Расчёт общедомовых расходов. Кому платить за коммунальные услуги на ОДН
(ОДН), которые определяет уполномоченный орган субъекта Федерации по состоянию на 01 ноября 2016 года. При этом, сверхнормативное потребление станут оплачивать не жильцы многоквартирного дома (МКД), а поставщик коммунальных услуг – управляющая или ресурсоснабжающая организация.
Платеж за коммунальную услугу, потребленные на ОДН, ограничивается нормативами, которые устанавливаются отдельно каждым субъектом Российской Федерации. Заплатить сверх этого показателя жильцов обязать не смогут. Только общее собрание собственников всех помещений в МКД уполномочено принять решение об оплате ОДН сверх установленного норматива. Но если такое решение не было принято, превышение ОДН обязан оплачивать исполнитель коммунальной услуги.
Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ РФ
На форумах коммунальщиков разрастаются споры о том, кто должен оплачивать сверхнормативный ОДН. Мы решили внести ясность решение этого вопроса.
Кто оплачивает сверхнормативный ОДН
Для начала, нужно понять, кто выступает фактическим исполнителем коммунальных услуг.
Согласно п. 8 «Правил предоставления коммунальных услуг», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 года № 354, поставщиком этих услуг являются организации или предприятия, заключившие договор предоставления коммунальных услуг с конечным потребителем. На него и ложится оплата сверхнормативных ОДН.
Сверхнормативный ОДН подобен сливу денег в трубу
До проведения общего собрания владельцев помещений о выборе способа управления домом, заключения договора управления и начала поставки коммунального ресурса по договору, заключенному между УО и РСО, поставщиком коммунальной услуги признается РСО.
При действии договора управления МКД, заключенного между УО и конечными потребителями коммунальных услуг, а также договора поставки коммунального ресурса, заключенного между УО и РСО, исполнителем коммунальных услуг признается УО. Но только с даты фактического отпуска энергоресурса по договору поставки.
При условии что РСО признана исполнителем услуг, она имеет все возможности оптимизировать расходы энергоресурсов, предоставленных на ОДН. Она обязана не просто поставлять услуги, но и отвечать за соблюдение норм ее потребления.
Андрей Чибис, Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ:
Обзор судебной практики по сверхнормативному ОДН доказывает, что суд не признает за РСО права перевыставлять счета за превышение установленных нормативов на управляющую компанию или ТСЖ, если до сих пор действуют прямые договоры поставки энергоресурса, заключенные между РСО и конечными потребителями услуги.
В каких случаях плата за сверхнормативный ОДН возлагается на РСО
Федеральный закон от 29 июня 2015 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» признает договоры, заключенные между ресурсоснабжающей организацией (РСО) и конечными потребителями коммунальных услуг, заключенные до вступления закона в силу. Обязательства по этим договорам сохраняются до истечения срока их действия, или пока одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть договор.
В таких случаях сверхнормативный ОДН обязана оплачивать РСО, которая не вправе перевыставлять счета УО.
В настоящее время готовится законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», в котором особое внимание уделяется предстоящему переходу к новой системе договорных отношений между РСО и собственниками или арендаторами жилых и нежилых помещений в МКД. В частности, Жилищный кодекс будет дополнен статьей 157, пункт 2 которой предусматривает, что договоры снабжения МКД коммунальными ресурсами «заключаются ресурсоснабжающей организацией <...> с каждым из собственников помещения в многоквартирном доме, действующим от своего имени».
Когда сверхнормативный ОДН оплачивает УК
Если иное не предусмотрено решением общего собрания владельцев жилых и нежилых, оплачивать сверхнормативное потребление коммунальных ресурсов на ОДН должна управляющая компания (УК), с которой заключен договор. Управление МКД – комплексная услуга, в состав которой должно входить ресурсоснабжение. Если ОДН превышает установленный норматив – это недоработка УО, которая, руководствуясь требованиями законодательства об энергосбережении должна стремиться к экономии потребляемых ресурсов, проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности во вверенных МКД. Но это снижает прибыль.
Поэтому УК до 30 июня 2015 года прилагали немало усилий, чтобы убедить собственников помещений заключать прямые договоры ресурсоснабжения. Таким образом, им удавалось распределять сверхнормативный объем ОДН между собственниками помещений в управляемом МКД пропорционально площади этих помещений и не вкладывать собственные средства в модернизацию энергопотребляющих систем.
Как РСО заключить договор с УК
Для того, чтобы РСО заключить договор поставки коммунальных услуг с УК необходимо, прежде всего, расторгнуть существующие договоры с конечными потребителями ресурса – владельцами жилых и нежилых помещений в МКД.
Затем нужно направить в УК предложение о заключении договора поставки ресурса, приложив к нему проект договора, подписанный со стороны РСО.
После подписания договора ресурсоснабжения обеими сторонами договор вступает в силу, и с этого момента РСО приобретает законное основание выставлять счета за ОДН, потребленный сверх установленного лимита, не владельцам помещений в МКД, а УК, которая его обслуживает.
Как снизить ОДН в многоквартирном доме
Эффективным способом снижения потребления энергоресурсов на ОДН является автоматизированный контроль показаний ресурсов по телекоммуникационным каналам, в частности, посредством радио.
Основные преимущества автоматизированного сбора показаний приборов учета:
- точность учета потребления энергоресурсов с каждого прибора;
- эффективное сокращение времени и ресурсов на обработку данных;
- доступность полученных показаний с любого компьютера в режиме онлайн;
- возможность быстро добавить в систему любое количество новых устройств при увеличении количества обслуживаемых МКД.
Автоматизированная система коммерческого учета энергоресурсов «СТРИЖ» работает по протоколу LPWAN . Радиус действия одной базовой станции составляет до 10 км без применения концентраторов и ретрансляторов.
Решения по снижению ОДН до 1,5%
для РСО/УК/ТСЖ
В продолжение статьи.
С 1 января за общедомовые нужды платят по региональным нормативам. Некоторые управляющие компании использовали новый закон, чтобы дополнительно обогатиться за счет жильцов. Они начисляли оплату за общедомовые нужды по нормативам, даже если в доме экономили электроэнергию и воду на общие нужды.
