Какие документы надо проверить у строительной компании. Приобретение квартиры и её предварительная проверка
У покупки квартиры на первичном рынке есть масса плюсов. Среди них цена недвижимости, планировка, готовность помещения к отделке и многое другое. Но радость от новоселья и главное, — его сроки напрямую зависят от профессионализма и надёжности застройщика. Многие люди опасаются инвестировать средства в первичное жильё, вспоминая примеры известных долгостроев и обманутых дольщиков. Однако проблемы отдельных строительных компаний не должны похоронить вашу мечту о строительстве квартиры. Главное с умом подойти к выбору девелопера.
Данные приложения без повторения могут быть изменены в течение периода декларации, т.е. до 6 июня или к 1 июля. Данные не могут быть изменены после крайнего срока для сбора заявок, поэтому очень важно проверить все данные в печатной форме заявки. Также важно знать, что заявитель несет ответственность за правильность данных в заявке, подтверждая правильность данных по его подписи. Каким образом заявитель может получить информацию о состоянии администрации приложения и выявленных ошибках или несоответствиях?
Заявитель при подаче заявки выбирает, каким образом он хочет быть проинформированным о ходе администрирования заявки - письменно, по электронной почте или по короткому сообщению по телефону. Мы настоятельно рекомендуем заявителям, имеющим доступ к Интернету, выбирать для получения информации по электронной почте, поскольку вы будете получать всю необходимую информацию своевременно и уверенно, а также по просьбе заявителей, а специалисты Отдела развития сельских районов смогут отправлять соответствующую информацию не только по декларации, но и по инвестиционной программе развития сельских районов меры поддержки, запланированные тренинги, семинары и т.д. какие выгоды мы можем ожидать в этом году?
Для этого полезно изучить всю доступную информацию о застройщике в открытых источниках. Публикации аналитических изданий и сайтов по недвижимости, отзывы риэлторов и, конечно, форумы дольщиков. В Интернете ни одна недобросовестная компания не сумеет сохранить видимость хорошей репутации — пострадавшие клиенты обязательно выведут мошенников на чистую воду.
Сбор мнений интернет-пользователей и экспертов — это предварительный фильтр, который должен убедить вас, что с застройщиком можно иметь дело. После этого наступает главный этап проверки — изучение документации.
Действия:
Действие 1
Определяем обязательный список документов
Процесс строительства сопровождается огромным количеством документации. Чтобы сбить с толку дотошного клиента, недобросовестный застройщик может предоставить для ознакомления десятки второстепенных бумаг, но при этом скрыть самые важные. Поэтому необходимо точно знать, что запрашивать. Будущего дольщика должна интересовать как информация о застройщике, так и данные о проекте строительства.
Заранее составьте список необходимых документов:
- 1 Учредительные документы застройщика
- 2 Лицензия застройщика
- 3 Разрешение на строительство
- 4 Проектная документация по объекту
- 5 Правоустанавливающие документы на землю
- 6 Финансовые документы
Действие 2
Уточняем свои права
Перед тем как явиться в офис застройщика, вы должны быть уверены в своих правах и общаться с представителями компании спокойно, но твёрдо. Клиент вправе запросить необходимые документы на основании ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов». В спорной ситуации вы можете смело ссылаться на этот нормативный акт.
В идеале застройщик должен без лишней волокиты предоставить для ознакомления все запрашиваемые бумаги — в его интересах проявить благонадёжность на первых же этапах взаимодействия с клиентом. Но на деле вам могут и отказать — это должно немедленно насторожить потенциального покупателя. Однако, прежде чем навсегда покинуть офис строительной компании, уточните полномочия сотрудника, который отказался предоставить документы. Возможно, дело не в злом умысле застройщика, а в некомпетентности отдельного менеджера.
Требуйте предоставить оригиналы или нотариально заверенные копии документов. Отсканированные версии или ксерокопии могут оказаться подделкой.
