Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней. Правовое регулирование сферы недвижимости Проблемы правового регулирования недвижимости
Введение
Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.
Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью.
С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно, один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе.
Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который хотя и имеет длительную историю, однако не может считаться устоявшимся.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Однако он представляет собой перспективную форму вложения капиталов.
Цель данной работы - рассмотреть вопросы правового регулирования сферы недвижимости в РФ.
Данная цель потребовала решения следующих взаимосвязанных задач:
Изучить нормы гражданского законодательства и муниципального права в сфере недвижимости
Рассмотреть особенности налогообложения в сфере недвижимости
Обосновать сущность нотариального оформления сделок с недвижимостью
Изучить особенности судебной защиты прав, связанных с недвижимостью
Поставленные задачи логически предопределили структуру работы, которая состоит из введения, четырёх глав, заключения и списка использованной литературы.
1. Гражданское законодательство России и муниципальное право в сфере недвижимости
муниципальный недвижимость нотариальный судебный
В настоящее время ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983-1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.
Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминается отдельно гражданское законодательство (п. «о» ст. 71) и жилищное законодательство (п. «к» ст. 72).
Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями (раздел 4).
В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле - имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия «гражданское законодательство». В ст. 3 ГК РФ говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ». Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.
Само определение недвижимости, как объекта права содержится в Гражданском кодексе РФ (ст. 130). Эта общая норма, содержит признаки недвижимости. Следует указать, что гражданское законодательство находиться в ведении РФ (п. «о» ст. 71Конституции РФ, ч. 1 ст. 3 ГК РФ), и следовательно, право на изменение признаков недвижимости, и как следствие, объекта будущих правоотношений, принадлежит федеральному законодателю (ч. 1 и ч. 4 ст. 105 Конституции РФ).
Вместе с тем, частные вопросы недвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.) регулируются иными нормативными правовыми актами, устанавливающими соответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например, квартиры как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельные участки - Земельным кодексом РФ и т.д.).
Но в любом случае, общие вопросы недвижимости: права на нее, сделки с ней, особенности совершения сделок, особенности установления, изменения и прекращения прав регулируется все же ГК РФ.
Итак, ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:
) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения));
) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»));
) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения;
) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);
Муниципальные образования также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
Например, Решение собрания депутатов «Об утверждении муниципальной целевой программы «Жилище», «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в МО», «Субсидирование процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам» и т.п.
Данные программы разрабатываются с целью формирования новых методов и форм долгосрочной жилищной политики, создающих правовые, экономические, социальные и организационные предпосылки для ускорения решения жилищной проблемы в муниципальных образованиях в условиях социально-ориентированной рыночной экономики путем стимулирования воспроизводства жилья.
Программы представляет собой комплекс мероприятий по целенаправленному социально и экономически сбалансированному изменению форм и принципов хозяйствования, обеспечивающих реализацию концепцию новой жилищной политики на основе реформирования жилищной сферы.
2. Налогообложение в сфере недвижимости
Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 1).
Современные принципы налогообложения недвижимого имущества
№ п\пПринципы налогообложенияОсновное содержание (сущность)1ВсеобщностиКаждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы2Справедливости и дифференциацииУровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества3ОбязательностиПоскольку любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги4РавенстваПеред налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала
В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики - предприятия и физические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения,
земельный налог
Налоги при продаже недвижимости
Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, продавец обязан заплатить 13% налога. Налогом платится с суммы, превышающей 1 млн. рублей. Собственникам, владевшим жильем более трёх лет, предоставляется налоговый вычет на всю сумму, полученную при продаже объекта.
В соответствии со статьёй 220 Налогового кодекса, продавец может воспользоваться налоговым вычетом, в размере средств, потраченных на приобретение объекта, который он сейчас продаёт. Например, если в 2006 году человек купил квартиру за 1,5 млн. рублей, а через год продал её за те же 1,5 млн, то он освобождается от уплаты налога с продаваемого имущества.
Нерезиденты обязаны уплатить налоги в размере 30% от суммы продажи, независимо от срока владения.
Налоги при дарении недвижимости
От уплаты налогов освобождаются лица, получившие недвижимое имущество в дар от близких родственников. Семейный кодекс исчерпывающе определяет близких родственников - супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать), братьев и сестёр. В остальных случаях, одаряемый обязан заплатить налог в размере 13%.
Налоги для владельцев недвижимости
В настоящее время налог для владельцев недвижимости рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости. Облагаются налогом жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, земельные участки и другие строения и сооружения. Чем выше стоимость объекта, тем больше ставка налога. Налоговая ставка для объектов с инвентаризационной стоимостью более 500 тысяч рублей составляет 0,3 - 2%. Ставка для резидентов и нерезидентов одинакова.
Налоговые вычеты при операциях с недвижимостью
Статьей 220 Налогового кодекса РФ определено право на получение налогового вычета «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 млн руб. И помимо этого - в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам)». Налогоплательщику возвращается оплаченный налог на доходы физических лиц равный 13% от суммы квартиры. «При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности».
В 2008 г. Минфин России, как орган, непосредственно проводящий и реализующий налоговую политику, впервые обнародовал документ «Основные направления налоговой политики в РФ на 2008-2010 гг.». В докладе в качестве одного из таковых назвал совершенствование налога на имущество физических лиц (посредством введения налога на недвижимость).
Согласно указанной концепции реформирования налоговой системы введение налога на недвижимость предполагает преобразование налога на имущество физических лиц и земельного налога в единый налог на недвижимость.
Введение нового налога с 2011 г., заменяющего собой два существующих ныне, а также нового принципа налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости полностью соответствует целям налоговой политики государства, а именно: обеспечения справедливости и эффективности налоговой системы, упрощения системы налогов, снижения затрат на сбор налогов.
Объектом налогообложения по новому налогу является недвижимость жилого назначения (дома, квартиры и другие жилые помещения, дачи) и гаражи, а также земельные участки, на которых расположены данные объекты или которые предоставлены для их строительства. Плательщики налога - физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества. Для налогоплательщиков - физических лиц устанавливается налоговый вычет, определяемый исходя из необлагаемой нормы и количества членов семьи, проживающих совместно с налогоплательщиком. Налоговая база устанавливается на основе оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения с использованием понижающего коэффициента 0,8. Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1%. В пределах данной территории ставка едина для физических и юридических лиц.
3. Нотариальное оформление сделок с недвижимостью
В соответствии с общим правилом нотариальное удостоверение сделки может производиться любым нотариусом. В то же время для ряда договоров установлены особые правила. Так, договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется по месту его отвода. Договоры об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка должны удостоверяться по месту нахождения указанного имущества (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Представляется, что этот перечень не является исчерпывающим. Опираясь на аналогию, можно сделать вывод о том, что по месту нахождения недвижимого имущества подлежат удостоверению договоры об отчуждении иных видов недвижимого имущества (комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений и т.д.). Это правило основывается на принципе исключительной территориальной компетенции нотариуса. В свою очередь, указанный принцип корреспондирует с правилом о нотариальных округах, которые устанавливаются совместным решением органов юстиции и нотариальной палатой, как правило, в соответствии с административно-территориальным делением РФ. Подобный подход представляется разумным, поскольку позволяет аккумулировать информацию о сделках с недвижимым имуществом в одном нотариальном округе, что препятствует злоупотреблениям в этой сфере, а также упрощает процедуру укрепления прав на недвижимое имущество.
Значение нотариальной формы сделки с недвижимым имуществом заключается в том, что таковая в значительной степени облегчает процедуру доказывания определенных фактов. Особенно большое значение нотариальные акты имеют для правоприменительных и судебно-арбитражных органов, которые рассматривают нотариально удостоверенные факты как важнейшие источники доказательственной информации. Таким образом, правоприменительная практика рассматривает нотариально удостоверенные сделки как обладающие более высокой доказательственной силой. Вместе с тем нотариальная форма удостоверения сделок не является ограничивающим для судов обстоятельством. В том случае, если в судебном процессе будет установлено, что в основе нотариально удостоверенной сделки содержатся юридически порочные элементы, это может быть причиной для признания ее недействительной.