Минстрой объяснил, когда можно платить меньше нормативов. Если расход ресурсов по общедомовому счетчику ниже нормы, оплачивать нужно только фактическое потребление.
Стоит проверить свои квитанции и разобраться с управляющей компанией.
Еще Минстрой поручил регионам учитывать технические особенности домов, даже если эти параметры не указаны в общих правилах. Например, в общих правилах нет энергосберегающих мероприятий, но их нужно принимать во внимание.
Что такое общедомовые нужды?
В многоквартирных домах есть общее имущество: подъезды, двор, лифт, домофон, подвал. Их нужно убирать, освещать и отапливать. Эти расходы пропорционально распределяются между собственниками квартир.
Платить за содержание общего имущества жильцы должны по закону. Эти платежи начисляют по умолчанию, от них нельзя отказаться. В каждом квитке за коммунальные услуги уже есть эта сумма.
Как было раньше?
До 1 января 2017 года общедомовые нужды указывались в квитанциях отдельной строкой. Управляющие компании по-разному начисляли эти платежи, а нормативы никто не регулировал. В одном доме за свет в подъезде жильцы платили по 200 рублей, а в другом - по 1000 рублей.
УК сами вписывали в квитанции счета за общедомовые нужды - без контроля и по своим схемам. А с поставщиками ресурсов рассчитывались по фактическому потреблению. Это позволяло им извлекать прибыль за счет жильцов дома. Например, сдавать лифтерную под салон красоты, а расход воды распределить между жильцами.
Или теща директора управляющей компании живет в вашем доме и не платит за свет. Ее расходы включают в квитанции других жильцов. Никто не сможет проверить начисления, поэтому все платят за соседку под видом общедомовых нужд.
Бесплатная юридическая консультация:
Присмотрись 👀 к своей УК
И что изменилось?
С 1 января общедомовые нужды исключили из квитанций. Теперь расходы на содержание общего имущества включаются в индивидуальный счет. Например, в строке за электроэнергию указывается плата за свет в квартире и за свет в подъезде и лифте.
К 1 июня 2017 года регионы установят нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды. Жильцы должны оплачивать только эти нормативы. Превышение оплатит УК или ТСЖ.
Например, в одном доме УК работает хорошо: в подъездах утеплили двери, установили датчики движения и доводчики, отремонтировали кран в подвале, вставили пластиковые окна на площадках. В другом доме УК работает плохо: из окон на лестничных пролетах дует, батареи работают на полную мощность, в подвале протекают трубы, а свет у входной двери никогда не выключается. Вторая компания не сможет включить перерасход электроэнергии и воды в квитанции жильцов и сама заплатит за превышение нормативов.
Так что и кому разъяснил Минстрой?
По закону за общедомовые нужды жильцы должны платить не больше нормативов. Но нет прямого указания на то, что можно платить меньше.
Бесплатная юридическая консультация:
Некоторые управляющие компании пользуются этим и считают общедомовые нужды по нормативам. А во многих регионах новые нормативы еще не утверждены и используются расчеты трехлетней давности.
Из-за этого для жильцов некоторых домов с датчиками движения, современными лифтами и утепленными подъездами с 1 января выросли расходы на содержание общего имущества. Например, в прошлом году управляющая компания считала общедомовые нужды по своей схеме, учитывала энергосберегающие мероприятия и фактический расход. А с этого года стала считать общедомовые нужды по нормативу - как написано в законе. Из-за неправильного толкования закона жильцам приходится платить больше.
Минстрой объяснил, что платить больше нормативов жильцы не могут, а меньше - могут. Это письмо он направил губернаторам, чтобы те навели порядок в регионах.
- Снять показания общедомовых счетчиков.
- Посчитать объем услуг по индивидуальным счетчикам.
- Найти разницу между общим и индивидуальным потреблением.
- Сравнить разницу с нормативом.
- Если разница больше, между жильцами распределяется только норматив. Остальное оплачивает УК.
- Если разница меньше, жильцы платят только за фактическое потребление.
Если в доме нет общих счетчиков, то и узнать фактический расход нельзя. Тогда нужно платить по нормативам.
Бесплатная юридическая консультация:
Где брать эти нормативы?
Нормативы устанавливают региональные власти. Во всех регионах новые нормативы должны рассчитать до 1 июня 2017 года. Если новых нормативов нет, используются те, которые действовали на 1 ноября 2016 года.
Например, в Удмуртии для некоторых видов общедомовых услуг действуют нормативы 2013 года. В Белгородской области нормативы установили в 2015 году. А в Московской области - в октябре 2016 года.
Нормативы зависят от технических особенностей многоквартирного дома: года постройки, этажности, вида отопления, размера ванн, наличия унитазов и центральной канализации.
В письме губернаторам Минстрой поручил учитывать при расчете нормативов даже те параметры, которых нет в общих правилах.
Например, в одном кирпичном доме с центральным водоснабжением и канализацией установлены датчики движения, энергосберегающие лампочки и терморегуляторы. В другом таком же доме через дорогу всегда горит свет на площадках, входная дверь может быть открыта даже зимой, а батареи в подъезде включены на полную мощность до 10 апреля. Или в одном доме есть маленький двор с детскими качелями и песочницей, а в соседнем дворе жильцы разбили клумбы, установили фонтан и теперь расходуют много воды.
Жильцы таких домов должны платить за общие коммунальные услуги по разным нормативам. Региональные власти это учтут и пересчитают показатели.
Бесплатная юридическая консультация:
А если для нашего дома ничего не пересчитают? Что тогда делать?
Обратитесь в управляющую компанию. Она может выступить с инициативой о пересчете нормативов. УК, ТСЖ и жилищные кооперативы имеют такое право по закону.
Несколько управляющих компаний могут подать коллективное заявление на расчет норматива даже для отдельных домов.
Например, в регионе всего пять домов с инновационными технологиями. В них используют солнечную энергию для освещения двора, а сточные воды очищают и поливают ими клумбы. По умолчанию для таких домов власти не рассчитают отдельные нормативы. Но если управляющая компания обоснует запрос, могут рассчитать.
