Что делать если дом не сдали вовремя. Застройщик нарушил условия договора: действия покупателя. Коммуникации и инфраструктура не строятся
Волнения среди дольщиков чаще всего вызваны обеспокоенностью, что строительство идет медленно или застройщик по каким-либо причинам не торопится вручить новоселам ключи от новой квартиры. Эксперты, опрошенные сайтом " ", рассказали о том, что делать и как себя вести, если строительство или сдача дома в эксплуатацию затягивается.
§ 12 Срок действия договора аренды и обслуживания. Прежде всего, применяется контрактный период, индивидуально согласованный с клиентом. Они могут быть прекращены в конце контрактного года, за исключением изменения цены, с периодом уведомления 3 календарных месяца. Срок действия договора начинается в день заключения договора, если только другой договор прямо не оговаривается в контракте.
Для завершения требуется письменная форма. Если контракт не будет прекращен эффективно, он будет продлен еще на один год. Это относится, в частности, даже если согласованы разные условия. § 13 контрактов на техническое обслуживание. Если иное не согласовано в индивидуальном соглашении, договор на техническое обслуживание имеет следующие услуги компании.
Доступ к информации
Задержка со сроками по строительству или со сдачей дома в эксплуатацию, отмечают эксперты, это прежде всего следствие возникновения проблем у застройщика. Трудности могут касаться как финансовой стороны проекта, так и получения от администрации города разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подтверждающего факт окончания строительства.
Необходимые проверки, исправление начальных неисправностей, запасные части, как требуется в контракте на техническое обслуживание, но исключая расходные и изнашиваемые детали, как указано в пункте 4 ниже, электронные своп-сборки, включая доставку и замену, а также все расходы на проезд и оплату технической поддержки, возникающих в результате этих услуг. Расходы на поездки и оплату труда компенсируются только в том случае, если соответствующее устройство остается в согласованном месте клиента.
Работы по техническому обслуживанию и ремонту, если иное не согласовано в контракте на техническое обслуживание, как можно быстрее в обычные рабочие часы технического обслуживания клиентов 00 часов до 00 часов, кроме этого только по специальному соглашению.
Главный вопрос, который возникает в такой ситуации: как понять, что у "строителей" есть проблемы? На самом деле, как поясняют в Комитете Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), законом не предусмотрена обязанность застройщика информировать участников долевого строительства о своих трудностях. Но при этом никто не скрывает информацию - данные можно найти в открытом доступе в Интернете.
Клиент гарантирует, что техническая поддержка имеет неограниченный доступ к оборудованию в обычные рабочие часы. Для терминалов клиент предоставляет бесплатные телефонные линии в необходимой степени. Это особенно актуально при использовании неподходящих расходных материалов.
В этом случае клиент имеет право представить в письменной форме уведомление об изменении в течение одного месяца после получения уведомления об изменении. В противном случае, если мы специально указали в уведомлении об изменении предполагаемое значение его поведения, измененные цены после истечения срока изменения считаются согласованными. Если клиент отклоняет, мы имеем право прекратить контрактные отношения с периодом уведомления одного календарного месяца в конце периода изменения.
Ведущий юрисконсульт компании "Сити-XXI век" Никита Ешков предлагает ознакомиться с реестром пострадавших граждан в сфере долевого строительства, который формируют региональные органы государственной власти. Например, в Москве это сайт комплекса градостроительной политики и строительства города и сайте Москомстройинвеста .
Если компенсация за наши услуги должна производиться в соответствии с количеством копий, сделанных клиентом, и минимальный заказ на покупку согласован на определенный период времени, количество копий, согласованных на отчетный период, оплачивается клиентом, даже если на самом деле было сделано меньше копий, чем согласились. Если в течение отчетного периода было сделано больше копий, необходимо заплатить единовременную сумму и согласованную дополнительную плату за дополнительные экземпляры. Если такой дополнительной цены нет, то при копировании должна быть выплачена соответствующая компенсация.
По его словам, стоит просмотреть и списки проблемных застройщиков. В Подмосковье такой реестр ежемесячно публикуется на официальном сайте министерства строительного комплекса Московской области . В регионах это сайты аналогичных ведомств.