Кроме того, нотариальная форма в установленных законом случаях рассматривается в качестве обязательного элемента сложного юридического состава, с которым связывается переход права на недвижимое имущество. Отсутствие этого элемента может рассматриваться как основание для оспаривания права на недвижимую вещь.
При удостоверении сделки с недвижимым имуществом нотариус обязан проверить принадлежность этого имущества собственнику. Однако в данном случае недостаточно обращения только к правоустанавливающим документам (например, к договору купли-продажи недвижимости). Нотариус должен убедиться в том, что соответствующие права зарегистрированы в ЕГРП. При этом выписка из ЕГРП должна содержать не только сведения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и сведения о наличии ограничений, обременений, арестов в отношении отчуждаемого недвижимого имущества.
Правила ведения ЕГРП предусматривают, что в реестр в обязательном порядке должен вноситься ряд сведений. Эти же сведения должны быть отражены и в соответствующих нотариальных документах, которые представляются в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость. К таким сведениям относятся информация об участниках сделки, сведения о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество, сведения об ограничениях, обременениях права собственности и иных прав на недвижимость.
Характеристика объекта недвижимости основывается на технической документации, в которой описывается объект недвижимости (справки бюро технической документации, технический паспорт объекта недвижимости и т.д.). Техническая документация на объект недвижимости должна быть представлена нотариусу для проведения соответствующего нотариального действия. При описании объекта недвижимости должны быть указаны кадастровый или условный объект недвижимости, а также адрес (местонахождение) объекта недвижимости. Кроме того, к описанию объекта недвижимости относятся указания на его площадь и назначение.
В том случае, если совершается сделка по распоряжению недвижимостью, нажитой в период брака, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Это правило касается и совершения индивидуальным предпринимателем сделок с недвижимым имуществом, используемым в предпринимательской деятельности.
С принятием ГК РФ нотариальная форма совершения сделок с недвижимым имуществом была предусмотрена в следующих случаях:
выдача доверенности на совершение сделок, которые требуют нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);
выдача доверенности в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ), за исключением тех случаев, которые предусмотрены п. 4 ст. 185 ГК РФ;
договор об ипотеке;
договор об изменении условий договора об ипотеке;
договор между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. ст. 10, 23 и 55 Закона об ипотеке);
уступка требования, которое основано на сделке с недвижимым имуществом, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);
перевод долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст. 391 ГК РФ);
договор ренты (ст. 584 ГК РФ);
договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);
любая сделка с недвижимым имуществом, если стороны пришли к соглашению о ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 163 ГК РФ);
договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);
договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);
договор дарения (ст. 574 ГК РФ);
брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);
согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Со вступлением в силу Закона о госрегистрации прав на недвижимость было отменено обязательное нотариальное удостоверение:
договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);
договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);
договора дарения (ст. 574 ГК РФ).
В 2003 г. в этот же Закон внесены изменения, согласно которым было установлено правило об обязательной нотариальной форме доверенности, связанной с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с нею (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
В 2005 г. внесено требование об обязательной нотариальной форме:
доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица при предъявлении им заявления о государственной регистрации и документов о правах на недвижимость (п. 4 ст. 16);
доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и других документов (п. 5 ст. 18);
доверенности работника или иного представителя юридического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и иных документов (п. 5 ст. 18);
соглашение между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
При этом в Закон об ипотеке были внесены изменения, согласно которым было отменено обязательное требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке.
Таким образом, за последние годы существенным образом сужена компетенция нотариальных органов и их роль в организации оборота недвижимого имущества, что оценивается специалистами как негативная тенденция.
4. Судебная защита прав, связанных с недвижимостью
Не секрет, что большое количество объектов недвижимости на российском рынке приобреталось при полной законодательной неразберихе во времена приватизации. Имевшие место факты многочисленных нарушений и без того противоречивого законодательства, в настоящее время всё в большем количестве проявляют себя в негативном свете. Это выражается прежде всего в возникновении спорных ситуаций, ставящих под сомнение законность оформления прав собственности.
При наступлении таких обстоятельств, вопросы судебного разрешения споров по недвижимости имеют первоочередное значение.
Споры о недвижимости - это прежде всего споры, связанные с правами на недвижимое имущество. К числу прав на недвижимое имущество относятся право собственности и другие вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком и др.).
Споры о правах на недвижимость, рассматриваемые в рамках искового производства, очень разнообразны. В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 №54 дается примерный перечень исков о правах на недвижимое имущество. К таким искам относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, иски об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Значительная часть исков о правах на недвижимое имущество может быть предъявлена и в отношении прав на движимое имущество. В то же время есть виды споров, которые могут возникнуть только в отношении прав на недвижимость. К числу таких споров относятся споры о признании права собственности на самовольную постройку, о праве собственности на незавершенный строительством объект.
Можно выделить следующие категории споров:
споры о признании права (права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления и др.);
споры об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения (виндикационные иски);
споры об устранении нарушений прав титульного владельца имущества, не соединенные с лишением владения (негаторные иски);
споры о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом;
споры о приватизации (об обязании заключить договор приватизации недвижимости);
споры об установлении сервитута.
Процессуальные особенности рассмотрения споров о правах на недвижимое имущество
Подведомственность споров о недвижимости определяется исходя из состава участников и предмета спора.
Ст. 38 АПК РФ устанавливает исключительную подсудность для дел о правах на недвижимое имущество: иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества, а иски о правах на морские и другие суда, на космические объекты - в арбитражный суд по месту их регистрации.
В остальном же при рассмотрении исков о правах на недвижимое имущество применяются те же арбитражные процессуальные нормы, что и при рассмотрении других дел.
Обращаясь за судебной защитой, истец, как обычно, должен правильно определить предмет иска, указать правильное основание исковых требований, определить предмет доказывания, т.е. обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ст. 65 АПК РФ), установить, какие доказательства можно использовать для подтверждения своих прав с учетом требований ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств.
Вполне реальная проблема, которую прежде всего предстоит решить собственнику в случае нарушения его права собственности на имущество, включая недвижимость, в том числе и при государственной регистрации прав других лиц на соответствующую недвижимость, - это проблема выбора оптимального способа защиты права собственности, применение которого в тех или иных конкретных условиях позволит восстановить нарушенное право.
В этом смысле чрезвычайно важное значение имеет формирующаяся в настоящее время судебно-арбитражная практика рассмотрения споров по требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество.
Одна из актуальных проблем, возникающих при рассмотрении таких споров, состоит в применении к соответствующим требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество законоположений об исковой давности.
Дело в том, что в отдельных случаях при рассмотрении конкретных дел в порядке надзора Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ нашел возможным не применять нормы об исковой давности к требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество.
Первым из таких дел явился спор по иску государственного учреждения связи к муниципальному образованию о признании права федеральной собственности на занимаемое учреждением нежилое помещение, которое администрацией муниципального образования было включено в реестр муниципальной собственности.
Ответчик (муниципальное образование) обратилось в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением о пересмотре в порядке надзора постановления кассационной инстанции, которая, отменив судебные акты первой и апелляционной инстанций, удовлетворила исковые требования о признании права федеральной собственности на спорное жилое помещение. Одним из основных доводов заявителя послужило то обстоятельство, что кассационная инстанция не согласилась с доводом арбитражного суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, посчитав возможным применить к спорным правоотношениям положения ст. 208 ГК.
В Постановлении Президиума (об оставлении Постановления кассационной инстанции без изменения), принявшего во внимание, что спорное помещение находится во владении государственного учреждения с 1979 г. и используется как имущество предприятия связи, применительно к вопросу об исковой давности сказано следующее: «Вывод суда… о нераспространении в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса РФ исковой давности на требования, предъявленные истцом, как на требования иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения, является обоснованным».