Как понять, что я не переплачиваю за содержание общего имущества?
Точный расчет предоставит управляющая компания. Если квитанция за январь уже пришла, попросите предоставить показания общедомовых счетчиков и расчет по нормативу. Это можно сделать лично или на собрании собственников.
Если оплату за общедомовые нужды вам начислили по нормативу, а фактическое потребление в январе было меньше - настаивайте на пересчете по рекомендациям Минстроя.
Бесплатная юридическая консультация:
Если фактический расход коммунальных услуг на содержание общего имущества больше норматива, разницу должна оплатить УК: эту сумму нельзя учитывать в квитанциях жильцов.
А можно как-то снизить расходы на содержание общего имущества?
Это обязанность управляющей компании. Она должна делать так, чтобы в доме было светло, тепло и чисто, но жильцы не переплачивали за коммуналку.
Например, можно использовать в подъездах светодиодные лампочки и датчики движения, чтобы экономить электроэнергию. Если установить доводчик на входную дверь, она не будет открыта зимой - уменьшатся теплопотери. В доме должен быть общедомовой счетчик, чтобы платить за фактический расход, а не по нормативам. За всё это должна отвечать ваша управляющая компания.
Лифты, систему отопления, водоснабжения и канализации нужно обслуживать вовремя. Тогда они меньше ломаются. Если в подъезде прорвет трубу, за перерасход сверх норматива заплатят жильцы.
Смените управляющую компанию, если она плохо работает или не слушает рекомендации Минстроя. Если УК нарушает договор, его можно расторгнуть. Либо можно провести общее собрание собственников и в течение 5 дней уведомить УК о расторжении договора, даже если нарушений нет.
Бесплатная юридическая консультация:
Мы хотим выкопать во дворе дома бассейн. А еще мы любим, чтобы на всех этажах круглосуточно горел свет. Жильцы все равно будут платить по нормативу, а перерасход - за счет УК?
Необязательно. На общем собрании жильцов можно добровольно повысить нормативы за содержание общего имущества.
Есть элитные дома, в которых объем коммунальных услуг всегда больше нормативов, и жильцы не против оплачивать это превышение. Например, они хотят, чтобы в подъездах и на стоянке всю ночь горели лампочки, даже если там никого нет. Или оборудовали в вестибюле комнату, в которой моют лапки собачкам после улицы.
Собственники квартир подпишут общее решение и будут добровольно платить за электроэнергию и воду больше нормативов, чтобы не перекладывать свои расходы на управляющую компанию.
Еще на эту тему
Если коммунальщики перестарались
Бесплатная юридическая консультация:
Мессенджеры узнают вас по номеру телефона
Мессенджеры больше не могут быть анонимными. По крайней мере, не должны
Как получить жилье по социальным программам
Расчет общедомовых нужд в 2017 году
С 1.01.2017 в платежках исчезла отдельная строка затрат на общедомовые нужды. Отныне ОДН включаются в платеж за содержание общего имущества. Как в 2017 году происходит расчет общедомовых нужд?
Бесплатная юридическая консультация:
Аббревиатура ОДН в платежках стала уже привычной для потребителей. Большинство плательщиков уже разобралось в механизме начисления.
Но в 2017 году правила изменились кардинально. Как теперь рассчитывается плата за общедомовые нужды?
Важные аспекты
Раньше в составе общедомовых нужд отдельно оплачивался перерасход по электроэнергии, холодному/горячему водоснабжению, теплоэнергии.
С января 2017 года данные расходы включаются в состав оплаты за содержание жилья. Еще один немаловажный момент это изменение схемы начисления платежей за ОДН.
Прежде размер платы определялся как разница меж показаниями общедомовых счетчиков и суммой по показаниям индивидуальных приборов учета.
Бесплатная юридическая консультация:
В большинстве многоквартирных домов разница полностью распределялась меж жильцами. С начала 2017 года платежи за ОДН получили четкие пределы.
Плата не может превышать соответствующий норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды.
Отныне затраты на оплату сверхнормативного объема коммунальных ресурсов возлагаются на ТСЖ и управляющую компанию.
Важно! Для включения платы за ОДН в платеж за содержание жилого помещения не требуется решения общего собрания жильцов дома.
Но при этом указанные новации никоим образом не отразятся на многоэтажках с непосредственным способом управления и домов, где собственники не определили или не реализовали способ управления.
В подобных случаях сохраняется прежняя схема расчетов за ресурсу, потраченные на ОДН.
Бесплатная юридическая консультация:
Что это такое
ОДН расшифровывается как общедомовые нужды. Под таковыми законодательством подразумеваются затраты, возникающие в процессе обслуживания многоквартирных домов.
При этом нужды могут быть разнообразными. К примеру, расходы на освещение включают в себя не только затрату энергии, но и замену лампочек или проводки.
Мытье подъездов и лестничных клеток предполагает трату воду. А отопление подъезда невозможно без затрат теплоэнергии.
В платежных документах подобные расходы часто прописываются просто как услуги.
Хотя на практике данные услуги часто оказываются ненадлежащим образом или не оказываются вовсе. При этом показатель расхода определенного ресурса устанавливается на региональном уровне.
Но основная проблема это отсутствие возможности и желания со стороны управляющих компаний в отношении экономии таких ресурсов.
Бесплатная юридическая консультация:
В итоге жильцы получают платежки с существенно превышенными нормами расходов.
Изменения законодательства ведут к тому, что теперь в платежках обязательно отображаются детали оплаты.
Норма установлена обновленными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном жилье.
По мнению Министерства строительства и ЖКХ РФ это повлечет за собой более полное информирование граждан о составе расходов на оплату жилищных услуг.
В новой платежной квитанции ниже строчки «содержание жилого помещения» предусмотрена расшифровка с нормативами и начисленными платежами за содержание общего имущества.
Бесплатная юридическая консультация:
При этом отдельно прописываются затраты на каждый отдельный вид коммуслуг.
Но в то же время из платежек не исчезли сведение об объемах фактически потребленных ресурсов согласно значениям общедомовых счетчиков.