При анализе документов лучше воспользоваться помощью профессионала. Пригласите компетентного юриста или риэлтора, который занимается новостройками . Такого специалиста можно найти на любом уважаемом сайте недвижимости. Например — воспользоваться сервисом «Дежурные риэлторы» на сайте ГдеЭтотДом.РУ.
Действие 3
Проверяем учредительные документы
Первый шаг проверки застройщика — знакомство с учредительными документами компании. К ним относятся:
- 1 Устав фирмы
- 2 Свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ)
- 3 Свидетельство ОГРН
- 4 Свидетельство ИНН
Проверьте правильность сведений о фирменном наименовании компании, её фактическом и юридическом адресе. Уточните данные об учредителях и совладельцах юридического лица — не только ФИО, но и процент голосов каждого из этих людей в органах управления компании.
Запросите информацию о строительных проектах, в которых компания принимала участие в последние три года. Вам должны предоставить сведения об адресе этих объектов недвижимости и фактических сроках их ввода в эксплуатацию.
Не забудьте проверить документы и доверенности, на основании который представитель компании ведёт с вами переговоры и предлагает заключить договор.
Это базовый список, который не является исчерпывающим. При необходимости чиновники вправе запросить дополнительные документы. К примеру, в случае приватизации жилья для оформления технического паспорта дополнительно понадобятся:
Если какие-либо данные кажутся вам подозрительными или противоречат информации, которая публикуется на официальном сайте компании, это повод взять паузу и всё перепроверить.
Действие 4
Проверяем лицензию застройщика
Если учредительные документы не вызывают у вас сомнений, можно изучить лицензию застройщика и разрешение на строительство. Следует обратить внимание на вид лицензии и номер, а также уточнить, каким органом она выдана. Но главное, что должно вас волновать, — это срок действия лицензии застройщика. Необходимо обязательно увидеть оригинал документа и удостовериться в том, что он всё ещё действует.
Разрешение на строительство важно запросить, чтобы убедиться, на какой объект оно выдано. Иногда застройщики параллельно ведут несколько проектов, хотя оформили документы только на один. Также важно уточнить срок, на который выдано разрешение, — может оказаться, что оно давно устарело.
Действие 5
Знакомимся с проектной декларацией
Проектная декларация — это основной документ вашего будущего дома. Застройщик обязан разместить её в публичном доступе для ознакомления всех потенциальных инвесторов. Важнейшая часть декларации — заключение Государственной строительной экспертизы. Оно должно подтверждать, что проект соответствует всем установленным нормативам и техническим регламентам. Всю информацию, которую компания предоставит вам о будущей стройке, нужно тщательно проверить на соответствие проектной документации.
В проектной декларации должны быть указаны:
- 1 Цель проекта строительства, его этапы и сроки
- 2 Разрешение на строительство и на землю
- 3 Адрес объекта недвижимости
- 4 Число квартир в многоквартирном доме и их технические характеристики
- 5 Состав общего имущества, которое перейдёт в общую долевую собственность всех жителей дома
- 6 Функциональное назначение нежилых помещений, которые не входят в общую долевую собственность
- 7 Предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию и государственный орган, который выдаст соответствующее разрешение
- 8 Финансовые риски проекта и меры по их страхованию
- 9 Планируемая стоимость строительства
- 10 Перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам
- 11 Способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору
- 12 Сведения об иных инвестиционных средствах для строительства дома
Действие 6
Проверяем правоустанавливающие документы на землю
Земля под домом должна интересовать будущего дольщика не меньше, чем стены и коммуникации. Если с правоустанавливающими документами на участок что-то не в порядке, готовое здание могут годами не вводить в эксплуатацию.
Застройщик может законно работать на основании двух типов документов. Это свидетельство о праве собственности на землю, либо договор долгосрочной аренды участка. В первом случае вы должны внимательно сравнить данные в свидетельстве с учредительными документами компании. Во втором — убедиться, что срок действия аренды не истечёт, пока дом не достроят и не введут в эксплуатацию.