Также эксперт советует обратить внимание на проектную декларацию, которая публикуется на сайте того или иного застройщика. Важно то, что в этом документе в обязательном порядке указывается срок окончания строительства.
В течение срока действия договора, если не согласовано иное, правила согласно §. Мы имеем право на досрочное прекращение контракта на обслуживание с периодом уведомления в течение одного месяца, если клиент использует детали или аксессуары, не одобренные изготовителем, или если были выполнены несанкционированные или неправильные вмешательства.
После отставки мы и заказчик обязаны возвращать услуги, полученные друг от друга. Для освобождения использования или использования их стоимости необходимо вознаграждать, принимая во внимание происходящее в настоящее время нарушение предмета. § 15 Нарушение авторских прав и прав промышленной собственности третьих лиц.
"Информация на сайтах полезна, но уже "постфактум". Постоянно мониторьте арбитражную информацию, анализируйте ее. Постоянно визуально наблюдайте за ходом строительства. Будет просто замечательно, если вы получите доступ к графику производства работ на площадке и сравните с реальным положением дел. Любое несоответствие - тревожный звонок. Задавайте вопросы, требуйте ответы", — добавляет руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере долевого строительства комитета при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков.
Мы обязаны проверять товар за любые отклонения в отношении качества или количества в течение разумного периода времени; жалоба является своевременной, при условии, что она будет получена поставщиком в течение 10 рабочих дней. Он всегда обязан, даже с искренностью, доставкой первоклассного качества.
В этом случае поставщик обязан нести все расходы, необходимые для устранения дефекта или замены. Право на компенсацию, в частности за ущерб для невыполнения, прямо зарезервировано. Наш гарантийный срок составляет 24 месяца, рассчитанный на основе передачи риска.
Инструмент защиты
Главной проблемой недостроя непосредственно для дольщиков является отсутствие возможности вселиться в квартиру в установленный договором срок, начать ремонт и другие работы, поясняет юрист "Сити-XXI век".
По его словам, основным инструментом защиты в данном случае выступает договор долевого участия (ДДУ) — самая распространенная форма приобретения недвижимости в строящемся доме. Главное преимущество документа в том, что все основные условия долевого договора закреплены федеральным законом №214-ФЗ, в отличие, скажем, от механизма покупки жилья с помощью ЖСК. В последнем случае условия об участии устанавливаются продавцом в единоличном порядке, а условия членства покупателя регулируются, как правило, внутренними документами кооператива, с которыми покупатели редко знакомятся перед заключением сделки.
Поскольку поставщик несет ответственность за ущерб, нанесенный изделием, он обязан освободить нас от требований о возмещении ущерба третьим лицам по первому требованию, поскольку причина установлена в его сфере контроля и организации, и он сам несет ответственность за пределами страны.
Мы проинформируем поставщика, насколько это возможно и разумно, о содержании и объеме мер по отзыву, которые должны быть выполнены, и дать ему возможность прокомментировать. В случае задержки доставки или невозможности поставщика последний должен выплатить нам единовременную сумму, равную 10% от покупной цены товара, с доставкой которой он находится в невыполнении обязательств или поставка которого стала невозможной. Компенсация выше или ниже, если мы докажем, что более высокий или поставщик имеет более низкий урон.
"Соинвесторы долевого строительства должны заключать договоры долевого участия только в рамках 214-ФЗ", — особо подчеркивает министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина.
Она отмечает, что у участников долевого строительства есть ряд плюсов. В частности, те, чьи права были нарушены в рамках 214-ФЗ, могут расторгнуть договор долевого участия, в том числе если застройщиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок. Кроме того, дольщик может обратиться в суд с заявлением о взыскании неустойки, а также быть включенным в реестр пострадавших соинвесторов, если сроки сдачи объекта нарушены более чем на девять месяцев.
