Приватизированная квартира под снос. Приватизированная квартира в аварийном доме
Вопрос о приватизации социальных объектов недвижимости стоит достаточно остро, поскольку затрагивает интересы многих граждан. До сих пор люди проживают в ненадлежащих условиях, на площади, являющейся муниципальной собственностью. Каждый гражданин имеет право один раз бесплатно провести приватизацию и стать собственником жилья, но существуют значительные ограничения по ветхому и аварийному жилью.
Особенности приватизации ветхого и аварийного фонда
Согласно ФЗ №1541 не допускается приватизация жилья, имеющего статус аварийного. При этом следует учитывать, что аварийное и ветхое жилье - это разные правовые понятия. Аварийной признается недвижимость, которая непригодна для проживания и несет опасность для жильцов. Официальное заключение выдается жилищной комиссией, что позволяет гражданам встать на жилищную очередь в муниципалитете.
В случае несогласия с выводами жилищной комиссии, жильцы должны в судебном порядке пройти процедуру оспаривания статуса своей жилплощади. Если суд примет во внимание доводы заявителей, то статус снимается и квартиру можно приватизировать на общих основаниях. Следует учесть, что признание одной квартиры из дома аварийной обычно приводит к вынесению решения об аварийности всего объекта, и наоборот.
Ветхим признается площадь, если эксплуатационный износ составляет 70% и более. Такое жилье можно приватизировать, учитывая определенные особенности. Все зарегистрированные граждане должны дать согласие на приватизацию или заверить нотариально отказ в пользу других проживающих. Отказавшийся гражданин будет иметь право пожизненного проживания на уже приватизированной площади. В случае проводимых сделок с недвижимостью, такое лицо может оспорить договор на любом этапе заключения сделки.
Если жители ветхого жилья отказываются от предложенной приватизации, то они имеют право пожизненного проживания. В случае смерти ответственного квартиросъемщика зарегистрированные жильцы не выселяются из муниципального жилья. Чтобы стать законным наследником, необходимо быть прописанным на площади.
Плюсы и минусы приватизации
Прежде чем добиваться судебного разрешения по приватизации, необходимо взвесить все аспекты подобного шага. Плюсом приватизации является то, что гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью. Собственника нельзя выселить за долги по коммунальным платежам, их погашают за счет ареста имущества. Нанимателя социального жилья можно выселить, предоставив ему площадь из расчета 6 м2 на человека. Владелец квартиры распоряжается регистрацией на своей площади других граждан без согласования с жилищным отделом муниципалитета. Собственную недвижимость можно заложить в банке, .
Практика приватизации показывает, что гражданам невыгодно изменять социальный статус жилья, если оно признанно ветхим или аварийным. Став очередником на улучшение условий проживания, каждый зарегистрированный в квартире гражданин имеет законное право на 18 м2 при расселении дома. В то же время жильцы приватизированной квартиры получат площадь, не меньшую имеющийся. Получается значительная разница в площади, что необходимо учитывать, решая вопросы о собственности на квартиру. Тем более, что продать комнату в коммунальной квартире или ветхий фонд гораздо сложнее и дешевле, чем улучшить условия за счет государственной поддержки.
После изменения статуса жилплощади на собственную, владельцу придется оплачивать ежегодный , капитальный ремонт и средства на содержание дома. По закону, право на перевод аварийного и ветхого жилья в собственность появляется автоматически, если дом попадает в план реконструкции и модернизации населенного пункта. Если в градостроительном отделе муниципалитета утвержден порядок реконструкции, то заинтересованные лица уведомляются в письменном порядке о необходимости выбора: останется квартира муниципальной или будет приватизироваться.
Довольно часто в судебной практике граждане обращаются с иском о прекращении права собственности на площадь и признании объекта вновь муниципальным. Признание приватизации аварийного дома недействительной осуществляется по личному заявлению жильца и приложении акта жилищной комиссии. Такие обращения связаны с невозможностью оплачивать содержание дома, недопустимостью встать на очередь по улучшению условий и получить от города замену своей собственности.
Юристы по жилищному праву рекомендуют гражданам не торопиться с приватизацией ветхого и аварийного жилья. Гораздо эффективней будет признать право на улучшение условий от государства, для чего следует подготовить сильную доказательную базу о невозможности использования имеющейся социальной жилплощади.
Особы, которые хотят разобраться в вопросе, что такое аварийное жилье, сталкиваются с проблемой, что на законодательном уровне нет на данный счет конкретного определения. Однако на практике сложилась традиция относить к аварийному жилье, в котором 50% жилых помещений и составляющих каркаса настолько деформированы, что проживать в нем дальше просто опасно для жизни.