Учтите, что предполагаемые и фактические сроки окончания строительства всегда различаются. Дом официально считается долгостроем, лишь, когда задержка превышает три года. Поэтому аренда участка должна быть с запасом.
Изучая правоустанавливающие документы, обратите внимание на их реквизиты. Если речь идёт об аренде, уточните сведения о собственнике земли. Но самые важные параметры, которые вы должны проверить, — это адрес участка, кадастровый номер и площадь.
Действие 7
Проверяем финансовые документы застройщика
Приступать к анализу финансового состояния застройщика можно после того, как все прочие документы вас удовлетворили. Однако по значимости этот этап далеко не последний. Устойчивое положение компании — одна из основных гарантий того, что дом возведут качественно и в срок.
Потенциальный дольщик имеет полное право почувствовать себя аудитором. Проанализировать финансовое состояние застройщика можно на основании утверждённых годовых отчётов и бухгалтерской документации за три предыдущих календарных отрезка. Если компания на рынке совсем недавно, требуйте сведения за весь фактический период деятельности. Данные о распределении прибыли и убытков подтвердят эффективность и надёжность девелопера красноречивее любых слов.
Проверка документов строительной компании — непростое, хлопотное и ответственное дело. Оно потребует от вас много времени и внимания, а возможно, и затрат на услуги риэлтора или юриста. Однако это именно тот случай, когда скупой платит дважды. Не экономьте силы и средства — халатность в этом вопросе может обернуться гораздо большими потерями, если застройщик окажется мошенником. Грамотный подход и тщательное изучение бумаг позволят вам спать спокойно и уверенно готовиться к будущему новоселью.
Как новичку на рынке недвижимости выбрать застройщика при покупке квартиры? На что обратить внимание при выборе новостройки? сайт выяснил, какие документы необходимо запросить у строительной компании, какой договор лучше заключить и какие технические нюансы учесть при покупке.
Не секрет, что покупать недвижимость приходится нечасто, и опыт таких покупок есть далеко не у всех. При этом каждый стремится рационально использовать свои накопления и не допустить возможных ошибок. Попробуем разобраться, как грамотно построить разговор с застройщиком, что выяснить в беседе и на что обратить внимание.
Итак, в первую очередь, при выборе жилого комплекса покупателю нужно обратить внимание на репутацию девелопера, количество успешно реализованных проектов, соответствие заявленных сроков сдачи объектов реальным, а также уточнить причины задержек, если они были. Чтобы составить полную картину о девелопере можно почитать материалы в СМИ, отзывы на Интернет-форумах, пообщаться с людьми, которые уже приобрели квартиру в выбранном жилом комплексе, съездить на строительную площадку и задать интересующие вопросы в офисе застройщика.
Сегодня строительный рынок функционирует как рынок покупателя, и предложение несколько превышает спрос, при выборе застройщика на первый план выходит критерий надежности, отмечает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». Для покупателей жилья в масс-маркете главным критерием выбора по-прежнему является цена. Но руководствоваться только стоимостью кв. метра опрометчиво. Для того чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, следует обращаться к квалифицированным консультантам и выбирать надежную строительную компанию.
«Не стоит хвататься за низкую цену предложения, поскольку у надежных строительных компаний стоимость проектов находятся на уровне рынка»
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»
Ориентироваться только на общий стаж и масштаб деятельности компании на рынке не стоит. История показывает, что даже старожилы и гиганты отрасли не защищены от рисков, а большие объемы строительства в определенных ситуациях могут стать дополнительной нагрузкой на систему, отмечает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. Интересные предложения есть и у молодых компаний, стремящихся заявить о себе на рынке и занять свою нишу. Надежность девелопера следует оценивать на примере последних проектов, наличию сданных очередей жилых комплексов за последний год, переносов сроков ввода объектов, споров с дольщиками в публичной и юридической плоскости, отмечает эксперт. Расширение земельного банка и вхождение в новые проекты также говорит о долгосрочных планах компании на локальном рынке. Стоит обратить внимание на системность подхода к взаимодействию с клиентами, регулярность проведения встреч с дольщиками, открытость и оперативность в предоставлении информации и документации.