Общие заключительные положения. § 17 Юрисдикция, место исполнения, применимое право, частичная недействительность. Если договаривающаяся сторона является торговцем, юридическим лицом в соответствии с публичным правом, специальным имуществом в соответствии с публичным правом или сопоставимым иностранным лицом, наше коммерческое предприятие является местом юрисдикции; однако мы имеем право подать в суд на нашего контрактного партнера по месту его жительства.
Если иное не указано в подтверждении заказа, нашим коммерческим местом деятельности является место исполнения. Для этих общих условий и всех правовых отношений между договаривающейся стороной и нами закон Федеративной Республики Германии затем заменяет закон Европейского Союза, а затем альтернативно Международный договор купли-продажи.
Наконец, если речь идет о нарушениях застройщиком требований именно 214-ФЗ, то дольщики могут попросить о помощи контролирующие органы, добавляют в Москомстройинвесте. По словам специалистов, представители властей могут провести проверку застройщика в рамках закона, в частности, проконтролировать целевое использование денежных средств физических лиц и финансовую устойчивость компании.
Писать претензию
Если дом достроен, то опасений, что застройщик "слиняет", уже нет, рассуждает Ешков. По его словам, в данной ситуации, скорее всего, организация не может в силу ряда причин получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Конечно, дольщик может и сам позвонить в компанию и осведомиться о ходе строительства, но в случае проблем закон обязует именно застройщика за два месяца до истечения указанного срока направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора, поясняют в Минстройкомплексе Московской области.
Если дольщик согласен с переносом сроков, то стороны могут заключить дополнительное соглашение, в противном случае, он имеет право отправить застройщику досудебную претензию и подать в суд о взыскании неустойки добавляют в пресс-службе ведомства.
Специалисты подсказывают, что сумму пени можно рассчитать самостоятельно с помощью онлайн-калькуляторов . При этом от человека требуется забить в соответствующие "окна" цену договора и период просрочки.
Далее, рекомендует Ешков, дольщику желательно открыть договор и посмотреть главу с реквизитами сторон. "Если адрес не изменился - хорошо. В ином случае актуальность реквизитов можно проверить, зайдя на сайт застройщика и посмотрев данные в проектной декларации. Другой вариант — найти на ресурсе Федеральной налоговой службы ", — объясняет эксперт.
Следующий шаг — необходимо составить саму претензию и направить ее в офис застройщика. Можно сделать это по почте, причем важно не забыть получить от сотрудника экземпляр описи содержимого, или отвезти документ самостоятельно. Ответ должен поступить в течение 10 дней, но зачастую, средние по величине организации "берут" 1 месяц.
Если застройщик отказывается принять претензию или никак не реагирует на нее, дольщик обращается в суд с иском о взыскании с неустойки. Юрист уточняет важный момент: суд может изменить сумму. Например, если сумма претензий дольщика увеличилась за время рассмотрения дела в суде. В том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, замечает юрист.
Кроме того, если дом построен и подключен к коммуникациям, но не введен в эксплуатацию, то дольщик в судебном порядке может признать право собственности на квартиру и, к примеру, начать делать там ремонт, добавляет собеседник агентства.
Остановка строительства
Печальнее, если строительство дома приостановлено, и застройщик в силу каких-либо трудностей не в состоянии продолжить работы. Конечно, здесь рискуют участники процесса.
В данном случае в Москомстройинвесте советуют дольщикам обратиться к застройщику для выяснения причин остановки строительства, а также проинформировать об этом контролирующие органы.
"Если стало известно о том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, необходимо обращаться в суд, котором рассматривается дело, для включения в реестр кредиторов", — говорят в комитете.
Также специалисты акцентируют внимание на том, что участник долевого строительства может обратиться в надзорный орган для включения его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.
Риски "ипотечников"
"Основной риск для дольщиков, купивших квартиру в ипотеку, - обязанность по оплате кредита вне зависимости от того, как исполняет застройщик свои обязательства по строительству дома. Другими словами, для банка не имеет значения, получил ли квартиру дольщик в срок или нет", — разъясняет юрист "Сити-XXI век".
Чариков в свою очередь замечает, что поведенческая модель большинства "ипотечников" проблемных объектов, как правило, схожа: люди просто перестают платить банку, и начинают "бегать" от его сотрудников, не отвечая на телефонные звонки.
