Оспорить решение общего собрания собственников. Оспаривание решений общего собрания собственников помещений (оссп) в жилом доме
Оспорить решение общего собрания собственников можно, и регламентируется такая процедура нормативными и законодательными актами. Любой владелец жилой или нежилой недвижимости, находящейся на балансе домоуправления, может обжаловать решение общего собрания собственников, если не были соблюдены нормы и правила по многим вопросам. Наш адвокат проконсультирует по данному вопросу, составит исковое заявление в суд и будет представлять Ваши интересы по или в ходе досудебного урегулирования конфликта.
С чего начинать обжаловать решение общего собрания собственников?
Обязательно нужно знать, что проведение данной процедуры может быть инициировано любым собственником, который должен письменно сообщить Правлению и всем остальным собственникам о том, что необходимо организовать мероприятие по оспариванию решения в рамках дома.
Уведомление о намерении обратиться с иском в суд об оспаривании решения общего собрания собственников помещений жилого дома должно содержать ссылку на то, что:
- указанное решение общего собрания принято в нарушение положений гражданского и жилищного законодательства. В частности можно говорить о том, что была нарушена процедура порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
- в соответствии с п. 6 ст. 181.4 ГК РФ: «участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными».
Как проводится общее собрание собственников жилья?
Иск о признании протокола общего собрания недействительным
Оснований для обжалования решения общего собрания собственников многоквартирного дома не так уж много. Хотелось бы отметить основные:
- Ненадлежащий инициатор собрания . Так, инициатором проведения внеочередного общего собрания собственников может являться только кто-то из собственников помещений в многоквартирном доме.
- Отсутствие необходимого кворума . Необходимо помнить, что в соответствии с жилищным кодексом, собрание собственников правомочно только если на нем присутствует собственники помещений, имеющие более 50 % голосов от общего числа голосов.
- Несоблюдение процедуры проведения собрания . В этом пункте хотелось бы отметить то, что информация о проведении собрания должна быть донесена до собственников помещений не позднее, чем за 10 дней до такого собрания. Стоит также помнить и то, что информация должна быть оформлена надлежащим образом - в ней должны быть указаны время и место проведения собрания, форма проведения собрания, вопросы, рассматриваемые на собрании.
Стоит также отметить и иные основания для того, чтобы отмена решения общего собрания собственников в судебном порядке произошла - это фальсификация документов относительно собрания собственников, а также отсутствие документов, которые подтверждали бы полномочия голосующих.
Важно : признание недействительным решения общего собрания собственников осуществляется в судебном порядке путем предъявления соответствующего искового заявления в суд. Не стоит забывать, что иск о признании протокола общего собрания недействительным подается к инициаторам собрания - они будут являться ответчиками по указанному спору.
Если вы хотите, чтобы все прошло на самом профессиональном уровне, Вам в обязательном порядке важно принять во внимание все наши рекомендации. При необходимости стоит проконсультироваться с нашим опытным специалистом, который ответит на все интересующие вас вопросы, составит необходимое исковое заявление в предельно короткие сроки. В данном случае крайне важен ответственный подход и знания. Именно поэтому вы должны спланировать каждый свой шаг. Тогда все обязательно получится.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование - подписавшись на наш канал YouTube.
Образец искового заявления об оспаривании протокола общего собрания собственников
В Федеральный суд Железнодорожного района
города Екатеринбурга.
ИСТЕЦ:
ОТВЕТЧИКИ:
Цена иска: иск неимущественного характера
Государственная пошлина: 300 рублей
Исковое заявление
о признании решения общего собрания собственников недействительным
В период с 01 по 15 июня 2012 года было проведено общее собрание собственников помещений дома по ул. Надеждинская города Екатеринбурга.
Повестка дня в числе прочего содержала следующее:
- принятие решения о расторжении договора аренды с ИП с целью ограничения нахождения посторонних лиц на территории двора и предотвращения порчи общедолевого имущества собственников жилого дома.
25 июня 2012 года был составлен протокол общего собрания собственников помещений дома по ул. Надеждинская города Екатеринбурга, в котором указано, что общее количество голосов, принадлежащих собственникам, принявшим участие в голосовании - 58, 02 голосов, что составляет 58, 02 % от числа голосов всех собственников.
