Продать жилье за материнский капитал как. Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал
Многие семьи вкладывают полученный материнский капитал в покупку жилья.
Шесть лет действия программы предоставления «материнского капитала» после рождения второго или последующих детей в семье показали, что одним из самых распространенных вариантов использования полученной суммы становится направление средств на улучшение жилищных условий. Часто препятствием такой покупки становится опасение, что в дальнейшем приобретенные квадратные метры будет сложно реализовать. Например, квартиру, купленную за счет предоставляемой государством суммы, в будущем продать не получится. Определенные препятствия возникнуть на самом деле могут, чтобы их преодолеть, стоит перед принятием решения оценить все перспективы и потенциальные негативные моменты. Хорошей помощью в этой ситуации становится внимательное изучение Федерального закона от 29 декабря 2006 г. №236-ФЗ. Этот документ до сих пор специалисты называют «сырым», но его положения часто становятся основой грамотных действий.
Предусмотрена ли законом возможность продать недвижимость, купленную на материнский капитал?
После оформления покупки, особенно в случае, если стоимость вносилась сразу, новая жилплощадь полностью переходит в собственность покупателя. В дальнейшем на квартиру или дом, купленные в рамках реализации средств, предусмотренных федеральным законодательством для семей со вторым новорожденным, распространяются принципы и правила, действующие в отношении обычной продажи и покупки объектов недвижимости на территории нашего государства. Учитывая, что с 1 января 2014 года материнский капитал увеличен до 429 408 рублей 50 копеек, во многих регионах страны он может стать солидным дополнительным взносом в общую стоимость покупки, вопрос, можно ли продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала, в дальнейшем становится все более актуальным. Кстати, те, кто еще не реализовал свое право, после внимательного знакомства с изменениями в 236-ФЗ, узнают, что на руки им будет выдана актуализированная сумма, а не та, которая была вписана в документ в момент документирования реализации своего права.
Даже эта достаточно солидная сумма все-таки обычно становится вкладом в покупку долгожданного собственного жилья в частном секторе или в городской высотке небольшой общей площади. Как правило, такой объект недвижимости почти любая семья старается расширить. В законе и подзаконных документах срок владения квадратными метрами, купленными с использованием средств, полученных после появления в семье второго или любого следующего малыша, не оговаривается. При наличии средств на новое приобретение продать их можно в любой момент.
Ограничением по сроку проведения сделки становятся только указанные в законе три года. Только по их истечению после со дня рождения или усыновления наследника можно проводить любые сделки с выделенными и указанными в сертификате суммами. То есть после истечения трех лет, покупки объекта недвижимости и полного оформления его в собственность продавать такие «принесенные аистом» комнаты и дома можно буквально на следующий день.
В законе предусмотрен и момент, позволяющий реализовать сумму, названную сертификатом, раньше, чем через три года после рождения крохи. В соответствии с частью 6.1 статьи 7 ФЗ №236, подать заявление на получение средств можно в любой момент в том случае, если средства необходимы для выплаты долгов по кредиту на покупку жилья или на оплату действующего ипотечного кредита, оформленного на имя официального представителя сына или дочери.
Ограничения, которые могут возникнуть при продаже объекта недвижимости
Рассматривая, как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, важно помнить, что в список собственности на такой объект недвижимости обязательно включается мальчик или девочка. Тот самый, рождение которого стало основой для получения суммы, названной законодательством. Дальнейшие сделки с полученной за счет появления нового члена семьи собственности, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, оформляется только с участием представителей органов опеки и попечительства.
Альтернативным вариантом становится невключение малыша в число собственников. По положениям ФЗ №236 это является нарушением законодательства и обязательно выяснится при продаже любого жилья, купленного на средства материнского капитала. Это будет выявлено при первой же проверке объекта недвижимости. Сегодня все агентства недвижимости внимательно относятся к сделкам, участниками которых становятся семьи с детьми, рожденными после 01.01.2007 года. Проверка проводится по всем лицам, зарегистрированным в квартире минимум с этой даты.
При оформлении такой сделки важно помнить, что в органы опеки необходимо предоставить максимальную информацию о новом жилье ребенка-собственника. В соответствии с законодательством, оно должно быть не меньше по площади и не хуже, чем действующие условия проживания. В случае ухудшения жилищных условий крохи органы опеки и попечительства могут рассмотреть возможность внесения на персонифицированный счет суммы, эквивалентной стоимости «его» квадратных метров на момент продажи. Пользоваться таким счетом ребенок сможет только после того, как будет признан дееспособным. Разрешение от органов опеки и попечительства должно быть официально зарезервировано в местной районной администрации персоной не ниже главы.