Такой способ защиты нарушенного права собственности на недвижимое имущество, как требование о признании права собственности на соответствующую недвижимость, применяется в том случае, когда неправомерные действия ответчика сопровождаются государственной регистрацией права собственности на спорную недвижимость. А в таком случае нет никаких проблем с определением начального момента течения срока исковой давности, каковым должен считаться день, когда надлежащий собственник узнал или должен был узнать о государственной регистрации права собственности другого лица на спорную недвижимость. При таких условиях следует констатировать также отсутствие каких-либо препятствий (как фактических, так и юридических) для заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.
В последнее время в судебно-арбитражной практике стали появляться случаи применения иска о признании права собственности и для защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Это стало возможным после введения в законодательство такого нового основания возникновения права собственности на недвижимое имущество, как добросовестное приобретение недвижимости.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента его государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Примером применения соответствующих законоположений может служить следующее дело, рассмотренное Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в порядке надзора.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось с иском к муниципальному образованию (в лице департамента имущественно-земельных отношений) о признании права собственности на нежилые помещения. Спорные помещения были приобретены обществом на торгах, проводимых в порядке приватизации муниципального имущества. По результатам торгов заключен договор купли-продажи, который был исполнен путем передачи соответствующих нежилых помещений по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью, признанному победителем торгов, которое, в свою очередь, перечислило покупную цену муниципальному образованию. Однако в государственной регистрации права собственности на приобретенные нежилые помещения обществу было отказано на том основании, что на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество не была внесена регистрационная запись о праве муниципальной собственности на соответствующую недвижимость, задолго до этого включенную в реестр муниципальной собственности (такая регистрационная запись появилась в Едином государственном реестре уже после заключения договора купли-продажи).
В надзорном порядке обжаловалось Постановление кассационной инстанции, которая, отменив решение арбитражного суда об отказе в иске и соответствующее апелляционное Постановление, приняла новое решение об удовлетворении исковых требований.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ оставил Постановление кассационной инстанции без изменения, констатировав в своем Постановлении правомерное использование покупателем предусмотренного ст. 12 ГК РФ способа защиты гражданских прав, а именно иска о признании права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на торгах. В Постановлении также было указано на то, что покупатель, располагая информацией о выставлении на торги имущества, входящего в состав муниципальной собственности, приобрел это имущество на торгах возмездно и поэтому обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ.
Иногда в судебно-арбитражной практике встречаются случаи, когда в целях опровержения зарегистрированного права собственности ответчика заинтересованные лица обращаются в суд с исками о признании недействительным зарегистрированного права. Здесь проблема легко устранима путем правильной квалификации судом предъявленного требования, которое не может быть не чем иным, как иском о признании права собственности на соответствующее недвижимое имущество.
Заключение
Таким образом, в настоящее время ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ).
Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями (раздел 4).
Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны.
В современной системе налогов РФ предусмотрены три налога, связанных с недвижимостью.
земельный налог
налог на имущество организаций
налог на имущество физических лиц
Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложению подвергаются операции продажи недвижимости (плательщик - продавец). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин, реализовавший в отчетном периоде объект недвижимости, согласно Налоговому Кодексу обязан подать декларацию о доходах (пусть даже и «нулевую»).
Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (командиром воинской части, консулом, главным врачом и т.д.). Из смысла действующего законодательства следует, что нотариус вправе удостоверять только письменные сделки. Собственно, именно поэтому нотариальная форма удостоверения сделок именуется как квалифицированная письменная форма.
В том случае, если сделка подлежит совершению в нотариальной форме и в то же время требует государственной регистрации, то возникновение (прекращение) прав по такой сделке происходит в момент ее государственной регистрации.
Споры о недвижимости - это прежде всего споры, связанные с правами на недвижимое имущество. К числу прав на недвижимое имущество относятся право собственности и другие вещные права.
Помимо споров, вытекающих из вещных прав на недвижимое имущество, и споров из обязательственных отношений, где объектом прав выступает недвижимое имущество, в судах рассматривается значительное число споров, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество.
Защита прав на недвижимое имущество может осуществляться в порядке искового производства, в порядке рассмотрения дел, возникающих из административных и иных публичных отношений (обжалование действий или бездействия регистрирующих органов в соответствии с главой 24 АПК РФ), а также в рамках рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение (дела об установлении факта владения и пользования юридическим лицом недвижимым имуществом как своим собственным в соответствии с главой 27 АПК РФ).
Споры о правах на недвижимость, рассматриваемые в рамках искового производства, очень разнообразны. К таким искам относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, иски об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Список литературы
1.Конституция РФ от 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // СЗ РФ, 26.01.2009. - №4. - Ст. 445.
2.Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 №95-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.04.2010 №69-ФЗ) // Российская газета от 04.05.2010.
3.Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 17.07.2009 №145-ФЗ) // Российская газета от 20.07.2009;
4.Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 17.07.2009 №145-ФЗ) // Российская газета от 20.07.2009.
.Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.06.2009 №121-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 08.06.2009, №23, ст. 2776.
.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.12.2009 №365-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, №52 (1 ч.), ст. 6441.
.Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 №146-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.03.2010 №20-ФЗ) // Российская газета от 12.03.2010.
.Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.07.2010 №242-ФЗ) // Российская газета от 03.08.2010.
9.Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 года №4462-1 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 19.07.2009 №205-ФЗ) // Российская газета от 22.07.2009.
.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 07.04.2010 №60-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета от 09.04.2010.
11.Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 №54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» // Вестник ВАС РФ - 2006 - №11.
.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 августа 2005 г. №1206/05 // СПС «КонсультантПлюс».
.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 сентября 2007 г. №4640/07 // СПС «Консультант Плюс».
.Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие - М.: «Норма», 2001.
.Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость - М.: «Статут», 2008.
16.Гриненко С.В. Экономика недвижимости - Таганрог: «ТРТУ», 2004.
.Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - М.: ООО «Новая правовая культура», 2007.
.Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. - М.: «Статут», 2000.
19.Михина Е.В. Правовые и экономические проблемы перехода к налогу на недвижимость в РФ // Налоги и налогообложение - 2007 - №12.
.Перцева Е.М. Налог на недвижимость - приоритетное направление налоговой политики РФ // Финансовое право - 2008 - №5.
21.Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон // ЭЖ-Юрист. - 2005. - №2.
22.Скловский К. Замечания на проект закона о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 2003. - №2.
.Стешенко Л.А., Шамба Т.М. Нотариат в РФ: Учебник для вузов. - М.: «Инфра-М», 2001.
Репетиторство
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
2. Основные проблемы правового регулирования с сфере формирования рынка земли. Коллизии законодательства РФ
Вступление в силу Земельного кодекса РФ с 30.10.2001 породило многочисленные вопросы о порядке применения некоторых его положений (в особенности в соотношении с действующим гражданским законодательством РФ).
Как отмечает, Плотникова И., еще не установилась единая практика применения норм гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, как законодатель ввел новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс Российской Федерации установил приоритет норм земельного права перед нормами гражданского законодательства при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками п. 3 ст. 3 Земельного кодекса.
И действительно, в случае коллизии этих законов правоприменители подчас оказываются в непростой ситуации.
Обратим внимание на ряд коллизий, а также на возможность их разрешения.
Первая коллизия - это вопрос следования земли за недвижимостью.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная Федеральным законом от 16.04.2001 №45-ФЗ "О внесении изменений в ГК РФ и ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" гл. 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения ст. 273 ГК РФ. Указанные нормы носили диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно было определить право на занимаемый ею земельный участок, если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.
В настоящее время согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью п. 5 ст. 1 Земельного кодекса, можно сказать, что Земельный кодекс установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.
Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. 4 ст. 35 Земельного кодекса только в случаях изъятия участка из оборота либо при невозможности выдела в натуре отчуждаемой части здания вместе с частью земельного участка (например, жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях). Однако такие самостоятельные объекты недвижимости, как пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома, имеют прочную связь с землей. Поэтому при их отчуждении также действует правило об обязательности отчуждения земли.
Вторая коллизии - это определение размера участка земли. Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным. Должен ли вместе с недвижимостью отчуждаться весь земельный участок или только его часть?
Статьи 273 и 552 ГК РФ говорят о переходе права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования. Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса говорит о целом земельном участке, принадлежащем собственнику недвижимости. Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста Земельного кодекса, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка. В первых пунктах ст. 35 Земельного кодекса, так же как и в ГК РФ, говорится о части участка, занятой недвижимостью. Кроме того, толкование п.4 ст. 35 Земельного кодекса как обязательности отчуждения всего участка приводит к противоречию с другими его нормами, например, когда на принадлежащем продавцу участке находятся несколько объектов недвижимости, а он отчуждает только один из них.
Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости? В первую очередь она может быть определена продавцом (иным правоотчуждателем), который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник. - № 3, 4, 5. - март, апрель, май 2002г..
Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст.33 Земельного кодекса площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Правительство РФ постановлением от 02.02.96 N 105 (в ред. от 21.08.2000) утвердило "Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений". Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления п. 3 ст.20 Закона о земельном кадастре.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве ст. 30 Земельного кодекса. В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.
В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов - недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка.
Третья коллизия - это особенности права бессрочного пользования. Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса в право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Толкование и применение данной нормы вызывают существенные затруднения. Возникают следующие вопросы:
Когда должно быть переоформлено право - до или после приобретения недвижимости (регистрации перехода права)? Формулировка "при продаже", очевидно, указывает на параллельное оформление права на недвижимость и на землю.
Должно ли учреждение юстиции при регистрации перехода права на проданную недвижимость проверять соблюдение указанной нормы?
Как уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления могут переоформлять права на землю до регистрации перехода права на недвижимость, в которой учреждением юстиции может быть и отказано?
Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта. Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура "параллельного" оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей:
Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости. Если это недвижимость нежилого назначения, то сделка не подлежит государственной регистрации, соответственно считается заключенной с момента подписания договора в виде одного документа. Возможно исполнение договора - передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ) - переход права собственности на недвижимость может быть обусловлен переоформлением прав на землю. До регистрации перехода права покупатель является законным владельцем недвижимости, соответственно законным землепользователем п. 1 ст. 35 Земельного кодекса - приобретение права на использование участка при переходе права на здание.
Покупатель обращается в уполномоченные органы за оформлением права собственности или права аренды по своему выбору. Договор купли-продажи (и передаточный акт) служит подтверждением возможности оформления его прав на землю в соответствии с п. 2 ст.3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Органы, уполномоченные распоряжаться соответствующим земельным участком, в предусмотренном законом порядке заключают с покупателем договор купли-продажи или аренды. Данные договоры тоже могут быть заключены под отлагательным условием: земельный участок передается в собственность или в аренду при условии государственной регистрации перехода права на недвижимость.
Стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок либо право собственности на недвижимость и сделку - договор аренды участка.
Кроме вышеназванных, Закон о введении в действие Кодекса (Вводный закон) создает еще такие серьезные проблемы. Как отмечают исследователи, «пункт 4 ст. 3 Вводного закона предоставляет гражданам возможность зарегистрировать право собственности на земельные участки, находящиеся в их "фактическом пользовании". Ничего подобного у нас еще не было. Что такое "фактическое пользование"? Это понятие, не знакомое нашей правовой системе.
На практике это означает, что гражданин правового титула на занимаемый участок не имеет, участок ему если и выделялся (закреплялся за домом), то без соблюдения юридической процедуры. Под "фактическое пользование", однако, подпасть может буквально все: участок любого размера, любой планировки - вплоть до участков, захваченных самовольно. И все предлагается узаконить, зарегистрировав право собственности.
Думаю, что эта норма в силу своей неопределенности и на редкость небрежного изложения вызовет много судебных дел».
Кроме того, как отмечает, Плеханов А.Ф. «ситуация осложняется тем, что в некоторых регионах органы местного самоуправления даже после принятия Кодекса продолжают выделять участки без указания титула - просто закрепляют за домом, и все. Происходит это отчасти потому, что Кодекс запрещает предоставлять гражданам участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а предоставлять участки в собственность власти не торопятся. Решения проблемы пока не видно Указ Президента Российской Федерации от 1 октября 1992 г. № 1151 "О проведении на территории Московской области в 1992 году эксперимента по аукционной продаже земельных участков для индивидуального жилищного.
Кодекс между тем устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ст. 1), и понятно, что законодатели пытались все существующие отношения под этот принцип "подогнать".
Проблем и противоречий, связанных с этим принципом, возникло очень много. Например, в наследственных делах часто бывает, что строение и земельный участок завещаны разным лицам, либо вообще завещано что-то одно, а другой объект наследуется по закону. В таких случаях возникнет вопрос о действительности завещания. Вправе ли, например, нотариусы выдавать свидетельства о праве на наследство отдельно на земельный участок и отдельно на строение? С этой проблемой неизбежно столкнутся все суды в самое ближайшее время».
Еще одна коллизия действующего земельного законодательства - это ст. 61 ЗК РФ, п. 2 которой прямо противоречит ст. 1069 ГК РФ, закрепляющей принцип ответственности казны за убытки, причиненные гражданину неправомерными действиями органов государственной власти либо местного самоуправления. Иного подхода просто не может быть. А в п. 2 ст. 61 Кодекса говорится об ответственности самих органов государственной власти. На наш взгляд, это противоречит общим принципам действующего законодательства.
Проблемным остается и вопрос разграничение земель. Кодекс не внес ясности в вопросы разграничения государственной собственности на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации, а также в определение того, что относится к муниципальной собственности. Ни Кодекс, ни Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" не отвечают на вопрос: в чьей собственности (федеральной или субъектов Федерации) находится земля, которую необходимо разграничить? Установленный указанным Законом порядок разграничения вызывает массу вопросов. Кодекс не только не отвечает на них, но и порождает новые Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России // Отечественные записки.2006, № 1..
Например, в ст. 17 Кодекса указывается, что в федеральной собственности находятся земельные участки, "которые признаны таковыми федеральными законами". Из буквального толкования данного положения следует, что никакого разграничения государственной собственности на землю проводить не требуется, ибо любые земли можно обратить в федеральную собственность на основе федерального закона.
Аналогичная формулировка используется в Кодексе применительно к собственности субъектов Российской Федерации (ст. 18) и муниципальным землям (ст. 19). Трудно истолковать и п. 2 ст.17 Кодекса о том, что "в федеральной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю". Это положение повторяется в отношении земель субъектов Российской Федерации и муниципальных земель. Казалось бы, если земли находятся в частной собственности, то вопрос о нахождении их в государственной собственности снимается сам собой.
Законодательные основы функционирования и развития физической культуры и спорта в Российской Федерации
Обратимся к «конституции» хоккея - Регламенту проведения открытого чемпионата России по хоккею - чемпионата Континентальной хоккейной лиги сезона 2010 - 2011 гг. (далее - Регламент КХЛ)...
Защита трудовых прав женщин и несовершеннолетних
Защита прав несовершеннолетних является важнейшей проблемой современного общества, а в условиях экономического кризиса требуются усилия для того...
Конституционно-правовое регулирование взаимоотношений церкви и государства
Конституция Российской Федерации предоставляет право на свободу совести каждому. Однако пользование этими правами иностранцами связано с законностью их пребывания на территории страны...
Правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества
Правовое государство
В ч. 1 ст. 1 Конституции РФ закреплено, что «Российская Федерация -- Россия есть демократическое правовое федеративное государство с республиканской формой правления». Несмотря на то, что в данной статье прямо указывается...