По указанному вопросу были следующие результаты голосования:
- за - 38, 15 голосов, что составляет 65, 76 % от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании;
- против - 11, 55 голосов, что составляет 19, 9 % от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании;
- воздержались - 8, 32 голосов, что составляет 14, 34 % от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании.
Считаю, что протокол общего собрания собственников помещений от 25 июня 2012 года в части принятия решения о расторжении договора аренды с ИП с целью ограничения нахождения посторонних лиц на территории двора и предотвращения порчи общедолевого имущества собственников жилого дома - недействительным по следующим основаниям:
Согласно п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации: «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».
При этом статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что: «решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме»
Так как вопрос о расторжении договора аренды с ИП с целью ограничения нахождения посторонних лиц на территории двора и предотвращения порчи общедолевого имущества собственников жилого дома относится к п.3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, решение по нему принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а не 58,02 % от числа голосов всех собственников.
О принятии оспариваемого протокола я узнал лишь 30 июля 2012 года. Исходя из изложенного, протокол общего собрания собственников помещений от 25 июня 2012 года - является недействительным.
Вынесение решения суда по моему заявлению обеспечит защиту охраняемых законом интересов граждан и государства, а также будет способствовать осуществлению моих гражданских и жилищных прав.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 44,45,46 ЖК РФ
ПРОШУ:
- признать недействительным решения общего собрания, оформленные протоколом общего собрания собственников помещений от 25 июня 2012 года.
- взыскать с Ответчика в мою пользу оплаченную государственную пошлину.
- взыскать с Ответчика в мою пользу расходы на представителя
ПРИЛОЖЕНИЕ:
- Протокол от 25 июня 2012 года.
- Уведомление о проведении общего собрания.
- Заявление об ознакомлении с протоколом.
- Соглашение об оказании юридической помощи
- Квитанция об оплате услуг адвоката
- Квитанция об оплате госпошлины.
Дата, подпись
Читайте еще про жилищные споры:
С нами профессионально
Подробнее, в блоге адвоката
Адвокат Станислав Рыженков
В том случае, если при осуществлении действий по подготовке и проведению общего собрания не были соблюдены или были нарушены какие-либо из требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, решения соответствующего общего собрания могут быть оспорены на основании п. 6 ст. 46 ЖК РФ собственником помещения в многоквартирном доме в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. При этом суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
К основаниям для признания нарушенными требований ЖК РФ и интересов собственника относительно подготовки и проведения общего собрания можно отнести все обстоятельства, препятствующие реализации права собственника помещения участвовать в принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, обстоятельства, выразившиеся в несоблюдении следующих требований:
- О порядке и сроках извещения о месте и времени проведения собрания, о вопросах повестки дня;
- О содержании информационного сообщения;
- О возможности ознакомления с информацией, необходимой для принятия решения собственником помещения, до собрания или в ходе его проведения;
- Об определении кворума, то есть правомочности собрания;
- О порядке подтверждения полномочий собственника помещения, определения числа принадлежащих ему голосов;
- О порядке подсчета голосов собственников помещений при голосовании, включая лиц, обладающих правом долевой собственности на помещения, собственников комнат в коммунальной квартире;
- О надлежащем удостоверении полномочий представителей собственников;
- О выполнении требований к документированию решений собрания, в частности бюллетеней заочного собрания.
В соответствии п. 6 ст. 46 ЖК РФ: «Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса , в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику ».
Таким образом, в судебном порядке может быть обжаловано решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое с нарушением требований ЖК РФ. Право обжалования имеет только тот собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против принятия решения, и чьи права и законные интересы нарушены таким решением.
В то же время необходимо отметить, что Жилищный кодекс РФ, закрепив за собственником право обжаловать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не содержит каких-либо норм, регламентирующих процедуру такого обжалования.
Так, иск о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов по спорам, возникшим из жилищных правоотношений (ч. 1 ст. 22 ГПК РФ), может быть подан в суд по месту жительства истца (ч. 6 ст. 29 ГПК РФ) либо по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Однако возникает вопрос, кто выступит в роли ответчика по делу. Ведь само по себе общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме юридическим лицом не является, следовательно, не может быть ответчиком в суде.
Можно предположить, что в качестве ответчиков должны признаваться собственники помещений, голосовавшие на общем собрании за решение, принятое с нарушением требований Жилищного кодекса, которые в этом случае будут выступать соответчиками по делу, что предусмотрено ст. 40 ГПК РФ. Но думается, что на практике данный вариант возможен только для многоквартирных домов с небольшим количеством собственников.