Кроме понятия «аварийное жилье» используется понятие «ветхое жилье». Эти понятия не являются равнозначными. Их основным отличием является тот факт, что законодательно закреплена невозможность приватизации аварийной недвижимости. Что касается ветхого жилья, то нет прямого запрета на его приватизацию.
В тот период, когда приватизация только началась, многие люди допустили ошибку, когда начали подавать для приватизации аварийных и ветхих жилищ, поскольку боялись вообще остаться без крыши над головой. Нужно ли приватизировать такое жилье и как выглядит процедура приватизации? В каком случае можно обращаться в судебную инстанцию для защиты своих прав и какие документы при этом следует подавать?
Основные положения
Присвоение статуса
Мероприятия, направленные на признание жилья непригодным для жизни, проводятся по инициативе жилищной инспекции. В случае же отсутствия внимания уполномоченного органа к данному вопросу, ходатайствовать про возможность присвоения строению статуса «аварийный» должны сами жильцы.
С этой целью в местную администрацию нужно собрать и подать такие документы:
- правоустанавливающая документация;
- техпаспорт;
- заключение, которое выдано специализированным юрлицом по результатам проведенного обследования строения;
- другие документы, которые свидетельствуют о том, что ходатайство является мотивированным.
Администрация после получения заявления с сопутствующей документацией должна оформить и выдать на руки жильцу регистрационный талон. Основываясь на полученных документах, уполномоченные лица формируют специальную комиссию, в которую должны входить сотрудники компетентных органов, среди них СЭС, пожарная и экологическая служба, архитектура и т.д.
Члены созданной комиссии должны выехать по адресу, где находится спорный дом, и проверить его текущее состояние. Если есть такая необходимость, привлекаются дополнительные эксперты, организовываются испытания и т.д.
В результате составляют акт исследования, который ложится в основу комиссионного заключения про:
- отказ в удовлетворении выдвинутого ходатайства;
- признание дома непригодным для проживания и таким, который подлежит реконструкции;
- признание дома непригодным для жизни и таким, который подлежит сносу.
Такое комиссионное заключение становится документом, на основании которого выносится постановление местной администрацией. Копия такого документа выдается заявителю.
Важно отметить, что поданное ходатайство должно быть рассмотрено в течение месяца
Уточнения в законе
Статья 4 определяет, что жилое помещение, которое находится в аварийном состоянии, не может быть приватизировано.
При рассмотрении вопроса про правомерность отказа в проведении приватизации такого жилья Конституционный Суд России при подготовке определения от 5 ноября 2003 года №350-О указал, что вышеназванный закон устанавливает, что в качестве объекта приватизации выступает помещение, которое отвечает установленным требованиям, как санитарным, так и техническим, предназначается для проживания на постоянной основе и для этого пригодно.
Исходя из этого, приватизация аварийного жилья в 2017 году невозможна после того, как акт госоргана или структуры местного самоуправления про признание дома аварийным вступил в силу.
Порядок приватизации аварийного жилья
Аварийное жилье запрещено приватизировать, о чем сказано в статье 4 закона про приватизацию. То есть при наличии всех документов, которые подтверждают аварийность, приватизация невозможна. С другой стороны, приватизация аварийного жилья и не нужна, поскольку человеку должно быть предоставлено другое жилье для проживания.
Однако возможно приватизировать ветхое жилье, поскольку нет прямого законодательного запрета на подобные действия. Ветхий и аварийный жилищный фонд путать нельзя, это два разных понятия. К ветхому относится жилье, износ которого более 70%. Отличием же от аварийного является то, что оно не угрожает здоровью и жизни людей.
Порядок проведения приватизации ветхого жилья ничем не отличается от обычной приватизации. Ответ на вопрос, можно ли приватизировать ветхое жилье однозначный – да, но нужно ли это делать? Если приватизировать подобный объект, он становится собственностью человека, после чего он обязан поддерживать его надлежащее состояние.
В случае, если такое жилье является муниципальным, остается возможность стать обладателем нормального жилища, которое в дальнейшем и можно будет приватизировать.
Порядок проведения приватизации жилья имеет несколько этапов. В ходе первого происходит оформление договора про приватизацию. В ходе второго – нужно оформить свидетельство про право собственности. Каждый этап предполагает сбор определенного пакета документов, оплату госпошлины и обращение в определенный орган.
Так, для заключения контракта на приватизацию, кроме паспорта, следует предоставить техплан, квитанцию про оплату, контракт социального найма и прочие документы. Отдельного внимания заслуживает техплан, при его отсутствии следует обратиться в БТИ, подписать соответствующий договор, который станет основанием для составления такого плана.