Проблема с тем, как продать жилье, купленное на материнский капитал, через несколько лет с ребенком, включенным в список собственников, может возникнуть уже по причине отказа ребенка на оформление сделки. Являясь собственником, он способен оказать значительное влияние на этот процесс.
Оформление ипотеки на основе предварительной продажи жилья, купленного на «материнские деньги»
В условия продажи квартиры или дома, купленного на материнский капитал, с 2007 года включается максимально количество позиций, призванных защитить права малыша, рождение которого стало причиной предоставления средств. В том числе значительное количество дополнительных требований необходимо исполнить в случае, если купленная на выделенные государством средства квартира становится основой следующей сделки с получением ипотеки. Программы приобретения объектов жилой собственности в ипотеку с внесением первоначального взноса в виде жилья, в котором семья проживает, сегодня распространены. Но большинство банков с осторожностью относятся к предоставлению кредита с первоначальным взносом в виде единственной квартиры семьям с несовершеннолетними детьми. Тем более опасение у банков вызывают любые варианты сделок, где дети являются совладельцами.
Сейчас известно, что срок действия этой программы продлен до 2016 года. Учитывая положительные примеры её реализации, можно предполагать, что она продолжит существование и в дальнейшем, помогая улучшать демографическую обстановку страны и уровень жизни её жителей.
Когда в семействе появляется второй ребенок, оно получает финансовую помощь от государства по специальной программе «Материнский капитал». Самым распространенным способом использования бюджетных средств является покупка недвижимости. Его преимущество заключается в выгодности вложения и быстроты использования.
В последствие, люди задумываются, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал. Ведь согласно закону недвижимость оформляется на всех членов семейства, включая детей.
Законодательство
Пункт 4 ст. 10 ФЗ № 256 гласит, при покупке жилья за счет денег материнского капитала, оформляется оно на родителей и детей в долевом соотношении. Размер их в законе не определен, установить их можно на личное усмотрение.
Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 утверждает правила направления средств на улучшения жилья. Статья № 8 пункт «г» этого документа обязует владельца сертификата предоставить ПФ нотариальное обязательство оформления в общую долевую собственность с детьми и супругом недвижимость, купленную за счет средств мат капитала. Этот документ оформляется, если при покупке квартиры детям сразу не выделены доли.
Исполнить обязательство допускается такими способами:
- заключить соглашение о выделении долей;
- заключить договор дарения на детей.
Законодательством не предусмотрена конкретная ответственность за неисполнение обязательства. В случае выявления нарушений, заинтересованный орган через суд обяжет выделить доли между членами семейства. Также существует риск наложения обязанности возврата средств, если деньги использованы не по назначению.
Условия
Согласно ст. 2 п. 36 ГК нельзя продать недвижимость, купленную с использованием семейного капитала без согласия опеки, так как собственниками долей недвижимости являются несовершеннолетние дети.
Органы опеки контролируют соблюдение прав детей. Поэтому, для получения их согласия на продажу требуется доказать:
- отпрыски не потеряют доли и взамен им будут выделены части другой недвижимости;
- размеры новой площади будут лучше настоящего помещения.
Только на таких условиях опека вправе дать добро на продажу недвижимости.
Условия продажи или обмена квартиры, купленной за счёт средств материнского капитала:
- есть согласие органа опеки;
- несовершеннолетним лицам выделяются доли в новом помещении;
- условия улучшены.
Если игнорировать эти условия, сделку просто аннулируют. Самой пострадавшей стороной здесь окажется покупатель.
Варианты как продать квартиру
Чтобы опека разрешила реализацию недвижимости, можно воспользоваться одним из вариантов:
- одновременно продать и купить другую недвижимость;
- купить дом или квартиру, а потом переоформлять доли;
- обмен.
Новое жильё должно быть большей площади, тогда продажа расценивается как улучшение условий. Просто продать недвижимость, приобретенную с помощью семейного капитала, и переехать жить к родственникам не получится. Это государственные деньги, за которыми осуществляется жесткий контроль. Попытки обналичивать средства расцениваются как мошенничество, а это уже статья УК.
Основные способы, как продать квартиру, купленную за счет капитал:
- Предоставление долей в другом помещении с улучшенными условиями. Для этого требуется сразу найти покупателя на свою квартиру и продавца. При этом, составляется два предварительных договора одновременно, с которыми и нужно идти в орган опеки за разрешением проведения сделки.
- Размещение денежных средств, в размере стоимости долей на банковских счетах детей. На это тоже требуется согласие опеки.