Правовое регулирования рынка земли в Республике Беларусь
Рынок земли - из экономических справочников? Как отмечает Н. А. Шингель, система земельного законодательства как самостоятельной отрасли стала создаваться одновременно с развитием белорусской государственности...
Правоотношения в сфере правового регулирования, формирования и исполнения местных бюджетов
В соответствии ст. 35 Федерального Закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ (ред. от 21.07.2005) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 12.08.1995): 1. К местным бюджетам относятся бюджеты муниципальных образований. 2...
Преступления в сфере потребительского рынка
Преступления в сфере потребительского рынка имеют свою уголовно-правовую характеристику. Нормативно-правовая база в данной области не совершенна, но, тем не менее, на основе нее, возможно...
Регистрация в сфере недвижимости
Впервые понятие «недвижимое имущество» появилось в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. Существовало правило: Superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью...
Роль права в становлении информационного общества
Учитывая отмеченные современные тенденции в развитии правового регулирования в области обеспечения информационной безопасности и становления информационного общества, большой массив не всегда согласованных правовых актов...
Система государственного регулирования рынка труда
К важнейшим направлениям государственного регулирования рынка труда в России можно отнести: Проведение государственной макроэкономической политики стабилиза-ции и содействия экономическому росту на основе развития реального сектора и...
Совершенствование правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации
Одной из существующих особенностей ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, в случае их принадлежности одному лицу является то...
Услуги связи: проблемы правового регулирования
Традиционное российское законодательство о телекоммуникациях (об электросвязи) исторически было сформировано для решения, главным образом, вопросов государственного управления сугубо технической стороной телекоммуникационных отношений...
Важным фактором становления рынка недвижимости является обеспечение благоприятной рыночной среды или инфраструк-туры недвижимости как в обществе в целом, так и в каждом регионе и муници-пальном образовании. Оно представляет собой совокупность условий, норм и гарантий экономической деятельности, в частности, устойчивости финансового положения. Исследования в регионах, в частности, в Курской области, показали, что четвертая часть субъектов в сфере недвижимости, как и предпринимателей в целом, оценивает свое финансовое положение как устойчивое. Остальные считают его нестабильным и даже критическим, признаются, что им удается удержаться на плаву не столько за счет собственных знаний, сколько за счет невысокой зарплаты наемных работников. Успешное ведение бизнеса на рынке недвижимости затрудняет сложившаяся практика финансовых отношений: высокие налоги, невозможность взять кредит для развития, утверждающаяся система взяточничества.
В сознании определенной части предпринимателей на рынке недвижимости преобладает негатив-ное восприятие законодательной базы рынка недвижимости. Они характеризуют ее как не вполне разработанную и противоречивую, или вовсе отрицают на-личие таковой. Вместе с тем большинство респондентов, судя по опросу пред-принимателей в городах Москве, Воронеже, Курске, Орле, либо не очень тщательно изучают нормативно-правовую базу своей деятельности, либо вовсе ею не интересуются. Имеющиеся противоречия и «белые пятна» в законодательной базе, а также низкое качество законодательных актов снижает реальную эффективность ее исполнения властными структурами всех уровней.
Занятость на рынке недвижимости требует достаточно высокого уровня знаний в различных областях (финансовой, управленческой, юридической и др.). Требования к профессионализму работников качественно изменяются в последнее время: усложнилось и расширилось теоретическое и законодательное содержание работы в сфере недвижимости. Согласно результатам опроса, бизнесмены-респонденты начинали и продолжают свою деятельность в основном на базе ранее полученных профессиональных навыков, прежнего управленческого опыта. Лишь немногие из них обучались за время своей ра-боты в новом качестве на курсах повышения квалификации и переподготов-ки руководителей структур рынка недвижимости, новых сфер бизнеса. Причем около половины респондентов не испы-тывает в этом потребности, оправдываясь отсутствием времени и высокой стоимостью обучения.
Предпринимательская среда и инфраструктура рынка недвижимости должны обеспечивать: общую благоприятную обстановку для становления и разви-тия правовой среды рынка недвижимости; правовую определенность и защищенность субъектов и объектов, в том числе и на основе предпринимательского договора ; необходимые стартовые условия получения ссуд и кредитов; экономическую и личную безопасность; страхование предприни-мательских рисков; удобный режим взаимоотношений с местной админист-рацией; условия для самоорганизации и обучения субъектов рынка недвижимости.
В целом трудности развития правовых норм, правосубъектности на российском рынке недвижимости обусловлены многими причинами.
Во-первых, происходит ужесточение стартовых условий для созда-ния материальной базы рынка недвижимости из-за более высоких первоначальных затрат и усложнения процедур ре-гистрации, постановки на учет в статистических, налоговых органах, в пенсионном и других фондах для вновь создаваемых структур в сфере недвижимости.
Во-вторых, ужесточа механизмы контроля за деятельностью объектов недвижимости со стороны фискальных и ведомственных контроли-рующих органов (пожарная охрана, санэпидемнадзор, ГИБДД, энер-гонадзор и др.), что не сопровождается расширением консультатив-ной или технической помощи малым предприятиям.
У отдельных субъектов рынка нет доступа к относительно дешевым источникам заемных денежных средств. Возможности государственной финансо-вой поддержки субъектов, работающих на рынке недвижимости, ограничены, а банки сохраняют высокие ставки кредитования и ужесточают правила расчетно-кассового обслуживания (введение требований к минимальному остатку, минимальному обороту по счету клиента, абсолютных ставок за проведение плате-жей и расчетов и т.п.).
В-третьих, слабо развита инфраструктура для реализации продукции и услуг сферы предпринимательства. Не функционирует система участия субъектов рынка недвижимости в реализации государствен-ных заказов. Крупные структуры ориентируются на старые хозяй-ственные связи между собой и не используют преимущества малого бизнеса как своего партнера. После первой волны «малой приватизации» рынок недвижимости остается недоступным для многих субъектов в силу гиперболизации рыночных отношений. Слабо организованные, стихийные рынки не стимулируют реализа-цию качественных товаров и услуг. Малый бизнес не имеет устойчи-вых каналов реализации.
В-четвертых, даже в высокорентабельных видах деятельности социальная защищенность потенциальных участников отношений в сфере недвижимости остается ниже уровня допустимого риска. Наиболее инициативные слои населения вступили в предпринимательскую деятельность еще в годы коопера-тивного движения, и в настоящее время большинство из них уже пере-росло рамки малого бизнеса. Новое поколение мелких предпринима-телей формируется из людей с меньшей степенью самостоятельной ини-циативы, они требуют больших правовых и социальных гарантий. Многие структуры рынка недвижимости сегодня не могут самостоятельно защитить себя от неправомерных действий как со стороны криминальных струк-тур, так и со стороны представителей государственных органов. В силу своих масштабов малый бизнес остается очень чувствителен к малей-шему изменению спроса, условий сбыта, налогообложения, ведомствен-ного контроля, безопасности и правовых рамок своей деятельности.
В-пятых, научно-методическое обеспечение деятельности субъектов рыночных отношений на рынке недвижимости нельзя признать удовлетворительным. Они владеют навыками учета, бизнес-планирования, маркетинга, финансового анализа, правовой культуры, а разработка федеральных и региональных программ поддержки рынка недвижимости происходила без учета реальной отдачи выделяемых средств и ресурсов, что провоцировало неоправданные иждивенчес-кие настроения среди участников рынка недвижимости. Многочисленные преграды на пути цивилизованного развития рынка недвижимости делают императивным поиск инновационных подхо-дов к разрешению возникающих проблем, прежде всего в контексте форми-рования современной эффективной концепции его общественной поддержки и действенных механизмов правореализации.
Главная задача упорядочения правового регулирования – имущественной политики государства – содействие созданию инфраструктуры рынка недвижимости. Важнейшее значение имеет решение проблем сохранения льготного режима для малого бизнеса в сфере недвижимости.