Когда же получен контракт приватизации, с ним и иными документами нужно обратиться в отдел Росреестра для получения собственнического свидетельства.
Другой приватизационный порядок возможен, если в населенном пункте создана служба «одного окна»/ по предоставлению государственных услуг. В таком случае нужен единственный документ – паспорт.
В некоторых случаях могут понадобится вспомогательные документы, к примеру, справка, которая подтверждает, что человек еще не реализовал право на приватизацию. Следует учитывать, что несовершеннолетние имеют право дважды принимать участие в приватизации.
Прочие оговорки
Нюансы сноса
Процесс сноса аварийного или ветхого жилья на практике довольно сложен, что связано с множеством пробелов в законодательстве. Людям, которые проживают в таких жилищах, следует помнить, что расселение в этом случае не призвано улучшить жилищные условия, то есть площадь новой квартиры будет такой же. Кроме этого, новая квартира чаще всего размещена не в новостройке, а во вторичном жилом фонде.
Еще один законодательный минус – отсутствие конкретных сроков, в течении которых снесут ветхое жилье и предоставят новую квартиру. Никакие льготы при расселении не действуют, новые квартиры выдают в порядке живой очереди.
Человеку нужно подумать о защите своих прав, если новая квартира не соответствует жилищным нормам или ее метраж меньше предыдущей, а также в том случае, если выкупная стоимость за жилье ниже ожидаемой.
Жилье может идти под снос, если это происходит в рамках государственной программы или после индивидуального обращения особы и принятия соответствующей комиссией решения про снос постройки. На основании этого решения издается соответствующее решение органа исполнительной власти. Как же получить решение комиссии?
Нужно написать заявление, вместе с которым подаются такие документы:
- техпаспорт на жилище;
- правоустанавливающий документ;
- планы помещений, выданные органами технической инвентаризации;
- акты осмотров помещения его владельцем за последние 36 месяцев;
- заключение про санитарно-эпидемиологическое состояние;
- заключение противопожарной структуры;
- справка про техническое состояние дома, выданное лицензированной структурой;
- акт, выданный жилищной инспекцией города про проведенные контрольные проверки дома;
- жалобы проживающих на плохие условия жизни;
- прочие документы.
Проверка документов продолжается 30 дней . Если есть такая потребность, нужно провести повторную проверку состояния недвижимости. Когда все формальности соблюдены, комиссия выдает свое решение.
Жители заранее уведомляются про снос дома, при этом они могут выбрать один из следующих вариантов:
- получить за квартиру выкупную стоимость;
- получить новую квартиру в собственность;
- получить жилье по контракту соцнайма.
Создается иллюзия добровольности выбора. Если особа согласилась на один из предложенных вариантов, но в последствии поняла, что предложенные условия не выгодны, в результате чего передумала выселяться, структура госвласти имеет права через судебную практику обязать лицо выполнить взятые ранее на себя обязательства.
Итак, человек, чье жилье идет под снос, может прибегнуть к таким вариантам:
Право на замену и переселение
Владельцы приватизированного жилья могут рассчитывать на получение равноценного благоустроенного жилья или денежной компенсации. Что такое равноценность жилья? Это определенный размер жилой площади, поселение в том же районе и прежнее количество комнат. Кроме этого, владелец имеет право требовать возмещения расходов, связанных с переездом, съемом временной квартиры и т.д.
Когда подбирается равнозначное жилье, человек не получает право выбора его расположения. Этот фактор может стать определяющим и предпочтение будет отдано получению денежной компенсации. Этот вариант предлагается, если все предложенные варианты не удовлетворяют особу, которая переселяется.
Такая компенсация имеет целевой характер, выплачивается она по безналу. Это означает, что потрачены деньги могут быть только на покупку жилья. В случае, если человек уже имеет другое жилье, он может потратить средства на что-то другое, если на это получено разрешение местных властей.
Владельцы квартир в доме, который подлежит сносу, имеют право получить информацию про грядущее выселение за 12 месяцев до этого. Незаконным является переселение раньше истечения данного термина. Исключение может быть сделано, если есть риск обрушения дома в кратчайшие сроки. В этом случае жильцам предоставляются временные квартиры из маневренного фонда.
Срок в одни год позволяет властям отобрать и предложить проживающим в аварийном доме варианты новых жилищ. Жильцы имеют право покинуть аварийное жилье и раньше, если для них будет подобран подходящий вариант. Взамен приватизированного жилья не может быть предоставлена квартира по контракту социального найма.
