Что такое отчуждение земельного участка. Условия и порядок отчуждения земельного участка
Как защитить свои права, если у вас отбирают землю?
Отчуждение земельного участка — это передача прав собственности владельцем данной территории иному лицу либо изъятие этого надела против воли собственника.
Отчуждение земельного надела может быть добровольным или принудительным. Оно может проводиться с возмещением стоимости земли или безвозмездно.
Закон гласит, что такое действие подразумевает прекращение права частной собственности на участок.
Если владелец решил передать свой надел, часть территории или долю другому лицу во временное пользование (сдав в аренду, оформив доверительное управление), это не является отчуждением. Ведь при таких действиях не передаются все права собственности на данную территорию.
Вот какие могут быть основания для отчуждения:
- административные акты;
- сделки;
- решения суда;
- нецелевое использование земли и т.д.
Отчуждение наделов бывает добровольным или принудительным
Добровольное действие подразумевает передачу земли по желанию собственника, например, по завещанию, в результате обмена, купли-продажи, дарения. При добровольном волеизъявлении прежнего владельца надела право собственности на этот участок переходит к другому лицу.
При принудительном отчуждении право собственности отбирают у прежнего хозяина земли без его согласия. Оно передается иному физическому или юридическому лицу, независимо от волеизъявления бывшего владельца. Это возможно, если надел подлежит конфискации, согласно решению органа правосудия, после проведения судебного процесса, если вверенная территория необходима для городских, региональных либо государственных нужд и т.д.
Также можно проводить отчуждение, используя безвозмездный или возмездный путь. Выбор не зависит от того, в принудительном или добровольном порядке проводится данная процедура.
Возместить полную или частичную стоимость владельцу участка могут как при изъятии этой территории в принудительном порядке, так и в том случае, если процедура проводится добровольно
Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности
При добровольной передаче, продаже, дарении участка соблюдаются интересы частного собственника. Если эта территория необходима для нужд государства, ее обладатель получит компенсацию в виде денежных выплат или другого надела.
Чтобы владелец не лишился своего надела, который у него заберут на безвозмездной основе, частный собственник обязан:
- использовать землю по назначению. Применяемые частным собственником способы эксплуатации вверенной ему территории не должны приводить к отрицательному влиянию на окружающую среду. Лучше, если от его деяний будет только польза;
- сохранять специальные знаки (геодезические, межевые и иные), которые были установлены ранее законным путем;
- пользоваться водными, лесными, иными природными объектами, соблюдая принципы охраны окружающих земель;
- эксплуатировать территорию, следуя нормам закона;
- если в договоре прописано, что частный собственник должен осваивать землю, нужно делать это в оговоренные сроки;
- вовремя вносить платежи за свой участок;
- не захламлять, не загрязнять территорию, не проводить мероприятий, которые способствуют ухудшению плодородия земель (касается некоторых категорий почв);
- при использовании частного надела соблюдать противопожарные, санитарные, гигиенические, градостроительные, экологические требования.
Также необходимо следовать другим регламентам, прописанным в договоре. Например, если на вверенном участке не предусмотрено сооружение дома, не следует возводить на нем такое строение.
Обратите внимание!
Территория должна отчуждаться с использованием соответствующих законодательных актов гражданского права.
Как провести отчуждение земельного участка?
Данный процесс подразумевает выполнение следующих процедур:
- составление и последующее заключение договора, касающегося отчуждения земли;
- регистрацию документа в Управлении госрегистрации кадастра и картографии.
Если собственник нарушил пункты договора, ненадлежащим образом эксплуатирует участок, это может привести к отчуждению
Для судебного разбирательства достаточно написать заявление в суд, изложить суть дела, приложить документальные доказательства того, что территории наносится явный вред. Тогда отчуждение будет принудительным, и виновнику не только не выплатят компенсацию за отобранный надел, но еще и могут присудить штраф за нарушение закона. Поэтому нужно соблюдать порядок эксплуатации земельных участков, следовать нормам права.
Комментарии
Вам может быть интересно
Кадастр - это специальный государственный реестр, в который в обязательном порядке вносится стоимость всех объектов недвижимости. Главным для ее владельцев является то, что именно с внесенной в кадастр суммы назначаются налоги. Достаточно часто собственники считают, что налоги непомерно высоки, а участки и объекты, с которых необходимо уплачивать обязательный сбор, стоят существенно меньше, чем указано...