По нашему мнению, если речь идет о нарушениях порядка подготовки и процедуры проведения собрания, которые могли повлиять на результаты принятых решений, то ответчиком в этом случае следует признать инициатора общего собрания . Необходимо отметить, что в настоящее время уже существует соответствующая судебная практика по делам об оспаривании решений общих собраний, принятых с нарушением порядка подготовки и процедуры проведения собрания, ответчиками в которых выступали именно инициаторы. А если на основании оспариваемых решений общих собраний заключались договоры управления, то суды привлекали в качестве соответчиков еще и управляющие организации, заключившие такие договоры.
Но на практике встречаются случаи, когда инициатор общего собрания не известен (например, решения общего собрания сфабрикованы), а также случаи, когда порядок подготовки и процедура проведения собрания соблюдены, однако решение само по себе нарушает нормы права (например, когда общее собрание в своем решении вышло за рамки своей компетенции). Кто должен привлекаться в качестве ответчика в этих случаях?
По нашему мнению, в отсутствие четких норм, регламентирующих порядок обжалования решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, а также до того момента, пока судами не будет выработана единообразная практика по указанному вопросу или суды высших инстанций не выразят своего мнения по нему, считаем, что при определении лица, которое будет выступать ответчиком по делу об обжаловании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, можно исходить из следующего.
По смыслу статей 38, 131 ГПК РФ, ответчик - это лицо, которое по заявлению истца является нарушителем его прав и интересов, и вследствие этого привлекается к ответу по суду.
Опираясь на данное определение, можно сделать вывод, что по делам о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений, в качестве ответчика может привлекаться то лицо, которое, руководствуясь оспариваемым решением общего собрания, своими действиями или бездействиями непосредственно нарушает права и интересы собственника.
Так, например, в качестве ответчика может быть привлечена организация, которая на основании незаконного решения общего собрания заключила договор на осуществление работ по реконструкции общего имущества. С учетом предусмотренных пунктом 3 статьи 11 Жилищного кодекса РФ способов защиты жилищных прав истец может просить суд восстановить положение, существовавшее до нарушения жилищного права, и пресечь действия ответчика, нарушающие это право, путем признания решения общего собрания недействительным, и присуждения ответчика к воздержанию от незаконных действий.
Учитывая неоднозначность правового регулирования порядка обжалования решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, а также то, что соответствующая судебная практика еще только формируется, считаем, что собственник помещения в многоквартирном доме, не принимавший участие или голосовавший против принятия общим собранием решения, нарушающего его права и законные интересы, вправе указать в качестве ответчика любое из указанных выше лиц (общее собрание в лице самих собственников, инициатора собрания, лицо, исполняющее незаконное решение). При этом, если суд при подготовке дела или во время его разбирательства сочтет ненадлежащим ответчиком того ответчика, который указан собственником, суд вправе с согласия истца произвести замену ненадлежащего ответчика надлежащим. После замены ненадлежащего ответчика надлежащим подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала, что следует из п. 1 ст. 41 ГПК РФ. В случае, если истец (собственник, обжалующий решение) не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску.
В целях экономии процессуального времени и во избежание затягивания процесса можно рекомендовать предъявление в подобном случае иска к нескольким ответчикам.
Собственников помещений многоквартирного жилого дома может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6, ст. 46 ЖК РФ). Член ТСЖ вправе обжаловать решение общего собрания членов ТСЖ также в шестимесячный срок со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Данное разъяснение содержится в "Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2010 года", утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010г.:
"Вопрос 1. В течение какого срока член товарищества собственников жилья вправе обратиться в суд с заявлением об обжаловании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья?
Ответ. , которая регулирует порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, не устанавливает порядок и сроки обжалования решений общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Вместе с тем при решении вопроса, касающегося правомочий общего собрания членов товарищества собственников жилья, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ отсылает к положениям ст. 45 ЖК РФ
, которая регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, неотъемлемой частью которого является принятие решения по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, а также порядок его обжалования.
Часть 6 ст. 46 ЖК РФ
в связи с этим устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в этом доме, принятое с нарушением требований Жилищного кодекса
Российской Федерации, в случаях, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия такого решения и если при этом таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Учитывая, что товарищество собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ
), член товарищества собственников жилья вправе обратиться в суд с заявлением об обжаловании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении".