Опыт работы компании, портфель реализованных проектов, работа в соответствии с 214-ФЗ - все это говорит о надежности и стабильности компании, комментирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» Юлия Ружицкая. При выборе застройщика желательно собрать всю доступную о нем информацию: как долго компания работает на рынке, сколько объектов построила, соблюдает ли сроки строительства, какие награды имеет. Необходимо ознакомиться с проектной декларацией, содержащей информацию об учредительных документах, бухгалтерских отчетах, результаты государственной экспертизы проектной документации и аудиторские заключения. Здесь содержится достаточное количество информации об объекте недвижимости, которое клиент планирует купить. Внимательно изучите копии документов, которые предоставляются по запросу: права на землю с установленными сроками окончания строительства и разрешение на строительство с указанием вида разрешенного использования земельного участка. Еще один важный показатель надежности застройщика - это его партнеры: любой банк проводит очень серьезную проверку застройщика перед его аккредитацией.
Планируя покупку квартиры, клиент может обратиться в офис продаж застройщика и получить полную информацию об объектах в продаже. В шоу-румах можно посмотреть планировочные решения, отделку будущего жилья, ландшафтные решения придомовой территории, а также инфраструктуру и детские площадки.
Документы, которые застройщик должен предоставить клиенту
В обязательный пакет документов, которые должны быть у застройщика, входит разрешение на строительство и проектная декларация. Они подтверждают, что застройщик имеет право на строительство жилого комплекса. Эти документы можно запросить в отделе продаж или посмотреть на сайте строительной компании. Также эксперты рекомендуют запросить свидетельство о праве собственности на земельный участок. Если застройщик сообщает о сдаче очередей жилого комплекса, нужно посмотреть разрешения на ввод корпусов в эксплуатацию.
Если инвестиции в проект привлекаются по договорам участия в долевом строительстве, то инвестор вправе ознакомиться с со следующими документами на проект строительства, отмечает Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов:
Разрешение на строительство;
Проектная документация в части приобретаемого объекта;
Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Покупателям также советую обратить внимание на:
Учредительные документы застройщика;
Свидетельство о государственной регистрации застройщика;
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Как оценить финансовую надежность застройщика
Оценить состоятельность девелопера можно на примере реализации текущих проектов, комментирует Алексей Бушуев. Если темпы строительства не отстают от графиков, это говорит о том, что проект финансово обеспечен. Заморозка строительства, переносы сроков сдачи, наличие судебных тяжб с дольщиками и подрядчиками - это сигналы финансовых сложностей структуры. Следует обратить внимание на наличие финансовых партнеров девелопера - крупных банков, работающих с ним по каждому из проектов. Косвенным подтверждением надежности можно считать аккредитацию очередей возводимых жилых комплексов крупными банками. Финансовые организации тщательно просчитывают возможные риски и являются своеобразным маяком доверия рынка как к проекту, так и девелоперу.
ЖК «Светлый мир «Я-Романтик...»
Во время прохождения аккредитации объект и застройщик проходят всестороннюю проверку банком, отмечает руководитель аналитического центра Главстрой СПБ Петр Буслов. Ее получение свидетельствует о том, что банк уверен в надежности строительной компании. Бывает, что по строящемуся объекту ипотечные предложения отсутствуют, это может означать, что продажи только начались, и банки еще не успели провести проверку. Если же продажи стартовали давно, но аккредитации до сих пор нет, высока вероятность, что банк обнаружил определенные риски и отказал в аккредитации, комментирует эксперт.