Понятие «межевание» не обозначено в законодательстве. Под ним подразумевают точное указание границ земельного участка. Если вы собираетесь стать землевладельцем, выкупить надел в собственность или взять его в аренду, вам необходима эта процедура. Определить четкие границы участков требуется также действующим собственникам, когда: Закон определяет случаи, когда проводится бесплатное межевание: Это дает...
Слово отчуждение вызывает у непосвященных людей вопросы, однако все просто, под отчуждением понимается перемена прав на собственность или иные права, в частности на земельный участок.
Отчуждение может иметь место и с частной и государственной собственностью , имеет разные формы (сделки, распоряжения государственных органов).
Виды
Что такое отчуждение в случае с землей:
- продажа или покупка участка;
- арендные договоры;
- земля дарится (договора дарения);
- участок выкупается государством или муниципалитетом;
- конфискация земли, добытая совершением преступления.
Отчуждением можно назвать и оформление собственности частного лица или организации земель , считающихся государственными или муниципальными (региональные и федеральные власти одновременно считаются органами именно государственной власти).
Отчуждение возможно как в пользу частных лиц и организаций, так и в пользу государства. Частные лица и организации заключают сделки на основании договоров.
Распоряжение государственными или муниципальными землями допускается на основе распоряжений органов, имеющих на это полномочия.
Получение земли из государственной или муниципальной собственности чаще всего проходит в 2 этапа:
- отправка заявок на торги с целью приобретения права купить или арендовать землю;
- заключение договора о покупке или аренде земельного участка.
Исключение — предоставление в собственность или аренду без участия в торгах в случаях, прописанных в законодательстве. Здесь на основании распоряжения органа власти приобретатель заказывает за свой счет проведение кадастровых работ.
Затем документы сдаются на проверку в местный департамент земельных отношений, затем документы передаются на регистрацию права собственности в МФЦ или регистрационную палату.
Условия
Отчуждением проводится или путем сделок или на основании решения суда, путем конфискации в собственность государства на основе приговора суда.
На основании, каких условий проходит отчуждение?
- договоры заключаются путем свободного изъявления воли , без давления со стороны государства или частных лиц;
- отчуждение допускается в отношении участков, имеющих границы , и поставленных на кадастровый учет (сформированные земельные участки);
- договоры между частными лицами производятся , только если одно из них имеет право собственности или вправе распоряжаться им от имени другого лица;
- государство или региональные власти или муниципалитет обладают правами на все земли , не имеющие собственников;
- участки нельзя отчуждать, если они отведены под заповедники , оборонные объекты, земли, используемые для работы транспортной инфраструктуры, ограничения устанавливаются и в отношении иных категорий земель;
- лица, не занимающиеся сельскохозяйственным производством не вправе покупать или приобретать на иных правах земли, отведенные для такого производства.
Важно! Приобретение земель в собственность разрешается гражданам РФ или юридическим лицам, доля иностранцев в которых не больше 49%. Если процент больше, разрешается только аренда.
Иностранцы физические лица также вправе только арендовать землю. Участники аукционов должны выполнять требования к участникам торгов. К примеру, предприятие обязательно занимается сельскохозяйственным производством или застройкой, если планируется заключение на комплексную застройку территории.
Порядок действий
Сделка между частными лицами относительная форма отчуждения, как она совершается?
- Составляется договор продажи, покупки или дарения, аренды;
- Подписывается акт приема-передачи;
- Вместе с актом и договором на регистрацию права подается свидетельство о праве собственности.
Если заявитель имел право собственности, но его не регистрировали, вначале происходит регистрация этого права, а потом регистрация поданного договора. Первоначальному владельцу нет необходимости отдельное регистрировать свое право.
Есть положения об административных услугах, запрещающие просить у заявителей документы, имеющиеся в распоряжении иных государственных органов, однако все же чиновник перед регистрацией может попросить кадастровый паспорт. Представители сторон прилагают нотариальную доверенность.