- Предоставление уменьшенных долей в новой недвижимости. С этой целью проводится оценка недвижимости. Не рекомендуется на детей выделять большие размеры долей, чтобы избежать проблем с продажей в дальнейшем. Чем меньше часть недвижимости у ребенка, тем проще ее обменять на другую жилплощадь.
Не имеет значения, будет производиться обмен или продажа недвижимость, в новом жилье детям выделяются доли не меньшие, чем прежде. Когда эти условия соблюдаются, проблем с продажей не возникнет в момент совершения сделки и после ее окончания.
Видео: Особенности продажи квартиры с материнским капиталом
Возможные риски
Обычно, люди желают быстрее оформить сделку. В сделках с материнским капиталом не рекомендуется торопиться. Лучше просчитать все возможные риски.
Нарушение прав несовершеннолетних лиц приводит к плачевным последствиям, поэтому допустить этого нельзя. Даже после исполнения несовершеннолетнему лицу 18 лет, у него есть 3 года на признание сделки недействительной.
Больше всех в такой ситуации пострадает покупатель. Именно он может лишиться жилья. Конечно, вторая сторона выплатить им затраченные средства, но частями. Также следует учесть, что ежегодная инфляция уменьшает значимость денежной массы.
Самой ущемленной стороной в такой сделке может оказаться покупатель. Соответственно, именно он должен обратить внимание на правильность оформления сделки, в своих же интересах. В противном случае, он просто может оказаться на улице.
Развод и раздел квартиры, купленной за счет средств материнского капитала
Сейчас, большое количество семей распадаются. И тогда, их начинает интересовать вопрос о разделе квартиры за счет средств материнского капитала при разводе. Каждый из супругов вправе претендовать только на половину совместно нажитого имущества. Те доли, которые оформлены на детей, во внимание браться не будут. Для решения вопроса о разделе возможно:
- составить письменное соглашение;
- обратиться в суд.
Существует несколько вариантов раздела такой недвижимости:
- Мужчина может оставить свою долю квартиры, а взамен забрать другое имущество. К примеру, комнату в общежитии или машину. Также он может отдать часть недвижимости в счет будущих алиментов на детей. Договор требуется оформить в письменном виде. Соглашение требуется заверить у нотариуса. Иначе, оно не будет иметь юридической значимости.
- Когда договоренность достигнуть не получается, придется обращаться в суд. Для этого составляется иск с обозначением сути проблемы. Сделать это должна одна из сторон. Рассматриваются подобные дела районными судами по месту прописки ответчика. К заявлению прикладывается вся подтверждающая документация по приобретению недвижимости:
- договор купли продажи;
- свидетельства о регистрации прав;
- бумаги, свидетельствующие об использование капитала;
- кредитная документация.
В случае приобретения недвижимости в ипотеку, судья берет во внимание мнение банка залогодержателя, так как квартира в обременении.
В любом из выбранных способов раздела имущества не могут быть ущемлены права и интересы несовершеннолетних лиц.
На основании норм закона, квартира, купленная за счёт средств материнского капитала, оформляется на всех членов семейства: оба супруга и все дети. Размер долей владелец сертификата вправе установить самостоятельно, ограничений здесь не предусмотрено. Так как дети являются собственниками, то при любых манипуляциях с недвижимостью, родителям придется брать согласие на сделку контролирующего органа. Соблюдение закона поможет избежать проблем в дальнейшем.
Чтобы улучшить демографическую ситуацию, в РФ было принято решение о выплате после рождения второго и последующих наследников материнского капитала семье. Безусловно, это повлияло на рождаемость в России, к тому же, многие семьи получили возможность улучшить условия жилья, приобрести квартиру, погасить кредит. Однако, такие «бонусы» как сырость в помещении, отдаленность микрорайона от центра столицы, неблагополучные соседи могут стать причиной продажи квартиры, которая куплена на маткапитал.
Условия продажи недвижимости, которая была приобретена за маткапитал
Итак, начнем с того, что покупка квартиры с государственными вложениями оформляется на всех членов семейства, включая детей. Воспользовавшись государственной помощью для покупки недвижимости, родители не понимают еще нюансов, которые могут ожидать в будущем. Ведь несовершеннолетние дети становятся равны в правах с взрослыми. Государство, в свою очередь, внимательно следит за нарушениями и ущемлениями прав. Чтобы продать дом, придется взять специальное разрешение в соответствующей службе.
Если средства семейного капитала для улучшения условий жилья не использованы, то недвижимость была зарегистрирована как общая собственность. . Когда продажа квартиры запланирована с целью приобретения нового жилья – более комфортного и просторного.