То есть жильцы могут сравнить их с объемами, предъявляемыми к оплате по нормативам.
Такой анализ необходим собственникам и УК/ТСЖ для определения действительной стоимости услуг по содержанию жилого помещения.
Какова их цель
Когда то комуслуги оплачивались по строго учрежденным тарифам. Причем оплата зависела от численности проживающих жильцов.
Бесплатная юридическая консультация:
Развитие рынка привело к тому, что всякий поставщик энергоресурсов желает получить полную оплату за действительно потраченные ресурсы, независимо от проблем потребителя.
Это потребовало кардинального изменения системы оплаты за получаемые услуги, как для собственников жилья, так и для управляющих компаний.
На практике объем потребляемых жильцами ресурсов отличался от объема, фиксируемого приборами учета ресурсоснабжающих организаций.
Получалось, что часть израсходованных ресурсов оставалась неоплачиваемой.
Управляющие компании не хотели, а часто и не могли, оплачивать неучтенные по счетчикам жильцов или по нормативам услуги.
Бесплатная юридическая консультация:
Так появилась понятие общедомовых нужд в виде отдельной строки в счетах оплаты.
ОДН должны были компенсировать разницу меж показаниями счетчиков собственников или рассчитанными по нормативам и реальным расходом ресурсов.
Что касается учреждения нормативов, то сделано это для того чтобы УК не обязали собственников уплачивать за любые расхождения с показателями.
С 2017 года жильцы обязаны оплачивать то, что требуется для обслуживания дома.
Теперь не придется оплачивать расходы соседа или невнимательность УК, когда коммунальные ресурсы перерасходуются из-за неисправности коммуникаций.
Бесплатная юридическая консультация:
Важный вопрос касается обязательности оплаты ОДН. Может ли собственник не платить за общедомовые нужды?
Данные услуги оплачиваются в обязательном порядке, даже в случае длительного отсутствия собственника. Если жилец не оплачивает ОДН, то он автоматически становится должником.
А значит, к нему будут применены законные меры воздействия – от ограничения в ресурсах до судебного взыскания задолженности.
Нормативная база
Графа ОДН появилась в платежных квитанциях в июне 2009 года.
Именно в это время в соответствии с Жилищным Кодексом РФ и Постановлением Правительства РФ №и 307 от 6.05.2006 плата за общедомовое потребление электроэнергии предъявляется отдельно всякому жильцу многоквартирного дома.
Бесплатная юридическая консультация:
Порядок расчета оплаты и предоставления услуг установлен Постановлением Правительства № 354 от 6.05.2011.
Что говорит Постановление 354, платить или не платить ОДН? Данный норматив определяет, что взыскание ОДН законно, поскольку это такие же комуслуги и тратятся они в пользу жильцов.
С 1.01.2017 плату за общедомовые нужды начисляют не ресурсоснабжающие организации, а ТСЖ или управляющие компании.
То есть строка ОДН теперь включается в платежку за содержание жилого помещения.
Нововведение объясняется тем, что ресурсы расходуются домом на содержание общедомового имущества.
Бесплатная юридическая консультация:
При этом если до 2017 года платеж за ОДН выставлялся по нормативам потребления, то с начала 2017 года действуют новые нормативы потребления.
Сами же управляющие компании рассчитываются с ресурсоснабжающими компаниями по показаниям общедомовых счетчиков.
Проще говоря, жильцы не могут платить по ОДН больше учрежденных нормативов. Если имеется перерасход, то оплачивает его УК или ТСЖ.
Нормативы утверждаются региональными властями и могут отличаться в зависимости от субъектов РФ. Утвержденные нормативы должны публиковаться на сайте управляющей компании.
Возникающие нюансы
Благодаря нововведениям, вступившим в силу с 1.01.2017, собственники квартир получают возможность оптимизировать издержки при оплате услуг ЖКХ.
Бесплатная юридическая консультация:
Как выглядит образец договора о внесении задатка при покупке квартиры, читайте здесь.
Любой владелец квартиры, знающий нормы потребления ресурсов, может оценить эффективность работы своей управляющей компании в сфере улучшения энергоэффективности жилья.
Становится возможной оценка объемов потребления ресурсов в самой квартире.
За счет точных данных приборов учета можно установить, где потребление чрезмерно и почему отопление одной квартиры обходится дороже другой.
Также собственники в многоквартирных домах получают возможность увидеть, во сколько обходится им содержание придомовых территорий и общих парадных.
Наглядное отображение расходов поспособствует решению вопросов, качающихся экономии ресурсов. Это в свою очередь поможет снизить размер платы по общим домовым нуждам.
Что входит в общедомовые нужды
Большая часть жителей многоэтажек под общедомовыми нуждами понимают:
- освещение в домах подъездов и придомовых территорий;
- затраты на уборку общих помещений;
- расходы на отопление общей площади.
Но следует знать, что именно входит в ОДН. Кроме указанных расходов энергоресурсов в общедомовые нужды относятся:
- работа лифтов;
- применение насосов водоснабжения;
- использование домофонов и сигнализации;
- дежурное освещение чердаков и подвалов;
- технологические потери, связанные с особенностями установленного электрооборудования.
- мойка лестничных площадок и мусоропроводов;
- полив газонов;
- промывка коммуникаций;
- потеря внутридомовых водосетей;
- опрессовка отопительной системы;
- ремонт и запуск отопительной системы.
Иные расходы ресурсов в ОДН не включаются. Но и указанных вполне достаточно чтобы при ненадлежащем потреблении образовались значительные потери.
А поскольку теперь нельзя списать все расходы на жильцов, то управляющие компании напрямую заинтересованы в экономии ресурсов и обеспечении надлежащего их использования.
Как рассчитывается электроэнергия (формула)
Величина оплаты ОДН по электроэнергии во многом зависит от наличия/отсутствия общедомового прибора учета.
При отсутствии счетчика электропотребление рассчитывается по нормативам, учрежденным еще в 2012 году.
Нормативы будут пересмотрены только к июню 2017 года. Как начисляется электроэнергия по ОДН сейчас?