Однако "проблемный" дольщик с ипотекой, выбравший именно такую модель поведения, рискует обрасти неподъемными долговыми обязательствами и штрафными санкциями, что, несомненно, усложнит ситуацию.
Что же делать, чтобы обезопасить себя от возникновения возможных рисков? "Необходимо обратиться в банк с письменным заявлением о предоставлении дополнительной рассрочки по кредиту, поскольку строительство дома затягивается",- советует ведущий юрисконсульт компании "Сити-XXI век" Никита Ешков.
Правда, по его словам, принятие положительного решения по данному вопросу зависит исключительно от банка. Если же застройщик и вовсе не исполняет обязательства по строительству дома, и стройка заморожена, дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать взыскание с застройщика уплаченных процентов по кредиту.
К нам в редакцию часто приходят вопросы от растерянных покупателей о том, что делать, если срываются сроки сдачи дома или нарушаются другие пункты договора. Мы собрали воедино различные ситуации и предлагаем варианты выхода из них. Однако прежде чем перейти к ним, хочется отметить следующее.
Во-первых, сохраняйте спокойствие. Эмоции в этом деле не лучший помощник. Люди чаще совершают ошибки, когда взбудоражены, разгневаны, обижены, уязвлены, - словом, когда разум отключен. Успокойтесь, держите эмоции под контролем. Когда речь идет о таких серьезных вещах, как жилье, в еще большей степени важно принимать решение с холодной головой.
Во-вторых, думайте самостоятельно. С юридической точки зрения вы имеете право потребовать вернуть свои деньги, но будет ли это мероприятие успешным? Ведь массовые расторжения договоров приводят к еще большим финансовым проблемам застройщика и, как следствие, банкротству. Так не рациональнее ли вместе с надежным застройщиком подождать наступления лучших времен и сэкономить свои ресурсы (поскольку процедура банкротства - длительный и сложный процесс)? В конечном счете, мы все плывем в одной лодке. Единого рецепта, что делать, нет - все зависит от ваших целей. Если вы хотите получить жилье, гораздо эффективнее договариваться с девелопером вне суда. Так или иначе, подписывая договор, всегда оценивайте риски. Будьте готовы к тому, что придется разделять их с застройщиком. Существует зависимость: чем ниже цена, тем выше риски, и наоборот. Помните об этом.
В-третьих, проанализируйте ситуацию. Такое направление бизнеса, как строительство жилья, чувствительно к любым изменениям экономической ситуации в России и зависит от уровня благосостояния ее граждан. Курс национальной валюты после кратковременной стабилизации снижается, что подстегнуло многих вкладывать средства в покупку валюты, а не жилья. Подорожали импортные и отечественные строительные материалы, бензин и прочее, что значительно увеличивает себестоимость готового продукта. Соответственно, это неблагоприятно сказывается на темпах строительства, так как застройщикам не хватает оборотных средств, чтобы вовремя исполнять взятые обязательства. Более того, застройщикам зачастую нужно отдавать банкам кредиты, ставки по которым значительно выросли (к примеру, с 13% до 20% и выше), и если застройщик не будет вовремя погашать долг, то автоматически станет банкротом. Наконец, увеличение сроков строительства (к примеру, с 2 до 3 лет) влечет за собой бо льшие расходы девелопера на оплату труда рабочих, аренду офиса, выплату налогов и другое. В целом, компании стремятся сохранить репутацию, продолжать работать на рынке и выполнять взятые обязательства, хотя темпы строительства могут снижаться.
Итак, рассмотрим разные ситуации, с которыми к нам обращаются читатели.
Сроки сдачи объекта переносятся
В первую очередь необходимо выяснить, чем обусловлен сдвиг сроков, и решить для себя, ждать или расторгнуть соглашение и вернуть свои деньги. Чтобы прояснить ситуацию, в письменной форме обратитесь к застройщику с просьбой дать разъяснения. Если вы заключили договор долевого строительства, то, согласно закону 214-ФЗ, в случае переноса сроков, девелопер должен уведомить вас об этом за два месяца. Существует административная ответственность в виде штрафа за неинформирование, и можно попробовать привлечь к ней компанию. Вместе с уведомлением застройщик должен предложить внести изменения в договоренности. Помните, что они возможны только при согласии обеих сторон.