Приобретение через аукцион напоминает процедуру обычной сделки, но она дополнена рядом стадий:
- Делается объявление о проведении торгов;
- Желающие принять участие подают пакет документов согласно требованиям к участникам торгов;
- Подготовка участка к аукциону путем формирования границ и кадастровой документации;
- После аукциона заключается договор об аренде или покупке.
Отчуждение части земельного участка
Закон разрешает купить долю в участке, однако в плане продажи долей, как отдельного объекта есть ограничения. Какие именно?
В законе говорится, что участок должен быть не меньше определенной площади. Если при разделе один из будущих участков будет меньше законодательного минимума, раздел не допускается, и разрешается только покупка доли. Это положение касается и дарения и других видов сделок.
Сделки по сельскохозяйственным землям решаются на основе собрания собственников. Раздел участка возможен при соблюдении минимально допустимого размера каждого из отдельных участков в будущем.
Изъятие для государственных и муниципальных нужд
Для реализации инфраструктурного, строительного проекта, проекта реконструкции, заложенного в местном планировании застройки территории.
Заинтересованная компания, в том числе, государственные предприятия подают ходатайство о выкупе участка, проводится работ по выявлению владельцев прав на участки.
Новый порядок изъятия земель касается:
- собственников;
- арендаторов;
- пользователей на основе права пожизненного наследуемого владения.
Изъятие производится за счет средств как бюджета, так и компаний, заинтересованных в изъятии.
- В зависимости от того какими властями курируется проект (федеральными, региональными, муниципальными), принимается решение об изъятии участка;
- Решение отсылается владельцу прав на участок, которое он вправе обжаловать в суде;
- Изъятие проводится на основе соглашения с владельцем прав. С ним должны провести переговоры, оказать помощь в оформлении прав, договорится об условиях, на которых изымается участок.
Стоит отметить! Взамен участка гражданин или организация получат или участок, или денежное возмещение. Оценка проводится по рыночным меркам. Если участок принадлежал не на праве собственности, то в законе прописаны формулы, по которым должна насчитываться суммы.
- постоянное пользование юридических лиц оценивается как 49 лет аренды;
- постоянно пользование граждан или иностранцев физических лиц приравнивается к рыночной стоимости участка;
- досрочное прекращение аренды – выплачивается сумма за оставшийся срок действия договора;
- если изымается не весь участок, только часть – выплачивается соответствующая сумма.
Проведением оценки занимается оценщик, состоящий в СРО . Если есть сомнения в правильности оценки, результаты можно обжаловать в суде. В оценку не включают незаконно построенные объекты, пристройки, а также объекты, строительство которых началось после получения сведений об изъятии участка.
Если владелец соглашается с изъятием, с ним заключается соглашение, если нет, подается иск в суд и землю изымают по решению суда, владелец же получает компенсацию.
Условия и порядок отчуждения участков земли в Российской Федерации регулируются 52 статьей Земельного кодекса.
Согласно положениям указанной статьи ЗК, отчуждение участка земли его собственником в пользу других лиц должно производиться в порядке, определенном российским гражданским законодательством, учитывая предусмотренные 27 статьей Кодекса ограничения оборотоспособности участков земли.
Исходя из трактовки гражданско-правовых норм, отчуждение недвижимого объекта – это добровольная или принудительная передача собственником недвижимости своего права собственности на определенное имущество третьему лицу либо переход такого права собственности на недвижимые объекты, произошедший без волеизъявления собственника.
Правовые сделки, связанные с передачей собственником имущества иному лицу без одновременного передачи права собственности (к примеру, в аренду или доверительное управление, передача по доверенности), в гражданском праве не считаются отчуждением недвижимости.
Отчуждение объектов недвижимости, включая и земельные участки, должно оформляться совершением определенных гражданско-правовых сделок. Помимо сделок основаниями отчуждения участка земли могут выступать решения суда и административные акты.
При отчуждении участков земли важно учитывать ограничения их оборотоспособности, установленные в земельном законодательстве. Это касается отдельных категорий земли, полностью изъятых из гражданского оборота (к примеру, участки, на которых расположены природные заповедники, национальные парки, гражданские и воинские захоронения и иные категории земель) либо ограниченных в обороте (например, участки земли, входящие в лесной фонд, или выделенные для нужд связи).
Виды отчуждения участков земли
Отчуждение участка земли может быть:
- добровольным (по непосредственному волеизъявлению собственника);
- принудительным.