Если в многоквартирном доме имеется общий счетчик, то общедомовые нужды рассчитываются представителем Энергонадзора вместе с представителем дома, выбранным общим собранием жильцов.
Основой становится разница меж показаниями общедомового счетчика и общей суммой показаний индивидуальных счетчиков.
В общую сумму включаются и значения, рассчитанные по нормативам для квартир, не оборудованных счетчиками. Полученная разница делится на всех владельцев квартир с учетом занимаемой площади.
Формула определения ОДН при наличии общедомового счетчика выглядит так:
При отсутствии общедомового прибора учета электроэнергии ОДН определяется по утвержденным нормативам.
Другие коммунальные услуги ОДН (тарифы)
Что касается других коммуслуг по ОДН, то имеет значение расход потребления воды. До 2017 года жильцы оплачивали весь перерасход.
В 2017 году ситуация должна измениться. После утверждения нормативов, общедомовой расход воды будет оплачиваться не более утвержденного тарифа.
При определении нормативов в расчет будут приниматься такие технические и конструктивные особенности многоэтажек как:
- этажность;
- износ инженерных систем;
- вид системы водоснабжения;
- оснащенность дома оборудованием.
Нормативы по расходам коммунальных услуг на содержание общедомового имущества будут рассчитываться на основании норматива, который каждый субъект РФ должен установить до 1.06.2017.
То есть пока говорить о средних тарифах по РФ нельзя. Это станет понятно после утверждения значений на всей территории России.
Для установления средних нормативов специалистам потребуется установить общий счетчик на многоквартирный дом и высчитать разницу меж общими и индивидуальным потреблением.
Видео: плата за общедомовые нужды
К сведению! С января 2017 года в домах, где плата ОДН превышает нормативы или показания не могут быть определены по причине отсутствия счетчиков, жильцы могут оплачивать услуги по норме. Все излишние расходы оплачивает УК.
Как производится оплата
Согласно п.1 ст.154 ЖК РФ плата за ОДН в 2017 году начисляется и указывается в счете, выставляемом ТСЖ или УК, являясь частью оплаты за содержание жилого помещения.
Теперь ОДН не может включаться в оплату воды или электроэнергии исходя из площади помещения.
Но при этом платеж по ОДН не может превысить норматива потребления на общедомовые нужды, учрежденного региональным законодательством.
При этом законодательство не дает четкого ответа на ситуацию, когда норматив превышает фактическую сумму.
Но в Письме Минстроя от 14.02.2017 четко указано, что плата по ОДН должна осуществляться не ниже норматива.
Судебная практика
Изменения относительно ОДН повлекут за собой собственную судебную практику. До момента, когда задуманные поправки начнут действовать, как положено, потребуется «утряска» многих нюансов.
Что касается практики, предшествовавшей изменению ранее действующих норм, то таковая весьма обширна и охватывает практически всю территорию РФ.
В частности в упомянутом обзоре кроме прочих рассматривался вопрос отсутствии общедомовых приборов учета сточных вод в многоквартирных домах и начисления оплаты за водоотведение в отношении ОДН.
Было установлено, что норматив водоотведения должен соответствовать объему воды, поданной источников централизованного водоснабжения.
Но в то же время ВС РФ установил, что объем водоотведения должен определяться исходя из нормативов потребления услуги водоотведения.
Про титульное страхование недвижимости, смотрите здесь.
Но такого норматива нет. Следовательно, ОДН на водоотведение быть не может. Это сделало строку «водоотведение на ОДН» неправомерной.
Еще один важный момент касается установки общедомовых счетчиков. ФЗ № 261 от 23.11.2009 обязал собственников установить общедомовые приборы учета.
Если сами жильцы не устанавливали счетчик, это должна была сделать ресурсоснабжающая компания.
При этом плата за установку собственниками вносится равными долями в течение пяти лет. На практике ресурсоснабжающие компании требовали немедленной оплаты.
Оплачивать установку общего счетчика должна УК, но вносить оплату можно в течение пяти лет.
Пока нельзя сказать, как отразятся новые поправки на собственниках квартир. Следует дождаться утверждения нормативов по всем регионам и практики их действительного применения.
Общедомовые нужды (ОДН) с 1 января 2017 года
Принцип оплаты коммунальных услуг по строго установленным тарифам в зависимости от количества проживающих (зарегистрированных) в квартире жильцов остался в далеком прошлом. С развитием рыночных отношений каждый поставщик энергоресурсов: электричества воды, тепла стал заинтересован в получении оплаты за фактически поставленный ресурс, вне зависимости от проблем, которые были у того или иного потребителя, в полном объеме.
Это вызвало необходимость радикально изменять систему оплаты за получаемые энергоресурсы как для собственников помещений так и для управляющих компаний (УК, ТСЖ).
Но практика показала, что объем потребляемых собственниками помещений ресурсов резко отличается от данных, которые ресурсоснабжающие организации фиксировали по своим приборам учета. Получалась ситуация когда значительная часть выработанных и поставленных потребителю ресурсов оказывалась неоплаченной.
Управляющие компании не хотели, а в большинстве случаев не могли, по финансовым соображениям, отнести неучтенные по приборам учета или рассчитанную на основании нормативов потребления часть полученных но не оплаченных ресурсов на свой счет.
Таким образом, родились общедомовые нужды (ОДН) - строка в счетах оплаты, которая была призвана компенсировать разницу между показаниями приборов учета ресурсоснабжающей организации и фактически потребленными собственниками коммунальными услугами, учтенными по индивидуальным приборам учета или рассчитанными на основании нормативов потребления.
Нормативная база для взимания платы за ОДН
Нормативная база, на основании которой в настоящее время происходит начисление оплаты за ОДН включает:
Учтя, что дополнительное информирование ведет лишь к росту социальной напряженности и отказу значительной части собственников оплачивать непонятные или «несправедливые», с их точки зрения, расходы на содержание общедомового имущества, Госдума РФ 29.05.2015 г. приняла Закон № 176-ФЗ который предусматривал «исчезновение» строки ОДН из квитанций на оплату с 01.07.2016 года.