Решение через суд
Добиться решения вопроса про признание дома аварийным в случае затягивания со стороны ответственных за это лиц можно через . Иск нужно подавать в районный орган, который находится по месту расположения недвижимости. Таким же образом можно добиться и приватизации квартиры в доме, который признан ветхим.
В судебном порядке не получится приватизироваться аварийное жилище. Но таким образом можно добиться отмены уже проведенной приватизации, если жильцы докажут, что они не были уведомлены местными властями про аварийность здания.
Для этого нужно подать:
- копию собственнического свидетельства;
- копию контракта приватизации;
- материалы, которые подтверждают, что факт аварийного состояния дома был скрыт властями;
- квитанцию про оплату пошлины.
Приватизация может быть признана незаконной на протяжении 3-х лет , именно таков срок исковой давности по данному вопросу
Не существует унифицированной формы искового заявления, однако ст. 130 и 131 Гражданского процессуального кодекса дает разъяснения относительно того, каким требованиям должен отвечать документ.
Иск должен содержать:
- наименование судебного органа;
- данные ответчика и истца (название или ФИО, место нахождения/проживания, контактная информация);
- в основной части заявления нужно изложить суть вопроса, избегая эмоций и излишней детализации. Текст должен содержать ссылки на нормативные документы;
- истец должен изложить требования про отмену приватизации;
- далее нужно перечислить приложения к заявлению;
- поставить дату и подпись.
Запреты и признание недействительности
Иск, который касается признания приватизации аварийной недвижимости недействительной, составляется по всем правилам и подается в суд по адресу нахождения спорного жилья. Такие требования зафиксированы в Гражданско-процессуальном кодексе Российской Федерации.
Иск следует составлять, включая в него такую информацию:
- полное название судебного органа;
- инфо про истца, включая контактные данные;
- наименование властной структуры, решение которой заявитель будет оспаривать;
- доказательства, которые подтверждают нарушение прав и интересов жильцов;
- суть требований истца;
- перечень приложенных документов.
В ходе судебного рассмотрения дела, касающегося приватизации аварийного жилья, судьей может быть вынесено негативное решение, но для этого должны быть веские основания:
- будет выявлен факт подделки документации заявителем;
- в спорной недвижимости производилась перепланировка, которая не была узаконена;
- документы, предоставленные суду, утратили свою силу;
- заявитель имеет задолженность по выплате коммунальных платежей;
- заявитель использовал помещение не по назначению или содержал в ненадлежащем состоянии.
Приватизация аварийного жилья согласно закону запрещена. Однако очень часто возникает необходимость приватизировать то помещение, в котором вы сейчас живёте, даже если оно находится в крайне плачевном состоянии. На первый взгляд, ситуация абсолютно безвыходная, однако это не так — приватизация вполне возможна, если внимательно изучить законодательство. Для того, чтобы решить эту проблему, следует понять, что же такое «аварийное жильё» и зачем его приватизировать.
Приватизация
Начнём с основного — зачем нужна приватизация ? Многие до сих пор проживают в жилье, которое не было приватизировано, то есть в квартирах, которые всё ещё находятся в собственности государства. Сами граждане при этом считаются живущими там на основании договора социального найма, то есть арендаторами. Такое жильё нельзя продать, нельзя передать по наследству, да и сдавать невозможно. Подобные ограничения мало кому по душе. Именно поэтому существует возможность приватизировать квартиру и выкупить её у государства по сниженной цене. Конечно, существуют и ограничения, например нельзя приватизировать:
- Комнату в общежитии.
- Квартиру в закрытых городах.
- Служебную квартиру.
- Квартиру или иное другое жилое помещение, находящееся в аварийном состоянии.
Впрочем, эти ограничения по большей части можно обойти. Например, с 2014 года стало возможным приватизировать комнату в общежитии, если само общежитие было передано в собственность муниципалитета. В таком случае комната является самым обычным жильём и может быть приватизирована. Хотя зачастую этот процесс затягивают ввиду определённых сложностей с оформлением.
Также можно приватизировать жильё и в закрытых городах, но только в случае снятия с города статуса «закрытый». Отдельно стоит отметить, что при сроке службы в двадцать лет и более приватизация и получение квартиры происходят абсолютно бесплатно.
Вполне реально приватизировать и служебную квартиру. Служебное жильё — квартира, которая принадлежит государству и предоставляется определённым категориям граждан, например дворникам, учителям и сотрудникам правоохранительных органов. Но в случае если дом с служебными квартирами был передан в собственность муниципалитета, приватизация квартиры становится вполне возможным делом и проходит не сложнее, чем в остальных случаях.