В случае приостановки строительства вы имеете право требовать расторжения договора и возврата денег. Более того, покупатель вправе в судебном порядке требовать взыскания штрафа. Компенсация расходов на услуги адвокатов, сопровождающих дело в суде, - ваша дополнительная возможность. Если вы понимаете, что расторжением договора вероятность добиться возврата денег невелика, рекомендуем попробовать зарегистрировать право на долю в объекте незавершенного строительства.
Что делать, если застройщик официально не объявляет о приостановке строительных работ? Следует направить в региональный Комитет по строительству письменный запрос с просьбой выявить причины прекращения строительства или срыва сроков сдачи домов. Ответ органа власти даст объективную картину происходящего и понимание того, стоит ли ждать окончания строительства или сразу требовать возврата средств.
Можно ли взыскать с девелопера неустойку? Да. Рассмотрим два случая. Если отношения продавца и покупателя регулируются 214-ФЗ, размер неустойки составляет 1/300 часть ставки рефинансирования Центробанка РФ (на сегодня - 8,25%) в двойном размере за каждый день просрочки. Например, при стоимости квартиры или дома в 5 млн рублей, по состоянию на август 2015 года за каждый день просрочки насчитывается 2750 рублей. (Рассчитывается так: 5000000 * 0,0825 / 300 * 2 = 2750 рублей в день) Если же ваш договор не регулируется вышеназванным нормативным актом, то к нему применяется норма, закрепляющая право на взыскание процентов исходя из 1/360 ставки рефинансирования. В этом случае при той же цене квартиры или дома размер неустойки в день равен 1146 рублям. (Расчет аналогичен: 5000000 * 0,0825 / 360 = 1146 рублей в день)
Как вернуть деньги? Согласно 214-ФЗ, в случае нарушения сроков застройки более чем на 2 месяца, дольщик имеет право в одностороннем порядке разорвать договор и потребовать вернуть деньги. Отказ нужно оформить письменно и вручить застройщику лично или направить почтой заказное письмо с уведомлением по адресу, указанному в ДДУ. Главное - иметь на руках подтверждение, что адресат получил письмо. Для этого нужно в первом случае попросить представителя компании поставить отметку о вручении бумаги, а во втором - сохранить почтовую квитанцию от отправки, опись и уведомление о вручении. В течение 20 дней после получения письма девелопер обязан вернуть средства. Если возведение объекта недвижимости приостановлено, то расторжение соглашения производится по суду, и тогда деньги должны поступить на ваш счет в 10-дневный срок после вступления его решения в силу.
Если заключен предварительный договор, шансы получить деньги меньше, так как он не регулируется 214-ФЗ. При этом суд будет руководствоваться пунктами соглашения и положениями Гражданского кодекса РФ.
Качество объекта не устаивает
Ответ прост и понятен: не подписывайте акта приема-передачи. Инвестор (то есть вы) в случае обнаружения недостатков дома или квартиры должен в письменной форме предоставить застройщику перечень дефектов. В соответствии с 214-ФЗ срок, в течение которого недостатки должны быть исправлены, устанавливаете вы. В акте недостатков укажите разумные временные рамки (стандартный срок - 30 дней). Что касается верхней границы, то, согласно закону «О защите прав потребителей», срок не может превышать 45 дней. Согласно этому нормативно-правовому акту, за каждый день просрочки покупатель вправе требовать неустойку в размере 1% от стоимости квартиры. Если застройщик все равно не выполняет обязательств, принудить его это сделать может суд, равно как и постановить взыскать неустойку.
Устранение строительных недостатков затягивается
- Устраните дефекты за свой счет, но потребуйте у застройщика эквивалентной компенсации в денежном выражении. Совет: сохраняйте чеки и другие подтверждающие расходы документы.
