе заявить следующие денежные требования (п. п. 1 , 2 ст. 201.5 , пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ):
О возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
Возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
Возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
Возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Кроме того, заявление денежных требований возможно в случае непередачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, строительство которого завершено. При этом участнику строительства потребуется отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.13 Закона N 127-ФЗ).
Для обращения в арбитражный суд с заявлением об установлении требований рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Ш аг 1. Подготовьте заявление об установлении требований и соберите необходимые документы
В заявлении о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений, а также в заявлении о включении денежных требований в реестр требований кредиторов рекомендуется, в частности, указать:
1) наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;
2) наименование застройщика-должника, его местонахождение;
3) фамилию, имя и отчество арбитражного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о введении процедуры банкротства;
4) сведения о заявителе (ФИО, адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты);
5) дату и номер договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
6) идентификационные данные дома и жилого помещения, в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры либо иные данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, его площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;
7) стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
8) реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости жилого помещения по договору в полном объеме;
9) сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче жилого помещения;
10) требования участника строительства со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.
Так, в частности, при установлении требования о передаче жилого помещения в заявлении необходимо указать требование о передаче жилого помещения (с указанием данных, позволяющих точно идентифицировать помещение, и уплаченной дольщиком стоимости помещения) в реестр требований застройщика-должника (с указанием полного наименования должника) о передаче жилых помещений.
При установлении денежных требований в заявлении необходимо указать:
Отказ участника строительства от исполнения договора долевого участия с указанием даты и номера договора, если денежное требование вызвано отказом от договора;
Просьбу включить в реестр требований кредиторов застройщика-должника (с указанием полного наименования должника) денежное требование.
При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба, который определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого арбитражным управляющим за счет средств должника (п. 2 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ).
К заявлению об установлении требований необходимо приложить в том числе (ч. 1 , 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 71 , п. 2 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ):
Договор долевого участия с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости;
Документы об оплате стоимости жилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ).
Ш аг 2. Представьте заявление и копии документов арбитражному управляющему, застройщику-должнику и в арбитражный суд
Документы в адрес должника и арбитражного управляющего можно направить по почте заказным письмом с уведомлением.
Документы в адрес арбитражного управляющего и застройщика-должника можно направить по почте заказным письмом с уведомлением.
При подаче заявления в суд необходимо приложить квитанции об отправке документов в адрес должника и арбитражного управляющего, поскольку в противном случае заявление может быть оставлено судом без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ).
Документы в арбитражный суд можно подать лично, направить по почте заказным письмом с уведомлением, а также в электронном виде при условии наличия технической возможности для этого в арбитражном суде (ч. 7 ст. 4 АПК РФ; ч. 4 ст. 12 Закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).
Сроки подачи заявления об установлении требований в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, следующие (п. 1 ст. 71 , п. 1 ст. 100 , п. 1 ст. 142 , п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ):
В течение 30 дней после опубликования в официальном издании, определенном Правительством РФ, сообщений о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Если данный срок не соблюден, то требования будут рассматриваться только на следующей после наблюдения процедуре банкротства;
При этом срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им уведомления временным или конкурсным управляющим о введении соответствующей процедуры банкротства (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12);
В любой момент в ходе процедуры внешнего управления.
Ш аг 3. Дождитесь включения ваших требований в реестр
Требование участника строительства включается в реестр требований кредиторов или реестр требований жилых помещений на основании определения арбитражного суда (п. 1 ст. 71 , п. 1 ст. 100 , п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ).
Для представления своих интересов в деле о банкротстве застройщика вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде - нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185 , 185.1 ГК РФ; ч. 7 ст. 61 АПК РФ).
2 . Обращение с требованием к страховщику
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.
При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования (ч. 8 , , , 35 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ; ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ).
При получении участником строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований кредиторов, страховой выплаты, произведенной страховщиком, конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму произведенной выплаты по заявлению участника строительства, получившего такую выплату, или лица, осуществившего такую выплату (п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).