Светлана Денисова: « Сегодня есть множество способов проверки ответственности и надежности девелопера. Покупатель вправе посмотреть и изучить бухгалтерские балансы, аудиторские отчеты. Проектная декларация должна находиться в общем доступе и содержать информацию, как о застройщике, так и об объекте. Получить сведения о земельном участке можно на сайте Росреестра, используя кадастровый номер, (который обязательно указывается в проектной декларации - прим. ред.). Стоит проверить наличие поручительства финансового учреждения или страховой компании, убедиться в отсутствии долгостроев. Удостовериться, что застройщик обладает учредительной и проектной документацией, правом и разрешением на строительство на земельном участке. Если застройщик уже много лет работает на рынке, стоит посетить сданные им в эксплуатацию объекты и лично оценить качество строительства. Чтобы оценить имидж застройщика, желательно проанализировать публикации о компании в газетах, журналах, Интернете».
«Публичность компании - это свидетельство того, что она не боится быть на виду. Застройщик изо всех сил будет «держать марку» и поддерживать положительную репутацию»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Кроме отзывов в Интернете не забудьте также проверить наличие исков, а также посмотреть списки комитета по строительству по проблемным застройщикам.
После проверки наличия разрешительной документации необходимо внимательно прочитать договор, который предлагает подписать застройщик. Для ознакомления его можно запросить в отделе продаж. Наиболее безопасным с точки зрения законодательства является договор долевого участия (ДДУ) по федеральному закону № 214. Это оптимальная схема приобретения жилья в новостройке: в данном случае покупатель законодательно защищен от большинства возможных строительных рисков.
Более 90 % всех объектов на первичном рынке Санкт-Петербурга реализуется по 214 федеральному закону (ДДУ), комментирует Светлана Денисова. Остальные покупки совершаются по схеме вступления в ЖСК , которая также законна, но более рискованна. Прочие схемы участия в долевом строительстве незаконны.
Напомним, что для работы по ДДУ у застройщика должны быть следующие документы: право строить на земельном участке (договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях либо собственность на земельный участок); разрешение на строительство и проектная декларация. ДДУ должен содержать полные сведения об объекте, описание квартиры с указанием местоположения на плане этажа (таблица с указанием номера, площадью, этажа, наличия или отсутствия балкона), состояние, в котором квартира передается дольщику, цену, которая может измениться только по результатам обмеров готовых квартир, срок передачи квартиры дольщику, гарантийные обязательства. Надлежащей стороной по ДДУ могут быть застройщик, генподрядчик или инвестор (в этом случае к сделке лучше привлечь юриста или агента первичного рынка).
Какие технические вопросы необходимо обсудить с застройщиком
Сегодня можно найти новостройки, в которых жилье предлагается покупателю как без отделки или черновой отделкой, так и квартиры максимальной готовности - «заезжай-и-живи», рассказывает Алексей Бушуев. Например, в проектах Seven Suns Development клиентам доступны варианты дизайнерской чистовой отделки, с установленной сантехникой, бытовой техникой и частичной меблировкой. Оценивая ЖК, также стоит обратить внимание на уровень устанавливаемых в них лифтов, качество стеклопакетов, дверей, фурнитуры, наличие коллекторной разводки отопления по квартирам, подземного и многоуровневого паркингов, кладовых, организацию входных групп, отмечают в Seven Suns Development. Каждая из этих деталей не является чем-то определяющим, но в комплексе они позволяют оценить общий подход девелопера и класс жилого комплекса.
Постобслуживание дома - один из частых вопросов со стороны покупателей (какая материально-техническая база имеется в распоряжении УК, каким способом обеспечивается техническая поддержка и безопасность жителей дома, сроки устранения недоделок и «обработки» запросов собственников после заселения), отмечает Петр Буслов.
Немаловажна социальная инфраструктура жилого комплекса, добавляет Алексей Бушуев. Нужно обратить внимание, ограничен ли доступа посторонних на территорию квартала, ведется ли видеонаблюдение, выведен автотранспорт за границы дворов - это повышает экологию, проекта и безопасность передвижения детей и пешеходов.
Дата публикации 15 февраля