Добровольно отчуждая объекты недвижимости, собственник имущества реализует свое правомочие на свободное распоряжение этим имуществом. В данном случае главным основанием для перехода права собственности выступают заключенные сделки – купля-продажа, мена, завещание и иные сделки.
Принудительная передача прав на участки земли, как следует из названия, осуществляется принудительно, без волеизъявления и согласия собственника. В качестве примера принудительного отчуждения участка земли можно назвать конфискацию имущества, проводимую по судебному приговору, или изъятие у собственника участка земли для определенных муниципальных либо государственных нужд.
Как при добровольной передаче, так и при принудительном отчуждении, участки земли могут передаваться собственником третьим лицам и возмездно, и безвозмездно.
При возмездном отчуждении собственник получает за передачу своего участка земли и права на него денежную или иную компенсацию. При добровольной передаче участка возмездное отчуждение оформляется договорами мены, купли-продажи, соглашением о пожизненном содержании, а безвозмездное отчуждение – завещанием, .
В случае принудительного изъятия участка земли у собственника, право собственности также может переходить безвозмездно (к примеру, конфискация имущества, изъятие участка без его выкупа), и на возмездных основаниях (изъятие участка земли для государственных либо муниципальных потребностей путем выкупа).
Участок земли, выступая объектом недвижимости, должен отчуждаться с соблюдением правил гражданского права, касающихся процедуры регистрации сделок с недвижимостью. Основной нормативной базой, устанавливающей порядок регистрации подобных сделок, а, следовательно, и порядок отчуждения земли, является российский ФЗ от июля 1997 года “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Переход прав на земельный участок от одной стороны к другой рассматривается как отчуждение земельного участка. Законодательство предусматривает добровольную смену собственника, но не исключены и случаи принудительного изъятия в соответствии с судебным решением.
Что такое отчуждение земельного участка
Законодательно допускается передача прав на землю изначальными владельцами другим лицам.
Под отчуждением земельного участка понимаются действия по изменению прав на землю.
В качестве владельцев
могут выступать физические лица, организации, государственные учреждения.
Отчуждением не признается сделка о передача имущества без права предоставления новым владельцам распоряжаться участком по собственному усмотрению. Иными словами, аренда земли не расценивается как отчуждение.
При этом допускается возможность использования земли арендаторами, но право распоряжаться собственностью по-прежнему закреплено за владельцем.
Порядок передачи земельных участков в собственность третьим лицам регулируется положениями Гражданского кодекса и Земельного. Все сделки с объектом фиксируются в письменном виде. Причинами отчуждения участков могут быть следующие:
- Договоры купли-продажи земельных участков, заключаются участниками сделки в договорном, как правило, возмездном порядке.
- Конфискация земельных участков, то есть принудительное отчуждение, проводится по решению государственных органов.
- Прочие административные решения.
При этом не стоит забывать, что нормами Земельного кодекса запрещено отчуждать некоторые земельные участки. К таким территориям относят заповедники, национальные парки и прочие.
В некоторых случаях земельные участки участвуют в залоговых операциях
, то есть владельцы предоставляют объекты под залог, получив за это определенную денежную сумму. По отношению к подобным объектам совершить сделку по купле-продаже будет сложно, так как на него составлена закладная и действует обременение.
Невозможно продать и кусок земли, на который приставы наложили арест
. Эти действия происходят в ходе исполнительного производства, например, если хозяин объекта является должником.
Отчуждение участка происходит на возмездной (в случае продажи) и безвозмездной (дарение) основе. По характеру операции передача земли носит как добровольный характер, так и принудительный.
Добровольное отчуждение
Под добровольной передачей прав на земельный участок рассматриваются случаи, когда владелец по собственному желанию отдает объекты в собственность с последующим правом распоряжения третьим лицам.
Речь о добровольном отчуждении идет при наступлении следующих событий:
- Купля — продажа участка. Это стандартная процедура, регулируемая положениями ГК РФ и Земельного кодекса. Реализация может происходить вместе со строениями, возведенными на участке , так и без них.
- В случае добровольного отказа . Каждый гражданин вправе отказаться от права собственности на землю, в том числе и при вступлении в наследство. Для этого потребуется обратиться в территориальное отделение Росреестра.