3 . Обращение с требованием к поручителю
Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка или организации - учредителя (участника) застройщика, участник строительства вправе потребовать от поручителя выплаты денежных средств в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства (ч. 8 , 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
При получении участником строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований кредиторов, выплаты, произведенной поручителем, конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму произведенной выплаты по заявлению участника строительства, получившего такую выплату, или лица, осуществившего такую выплату (п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).
4 . Обращение за возмещением из компенсационного фонда
Законодательством предусмотрено формирование за счет обязательных взносов застройщиков компенсационного фонда, предназначенного для выплаты возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1 , 3 ч. 1 ст. 3 , ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ).
Примечание. Обязанность по отчислению застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд возникает в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017 (ч. 5 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд), в том числе через банки-агенты. Сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений размещается на официальном сайте Фонда в течение 14 дней со дня принятия соответствующего решения собранием участников долевого строительства (п. 8 Правил).
Обратите внимание!
Вы не имеете права на возмещение, если приобрели право требования по договору участия в долевом строительстве у юридического лица - участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).
5 . Обращение в суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение
Если застройщик получил разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (
Последние несколько лет не самым лучшим образом обстоят дела в сфере строительства многоквартирных домов в Москве и Московской области. Количество недостроенных домов растет, а вместе с этим увеличивается и количество «обманутых» дольщиков. Не на руку застройщикам сыграла и нынешняя экономическая ситуация.
Итак, если новостройка все же достраивается, пусть и очень в медленном темпе, со всевозможными просрочками со стороны застройщика, то у соинвесторов (дольщиков) есть возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи недвижимого имущества, а также получить различного рода компенсации. Более подробно права дольщиков и алгоритм действий при взыскании неустойки с застройщика уже был рассмотрен специалистами нашей компании.
В случае, если история с долгостроем принимает наиболее печальный оборот, и застройщик не справившись с финансовыми трудностями, все же банкротится, то действовать соинвесторам придется несколько иным образом.
В этом случае взыскание неустойки придется отодвинуть на второй план, так как тут уже речь пойдет о том, чтобы доказать, что объект недвижимости (пусть и недостроенный) не относится к имуществу застройщика, а, следовательно, не может быть включен в конкурсную массу при банкротстве застройщика, и в дальнейшем реализован.
Для того, чтобы закрепить право на будущую квартиру за собой дольщику придется обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру за собой. А если строительство еще не завершено и дом не введен в эксплуатацию - то с иском о признании права на долю в виде соответствующей квартиры в объекте, не завершенном строительством.
В настоящей статье мы рассмотрим подробный порядок действий участника долевого строительства при банкротстве застройщик.
Прежде всего, дольщик должен четко осознать для себя, что приобретенная им на основании договора долевого участия квартира не является его имуществом.
До момента, пока за дольщиком не будет оформлено право собственности на квартиру в установленном законом порядке, данная квартира (или объект, не завершенный строительством) принадлежит застройщику. Это утверждение основывается на ст. 219 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом ля себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Важность этого понимания заключается в том, что уверенность дольщика, подписавшего договор долевого участия, и оплатившего по нему свою будущую квартиру, в том, что она, только на основании этих факторов, уже принадлежит ему, приводит не к самым положительным последствиям. Среди данных последствий моет возникнуть такая ситуация, когда в результате своего «спокойного бездействия» дольщик лишается не только самой квартиры, но и возможности вернуть за нее деньги в полном объеме. Но об этом мы расскажем несколько позднее.
Сейчас стоит вернуться к моменту, когда дольщик узнает о введении в отношении его застройщика процедуры банкротства.
В этот момент, у большинства людей, рассчитывающих в обозримом будущем стать новоселами, рушатся все их планы и наступает чувство паники. Однако в этот самый момент мы рекомендуем не поддаваться эмоциям, а трезво оценить ситуацию и действовать по предложенному нами плану.