Из судебной практики судов общей юрисдикции по вопросу сроков обжалования решений общего собрания членов товарищества собственников жилья и решений общего собрания собственников помещений в доме
"...Из материалов дела следует, что истцы М.А. и Г.И. узнали о нарушении своих прав посредством принятия оспариваемого решения общего собрания в 2007 году при получении квитанций об оплате коммунальных услуг. Однако с настоящим иском в суд истцы обратились только 29 декабря 2009 года, то есть по истечении шести месяцев с того момента, как узнали о нарушении своих прав. Таким образом, предусмотренный ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации срок для обращения в суд с требованием об обжаловании решения общего собрания истцами был пропущен. (Кассационное определение Свердловского областного суда от 24 марта 2011 г. по делу N 33-2918/2011)
"... Доказательств, свидетельствующих о пропуске истцом шестимесячного срока обращения в суд, как об этом ставится вопрос в кассационной жалобе, ответчик суду не представил.
Напротив, как следует из искового заявления о существовании ТСЖ «...» Шопова М.Ф. узнала из определения мирового судьи судебного участка № 3 города Магадана от 1 марта 2010 года о принятии к производству искового заявления ТСЖ «...» о взыскании с нее денежных средств.
В суд с заявлением об оспаривании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья «...» она обратилась 17 марта 2010 года, то есть в установленный жилищным законодательством шестимесячный срок со дня когда, когда собственник узнал о принятом решении..." (Кассационное определение Магаданского областного суда от 20 июля 2010
года по делу № № 33-780/2010)
Отменяя решение суда первой инстанции, обласной суд указал следующее:
"Принимая решение об удовлетворении требования О. суд также сослался на то, что истица не пропустила установленный законом 6-месячный срок обжалования принятого решения, поскольку узнала о том, что дом обслуживает ООО «НОРД» лишь в середине июня, а о проведении собрания не была уведомлена. Между тем, срок исковой давности на обжалования упомянутого решения надлежит быть исчисленным с даты вывешивания в публичном месте информации о проведенном собрании и принятых решениях в силу прямого указания в законе (п.3 ст. 46 ЖК РФ ). Данный срок указан как пресекательный, по истечении которого право обратиться в суд у собственника перестает существовать. В силу статьи 197 ГК РФ данный вид срока относится к специальным срокам давности и является сокращенным по сравнению с общим сроком исковой давности, может быть в силу статьи 205 ГК РФ восстановлен в исключительных случаях по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.). Обстоятельства размещения (не размещения) информации об оспариваемом решении общего собрания судом не устанавливались". (Кассационное определение Смоленского областного суда от 27 апреля 2010 года по делу № Дело 33-1318)
Истцы обратились в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников об установке ограждения земельного участка с парковкой автомашин
Отказывая в удовлетворении требований, суд указал следующее.
Истцы лично участвовали в голосовании 27.07.2009 г., о чем имеется отметка в протоколе заочного голосования. Истцы в суде не отрицали, что решение собственников от 27.07.2009 года было размещено на доске объявлений, которая находится на 1 этаже, на следующий день после голосования, дом у них является одноподъездным, о том, что собственниками было принято положительное решение по вопросу строительства автостоянки, им было известно.
Поскольку истцы узнали о принятом решении 28.07.2009 года, ими пропущен, установленный законом шестимесячный срок для обращения в суд.
Срок обжалования решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 27.07.2009 г. истек 28.01.2010 г., уважительных причин пропуска срока суд не усматривает.
... Несмотря на то, что голосование от 27.07.2009 г. проведено с нарушением норм жилищного законодательства, необходимый процент голосов так и не был набран, однако суд полагает, что данное голосование в большей степени соответствует волеизъявлению собственников и, непосредственно, голоса двух собственников - истцов, решающего значения при голосовании не имели, как того требует Жилищный кодекс РФ
, на результат не повлияли бы.... Кроме того, суд отметил, что решением общего собрания от 27.07.2009 года не нарушаются права истцов, поскольку решение направлено на облагораживание территории вокруг дома, кроме этого данным решением истцам не причинены убытки. (Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 26 июля 2010
года по делу № 2-3612/2010)
Истец обратился в суд с иском к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ, признании недействительной записи ЕГРЮЛ
Отказывая в удовлетворении требований, суд указал: "Действующим жилищным законодательством предусмотрен шестимесячный срок для обжалования решений собраний ТСЖ. В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ
течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как пояснил в настоящем судебном заседании истец Кателевский И.И. он является членом правления ТСЖ, принимает активное участие в судьбе ТСЖ, поддерживает председателя ТСЖ К. и принимаемые ею решения. Данные обстоятельства в ходе судебного разбирательства сторонами оспорены не были.