После совершения сделки жилищные условия детей сохраняются или улучшаются, а доля собственника остается прежней или увеличивается. Другие сделки будут признаны недействительными. При продаже квартиры налогообложение происходит в следующем порядке: если срок владения собственностью не более трех лет – сумма составит 13%. Квартира стоимостью менее миллиона рублей не облагается налогами.
Сложности и «подводные камни»
Собравшись продавать квартиру в Москве, взятую с использованием маткапитала, вы столкнетесь с проблемой отказа органов опеки. Нельзя лишить ребенка доли собственника в квартире даже на некоторое время, необходимо сразу предоставить им определенную долю в другом доме или выплатить определенную сумму. К примеру, получение квартиры в строящемся жилье возможно только после введения объекта в эксплуатацию.
Деньги от продажи квартиры можно потратить только на приобретение жилья. Также можно обменять квартиру на другую – равную или большую по площади. Популярный вариант – одновременная сделка по покупке и продаже квартир.
Неблагополучные семьи, которые не имеют средств для дальнейшего проживания, и приняли решение о продаже квартиры и передачи детей в детдом на обеспечение государства, должны получить в органах опеки разрешение на сделку.
Список документов для получения опекунского разрешения довольно внушительный:
Заявления родителей или документ о лишении прав родителей, свидетельство о смерти.
Заявление ребенка, гражданина РФ, если ему еще нет четырнадцати лет.
Копии и оригиналы паспортов родителей, свидетельства о рождении детей.
Расписки с добровольным согласием на продажу квартиры
Справка из БТИ и план квартиры для оценивания стоимости жилья
Справка об отсутствии коммунальных задолженностей
После того как государство учредило выплату материнского капитала для семей, где рождается второй ребенок, многие семейные пары получили возможность улучшить квартирный вопрос. Недвижимость, приобретенная за государственные средства, очень часто становится стартовой площадкой для покупки другого, более просторного жилья. В связи с этим у граждан часто возникает, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал. Если да, то как это сделать на законном основании и не в ущерб семье. Продажа жилья пройдет без проблем, если процедура нацелена на улучшение качества жизни семьи в более комфортном доме.
Какие существуют ограничения для продажи квартиры
Государство выделяет деньги на рождение второго ребенка безвозмездно, поэтому жилье, купленное с их использованием, становится собственностью семьи.
Но как продать квартиру, купленную на материнский капитал, если все процедуры с этой недвижимостью строго регулируется на законодательном уровне? Ограничением для продажи этого жилья является наличие условий и обязательное их исполнение:
- Каждый член семьи должен иметь законную долю недвижимости в собственности.
- Семья должна поставить в известность о планируемой продаже органы, ответственные за использование материнского капитала.
Использование капитала держится на контроле компетентных органов с момента рождения ребенка, так как есть случаи незаконного обналичивания средств. Деньги должны использоваться только путем перечисления от владельца в необходимую инстанцию.
Органы опеки отслеживают, чтобы при использовании денег на приобретение квартиры не нарушались права детей, поэтому при покупке недвижимости необходимо доказать:
Соблюдение условий подтверждается соответствующими документами, в этом случае будет выдано разрешение на продажу надвижимости.
Как получить разрешение на продажу квартиры с материнским капиталом
Получение разрешения на продажу недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, дает возможность владельцам продать ее на законном основании. Необходимо побеспокоиться о его получении заблаговременно, чтобы к моменту заключения договора оно имелось в наличии, т.к. оформление сделки возможно только в случае, если на это дадут разрешение органы опеки.
Если подтверждается документально, что квартира продается с целью улучшить условия проживания, то препятствий для получения разрешения не предвидится. Собственникам необходимо написать заявление в отдел опеки с подробным изложением причин необходимости продажи недвижимости и приложить к нему:
- Документы, удостоверяющие личности.
- Согласие взрослых членов семьи о том, что они не против участия детей в сделке.
- Справку о стоимости имущества.
- Правоустанавливающие документы.
- Справку об отсутствии долгов по уплате за коммунальные услуги.
Что делать, если вы хотите продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую:
- Если родители желают обменять квартиру на частный дом, то им необходимо предоставить информацию о технических характеристиках: наличии водопровода, канализации, теплоснабжения, материалов постройки.
- Если производится обмен на жилье с меньшей площадью, то за ребенком должна закрепиться доля, аналогичная прежней.
- Если обмен на меньшую квартиру связан с необходимостью направить высвободившиеся средства на лечение ребенка, то разрешение выдадут без препятствий. Факт необходимо подтвердить медицинской справкой.