Для того, чтобы в общих чертах ознакомить читателя с процедурой банкротства, не особенно углубляясь в юридические тонкости, хотим сообщить, что процедура банкротства состоит из нескольких стадий 1 :
- Наблюдение
- это процедура применяется к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов.
В результате данной процедуры платежеспособность должника может быть восстановлена в процедурах финансового оздоровления и внешнего управления , которые могут применяться как последовательно, так и каждая в отдельности. - Конкурсное производство - эта процедура применяется к должнику в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов, если восстановление платежеспособности не возможно.
Кроме того, в процессе процедуры банкротства может быть введен параграф 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающий особенности банкротства застройщиков. Он может быть введен арбитражным судом по заявлению должника, либо конкурсного кредитора или уполномоченного органа непосредственно в заявлении о признании должника банкротом. В случае, если сведения о том, что должник является банкротом, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил указанного параграфа. О последствиях и преимуществах применения положений параграфа 7 расскажем чуть ниже.
Итак, при введении в отношении застройщика первого этапа банкротства - процедуры наблюдения , у дольщика есть два пути, по которым он может пойти, чтобы не лишиться приобретенной им недвижимости.
Первый путь - обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность - ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ) за признанием права на квартиру (признанием права на долю в виде квартиры в объекте, незавершенном строительством).
Второй путь - обратиться в арбитражный суд с заявлением о вступлении в реестр кредиторов.
I. Признание права на квартиру (признанием права на долю в виде квартиры в объекте, незавершенном строительством)
Во-первых, еще раз напомним, что если новостройка еще не достроена, или фактически достроена, но не введена в эксплуатацию и квартиры дольщикам по актам приема-передачи не переданы, то иск будет о признании права на долю в виде квартиры в объекте недвижимости, незавершенном строительством (в этом случае признавать право непосредственно на квартиру нельзя, поскольку юридически самой квартиры как объекта, не существует).
Если же жилье документально передано дольщику (т.е. объект строительства введен в эксплуатацию, квартиры переданы по актам приема-передачи), но право собственности на них по тем или иным причинам еще не оформлено, то в суд можно обратиться с иском о признании права собственности на квартиру.
Обращение в суд общей юрисдикции с подобными исками прямо не связано с процедурой банкротства и возможно даже если застройщик не собирается банкротиться, а просто «заморозил» стройку или перевел ее в вяло текущий режим и всячески пропускает сроки передачи дольщику готового жилья. Положительное решение, вынесенное по данным искам, является некой страховкой дольщика, закрепляющей за ним право на долю в виде своей будущей квартиры (собственно, как это и видно из названия самого иска). В случае же с банкротством застройщика это решение поможет исключить конкретную квартиру из общего имущества застройщика и, как следствие, исключит ее попадание в конкурсную массы. Конкурсная масса - это все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства (ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)).
Иными словами, получив на руки вступившее в законную силу решение суда у дольщика отпадает необходимость участия а процедуре банкротства застройщика, которая может длиться далеко не один месяц, и не дает каких-либо гарантий на получения своего будущего жиля.
Также хотим отметить, что в связи со сложившейся на рынке недвижимости ситуацией, подобного рода иски рассматриваются судами в большом количестве, и по ним сложилась устойчивая практика принятия решений в пользу дольщиков.
Перечень документов, необходимых для подготовки и подачи иска о признании права:
- Документы, которые непосредственно подтверждают приобретение квартиры (в большинстве случаев это договоры долевого участия, или договоры уступки прав по договору долевого участия, однако это могут быть и иные документы). Если приобретение квартиры осуществлялось не на прямую по договору долевого участия, а путем уступок и т.д., то необходим также сам договор, в котором право уступалось.
- Документы, подтверждающие произведенную в полном объеме оплату по заключенному с застройщиком оговору (платежные поручения с отметкой банка об исполнении - для безналичных оплат, кассовые чеки - для наличных оплат).
- Правоустанавливающие документы . К ним относятся:
- договор аренды на земельный участок под строящимся домом;
- действующее разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- выписка из ЕГРП на объект недвижимости.