Суд полагает, что началом течения срока давности по требованиям о признании недействительным решения, принятого собранием от 04.05.2010г., является дата проведения указанных собраний, о которых истец как активный член правления ТСЖ должен был знать.
В то же время, председатель правления - К. как первое лицо ТСЖ, а равно как и активный член правления ТСЖ – Кателевский И.И., должны были узнать о внесении изменений в ЕГРЮЛ в отношении юридического лица – ТСЖ после внесения соответствующих изменений в МИФНС №15 по СПб – 24.06.2009 г. (Решение Калининского районного суда города Санкт-Петербурга от 9 июля 2010
года по делу №2-3329/10)
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1 , 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1 , 1.1-1 , 1.2 , , , 3.1 , 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями , установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.
1.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке , установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Законодательство четко регламентирует проведение общих собраний собственников помещений в жилом доме. Решения таких собраний принимаются простым большинством голосов и легитимны, если в собрании участвовало больше половины собственников. Меньшинство при этом считает, что их права нарушены. Проанализируем судебную практику оспаривания решений указанных собраний.
Право на обжалование
В собрании могут принимать участие все собственники многоквартирного дома, количество принадлежащих им голосов пропорционально доле в праве собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
ОССП считается правомочным, если для участия в нем зарегистрировалось более 50% общего количества собственников многоквартирного дома. Все решения, принятые на собрании, проведенном с соблюдением установленной процедуры, по вопросам, включенным в повестку дня, являются обязательными для всех собственников дома, в том числе и для тех, кто не принимал участия в собрании, а также для тех, кто участие принимал, но голосовал против таких решений (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Очень часто несогласные с решением ОССП обращаются за защитой своих прав в суд, считая их нарушенными. В судебной практике в настоящее время выработаны устойчивые критерии, на соответствие которым суды в каждом конкретном случае и с учетом всех обстоятельств дела проверяют решения, принятые ОССП.
Часть 6 ст. 46 ЖК РФ предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Как видно из содержания приведенной нормы права, при разрешении спора по иску несогласного с решением ОССП собственника квартиры суд должен определить степень влияния истца на принятие решения (соотношение количества принадлежащих ему голосов с общим количеством голосов всех собственников, принявших участие в собрании) и характер допущенных при проведении собрания нарушений, если таковые вообще имели место.
Бремя содержания общего имущества
Как правило, наибольшее возмущение у собственников квартир, обращающихся в суды, вызывают случаи возложения на них расходов, связанных с обслуживанием многоквартирного дома. Если на собрании утверждаются те или иные расходы, которые не устраивают отдельных собственников, это обстоятельство не является основанием для их освобождения от обязанности нести соответствующие расходы.
Несогласие меньшинства с волеизъявлением большинства собственников не может служить причиной и основанием для признания решения недействительным, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 25.08.2011 по делу N 33-11305/11). Принятия решения об утверждении данных расходов достаточно для возникновения у собственников квартир обязанности их погашать, вне зависимости от того, согласны они с таким положением вещей или нет.
Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности в силу закона (ст. 39 ЖК РФ).
Порядок определения размера указанных обязательных платежей устанавливается в зависимости от избранного способа управления многоквартирным домом, но в любом случае законом (п. 4 ч. 2 ст. 145, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ) это отнесено к компетенции общего собрания собственников жилых помещений или членов товарищества собственников жилья или иного специализированного жилищного кооператива, а потому является обязательным для всех без исключения собственников жилых помещений в этом доме также в силу закона.
Действующее законодательство РФ, кроме того, не предусматривает необходимости согласовывать с каждым собственником помещений в многоквартирном доме расходы по обслуживанию дома.