Но, срок вступления Закона в силу был отложен Указом Президента РФ до 01.01.2017 года, ввиду нерасторопности госорганов, коммунальных служб, ресурсоснабжающих организаций к его реализации в планируемые сроки.
Что включается в общедомовые нужды (ОДН)
Большинство собственников считает, что в общедомовые нужды включаются расходы на:
Освещение подъезда и придомовой территории;
Расходы на уборку помещений;
Расходы на отопление подъездов и технических помещений.
Помимо перечисленных расходов энергоресурсов на ОДН они так же включают:
Сигнализации и домофонов;
Дежурное освещение подвальных и чердачных помещений;
Технологические потери внутри МКД, связанные с особенностями установленного в нем электрооборудования.
Это относится и к оплате потребленных ресурсов предприятиями или частными компаниями, располагающимися в МКД.
Это же должно относиться и к многочисленным компаниям-провайдерам, которые используют помещения МКД для размещения телекоммуникационного оборудования. При размещении на крыше дома приемной антенны - пользоваться её услугами могут несколько жильцов, а вот отнести затраты электроэнергии на поддержание этого телекоммуникационного оборудования на ОДН – нельзя. Оплачивать счета за пользование электроэнергией должен провайдер, чье оборудование размещено в доме.
Общедомовые нужды в 2017 году
Несмотря на то, что в счетах больше не будет «непонятной» и вызывавшей раздражение строки ОДН – оплата за них никуда не исчезнет. Просто все платежи за потребленные на общественные цели для поддержания в рабочем состоянии систем электроснабжения, отопления, водоотведения, санитарного порядка в МКД (многоквартирных домах) будут равномерно распределены и приплюсованы к плате за потребленные коммунальные услуги пропорционально доле собственника в общедомовом имуществе.
Изменится методика расчета общедомовых нужд.
Отныне платежи не могут превышать норм, рассчитанных для каждой из категорий многоквартирного дома в зависимости от срока ввода их в эксплуатацию, этажности, района расположения, состояния инженерных сетей и ряда других факторов. Эти нормативы утверждаются решениями муниципальных органов власти в регионах и призваны нивелировать разницу между начислениями за одинаковый объем поставляемых ресурсов у различных УК и ТСЖ.
Преимущества исключения строки ОДН
Пользоваться преимуществами включения платы за ОДН в счета на оплату смогут исключительно УК. Отныне, у собственников жилых помещений «выбита» из под ног почва для консолидированного выражения недовольства на общих собраниях. Для того, чтобы установить, какие общедомовые нужды и в каком объеме оплачивает тот или иной владелец недвижимости придется провести полную сверку счетов как минимум двух собственников. Дело это хлопотное. Говорить о том, что на повестку дня общего собрания собственников МКД впредь будут выноситься вопросы о завышении платы за ОДН уже не приходится.
Строки то такой не будет. Следовательно, несогласие с размерами тарифов каждый вынужден будет выражать в индивидуальном порядке, и добиваться ответа от УК или ТСЖ – в одиночку.
Надо ли платить за ОДН
Вопрос о необходимости оплаты ОДН автоматически перестает быть актуальным с 1 января 2017 года, поскольку в счетах уже не будет такой отдельной строки.
Неоплата счетов за потребленные коммунальные услуги в виду несогласия собственника с размером оплаты за ОДН, которые включены в его индивидуальный счет – влечет за собой применение штрафных санкций, вплоть до ограничения пользования каким-либо коммунальным ресурсом: электроэнергией, водоснабжением. Обжаловать действия по отключению энергоресурса можно только в суде. Как правило, суды обязывают энергоснабжающие организации прекратить действия по ограничению поставки энергоресурса ввиду нарушения правил санитарного состояния жилых помещений и нарушения прав граждан, проживающих в жилом помещении (несовершеннолетних детей).
Но это не снимает обязанностей по погашению имеющейся задолженности.
Каким бы не был закон, он – закон. Поэтому – нравится или не нравится – платить за ОДН – надо. Вопрос в том, сколько? Но это – разрешается в каждом конкретном случае и снова же – только в суде.
Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.
Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.
Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)
Комментарии
Почему же, очень даже актуально. Если есть общедомовой счетчик, то показания электроэнергии на обслужмвание дома должны сниматься по нему. Вообще, расходы на общественные цели жители оплачивать должны, - как правильно было сказано выше - закон есть закон, и он подлежит обязательному исполнению. Просто надо урегулировать механизм определения этих расходов. И это должно быть честно установлено лицами, которые несут ответственность за содержание дома. Ничего хорошего в том что люди начнут ходить в суды нет, это отражается на нервной системе. Если установить примерные ежемесячные расходы и разделить их на всех жителей, получится не такая уж большая сумма.
Последние статьи
Популярные темы
Форма входа
Часто задаваемые вопросы
Юридический сайт по жилищным вопросам ЖИЛИЩНИК.RU (с).
Joomla 2.5
Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:
В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.
Почему тарифы на центральное отопление и электроэнергию самые высокие по сравнению с другими видами услуг? Такое положение напрямую связано с огромными потерями в сетях этих коммунальных ресурсов и отсутствием возможности оперативной локализации проблемного участка. То есть, потери изначально закладываются в тарифы для потребителей. Учитывая текущие реалии, возникает ряд вопросов к расчету ОДН по электроэнергии, попробуем найти на них ответы.
Что такое ОДН по электроэнергии?
Проще всего объяснить значение данного термина на примере. Допустим, имеется типовой многоквартирный дом, подключенный к электроснабжению. Общий расход в данном случае будет включать в себя следующие составляющие:
- Электроэнергия, израсходованная индивидуальными потребителями.
- Электричество, необходимое для питания оборудования общих домовых территорий (освещение лестничных площадок, лифтового оборудования, технологические потери на внутренних линиях и т.д.). Данная статья расходов получила название «общедомовые нужды» или сокращенно – ОДН.
Расход по первому пункту определяется по . Для второго производится специальный расчет, результаты которого отражаются в соответствующей графе квитанции коммунальных платежей.
Что входит в ОДН?