Еще одним из преимуществ выбора данного пути является то обстоятельство, что, имея на руках решение суда о признании права на долю в виде квартиры, в дальнейшем будет легче зарегистрировать на нее свое право собственности. Так, после достройки дома и введения его в эксплуатацию, дольщику не надо будет ждать подписания акта приема-передачи (эту процедуру застройщики не редко затягивают), а обратиться все в тот же суд общей юрисдикции, но уже с иском о признании права собственности на квартиру. При этом, к заявлению прикладывается решение о признании права на долю, которое по этому делу будет преюдициальным (т.е. приоритетным). Второй суд будет носить больше технический характер. В результате, на основании решения о признании права собственности на квартиру, регистрирующий орган регистрирует право собственности дольщика на определенную квартиру.
ВАЖНО! Если арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика, будет применен параграф 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», то иски о признании права собственности на долю и объекте незавершенного строительства будут рассматриваться уже непосредственно арбитражным судом. А сложившаяся в настоящее время арбитражная практика прямо противоположена практике судов общей юрисдикции. Арбитражные суды единодушны в своем мнении о том, что нельзя признать право собственности на долю, а право собственности может быть признано только на существующий объект недвижимости - квартиру, переданную дольщику по акту приема-передачи в доме, сданном в эксплуатацию.
При этом сам процесс признания права содержит ряд юридических тонкостей и для получения максимально желаемого результата, рекомендуем обратиться за юридической помощью к профессионалам. Специалистами нашей компании наработан большой опыт в подобного рода делах. В частности наши юристы успешно сопровождали процедуры признания права собственности на квартиры, приобретенные у Mirax group , Объединенная строительная компания (ООО «ОСК») и т.д. В этих случаях ситуация осложнялась тем, что квартиры приобретались до введения в действие Федерального закона №214-ФЗ, и доказывать возникновение прав на квартиры юристам приходилось на основании предварительных договоров купли-продажи и прочих документов, к которым суды относились не однозначно. Тем не менее эти дела были нами выиграны и за клиентами были признаны права на их квартиры.
В настоящее время мы защищаем интересы дольщиков, заключивших договоры с банкротящимися ОА «СУ-155» и АО «Алеутстрой» (бывшее ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» ).
II. Вступление в реестр кредиторов
Данный путь более сложный и содержит в себе ряд рисков для дольщика.
Итак, дольщик узнает о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения и решает вступить в реестр кредиторов. Для этого необходимо обратиться в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, и заявлением о включении требования дольщика в реестр требований кредиторов застройщика. Свои требования дольщик может заявить в течение 30 дней с момента опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика.
При этом важно определиться, какие именно требования дольщик хочет заявить, поскольку законодательством предусмотрено два вида данных требований: о передаче жилого помещения или денежные требования.
Для того чтобы помочь определиться отметим, что существует один важный момент: заявляя требования о передаче жилых помещений, дольщик может в дальнейшем заменить их на денежные требования, тогда как, изначально подавая заявление на истребование денежных средств, поменять его на требования передачи квартиру уже будет невозможно. Таким образом, мы рекомендуем обращаться с требованием о передаче жилого помещения.
Кроме того, в целях защиты нарушенных прав участников строительства ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр (в случае если судом применен параграф 7 упомянутого закона). Справедливости радо надо отметить, что конкурсные кредиторы не охотно сообщают суду, что должник является застройщиком именно потому, что дольщики имеют некий приоритет при погашении их требований. Однако и этот приоритет в реальности не очень ощутим для дольщиков.
К документам, которые необходимо будет приложить к соответствующему заявлению, относятся документы, которые подтверждают обоснованность требований участника строительства. В первую очередь это документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жилого помещения, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение. Также это документ, подтверждающий выполнение участником строительства своих обязательств по договору. Иными словами это те же документы, что прикладываются к иску о признании права собственности на квартиру (п.п. 1 - 2 Перечня, приведенного на стр. 4 настоящей статьи).