Так, в одном деле суд установил, что один из собственников помещений в многоквартирном доме имел задолженность в связи с неоплатой услуг по содержанию и текущему ремонту (вывоз мусора, техническое обслуживание домофонов, видеонаблюдение внутридомовой территории, обслуживание систем отопления и горячего водоснабжения, банковские услуги, зарплата персонала ТСЖ и т.д.). Данные услуги являются необходимыми для содержания многоквартирного дома: вышеуказанные расходы в силу ст. 154 ЖК РФ включены в состав платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и подлежат оплате собственниками помещений. Размер данных расходов утвержден решениями общих собраний членов ТСЖ, которые не оспорены, не признаны недействительными, в связи с чем оснований для освобождения ответчика от их несения суд не нашел.
Доводы собственника квартиры, не согласного с расходами, о том, что он не пользуется услугами консьержа, видеонаблюдением и домофоном, а потому не должен их оплачивать, суд не принял во внимание, поскольку он в силу положений закона об обязательности решения общего собрания и отсутствия иных решений от такой обязанности не освобожден.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ответчик, являясь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления (ТСЖ), обязан производить оплату обязательных платежей в размере, установленном решением общего собрания членов ТСЖ (Апелляционное определение Томского областного суда от 29.01.2013 по делу N 33-240/2013).
Аналогичным образом и в другом деле суд возложил обязанность нести расходы, утвержденные ОССП, которые истец безуспешно пытался оспорить. Из материалов дела следовало, что ОССП утвердило выполнение трех целевых программ, включающих ремонт стен, потолка и пола в парадных, установку ограждения газона, установку системы видеонаблюдения и записи периметра придомовой территории и входов в парадные.
В связи с этим суд отметил, что решения, принятые на общем собрании, регулирующие вопросы оплаты жилищно-коммунальных услуг, обязательны в равной степени для всех домовладельцев. Собственники помещений в многоквартирном доме не лишены возможности на общем собрании в пределах, предусмотренных действующим законодательством, определить иной порядок расчета платы за коммунальные услуги, в том числе за отопление, а также сбора средств для реализации целевых программ (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.04.2013 N 33-4521/2013).
А вот если при принятии решения на собрании собственников были допущены нарушения процедуры, у собственника квартиры, не согласного с соответствующим решением, есть шанс отменить его в судебном порядке.
Давайте по существу
Часть 6 ст. 46 ЖК РФ предусматривает право суда при рассмотрении спора по иску несогласного собственника помещений в многоквартирном доме оставить решение собрания в силе, если допущенные при его созыве и проведении нарушения не являются существенными. Но что следует понимать под существенным нарушением, закон не раскрывает.
Из анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что речь в данном случае идет о таких нарушениях, которые не позволяют однозначно определить кворум собрания, действительное волеизъявление принявших в нем участие собственников квартир, количество принадлежащих голосов лицам, принявшим участие в общем собрании, принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня собрания и в текст уведомления о его проведении (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.06.2012 N 33-8052/2012), и т.д.
Так, в одном деле суд установил, что решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, не соответствовали требованиям, предъявляемым к таким решениям ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, согласно которой в решении собственника должны быть указаны сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, решения по каждому вопросу повестки дня.
Из материалов дела следовало, что в решениях собрания были указаны номера свидетельства о государственной регистрации права, не совпадающие с номерами, указанными на бланках свидетельств; в решениях не были указаны доли, принадлежащие лицам, принявшим участие в голосовании; площадь жилого помещения, указанного в решении, не совпадала с площадью, указанной в свидетельстве о регистрации права; номера договоров купли-продажи, указанные в решении, также не совпадали с номерами, указанными в свидетельстве о праве собственности; решения содержали исправления. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что принятые ОССП решения подлежат отмене (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2013 по делу N 11-9865/2013).
В случае если проведенное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не имело кворума, может быть проведено заочное голосование, при котором от каждого собственника поступает заочное решение, в котором он излагает свое мнение по вопросам, включенным в повестку дня. Нередко при оформлении заочного решения собственники квартир допускают какие-либо фактические ошибки и неточности, к примеру неверно указывают площадь принадлежащей им квартиры, реквизиты правоустанавливающих документов и т.д. Такие недочеты существенными суд едва ли посчитает, поскольку в данном случае заочные решения оформляют сами собственники, а возникшая неопределенность в сведениях может быть устранена путем их сопоставления с информацией и документами, имеющимися в распоряжении ТСЖ (Определение Свердловского областного суда от 19.03.2013 по делу N 33-3320/2013).