Исходя из этого вполне можно предположить, что и аварийное жильё можно получить в свою собственность. Да, это действительно возможно, но с оговорками. Для начала надо понять, что же считается аварийным жильём.
Аварийным жильём, согласно действующему законодательству, считается квартира или иное помещение, проживание в котором угрожает жизни гражданина. На это прямо указывает закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а именно четвёртая статья этого закона.
То есть, это сильно изношенное помещение, которое уже исчерпало свой срок использования и начинает буквально разваливаться. Среди признаков можно упомянуть и шатающиеся стены, и обваливающийся потолок, и дыры в полу, и множество иных факторов. Собственно говоря, существует специальная комиссия, которая и определяет, является ли квартира или дом аварийным. Проверка жилья, которая определит, является ли данное помещение аварийным, проводится в двух случаях:
- Инициатива жилищного фонда. Может быть вызвана частичным разрушением фасада здания или иными признаками.
- Инициатива жильцов. В том случае, если повреждения здания не видны снаружи.
На первый взгляд, всё достаточно чётко — при опасности для жителей дома он признаётся аварийным и подлежит капитальному ремонту. Либо же, в отдельных случаях, готовится под снос. Однако в некоторых случаях вполне реально добиться изменения статуса дома, после чего и приватизировать квартиру, находящуюся в нём. Для этого необходимо, чтобы с жилья сняли статус «аварийного» и присвоили статус «ветхого».
Что такое ветхое жильё?
Что же такое «ветхое жильё»? На первый взгляд, практически то же самое «аварийное жильё», но это не соответствует действительности. Однако люди часто путают эти понятия, разница велика — да, ветхое жильё тоже сильно изношено, но не настолько, допустимый износ конструкций составляет около семидесяти процентов. Отличие же заключается в том, что, несмотря на износ, проживание в подобном помещении безопасно и не представляет угрозы для жизни и здоровья людей.
Важно отметить, что законодательство не имеет чётких указаний на запрет приватизации подобного жилья, в отличие от аварийного. Таким образом, всё, что необходимо, — добиться пересмотра состояния дома. Пересмотр состояния вполне возможен через суд. Надо добиться того, чтобы была проведена повторная экспертиза, которая может присвоить помещению статус ветхого, отменив предыдущие результаты испытания жилья. В этом случае жильё вполне возможно будет приватизировать — процедура полностью идентична таковой при приватизации обычного жилья. Однако в этом случае собственники обязуются поддерживать жильё в исправном состоянии.
Естественно, в данном случае можно действовать и в ином направлении, то есть добиться того, чтобы дом был призван аварийным. Нередки ситуации, когда дом признают всего лишь ветхим, несмотря на очевидные признаки чрезмерного износа конструкций. В некоторых случаях видны даже крупные трещины и разломы как в стенах квартир, так и на фасаде. В данном случае по инициативе жителей дома можно добиться повторной оценки состояния помещений. При удачном исходе дом признаётся аварийным, и жильцам в ближайшее время обязуются предоставить новое жильё.
Иной взгляд на проблему
Впрочем, иногда нет смысла устраивать повторную экспертизу и приватизировать именно это помещение, если оно не имеет для вас некоей особой ценности само по себе. Причина этого в том, что в случае, если дом готовится под снос, а вы проживаете в нём в неприватизированной квартире, вам обязаны предоставить новое жильё. Согласно статье 55 ЖК РФ новое жильё должно обладать той же площадью, что и предыдущее, находиться в пределах текущего населённого пункта, а также соответствовать установленным требованиям. Однако шанс того, что вы получите квартиру в только что построенном доме, чрезвычайно мал. Скорее всего, вам будет предоставлена квартира с вторичного рынка жилья. Кому-то это может не понравиться, но следует проявлять разумность: подобная замена жилья — не то же самое, что программа по улучшению жилищных условий.
Стоит упомянуть один важный момент — при обмене жилья, если вы жили в отдельной квартире, вам точно предоставят квартиру, а не переселят в комнату, расположенную в коммунальной квартире. Подобное условие, как и сохранение метража жилого помещения, является одним из основных пунктов подобного обмена.
Несомненным плюсом отказа от приватизации аварийного жилья является тот простой факт, что новая квартира будет в гораздо лучшем состоянии, как и весь остальной дом. В этом случае после приватизации такое жильё будет гораздо проще продать или обменять, если возникнет такая необходимость. По вполне понятным причинам люди предпочитают покупать или совершать обмен квартирами, которые не находятся в доме, который может быть в любой момент признан аварийным и расселён.