Еще одна важная проблема – полнота реализация политики в области недвижимости, предусмотренной федеральными зако-нами, поручениями Президента РФ, его указами и распоряжениями, по-становлениями и распоряжениями Правительства РФ, поручениями Председателя Правительства РФ. Нередко федеральные министерства и ведомства, соглашаясь с предложениями субъектов Федерации при под-готовке проектов этих документов, в дальнейшем не создают реальных условий для их выполнения в соответствии с политическими установками государства. В федеральных органах исполнительной власти контроль и проверка исполнения поручений Президента РФ и Пра-вительства РФ в некоторых случаях имеют формальный характер, невысоки исполнительская дисциплина и ответственность должностных лиц.
Вместе с тем имеются и позитивные результаты, достижение которых невозможно представить без правовой аналитики. Главное, что изменилось в содержании полномочий органов государственной власти на переходном этапе – это превращение их в органы регулирования рынка недвижимости и рыночной экономики в целом . Об этом говорит анализ состояния отношений в том или ином секторе экономики. Подтверждением тому – прогнозирование и определение основных направлений развития профильных отраслей, создание благоприятных условий функционирования предприятий и прочих экономических субъектов региональных отношений, установление правил поведения, исключающих введение различных форм ограничения свобод в предпринимательской деятельности.
Государственно-правовое развитие имущественных отношений, как ответ на возросшие потребности рынка, содержит в себе такие инструменты (элементы правового статуса органов) государственного управления, как налогообложение, установление таможенных пошлин, лицензирование отдельных видов хозяйственной деятельности, регулирование цен в рамках антимонопольного законодательства.
Действительно, их полноценное применение возможно только в условиях социально-ориентированного рынка, так как если они и имели место в системе государственного управления советской экономикой, то скорее были формальными. Например, максимальный размер подоходного налога с граждан не превышал 15% . Налоги с предприятий в СССР также практически не имели значения. Вместо них были предусмотрены обязательные платежи в бюджет следующих видов: а) плата за производственные фонды ; б) фиксированные рентные платежи ; в) отчисления свободного остатка прибыли ; г) налог с оборота . В настоящее время большая часть доходов государственного бюджета Российской Федерации складывается из налоговых поступлений.
А.П. Алехин, в качестве одного из методов (инструментов) государственного регулирования экономики, называет заказы для государственных нужд. Представляется, что в данном случае он прав лишь отчасти. Он признает, что государственное управление является юридически властной деятельностью. Действительно, государственные заказы, введенные еще Законом СССР от 4 июня 1990 г. «О предприятиях в СССР», носили директивный характер. Но в настоящее время порядок и принципы формирования, размещения и исполнения заказов на закупку и поставку товаров, работ и услуг для государственных нужд определяются в рамках преимущественно гражданского законодатель-ства. Государственные заказы основываются на договорных равноправных отношениях. Поэтому, например, статьей 525 Гражданского Кодекса РФ установлено, что к отношениям по поставкам для государственных нужд применяются общие правила поставок. Элементы властного государственного воздействия (нормы административного права) к исполнителю заказа проявляются здесь только в вопросах согласования условий договора, а также в принуждении к принятию заказа предприятием-монополистом, что определяется, например, пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 13 декабря 1994 г. №60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд». Впрочем, этот элемент административно-правового воздействия также является одним из показателей изменения содержания государственного управления экономикой, его перехода на рыночное регулирование.
Поскольку исследуется сущность управленческо-правовых (государственных и муниципальных) имущественных отношений, то способ организации аппарата управления по отраслевому и территориальному признаку, на наш взгляд, не имеет принципиального значения для выявления степени соответствия государственного и муниципального регулирования рынка недвижимости. Роль индикатора выполняют только методы (инструменты) властного воздействия. Поэтому, основываясь на нормах, определяющих статус государственных и муниципальных органов, в целом, можно считать, что государственное и муниципальное управление в сфере недвижимости – это деятельность, осуществляемая рыночными способами, и она отражает новые регулятивные функции государства.
Вместе с тем, некоторые способы использования таких инструментов государственного и муниципального управления в экономике региона, как лицензирование, квотирование экспорта, предоставление льгот в той или иной области экономической деятельности едва ли можно признать соответствующими в полной мере принципам рыночной экономики. В частности, равенству хозяйствующих субъектов, демократизму принятия управленческого решения, свободе хозяйственной деятельности.
Так, внешнеэкономическая деятельность на начальном этапе преобразований характеризовалась тем, что большая часть российского экспорта квотировалась и лицензировалась. Необходимость данного вида государственного воздействия объясняли распродажей сырья по заниженным ценам. Однако результатом стал только расцвет взяточничества. Бывший министр внешнеэкономических связей П. Авен, исходя из опыта, так сформулировал свое мнение: «Любое препятствие для экономической деятельности, особенно такой, которая предполагает свободу выбора, в России обойдут, поэтому эта страна должна быть более либеральной, чем другие». Лицензирование и квотирование экспорта в основном было отменено с изданием соответствующего Указа Президента РФ от 23 мая 1994 г. Отменен также ряд актов о предоставлении льгот по таможенным платежам, в частности, небезызвестные льготы спортивным организациям по Указу Президента РФ от 22 ноября 1993 г. «О протекционистской политике Российской Федерации в области физической культуры и спорта». Но целый ряд льгот отдельным участникам внешнеэкономической деятельности сохраняется до сих пор. Подобные рецидивы нерыночного, административно-командного управления экономикой свидетельствуют о незавершенности преобразований, так называемом состоянии переходной экономики в Российском государстве.
См.: Положение о порядке распределения прибыли министерств, всесоюзных (республиканских) промышленных объединений, производственных объединений и предприятий, переведенных на нормативный метод распределения прибыли // Совершенствование хозяйственного механизма. Сборник документов. - М., 1982. С. 307-309.
УДК 349.41: 347.4
Страницы в журнале: 64-66
Е.М. БУТАЕВА,
аспирант кафедры государственно-правовых дисциплин Дальневосточного юридического института Тихоокеанского государственного университета
научный руководитель:
М.И. ПОРОТНИКОВ,
кандидат юридических наук, доцент кафедры государственно-правовых дисциплин Дальневосточного юридического института Тихоокеанского государственного университета, заслуженный юрист России
В статье анализируется ряд вопросов правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации; уделяется особое внимание государственному управлению в сфере приватизации и распоряжения земельными участками, принадлежащими Российской Федерации на праве собственности; отмечаются недостатки действующего законодательства, а также делается вывод о необходимости внесения изменений в федеральные нормативные правовые акты.
Ключевые слова: право собственности, рынок недвижимости, земельные участки, государственное управление, функции, публичный собственник, приватизация, отчуждение.
In article some question of legal regulation of ground relations in the Russian Federation is analyzed; it is given particular attention to the government in sphere of privatization and the order by the ground areas belonging to the Russian Federation on the property right; current legislation lacks are marked, and also the conclusion about necessity of modification of federal standard legal certificates becomes.
Keywords: the property right, the real estate market, the ground areas, the government, functions, the public proprietor, privatization, alienation.
С незапамятных времен люди живут в государственных союзах, и размеры накопленного ими политического опыта огромны. И тем не менее ученый-государствовед доселе затрудняется указать те категории, в которых обстоит его предмет, а практический политик доселе повторяет старые ошибки и нередко ведет свой корабль неуверенною и неискусною рукою. Эти ошибки объясняются не только случайными недосмотрами или личными неспособностями, но и общими и основными дефектами государственного правосознания.
И.А. Ильин
Очевидно, что на пути к построению правового государства и рыночной экономики концепция государственного градорегулирования должна носить системный характер, отвечать критериям надежности, достоверности, а значит, государственную политику в области градостроительной деятельности необходимо осуществлять на научной основе с учетом закономерностей развития и изменения среды функционирования власти. В этой связи достойными применения являются законы функционирования государственного управления, разработанные А.П. Лончаковым. Один из них - создание базисных условий для развития производственных отношений.