Реестр требований кредиторов по денежным обязательствам также имеет свои особенности. В частности в таком реестре не три очереди, как обычно, а четыре. В третью очередь включаются требования участников строительства физических лиц, имеющих требования в отношении жилых помещений, а в четвертую - требования всех остальных кредиторов, в том числе участников строительства - физических лиц, имеющих требования в отношении нежилых помещений, а также участников строительства, являющихся юридическими лицами.
В случае преобразования требований участников строительства в денежные требования погашение таких требований происходит также в преимущественном порядке.
Законом определена очередность погашения денежных требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.
- В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.
- Во вторую - расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.
- В третью - расчеты по денежным требованиям граждан участников строительства.
- В четвертую - с другими кредиторами.
Таким образом, денежные требования участников строительства имеют определенные преимущества перед конкурсными кредиторами, включенными в четвертую очередь реестра (инвесторы, подрядчики, банки и т.д.), так как их требования погашаются раньше. Более того, погашение требований участников строительства производится из денежных средств, вырученных от реализации объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок. Иными словами - от реализации всего дома, в том числе и приобретенной дольщиком квартиры.
Как уже было указано, законодательно предусмотрено три варианта удовлетворения таких требований:
- Путем передачи объекта незавершенного строительства.
- Путем передачи жилых помещений.
- Путем погашения денежных требований.
1) Погашение требований дольщиков путем передачи объекта незавершенного строительства.
В рамках процедур в деле о банкротстве предусматривается возможность погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства. Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.
Решение о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК, а также решение о создании ЖСК принимается на собрании участников строительства, которое должно быть проведено не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты утверждения арбитражного управляющего.
Помимо кредиторов, в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства.
При создании ЖСК его члены вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
Реализация данного варианта удовлетворения требований участников строительства, может потребовать дополнительных затрат. В частности, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди, на депозитный счет арбитражного суда участниками строительства или третьими лицами вносятся денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
После передачи объекта незавершенного строительства ЖСК требования участников строительства считаются удовлетворенными. Завершение строительства объекта в данном случае ложится на плечи участников ЖСК.
2) Погашение требований дольщиков путем передачи им жилых помещений.
Закон урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.
3) Погашение требований дольщиков по денежным обязательствам
В случае обращения дольщика в суд с денежным требованием, либо невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка, требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.
Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участников первой и второй очереди кредиторов.
При этом фактически, если от продажи объекта незавершенного строительства остаются средства на погашение требований дольщиков, то на практике это всего около 7% от стоимости приобретенной квартиры.
Подводя итог всему вышесказанному, можно прийти к выводу, что хотя и процедура банкротства застройщика сама по себе является достаточно не приятной, однако у участника долевого строительства есть все шансы на получение своих заветных квадратных метров. Однако все это зависит от правильной оценки текущей ситуации и своевременности предпринятых действий.
1 На основании Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»)
Ведущий юрист компании dp consult - Наталья Дементьева
Что несет банкротство застройщика при долевом строительстве для других участников и как можно отстоять свои права на недвижимость
Банкротство застройщика - угрожающая фраза для дольщиков. Признание судом несостоятельным застройщика для дольщиков влечет ряд неблагоприятных последствий, и главные вопросы: получат ли они квартиру и вернут уплаченные деньги?
Однако дольщики при банкротстве застройщика получают шанс не быть обманутыми, отстоять право на долгожданное жилье. Банкротство застройщика при долевом строительстве - честный способ завершить деятельность компании, оказавшейся в сложной финансовой ситуации.
Обратите внимание!
Дольщики при банкротстве застройщика в приоритете по сравнению с подрядчиками и кредиторами. Их требования рассматриваются в первую очередь. Но для положительного урегулирования конфликта следует незамедлительно обратиться за помощью к юристу.
Что несет банкротство застройщика при долевом строительстве для других участников и как можно отстоять свои права на недвижимость более подробно в представленном материале.