- В качестве вклада в уставный , паевой или складочный капитал. Участок может быть передан обществу и оформлен как часть уставного капитала. В таком случае новым собственником становится юридическое лицо.
- Договор мены оформляется в ситуации, при которой владелец изъявляет произвести обмен на другой участок земли или иное имущество.
- Дарственная. Этот документ означает, что собственник добровольно передает на безвозмездной основе принадлежащий ему объект и полные права владения. Операция может быть заключена с физическими лицами или организациями.
- Договор постоянной или пожизненной ренты предусматривает наличие регулярных выплат новым владельцем в пользу предыдущего. Платежи в первом случае совершаются по достижению определенной суммы, во втором ― всю жизнь.
- Наследование земельного участка. Передача объекта в пользу третьего лица проводится по условиям, оговоренным в завещании.
Добровольное отчуждение предусматривает соблюдение прав собственника. Для того
чтобы не лишиться надела, владельцу потребуется следовать ряду простых правил:
- использовать землю по назначению, при этом способы эксплуатации не должны оказывать отрицательного влияния на окружающую среду;
- обеспечить сохранность ранее установленным геодезическим знакам;
- не загрязнять территорию, избегать мероприятий, который способны ухудшить плодородное состояние земли;
- вовремя вносить плату за участок;
- соблюдать санитарные, противопожарные, экологические и иные требования при эксплуатации надела;
- использовать ресурсы водных, лесных и иных объектов, не причиняя вред окружающей среде.
После совершения добровольной передачи земельный объект оформляется на нового собственника. Ему же переходят все права и обязанности пользователя.
Принудительное отчуждение
Иногда наступают случаи, при которых воля владельцев участков не учитывается.
Принудительное отчуждение совершается по решению суда.
Конфискация надела проходит в пользу муниципальных образований или иных государственных структур. Изъятие может произойти и как следствие нецелевого использования земли с нанесением ущерба окружающей среде.
В большинстве случаев принудительное изъятие становится следствием неправомерного использования природных ресурсов или в результате действия исполнительного производства.
Компенсации за отчуждение при таких вариантах не предусмотрены.
Но иногда земли изымаются для нужды государства . В таких ситуациях бывшим владельцам покрываются их убытки. Возмещение ущерба собственникам проводится за счет бюджетных средств. Также может быть предоставлен и другой надел в пользование. Владелец участка вправе обратиться в суд, если размер компенсационных выплат или качество нового участка сочтет неудовлетворительным.
К случаям принудительного отчуждения земли относят:
- Изъятие надела в пользу государства. Владельцу объекта предусматривается возмещение потерь или предоставляется равноценная замена.
- Конфискация земельного участка не предполагает наличие компенсационных выплат. Как правило, происходит принудительная реализация объекта с целью погашения имеющейся у собственника задолженности.
- Отчуждение земли при обнаружении случаев ненадлежащего использования. Первоначально владельцу участка выносится предупреждение. Если за этим не последовали действия по устранению нарушений, земельный надел изымается в пользу государства без предоставления компенсационных выплат.
- Реквизиция участка. Происходит при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Земельный объект изымается временно, собственникам компенсируются потери.
Для того чтобы максимально устранить вероятность принудительного отчуждения земельных участков, необходимо соблюдать правила по эксплуатации объекта. При наличии предписаний земельного контроля потребуется вовремя устранить причины предъявления претензий.
К сожалению, при конфискации надела собственник навсегда теряет на него право. Полное изъятие проводится в целях погашения задолженности или по причине нерационального, причиняющего вред использования.
В случае изъятия земли пользу государства владелец вправе рассчитывать на компенсацию. Если отчуждение носит временных характер по причине наступления непреодолимый обстоятельств, участок можно получить обратно, компенсировав потери.
Порядок отчуждения
Участниками сделки по отчуждению земли могут выступать граждане, организации и представители государства. Для признания действий правомерными у собственника должен быть в наличии правоустанавливающий документ, которым может быть договор купли-продажи, договор дарения, решение суда о признании собственности на участок, Постановление главы администрации на землю, свидетельство о вступлении в наследство. Кроме того, потребуется свидетельство о регистрации права на землю и кадастровый план (выписка, паспорт) участка.