В каждом случае присутствуют индивидуальные обстоятельства, на основании которых требуется получить разрешение на продажу квартиры, приобретенную с использованием материнского капитала. Все обстоятельства необходимо подтверждать документально.
Возможные причины отказа органов опеки:
- Документы не соответствуют требованиям.
- Не все документы предоставлены.
- Ущемлены права детей в плане ухудшения условий их проживания.
Если два первых условия устранить не составит проблем, то факт ухудшения жилищных условий сложно оспаривается. Суд признает данное решение правомерным и обоснованным, поэтому наилучший выход — искать другие варианты жилья.
Разрешение от опеки действительно в течение 3 месяцев. Если за это время семье не удалось найти подходящего покупателя, то по истечении срока придется оформлять новый документ. Необходимость в разрешении отпадает, когда квартиру выставляют на продажу в то время, когда дети в семье стали взрослыми и обзавелись свои жильем.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Жилье, купленное с привлечением материнского капитала, можно распоряжаться, имея соответствующее разрешение из органов опеки. После его получения, можно переходить к проведению сделки. Процедура продажи потребует предоставления перечня документов в зависимости от особенностей каждого конкретного договора.
Варианты продажи:
- Продажа и покупка другой квартиры параллельно.
- Обмен имеющейся квартиры на другую.
- Оформление сделки купли-продажи для того, чтобы на эти средства построить дом.
- Продажа с переводом средств на счет детей в банке.
Иные способы продаж неприемлемы, так как они нарушают законодательство в области прав детей.
Другие варианты продажи жилья, приобретенного на материнский капитал:
- Продажа квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту. До погашения долга необходимо получить разрешение банка, который выдал ипотеку. Могут возникнуть трудности с поиском покупателя, который согласится на сделку по приобретению жилья с обременением. Когда покупатель найден, продажа производится по алгоритму:
- Переоформление договора купли-продажи, по новым условиям которого кредитные обязательства по ипотеке перекладываются на покупателя. Продавец в результате освобождается от кредитного долга. Из денег, заплаченных ему продавцом, он получает незначительную часть, так как основная сумма уходит на погашение долга по ипотеке. Он может не получить ни рубля, но освободится от необходимости выплачивать ипотечный кредит.
- Зачисление покупателем средств в счет погашения ипотеки.
- Снятие с квартиры обременения.
- Планирование покупки нового дома взамен продаваемого.
- Наличие обязательной доли в новом доме. Она должна быть не меньше доли в прежней квартире.
- Договор между супругами об освобождении от алиментов на сумму, которая соответствует размеру его доли.
- Соглашение о пожизненном освобождении от алиментов при условии, что его доля перейдет детям.
Несоблюдение условий продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал, может привести в итоге к проблемам вплоть до аннулирования сделки.
О рисках для покупателей
Недвижимость, купленная на средства материнского капитала, имеет определенные риски для следующих владельцев. Сделка, совершенная без привлечения органов опеки, аннулируется судом, если продавец квартиры не обозначил доли несовершеннолетним детям. Органы опеки имеют право подать иск в суд о нарушении прав несовершеннолетних.
Гражданам, приобретающим жилье на вторичном рынке, рекомендуется поинтересоваться у продавца, не использовался ли им материнский капитал при покупке квартиры. Эту информацию можно получить в Росреестре, сделав запрос в регистрационный орган об истории продаж недвижимости. Если сделки не были связаны с привлечением материнского капитала, то препятствий при покупке не будет. В случае сокрытия собственником факта использования государственных средств, сделка не может быть совершена.
Таким образом, основное требование при продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала – это получение разрешения от органов опеки. Соблюдение этой нормы необходимо как обеспечение гарантии на имущественные права детей и предотвращение их нарушений или ограничений.
После того как ребенок достигнет совершеннолетия, он имеет право обратиться в суд в течение 3 лет. Причиной подачи иска может стать нарушение его прав в распределении долей. Сделка продажи будет признана недействительной, вне зависимости от того, когда была произведена продажа. Продавцу придется вернуть полученные деньги, а покупателю освободить жилплощадь. Подобная ситуация представляет большой риск для покупателей.
В связи с этим продавцу необходимо придерживаться установленных законом правил и не завышать стоимость жилья, иначе покупателей на недвижимость не найдется. Теоретически продажа квартиры возможна, так как она является зарегистрированной собственностью семьи, то есть, по закону с ней можно осуществлять сделки. Квартира, приобретенная с привлечением материнского капитала, подлежит продаже, но предварительно придется основательно подготовиться к этому.