Что значит банкротство застройщика
Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве инициируется при невозможности исполнения обязательств перед кредиторами на сумму свыше 300 000 рублей, если долг не погашается более 3 месяцев. Арбитражный суд рассматривает дело по месту нахождения банкрота, прежде всего, определяя при подаче соответствующего заявления финансовую несостоятельность застройщика. Банкротство застройщика - процедура, включающая пять стадий:
- надзор;
- санация (получение инвестиций для выхода из кризисной ситуации);
- внешнее управление;
- конкурсное производство;
- мировое соглашение.
Обратите внимание!
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяет юридическую форму финансовой несостоятельности фирмы-застройщика. Банкротством считается невозможность предприятия компенсировать средства, вложенные дольщиками, заплатить по долгам.
Виды финансовой несостоятельности компании
Банкротство застройщика при долевом строительстве бывает объективным и фиктивным. Объективная финансовая несостоятельность застройщика возникает при некорректности бизнес-плана, неверной организации производственных процессов. К нему могут привести следующие факторы:
- скачок цен на услуги, стройматериалы (его можно избежать на стадии заключения договоров, если зафиксировать цены);
- рост курса валют, влияющий на подорожание услуг, материалов;
- форс-мажор.
Фиктивная процедура признания финансовой несостоятельности - инструмент мошенников, позволяющий вывести ощутимую часть вложений из актива строительной компании с нарушением закона. Фиктивность банкротства застройщика при долевом строительстве можно доказать проведением проверки всех операций с активами компании за последние 3 года. Если обнаружатся расхождения, через суд можно добиться возврата большой доли инвестиционных вложений.
Обратите внимание!
Признак стремления к фиктивному банкротству - закупка стройматериалов по завышенным ценам, но доказывать фиктивность банкротства застройщика - весьма сложная задача.
Признаки банкротства застройщика
Предприятие-банкрот не способно:
- платить по счетам кредиторов;
- совершать обязательные платежи в бюджетные/внебюджетные фонды.
Если падает прибыль строительной компании, то:
- растет вероятность невозврата средств;
- ликвидность активов переживает кризис.
Обратите внимание!
Появление первых признаков финансовой несостоятельности наблюдается за 2 года до наступления явного банкротства.
Внешние причины финансовой несостоятельности не поддаются прогнозу, они всегда возникают внезапно. Внутренние - определяются формами ведения бизнеса, его методами.
Что же делать дольщику
Дольщики при банкротстве застройщика могут добиться успешного решения своего вопроса, если эту задачу возложат на опытных юристов, которые учтут тонкости рассматриваемого дела. Действующее законодательство изменилось в пользу участников долевого строительства, они стали более защищенными от мошенничества.
При этом существует два итоговых решения, к которым приходят дольщики:
- создание ЖСК - кооператива, который самостоятельно достраивает дом;
- возврат вложений.
Обратите внимание!
Любой этап признания несостоятельности фирмы допускает заключение мирового соглашения, которое по своей сути является подписанием договора на новых условиях, при этом старые условия аннулируются. Требуется утверждение мирового соглашения судом, мнение собрания инвесторов также должно учитываться.
Санация компании - финансовое вливание со стороны органов власти, инвесторов, кредиторов, предоставление льготного налогообложения, кредитов на привлекательных условиях, призванное оживить бизнес-процессы с целью предупреждения ликвидации фирмы.
Ликвидация обанкротившейся компании влечет административную ответственность, наступление правовых рисков. На этой стадии не применяется наблюдение, санация, внешнее управление.
Признать фирму-застройщика банкротом можно через судебный орган, подав соответствующее заявление. Инициатором такого процесса может быть как кредитор, так и сама организация. Юрист по банкротству застройщика поможет грамотно написать заявление о включении в реестр требований, подать его в арбитражный суд. После установления судом требований инвестора будет назначена дата рассмотрения дела.