Жильцы многоквартирных домов, получив квитанцию, куда входит оплата ОДН, не редко задаются вопросом, что включает в себя эта категория расходов. Ответим на этот вопрос, приведя для наглядности рисунок, с перечислением общедомовых приборов.
Обозначения:
- a) Осветительные приборы на лестничных клетках, чердачных и подвальных помещений.
- b) Системы освещения придомовых территорий.
- c) Лифтовое оборудование.
- d) Системы безопасности (домофоны, видеонаблюдение и т.д.).
- e) Пожарная сигнализация.
- f) Аппаратура провайдеров.
- g) Антенные усилители.
- h) Насосное оборудование.
- j) .
Обратим внимание, что к последнему пункту относятся как потери внутридомовой сети, так и несанкционированные подключения в обход индивидуальных приборов, учитывающих потребление электроэнергии. То есть, в данном случае можно говорить о краже электричества у соседей по дому.
Оплата ОДН
Согласно Постановлению Правительства РФ (№354), весь объем потребленной электроэнергии на ОДН оплачивается жителями многоквартирного жилого дома. Чтобы не возникло разночтений, приведем дословно выдержку из Постановления.
Пример выдержки из ПП РФ №354 от 6 мая 2011 года
Как видим, в Постановлении определено, что все расходы электроэнергии на ОДН возлагаются на собственников жилого дома, вне зависимости от выбранной формы управления. Руководствуясь данным Постановлением, управляющие компании производят расчет объемов потребления электроэнергии на общедомовые нужды, полученные результаты вносятся в квитанции оплаты коммунальных услуг. Пример такой квитанции был продемонстрирован на рисунке 1.
Пример расчета ОДН по электроэнергии в многоэтажном доме
Несмотря на то, что тарифы и нормы потребления электроэнергии различаются в отдельных регионах, формулы расчетов для начисления платежей по соответствующей графе остаются неизменными. Приведем примеры расчетов для многоквартирного жилого дома с общедомовым счетчиком потребления электроэнергии и объекта, где не такой прибор отсутствует.
Со счетчиком
Механизм вычислений будет следующим:
- Производится снятие показаний за определенный период с общедомового прибора учета потребления электроэнергии. Допустим, коллективный счетчик отобразил потребление в объеме 6500 киловатт-часов. В данном случае это общий расход электроэнергии жилого дома, который включает в себя суммарный объем потребления жилых помещений и затраты на ОДН.
- На данном этапе производится сравнение суммарных показаний, снятых с индивидуальных электросчетчиков и данных общедомового прибора учета. Чтобы выполнить данную операцию необходимо просуммировать потребление каждой квартиры. Как правило, данные за отчетный период снимаются в определенных числах месяца. Такие ограничения на процесс снятия показаний необходимы для того, чтобы не возникало больших расхождений в балансе.
Представим, что суммарное значение всех показаний электросчетчиков жильцов составило 5600 киловатт-часов. То есть, это показатель объема электроэнергии израсходованного владельцами жилых помещений.
- Получив показатель расхода на жилые помещения, его вычитают из общего объема потребленной электроэнергии. Результатом будет количество киловатт-часов, приходящихся на долю ОДН. В нашем случае расчет будет следующим: 6500 – 5600 = 900.
- Теперь необходимо произвести распределение (начисление) платы ОДН между собственниками помещений. Начисления производятся собственнику, исходя из жилой площади (ЖП), занимаемой владельцами квартир. Для этой операции необходимо рассчитать соотношение между квадратным метром ЖП и единицей измерения для ресурса, затраченного на общедомовые нужды (киловатт-час для электроэнергии).
Вернемся к нашему примеру. Допустим общая жилая площадь в доме 4200 м 2 . Следовательно, чтобы рассчитать соотношение необходимо общий объем потребления ОДН (в нашем случае 900 кВт*ч) разделить на суммарное количество жилой площади (4200 м 2), у нас получится: 900/4200 ≈ 0,214 кВТ*ч.
- Рассчитав соотношение несложно вычислить потребление электричества ОДН для любого собственника жилья в доме. Для этого необходимо умножить полученный коэффициент на жилую площадь той или иной квартиры. Например если за собственником числиться 42 м 2 жилой площади, то расчет расхода, в нашем примере, будет следующим: 42 * 0,214 = 8,988 кВт*ч. Обратим внимание, что площадь нежилых помещений не учитывается.
- На завершающем этапе рассчитывается плата ОДН, для этого полученный результат умножается на тариф, предусмотренный для данного региона. Допустим, наш дом располагается в Санкт-Петербурге, соответственно, при одноставочном тарифе 4,32 руб. за 1 кВт*ч, размер оплаты будет следующим: 4,32 * 8,988 ≈ 38,83 руб.
- Производится оплата потребления электричества, затраченного на общие нужды.
Закрывая тему расчетов при наличии счетчика МОП, следует заметить, что самое слабое звено в данной системе учета – снятие показаний с индивидуальных приборов. Это напрямую связано с влиянием человеческого фактора, например, информация передана с ошибкой или нет возможности снять показания ввиду отсутствия жильцов. Также следует принять во внимание время, необходимое на ввод данных в общую базу и возможные ошибки оператора. В системах автоматизированного сбора показаний такие недостатки отсутствуют. На сведение баланса по электроэнергии, потребляемой сетями жильцов, уйдет всего несколько минут, при этом гарантируется стопроцентная точность.
Без счетчика
Приведенный выше способ расчета расхода ресурсов (электроэнергии) на ОДН применим только в случае наличия общего счетчика. Если таковой отсутствует, то в качестве коэффициента, необходимого для расчета пользования электроэнергией, используется специальный норматив, предусмотренный для данного региона. Принцип расчета платы показан ниже.
Информацию по расчетному коэффициенту (нормативу) для определенного региона можно получить на официальном сайте областной администрации. В данном случае коэффициент выступает в роли граничной величины, ее пересмотр возможен только в большую сторону. Такое решение может быть принято общим собранием жильцов (если не ошибаемся, на практике такого еще ни разу не происходило).
Как выгодней со счетчиком или без
В качестве примера приведем нормы потребления электроэнергии на общедомовые нужды для Нижегородского региона.