- Подпишите акт приема-передачи при наличии недостатков, но потребуйте при этом снизить цену.
В случае наличия неустранимых недостатков или отказа девелопера устранять их, возможно расторжение договора в порядке, прописанном в нем самом и не противоречащем Гражданскому кодексу РФ.
Коммуникации и инфраструктура не строятся
Часто девелоперы берут на себя обязательства по строительству инфраструктуры и коммуникаций, но в этом деле далеко не все зависит от них. В ряде случаев проблемы возникают при взаимодействии компаний с поставщиками услуг (газа, воды, электричества) и с муниципальными властями. Опять же советуем прежде всего выяснить, в чем дело, посредством переговоров с застройщиком. Если варианты мирного разрешения проблемы исчерпаны, у вас есть три варианта действий, описанных ниже.
Первый вариант - достроить коммуникации и/или инфраструктуру силами владельцев квартиры или домов. Они могут объединиться в некоммерческую организацию (НКО) и через суд добиться переоформления на НКО земель общего пользования и недостроенных коммуникаций и инфраструктуры. Таким образом, совместно владельцы смогут завершить строительство за счет взносов членов НКО, то есть своих собственных.
Второй вариант - жаловаться в правоохранительные и надзорные органы. Адвокат Олег Сухов рекомендует обратиться в Роспотребнадзор, управление по надзору в области долевого строительства (если у вас ДДУ), администрацию города, департамент земельных отношений, Росимущество, Правительство Ленобласти и РФ. Словом, чем больше обращений, тем выше шансы получить реальную помощь. Отметим вновь, что у застройщика может не быть денег на выполнение всех условий договора, и тогда какие бы то ни было постановления этих структур не принесут большой пользы.
Третий вариант - обратиться в суд. Если ваш договор с застройщиком состоит из трех частей (покупка земли, строительство дома/квартиры и прокладка коммуникаций/подключение к сетям), то обратите внимание судьи на тот факт, что у трех формально несвязанных сделок был один выгодоприобретатель. Если это удастся доказать, велик шанс привлечь девелопера к материальной ответственности. Позиция Верховного суда РФ такова, что потребитель имеет право не обладать специальными знаниями о сложности товара. Довод застройщика о том, что покупатель добровольно подписал три части договора (две из которых - передача земли и жилья в собственность - исполнены), может быть опровергнут на основе того, что сделка на таких условиях была заключена потребителем вследствие отсутствия у него необходимой информации. Отметим также, что суды зачастую затягиваются и сложно предсказать, когда будут возвращены ваши деньги.
Процесс судопроизводства далеко не всегда экономически оправдан для покупателя. Чаще эффективнее вести конструктивный диалог с застройщиками - сейчас они как никогда открыты и готовы к нему. Только за столом переговоров выявляются истинные потребности покупателей, что позволяет застройщику в индивидуальном порядке удовлетворять их. Недостатки суда всем известны: это долгий, иногда и дорогой процесс, результатом которого могут быть недовольны обе стороны. Даже если девелопера обяжут вернуть деньги, возникает вопрос, как он сможет это сделать быстро, если в стране - кризис, нет продаж, а ваши средства уже вложены в строительство.
Как , власти хотят пересмотреть механизм долевого строительства, чтобы очистить рынок от, по их мнению, слабых игроков. Если инициатива станет законом, то с 2020 года девелоперы смогут продавать объекты недвижимости только после ввода их в эксплуатацию. Однако это приведет к тому, что недвижимость подорожает, по предварительным оценкам, не менее чем 35/40., а риски, которые несет покупатель сейчас, сохранятся. Только лягут они на плечи исключительно заемщика, так как большинству придется брать ипотеку на бо льшую сумму и более длительный промежуток времени, а в случае непредвиденных обстоятельств и вынужденных просрочек платежей предстоит диалог с банком, только уже в роли неплательщика. Сейчас же более низкая цена на недвижимость обеспечивается, в том числе, вливаниями средств покупателей на этапе строительства. Желаем вам трезво оценивать риски перед заключением сделок, брать на себя ответственность за них и принимать разумные решения!