А вот такие упущения и недочеты при оформлении решения собрания, как, например, неуказание в протоколе собрания фамилий и инициалов лиц, чьи полномочия как членов ревизионной комиссии прекращаются при изложении вопроса о прекращении полномочий прежней ревизионной комиссии и назначении новой, не являются существенными, если это не влияет на законность решения (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.06.2013 N 7737).
Не будет также существенным нарушением неверное указание голосов собственников квартир в связи с неверным подсчетом. Данное обстоятельство не является основанием для полного исключения соответствующих голосов, они подлежат пересчету соразмерно площади жилого помещения, находящейся в их собственности. Аналогичным образом решается дело и в ситуации, когда заочное решение или бюллетень для голосования подписаны одним из сособственников квартиры: учитываются только принадлежащие ему голоса соразмерно приходящейся на его долю площади (Определение Свердловского областного суда от 29.01.2013 по делу N 33-919/2013).
Несмотря на то что ч. 6 ст. 46 ЖК РФ прямо указывает на право суда оставить в силе обжалуемое решение, если голосование несогласного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику, в судебной практике отмечается, что для отказа в иске достаточно хотя бы одного из названных оснований.
При рассмотрении одного дела суд отметил, что участие истца не могло повлиять на оспариваемые решения, в том числе по вопросу об установлении тарифа на содержание жилья, за который единогласно проголосовали все остальные участники собрания, а значит, неуведомление истца о проведении общего собрания членов товарищества не является существенным нарушением, так как его участие в голосовании не могло повлиять на результаты этого голосования. Кроме того, при разрешении спора суд также учел поведение истца, который хотя и оспаривал решения, но плату в соответствии с ними все равно вносил (Определение Свердловского областного суда от 07.03.2013 по делу N 33-1062/2013).
Надлежащее извещение
Часть 4 ст. 45 ЖК РФ устанавливает, что собственник, по инициативе которого созывается ОССП, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Такое сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под подпись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Как видно из содержания этой правовой нормы, основным способом извещения об участии в собрании является направление заказного письма, использование других способов допускается в случае, когда это предусмотрено принятым решением ОССП. Оценивая достаточность и разумность действий инициаторов собрания, суд принимает во внимание, какие меры ими предпринимались по соблюдению прав собственников квартир.
Из материалов одного дела следовало, что собственники помещений уведомлялись несколькими способами, в частности путем:
Обхода квартир и вручения материалов к собранию лично под подпись;
Направления почтой заказных писем;
Неоднократного расклеивания объявлений о проводимом собрании на входных дверях подъездов дома;
Помещения в почтовые ящики материалов к собранию.
При этом, учитывая, что в доме 288 собственников, материалы к собранию лично были вручены 218 собственникам помещений, заказными письмами направлены 9 собственникам, опущены в почтовые ящики 55 квартир, у 6 умерших собственников не были оформлены их доли. Объявления на всех подъездах расклеивались 4 раза.
По мнению суда, инициаторы собрания добросовестно, осмотрительно и целесообразно подошли к вопросу порядка уведомления собственников о предстоящем собрании. О данном факте свидетельствуют и результаты голосования по вопросам повестки дня: в собрании приняли участие собственники более 83% помещений дома, количество заполненных и полученных в срок бюллетеней для голосования составило 224 из 288.
В материалах дела имелись акты, подтверждающие факты неоднократного размещения на подъездах дома объявлений, содержащих информацию об итогах голосования на общем собрании, проводимом в заочной форме. Следовательно, обязанность инициатора собрания, состоящая в доведении до сведения собственников помещений результатов голосования путем размещения в помещениях дома, доступных для всех собственников, была исполнена в полном объеме.
Кроме того, суд отметил, что собственники квартир, не согласные с принятыми на собрании решениями, могли сами реализовать право на ознакомление с результатами собрания, однако должную степень заботливости и осмотрительности при реализации права собственности не проявили (Апелляционное определение Владимирского областного суда от 12.07.2012 по делу N 33-1974/2012).
Доказывание факта размещения информации на информационных стендах при входах в подъезды многоквартирного дома допускается в том числе свидетельскими показаниями (Апелляционное определение Тверского областного суда от 04.09.2012 по делу N 33-3298).