Нормы потребления ОДН в Нижнем Новгороде (для примера)
Если отследить тематическую информацию касательно на местных форумах, то выяснится, что устанавливать МОП приборы выгодно, поскольку в этом случае приходиться меньше платить за коммунальные ресурсы, затраченные на общие нужды.
Ситуация, когда установлен общий электросчетчик, а объем потребления коммунальных ресурсов превышает региональную норму, принципиально невозможен. В этом случае все указывает на факт потери ресурсов по вине управляющей компании.
Как снизить ОДН по электроэнергии?
Сростом нормативов потребления, увеличиваются и начисления ОДН, приведем несколько вариантов решений, позволяющих уменьшить эту статью расходов. В большинстве случаев, для реализации приведенных советов потребуется общее собрание жильцов дома. Начнем с главного:
- Произведите установку общедомового прибора учета. Сумма, затраченная на его покупку, окупится довольно быстро.
- Если передача информации (снятой с индивидуальных счетчиков) осуществляется, поставщику ресурса (электроэнергии) после контрольной даты, то вычисление расхода производится по региональной норме. Тоже касается и показаний общедомовых приборов.
- Желательно организовать процесс снятия информации со счетчика МОП таким образом, чтобы при этом присутствовал кто-то из жильцов, назначенный общим собранием или сотрудник управляющей компании. Последняя крайне заинтересована в этом, поскольку если расход будет превышать объем норматив потребления, финансовая ответственность ложится на УК.
- Организация проверок арендуемых помещений на предмет несанкционированного подключения.
- Модернизация электрооборудования и общедомовых электросетей. Даже замена обычных ламп накаливания на энергосберегающие аналоги даст ощутимый результат.
Совсем недавно В.В. Путин подписал федеральный закон, который внес изменения в некоторые положения Жилищного кодекса Российской Федерации и, в частности, коснулся нормативов ОДН 2017 года.
Напомним, что ОДН – это общедомовые нужды. Нововведения закрепили на законодательном уровне приоритет расчетов и оплаты за них по показаниям счетчиков перед утвержденными региональными нормативами.
Целевая аудитория
По новому закону об ОДН 2017 года собственники жилья наделены правом выбрать способ коммунальной оплаты за общедомовые нужды.
Сегодня рано говорить о полном разрешении этого вопроса. Многие дома еще не оборудованы соответствующими системами учета, хотя люди уже давно понимают их важность и необходимость. Счетчики позволяют обеспечить прозрачность начисления расчетов ОДН, исключить возможность необоснованных переплат. К тому же практика показала, что оплата по установленным нормативам значительно выше, нежели по показателям систем учета.
В данном аспекте целесообразно отметить, что законодательными нормами в перечне допустимых работ в рамках капитального ремонта предусмотрена установка система учета потребляемых ресурсов.
Расчет ОДН с июля 2017
Согласно информации, размещенной на официальном сайте Минстроя России, на общедомовом собрании собственники самостоятельно оценивают техническую оснащенность своего жилья и определяют наиболее приемлемый для всего дома способ исчисления.
По сути получается 3 возможных варианта:
- По общеустановленным региональным тарифам ОДН 2017.
- По усредненной величине показаний систем учета за предыдущий год. Предполагается, что ежегодно 1 июля по специально разработанному алгоритму будет производиться перерасчет и корректировка. Следует отметить, что при выявлении перерасхода финансовые издержки лягут на плечи управляющей компании.
- По фактическим показаниям общедомового прибора учета. В данном случае ни о каких корректировках и перерасчетах речь не идет.
Таким образом, принятие нового закона позволяет обеспечить корректность и прозрачность начислений, люди, да и сами управляющие компании будут заинтересованы в установлении общедомовых приборов учета. К тому же, когда у собственников станет меньше вопросов по системе начислений ОДН, объем недополученных денег ресурсоснабжающими организациями должен значительно снизиться.
Нормативы ОДН с июля 2017
Уже сейчас многие регионы провели на своем уровне перерасчет по общедомовым нуждам. По результатам корректировок расходы на воду уменьшились примерно на четверть, а на электричество, напротив, выросли в 2 раза.
Таким образом, подтверждается сомнительная обоснованность нормативов ОДН. К тому же разнотипность зданий добавляет путаницу в правила исчисления. Обновляемые нормативы, как правило, ведут к росту оплаты за ОДН. Нововведения в Жилищный кодекс России позволят изменить сложившуюся тенденцию, обеспечить прозрачность расчетов для населения и повысить ее платежную дисциплину.
Электроэнергия ОДН 2017
Электроэнергия в списке общедомовых нужд – одна из наиболее щепетильных тем. Мало того, что сумма ежемесячно менялась, то резко возрастая, то резко снижаясь, а управляющие компании не могли внятно объяснить ни то, как происходит расчет, ни то, почему в одном городе в однотипных домах суммы значительно отличаются, так еще с 1 января 2017 года отдельная графа по этому расчету была убрана, а сумма оплат выросла в разы. Не говоря уже о том, что правительством была исключена возможность оплаты по общедомовым счетчикам.
Нормативы на оплату за общедомовую электроэнергию устанавливаются областной администрацией. Ознакомиться с ними можно на официальном сайте региона. Для собственников жилья расчет электроэнергии ОДН производится по следующей формуле:
ОДН’ = Н*КВ*Sк / Sо,
где ОДН’ – общедомовая электроэнергия;
Н – установленный норматив;
КВ – площадь всех помещений общедомового имущества;
Sk – площадь квартиры конкретного собственника;
So – общая площадь квартир, расположенных в доме.
Теперь же возможность оплаты по общедомовому прибору учета возобновлена и расчет будет заключаться в исчислении разницы между его показателями и всех поквартирных счетчиков, а затем последующее деление значения поквартирно в зависимости от площади.
Таким образом, новый закон об ОДН по сути хорошо забытый старый. Но если раньше остро стоял вопрос с установкой общедомовых приборов учета, то после выявления возможности включения этой статьи расходов в капитальный ремонт, проблема решена. А собственникам жилья возвращена возможность выбора.