Порядок расчета арендной платы за землю. Взаимосвязь кадастровой стоимости и платежей за земельный участок
В г.Москве аренда является основной формой оформления земельных отношений. За пользование земельными участками их арендаторы обязаны ежеквартально вносить арендные платежи в бюджет города. Неоднократное игнорирование данной обязанности может грозить землепользователю не только внушительной неустойкой, но и расторжением договора аренды.
С 2013 г. Правительством Москвы изменен порядок расчета арендной платы. Ранее действовало правило, в соответствии с которым в целях недопущения резкого роста земельных платежей для арендаторов земельных участков, заключивших договоры аренды до 01.01.2008 г. устанавливался льготный период. Вплоть до конца 2013г. в отношении указанных земельных участков арендная плата могла ежегодно увеличиваться не более чем на 10%.
Однако с 01.10.2012г. столичными властями вышеуказанная льгота отменена и принято решении для всех земельных участков из неразграниченной государственной собственности (в том числе, расположенных на территории Новой Москвы) устанавливать ставку арендной платы в процентном отношении от кадастровой стоимости земель .
Правительством Москвы установлены следующие ставки арендной платы :
- 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Данная ставка арендной платы применяется в отношении земельных участков предназначенных для строительства жилых зданий, для размещения гаражей и автостоянок, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения гостиниц, административных (офисных), производственных зданий и зданий иного коммерческого назначения, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок и др.
- 0,01% - 1,35%.
Иные назначения земельного участка.
Взаимосвязь кадастровой стоимости и налоговых платежей за земельный участок
Земельный налог исчисляется на основании статьи 396 Налогового кодекса РФ. Формула расчета в отчетном периоде выглядит таким образом:
Земельный налог должны уплачивать лица, которые располагают таким участком согласно праву:
- бессрочного использования, пожизненного владения;
- собственности.
Ставки налогового кодекса страны составляют:
- 0,3 % от стоимости кадастра по участку земли для сельскохозяйственных земель, земель ИЖС, земель под личное хозяйство;
- 1,5% от стоимости кадастра, когда земельная площадь используют для иных целей.
Взаимосвязь кадастровой стоимости и налоговых платежей за ОКСы (здания/ помещения)
С 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 2 ноября 2013 г. № 307-ФЗ. Этот закон изменяет положения главы 30 Налогового кодекса, а также дает право субъектам РФ устанавливать особенности определения налоговой базы по региональным налогам (коим является и налог на имущество). Теперь власти субъектов РФ своими законами могут утверждать перечень объектов, по которым налоговая база приравнивается к их кадастровой стоимости. Такие законы уже приняты в Москве и области, а также в Санкт-Петербурге.
Налог на имущество в масштабах страны рассчитывается по старым правилам. Налоговой базой считается среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 1 ст. 375 НК РФ). В том случае, если субъект РФ принял соответствующий закон, налог на имущество организаций по некоторым объектам рассчитывается по особым правилам. Налоговой базой в этом случае будет кадастровая стоимость объекта, действительная на первое января налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ).
Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимости закреплены в статье 378.2 Налогового кодекса.
Субъекты РФ могут установить расчет налоговой базы исходя из кадастровой стоимости не по любому имуществу организаций, а только по недвижимости, перечисленной в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса, а это:
- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
- нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
- объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.
В пункте 3 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ дается определение понятия «административно-деловой центр». Им признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам. Кроме того, должно выполняться хотя бы одно из следующих условий. В частности, здание (строение, сооружение):
- расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
- предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
При этом здание (строение, сооружение) считается предназначенным для использования в указанных целях, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов площади этого здания, согласно кадастровым паспортам соответствующих объектов недвижимости или документам технического учета (инвентаризации), предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры. К ним относятся централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, парковки.
В соответствии с Законом г. Москвы от 05.11.2003 N 64 (ред. от 25.06.2014) "О налоге на имущество организаций" в редакции Закона г. Москвы от 07.05.2014 N 25 (ред. от 26.11.2014) "О внесении изменений в статьи 1.1 и 2 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" в крайне невыгодном положении с 2015 г. оказались:
- Собственники зданий площадью свыше 3 000 кв.м. (или помещений в таких зданиях) производственного, складского и т.д. назначения, расположенных на участках, разрешенное использование которых предусматривает в том числе торговлю, общественное питание или бытовое обслуживание. На таких участках с несколькими видами разрешенного использования находятся многие промышленные, логистические и т.д. комплексы, включающие крупные по площади здания, не относящиеся к торговле (в данном случае вариантами решения проблемы могут стать раздел земельного участка либо изменение вида разрешенного использования всего участка);
- Собственники зданий площадью свыше 2 000 кв.м. (или помещений в таких зданиях) производственного, складского и т.д. назначения участки под которыми ошибочно отнесены органами кадастрового учета к видам разрешенного использования, допускающим торговлю, общественное питание или бытовое обслуживание (в таком случае необходимо оспаривать разрешенное использование земельного участка).
- Собственники зданий площадью свыше 2 000 кв. м. (или помещений в таких зданиях) часть которых (от 20%) по данным кадастра недвижимости (или БТИ) или же фактически используется под офисы либо торговлю, а остальная часть - под иные цели. Все такое здание облагается по повышенной ставке (в такой ситуации, если не достоверны данные кадастра недвижимости (или БТИ) о назначении здания необходимо будет добиться изменения таких сведений).