Обзор типологии форм политико-правового устройства государств на разных этапах их исторической эволюции показывает, что отношения собственности в стране играют определяющую роль в выборе той или иной модели управления, территориального и политического устройства. Причем доминирующую роль в экономике играет собственность на природные ресурсы и средства производства. Земля - источник жизнедеятельности человека и основа для любого строительства. Эффективное использование земельных ресурсов влияет на уровень ВВП и иные показатели социально-экономического благополучия страны. Рыночная экономика предполагает различные формы собственности на земельные ресурсы - государственную, муниципальную, частную. Вопросы собственности на землю, а точнее объем прав собственника или иного титульного владельца, гарантированный государством посредством правового механизма, становятся предметом научных дискуссий, судебных споров и задают вектор совершенствования законодательства и развития политики в сфере имущественно-земельных отношений. Свобода в выборе средств и методов хозяйствования, закрепленная в Конституции РФ, регулируется необходимостью соблюдения публичных и частных интересов в системе социального управления, и цель данных ограничений - защита жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, правовая охрана окружающей среды. Следовательно, закрепляемый в законодательстве объем ограничений прав собственника должен подчиняться только этим - и никаким другим - целям, опосредуя собой правовой механизм, который, с одной стороны, защищает права собственника, с другой стороны, устанавливает пределы осуществления этих прав с целью не допустить злоупотребления правом во вред частным и публичным интересам.
В связи с вышесказанным справедливо замечание об относительном соотношении частных и публичных интересов в системе градорегулирования. «В силу того что градостроительная деятельность частных лиц является первичной (по отношению к производной, вторичной функции регулирования: если нет деятельности, то ничего не нужно и регулировать), сбалансированная система градорегулирования должна выстраиваться “вокруг” частных интересов и в соответствии с ними».
До принятия Конституции РФ 1993 года и ряда законодательных актов, развивающих ее положения, в нашей стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости. После приватизационных процессов 1990-х годов, проходивших в условиях отсутствия действенного законодательства и недооценки важности правовой охраны отношений собственности, рынок недвижимого имущества получил одностороннее развитие. Как показывает статистика, в государственной и муниципальной собственности находится 92,3% земель. Недостаток земельных участков, вводимых государством и муниципалитетами в гражданский оборот, т. е. предоставляемых на праве собственности или аренды, рождает высокий спрос, следствием которого становится спекулятивная цена на имеющиеся на рынке земельные участки, а также монополизм на строительных рынках, обусловленный скупкой земельных участков на аукционе по наиболее высокой цене, что могут позволить себе только крупные строительные компании.
Преодолеть сложившуюся ситуацию, связанную с дефицитом земельных участков, выделяемых для жилищного и иных видов строительства, призван Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд). Он имеет достаточно широкие четко прописанные в законе полномочия, связанные с распоряжением земельными участками, право собственности на которые принадлежит Российской Федерации; фонд может заниматься инвестиционной деятельностью в сфере строительства, а также имеет иные права и полномочия, закрепленные в Федеральном законе от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». На наш взгляд, функции по распоряжению государственной собственностью (земельными участками и недвижимыми объектами, прочно связанными с данными участками), по сути, представляют собой публично-правовые полномочия Российской Федерации и должны находиться в компетенции органов исполнительной власти. Распоряжение государственной собственностью должно носить властно-организационный подзаконный характер и осуществляться на системной основе специально уполномоченными органами государственного управления. В правовой литературе вполне обоснованно, на наш взгляд, разрабатывается концепция о процессуальном характере деятельности по распоряжению государственным имуществом, согласно которой процесс управления государственной собственностью представляет собой единую систему, состоящую из элементов «административного правонаделительного, административного правотворческого, административного юрисдикционного и законодательного процессов».
Согласно типологии органов исполнительной власти, установленной в Указе Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», функции по управлению государственным имуществом осуществляет федеральное агентство. Применительно к рассматриваемым правоотношениям, возникающим в связи с отчуждением земельных участков, на наш взгляд, функции публичного собственника должно осуществлять Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Иные функции фонда, указанные в подпунктах 13-19 п. 3 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», за исключением полномочий по инвестированию в объекты капитального строительства, должно осуществлять Министерство регионального развития Российской Федерации.
Таким образом, приходится констатировать, что рынок земельных участков, необходимых для строительной деятельности, в России не создан, т. е. нет условий для инновационного и прогрессивного развития производственных отношений.
Кроме того, актом революционного характера в рыночных отношениях явился Земельный кодекс РФ, принятый 25 октября 2001 г. В складывающихся (после этапа приватизации государственных и муниципальных предприятий) земельно-имущественных отношениях законодатель в одностороннем порядке путем принятия нормативного правового акта федерального уровня существенно урезал права собственников приватизированных предприятий, зданий, сооружений, которые были выкуплены у государства или муниципального образования. Так, согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) до 1 января 2010 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим и физическим лицам, которые являются собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. Представляется, что этот срок должен быть продлен до 1 января 2013 г. В этом аспекте мы поддерживаем проект федерального закона № 143496-5 «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и статью 7 Федерального закона “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности”» в части продления установленного срока для продажи земельных участков.
Согласно п. 3 ст. 2 Закона № 137-ФЗ органы государственной власти в городах, население которых превышает 3 млн человек, одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, где ранее были приватизированы предприятия, здания и сооружения, могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке. Данные ограничения противоречат нормам о праве собственности, закрепленным в ГК РФ, а также принципам, изложенным в ЗК РФ. Можно предположить, что установление подобных запретов законодатель оправдывает заботой о пространственно-территориальной организации городских агломераций, которые имеют уплотненную застройку. Вместе с тем вето на строительство может быть снято в случае, если собственник уплатит соответствующий выкуп. Размер платы за снятие такого запрета, как устанавливает п. 3 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет значительную денежную сумму в условиях использования кадастровой оценки для расчета выкупной цены земельных участков.
Как верно отмечено в Концепции развития законодательства Российской Федерации на период 2008-2011 гг., предложенной Торгово-промышленной палатой Российской Федерации, возможность установления запрета на строительство создает предпосылки для коррупции и может стать инструментом давления на землепользователя с целью понудить его переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а не на право собственности.
В аспекте формирования цивилизованного рынка, основанного на признании и правовой защите прав собственности, учитывая необходимость последовательной реализации в законодательстве и на практике принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), представляется, что положение, дающее право органам государственной власти устанавливать ограничения в виде запрета на строительную деятельность, должно быть исключено из ст. 2 Закона № 137-ФЗ.
Библиография
1 См.: Лончаков А.П. Государственное управление и законы его функционирования. - Хабаровск, 1996.
2 См.: Мировые земельные ресурсы и их оценка // Правовые вопросы строительства. 2009. № 1. С. 3-6.
3 Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. - М., 2007. С. 14.
4 Винницкий А.В. Процессуальные аспекты управления государственной собственностью // Современное право. 2009. № 8. С. 23.
Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней
Бибилова Жанна Левановна,
Северо-Осетинский государственный университет им. К.Л. Хетагурова.
Ведущую роль в организации оборота недвижимости играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте .
Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны. Это признается практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать относительность такой новизны.
И эта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями того обстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.
Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество. Рассмотрим несколько проблем по вышеуказанной актуальной теме.
Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых. От ответа на этот вопрос зависит успех не только в создании современной общетеоретической и отраслевой юридической теории порядка приобретения и реализации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и сама судьба вещных прав их носителей, а также динамичное развитие рыночной экономики и демократии в нашей стране. Между тем вопрос об основаниях и порядке приобретения, закрепления и реализации прав на недвижимое имущество, самой судьбе вещных прав их носителей как факторах ускорения экономической модернизации страны в юридической литературе обстоятельно не исследован. Причина здесь, по-видимому, заключается, во-первых, в том, что в литературе вещные права и сделки с имуществом традиционно рассматривались и продолжают рассматриваться, как правило (и это, конечно же, правильно и необходимо), в гражданско-правовом, экономическом, социальном ракурсах. Во-вторых, необходимость исследования вещных прав и сделок с ними, подлежащих государственной регистрации, как самостоятельная юридическая проблема возникла сравнительно недавно, когда ст. 131 ГК РФ сформулировала основные положения проведения государственной регистрации недвижимости. В-третьих, с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проблема исследования прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на первый взгляд, была решена. В ч. 1 ст. 4 этого Закона сказано: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (ограничению) обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».
Однако, несмотря на значимость этой нормы в определении круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, она противоречит п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ и потому не раскрывает полностью перечень видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, и вот почему: п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ прямо говорит о государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», напротив, исключает перечисленные вещи из круга прав, подлежащих этой регистрации. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты – это такое недвижимое имущество, которое в силу своей специфики в большей мере, чем какая-либо другая недвижимость, нуждается в государственной регистрации. И такая регистрация существует. В связи со сказанным формулировка п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должна быть изменена. В ней должна идти речь не об исключении прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты из системы государственной регистрации, а всего лишь о неприменении названного Закона при проведении государственной регистрации к таким правам .
Кроме того, законодательство в этой части урегулирования социальных связей еще не дает четкого и ясного ответа на три важнейших для теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вопроса: «какова природа той связи, которая существует между правами на имущество и сделок с ним, с одной стороны, и их государственной регистрацией – с другой; как эти юридические явления соотносятся друг с другом; каковы виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в соответствии с законом подлежат государственной регистрации и в чем заключается их специфика? Нерешенность этих проблем является одной из главных и основных причин нестабильности законодательства этого блока. Достаточно сказать, что с 31 января 1998 г. (время вступления в юридическую силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним») только в этот Закон 15 раз вносились различные поправки. Законодательство здесь станет стабильным лишь тогда, когда ученые-юристы дадут нужное обоснование ответа на поставленные вопросы на общетеоретическом уровне. Их решение станет надежной методологической основой для решения отдельных дискуссионных вопросов юридической деятельности, поможет представителям отраслевых юридических наук правильно определить предмет своих исследований при изучении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как одного из видов юридического процесса.
Важно рассмотреть и охарактеризовать при этом ту связь, которая объединяет права на недвижимое имущество и сделки с ним с их государственной регистрацией. Анализ действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практики его реализации показал, что между правами на недвижимое имущество и сделками с ним и их государственной регистрацией существует не любая, а юридическая связь. Причем она, как это следует из соответствующих предписаний законодательства о государственной регистрации прав, имеет обязательное юридическое значение. Например, ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним». В то же время неисполнение этой обязанности не обеспечено мерами государственного принуждения. Более того, заявитель, руководствуясь ст. 16 названного Федерального закона, может вообще не регистрировать свое имущество и не нести при этом никакой ответственности, т.к. эта статья установила заявительный характер государственной регистрации. Он означает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходит исключительно по желанию правообладателя. Такая ситуация, по мнению отдельных ученых, является законодательной коллизией. Однако согласиться с этим мнением можно лишь частично. Последовательное развитие рыночных отношений немыслимо без проведения государственной регистрации большого числа прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.к. без нее наступит хаос в экономике, а интересам носителей вещных прав может быть причинен серьезный экономический и юридический вред. На наш взгляд, обязательность проведения государственной регистрации должна касаться лишь крупного и значимого для жизнедеятельности населения и экономики нашей страны недвижимого имущества.
В отношении мелкой недвижимости (гаражи, дачи, приусадебные участки и т.д.) целесообразно применять не обязательный, а заявительный порядок их государственной регистрации. Иными словами, необходим дифференцированный подход к юридическому оформлению той связи, которая складывается между правами на недвижимое имущество и сделок с ним и государственной регистрацией этих прав и сделок с ними. Назовем ее «обязательно-заявительная юридическая связь». Она будет более гибко учитывать интересы всех участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, и обеспечивать при этом оптимальное соотношение личных и общественных потребностей. Возникает, кроме того, вопрос о соотношении вещных прав и сделок с ними с их государственной регистрацией. Ответ на него можно получить при условии разных тесно взаимосвязанных между собой смыслов. Из положений философии о том, что каждое явление имеет содержание и форму, следует вывод: категория «вещные права и сделки с ними» и категория «государственная регистрация» соотносятся друг с другом как содержание (вещные права и сделки с ними) и форма реализации этого содержания (государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, их содержание и основания возникновения и прекращения предопределяют сущность и природу их государственной регистрации. Однако она имеет относительную (юридическую и фактическую) самостоятельность. Как юридическая форма реализации прав на имущество и сделки с ним их государственная регистрация влияет на состояние этих прав, мешая или способствуя их осуществлению на практике. Право собственности и другие вещные права, закрепленные за гражданами и организациями Конституцией РФ, ГК РФ и другими законами, стали источниками учреждения в нашей стране института государственной регистрации. Демократическое правовое государство призвано заботиться об интересах субъектов неимущественных отношений, оказывать им необходимую поддержку и содействие в реализации принадлежащих им прав и свобод, в том числе и обеспечивать необходимыми и неопровержимыми доказательствами, подтверждающими факт возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иными словами, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество возник объективно. Он является результатом демократических преобразований в экономике и направлен прежде всего на обеспечение оптимального соотношения личных и публичных интересов участников регистрационно-правоустанавливающих отношений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним относится к административно-процессуальному праву. Норма этого права закрепляет понятие этой деятельности, ее цели и задачи и т.д. Сформулируем основные положения, отвечающие на вопрос о видах вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. Юридической основой их формулирования выступают, во-первых, соответствующие положения законодательства, например ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; во-вторых, положения ГК РФ о праве на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 130, 131 и др.), в-третьих, нормы других законов (Земельного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и т.д.). Их анализ позволил сделать следующие общетеоретические выводы.
1. Государственной регистрации подлежит только то недвижимое имущество, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ «Недвижимое и другое имущество».
2. Недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, делится на два вида. Первый вид – это то недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 4 этого Закона, как уже отмечалось, сказано, что государственной регистрации подлежит и право на недвижимое имущество и сделки с ним, о которых идет речь в ст. ст. 130, 131, 132 и 134 ГК РФ. В соответствии с этими статьями государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, к которому относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; леса; многолетние насаждения; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связанны с землей, поскольку их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно.
3. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, исходя из содержания закона, делятся на право собственности; право пожизненного наследственного владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитут (ограничение права пользования чужим имуществом). Кроме того, ГК РФ и законы могут признать необходимость проведения государственной регистрации и в отношении иных прав на недвижимое имущество.
4. Каждое вещное право, подлежащее государственной регистрации, возникает, переходит от одного субъекта другому при наличии соответствующих юридических фактов, которые устанавливаются законом и делятся на разные виды. Так, основания приобретения права собственности, как известно, классифицируются на первоначальные и производные.
5. Сделки, подлежащие государственной регистрации, подразделены на два вида: основные и дополнительные сделки. Подлежащие государственной регистрации сделки считаются законченными с момента их регистрации. Закон не связывает момент заключения перечисленных выше соглашений с необходимостью их государственной регистрации. Все они являются обычными консенсуальными сделками и считаются заключенными с момента достижения согласия в надлежащей форме. Требования закона о подлежащей форме сводятся к тому, что перечисленные дополнительные сделки по договорам, совершенным в нотариальной форме, должны быть нотариально удостоверены. Дополнительно сделки считаются заключенными с момента подписания сторонами соглашений в простой письменной форме, если основные договоры совершены в той же форме. И все же без их регистрации они не соответствуют требованиям законодательства.
Литература
1. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2003. – 706 с.