Судом назначается арбитражный управляющий, которому необходимо направить документ о просрочке передачи квартиры дольщику или решение суда о признании договора между кредитором и застройщиком:
- незаключенным;
- незаконным, если в нем определены условия о компенсации вложений.
Обратите внимание!
Обязательно представляются документы о фактической оплате доли в строительстве, письменная претензия к застройщику о расторжении договора, справка, подтверждающая отсутствие ввода в эксплуатацию объекта строительства. Внесение сведений о кредиторе в реестр требований для компенсационных выплат - функция арбитражного управляющего.
Какие правовые вопросы возникают у вкладчиков?
Объявление финансовой несостоятельности застройщика вызывает перечень вопросов на тему:
- выплаты страховых компенсаций;
- какие предпринять действия при фиктивном банкротстве;
- будет ли выселение;
- как сдать дом;
- оплата по банковскому кредиту;
- какова судебная практика по банкротству застройщика;
- каковы национальные особенности строительной деятельности.
При выявлении признаков преднамеренного банкротства юрист обратится для защиты интересов дольщика в налоговую службу, которая проверит отчеты застройщика за последние 3 года. Если служба обнаружит признаки фиктивности, через суд может быть доказано наличие преступления, предусмотренного ст. 196 УК РФ.
Обратите внимание!
При банкротстве застройщика интересы банков по кредитам удовлетворяются только в третью очередь и исключительно по распоряжению арбитражного управляющего.
Правовая защита участников строительства
Законодательная власть постоянно пытается свести к минимуму возможные махинации в отношении инвесторов. Дольщики при банкротстве застройщика теперь могут требовать компенсации от страховой компании.
Обратите внимание!
Инициаторы процесса могут просить суд рассмотреть дело не по месту нахождения предприятия, а по месту жительства большей части дольщиков.
Если недостроенный объект застройщик передал банку под залог, при банкротстве собственникам квартир грозит выселение. Нужно обратиться в суд с заявлением о преднамеренном банкротстве и признании мошенничества в особо крупном размере.
Применение дополнительных мер с целью защиты прав участников строительства предусмотрено ст. 90 АПК РФ. Срочные временные меры, гарантирующие исполнение судебного акта:
- арест на денежные средства;
- требование от компании действовать в интересах сохранения имущества, предотвращения его порчи;
- запрет на совершение определенных действий;
- запрет на продажу недвижимого имущества при предъявлении иска о снятии ареста;
- хранение истцом спорного объекта.
Обратите внимание!
Понятие «обманутый дольщик» вы найдете в Приказе Минрегиона от 20.09.2013 № 403. Чтобы открыть судебное производство, необходимо подать заявление установленной формы.
По итогам рассмотрения судебной тяжбы прогнозируется следующее:
- участники строительства при благополучном исходе судебного дела получают все средства, которые они потратили;
- при остановке стройки, объявлении застройщика несостоятельным, дольщики могут достроить дом самостоятельно;
- при сдаче дома в эксплуатацию, вступлении в право собственности можно настаивать на выплате неустойки, рассчитанной с учетом каждого просроченного дня;
- можно рассмотреть возможность обмена квартиры на подобную, но в достроенном доме.
Если вы планируете подавать в суд на непорядочную строительную компанию, начните с глубокого изучения ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Поддержка прав вкладчиков - прерогатива государства. Большинство вкладчиков получает уведомление, в котором четко сказано о признании несостоятельности застройщика. Они включены в реестр «обманутых участников» строительства, но не подают в суд.
Обязанностью арбитражного управляющего является уведомление вкладчиков о процессе банкротства, предоставление им информации о возможности выставлять требования.
При банкротстве застройщика при долевом строительстве участникам лучше всего обратиться к опытным юристам, которые эффективно защитят права и законные интересы в рамках действующего законодательства. Независимо от того, проживаете ли вы в Москве или другом регионе России, мы готовы оказать вам правовую поддержку круглосуточно.
Образец заявления
Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.
Бланк доступен для скачивания и просмотра.
Скачать образец заявления о включении в реестр требований (.docx)