Власти субъектов РФ должны установить перечень объектов недвижимости, по которым имущественный налог нужно рассчитывать исходя из кадастровой стоимости, не позднее 1 января . Если такой перечень не установлен, то налог на имущество считается по старым правилам . Соответствующий закон субъект РФ принимает на основании кадастровой оценки перечисленных зданий (письмо ФНС России от 31 октября 2013 г. № БС-4- 11/19535).
Для г.Москвы данные перечень на 2014 год содержится в Постановлении Правительства Москвы от 29.11.2013 N 772-ПП (ред. от 18.11.2014) "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год", на 2015 год в Постановлении Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".
В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений.
Закон г. Москвы от 20.11.2013 N 63 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций " устанавливает следующие налоговые ставки в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость:
1) 0,9 процента - в 2014 году;
2) 1,2 процента - в 2015 году;
3) 1,5 процента - в 2016 году;
4) 1,8 процента - в 2017 году;
5) 2,0 процента - в 2018 году.
Часто у организации есть не здание целиком, а только его часть. В этом случае налоговой базой будет доля кадастровой стоимости здания, в котором находится ваше помещение. Она соответствует доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).
Калинина Н.В., Гуляева С.А. (Центр анализа рынков недвижимости)
Чижов С.С. (ЗАО «Производственно - коммерческая дирекция»)
1. Постановка задачи
Федеральный Закон об оценочной деятельности требует обязательного применения независимой оценки при операциях с недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, в частности при передаче нежилых помещений в аренду. Москва, как собственник, сдает в аренду около 30 000 нежилых помещений. При этом техническое исполнение требований Федерального Закона, основанное на применении индивидуальной оценки для определения арендной платы невозможно ввиду высоких затрат на нее.
Существует другой подход к определению ставок арендной платы, отвечающий требованиям независимости с одной стороны, значительно менее затратный, хотя и менее точный - это применение методов массовой оценки.
Массовая оценка заключается в проведении статистического анализа вторичного рынка аренды недвижимости. В результате получается формула для расчета арендной платы на определенной территории. Такая методика массовой оценки применяется, в частности, в налоговой службе США и в КУГИ Санкт-Петербурга.
Силами ЗАО ПКД и Центра анализа рынков недвижимости было выполнено экспериментальное построение модели массовой оценки на основании анализа 300 сделок по аренде на вторичном рынке. Такой выборки достаточно, поскольку для статистической значимости необходимо 4-5 сделок при каждом уровне фактора. В результате исследования выявлены факторы, существенно влияющие на стоимость аренды для офисов и магазинов на территории ЦАО, определен вид формулы для массовой оценки цены аренды, рассчитаны обоснованные значения коэффициентов.
Целью работы являлась разработка рекомендаций по определению арендной платы за нежилые помещения ЦАО, с учетом рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, и позволяющих снизить влияние субъективного фактора при определении стоимости аренды, обеспечив, тем самым, базу для наиболее эффективного использования недвижимости.
2. Краткое описание методологии
Используемые при определении стоимости аренды на базе рыночной стоимости методы массовой оценки позволяют исследовать зависимость стоимости от характеристик объекта с помощью процедур многомерного статистического анализа и метода «обратной связи». Методика массовой оценки основана на анализе выборки нежилых объектов для которых есть информация по стоимости аренды на вторичном рынке и описание их технических характеристик. В результате статистико-математического анализа выборочных данных строится модель, в которой арендная плата является функцией от характеристик объекта, и определяются коэффициенты, отражающие вклад каждой из характеристик в стоимость аренды данного объекта на вторичном рынке. Работа по уточнению модели продолжается до тех пор пока, не будут получены устойчивые результаты с заданной точностью (коэффициент дисперсии - среднее абсолютное отклонение прогнозных значений от реальных цен по сравнению с медианным значением соотношения прогнозных и реальных значений на исходной выборке должен составлять не более 20 процентов).
Общий вид формулы: Цена = Общие характеристики * (характеристики здания/помещения)
Разработанная таким образом формула позволяет определить размер арендной платы за помещения, описываемые таким же набором характеристик, как и в объекты в исходной выборке. Значимые характеристики приведены в приложениях 2 - 5.
3. Результаты моделирования.
Полученные формулы и значения коэффициентов приведены в приложениях 2 - 5. Медианные, средние и базовые ставки для офисов и магазинов приведены в таблице 1.
Таблица.
О статистической значимости полученных результатов можно судить по следующим показателям:
Среднеквадратическое отклонение выборочной цены от модельной в модели для офисов - 16,5 %
Среднеквадратическое отклонение выборочной цены от модельной в модели для магазинов - 20,1%
R-квадрат модели для офисов - 0,94
R- квадрат модели для магазинов - 0,72
4. Практическое применение результатов.
Арендная плата за принадлежащие городу помещения на территории Москвы определяется по методике, установленной Постановлением Правительства Москвы 689. Используемая формула была разработана в 1992 году, когда рынок аренды отсутствовал, и с тех пор менялись только значения коэффициентов. Никаких рациональных обоснований применяемых коэффициентов никогда не предлагалось.