Изменение разрешенного использования участка. Изменение вида разрешенного использования земли
Владельцы земельных наделов нередко испытывают потребность в изменении возможностей их использования. Устанавливается вид разрешенного использования муниципалитетом при формировании надела и указывается в документации при его переходе в аренду или собственность лицам физическим и юридическим. Чтобы расширить возможности участка, потребуется изменить вид разрешения. Все изменения должны вноситься с соблюдением норм законодательства.
Планируя корректировку вида разрешенного использования земли, владелец должен ответить на несколько вопросов, взвесить все «за» и «против» по каждой позиции.
- Определиться, как это сделать законно и можно ли вообще произвести изменения.
- Встает вопрос финансов, которые владелец готов заплатить за процедуру.
- Целесообразно ли это.
Законодательная база
Процедура внесения изменений ВРИ земельного участка регламентируется:
- Градостроительным кодексом № 190-ФЗ и Земельным кодексом № 136-ФЗ.
- Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г.
Осуществляется услуга с соблюдением правил земельного пользования, застройки конкретной единицы территории.
Виды разрешенного использования земельных участков
Земельным кодексом закреплено, что все земли разделены на категории в соответствии с назначением. Перечислим категории, этой земли:
- населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
- с ограничением по использованию;
- отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
- заповедные и охраняемые территории;
- лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов;
- участки запасного назначения.
Распространенными категориями, которые наиболее часто переводят в другое использование, являются земли населенных пунктов, а также сельхозназначения. Изменение разрешения касается, как правило, получения возможности построить жилой дом, зарегистрировать и прописаться для постоянного проживания. А для этого участок должен иметь статус ИЖС.
Если говорить о видах использования, то этот фактор, определяющий деятельность, которую позволено производить на конкретном наделе. Заметим, что в разных категориях могут оказаться одинаковые разрешительные виды. Например, сельхозземли и участки населенных пунктов позволено использовать для ведения ЛПХ.
Самые популярные виды разрешенного использования наделов:
- осуществления с/хозяйства (производства с/х продукции) с возможностью возведения помещений, требуемых для переработки, а также хранения выращенной продукции;
- организации садоводства и огородничества;
- крестьянско-фермерской деятельности;
- ИЖС с правом строительства частного жилого дома определенных параметров.
В каждом случае имеются свои требования и ограничения. Если дело касается надела под ИЖС, то на нем обязательно должен быть построен частный дом. На земле под огород и сад законом разрешено возвести домик, но получить в нем прописку невозможно. Надел под ЛПХ должен использоваться только по прямому назначению и получить разрешительные документы на строительство на нем не получится.
Как изменить ВРИ земельного участка: порядок действий
1. Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли.
Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.
Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:
- Выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка;
- Градостроительный план.
- Справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.
Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.
2. Какое разрешенное использование определено для конкретного участка.
ВРИ земель разделены на три группы:
- основные;
- условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
- вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).
3. Подбор вида использования, который будет максимально соответствовать тому, какие цели запланированы для надела.
В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающему планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными. Все виды должны соответствовать .
Возможные проблемы
На данный момент существует ряд нестыковок Классификатора ВРИ с градостроительными регламентами. Постепенно к началу 2020 года ПЗЗ претерпят изменения и будут приведены в соответствие с Классификатором.
Наиболее наглядный пример связан со строительством жилого дома на землях КФХ, поскольку в Классификаторе ВРИ нет такого вида использования участка. Поэтому муниципалитеты не выдают разрешение на постройку, так называемого, дома фермера. Можно уточнить в ПЗЗ администрации, относится ли возведение жилого помещения к условно разрешенному для данного надела. Проблема может решиться, если основной ВРИ заменить на условно разрешенный или назвать дом хозяйственной (складской) постройкой. Но прописаться в нем будет невозможно.
4. Далее следует подготовка документов и предоставление в местную администрацию по нахождению участка, если требуется проведение публичных слушаний, или в орган Росреестра. Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.
5. Принятие решения о смене категории разрешенного использования земли в компетенции земельного комитета органа местного самоуправления. Точную информацию можно посмотреть на сайте администрации.
Зачастую возникает потребность перемены разрешения на использование не только для возможности строительства жилого дома, но и для проектов коммерческого направления. Например, автостоянки или комплекса для занятий спортом. Любое изменение должно производиться с согласия комиссии при администрации.
При рассмотрении заявления принимается решение в пользу жителей проживающих на этой территории. Чтобы получить положительное заключение, необходимо указать в заявлении всю очевидную пользу для развития инфраструктуры поселения. Если будут соблюдены все градостроительные, а также противопожарные нормы, то дается соответствующее одобрение.
Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка
При изменении ВРИ участка используется один из вариантов:
- Путем проведения публичных слушаний. Собственником подается заявление в администрацию для установления иного вида использования надела, если отсутствуют действующие Правила землепользования и застройки, выносится постановление в результате одобрения граждан.
- Заявление подается в Росреестр через МФЦ лично, через доверенное лицо или отправлением по почте в рамках градостроительного регламента. Применим в случае корректировки вида разрешения с внесением поправок в данные кадастра по участку и в нужной графе заявления указывается вид соответствии с Классификатором.
Заявление об установлении соответствия ВРИ земельного участка классификатору (бланк)
На рассмотрение собственником земли подается заявление и ряд документов. В результате положительного одобрения происходит изменение ВРИ или выдается мотивированный отказ с указанием причины и нормативного акта, на который отсылается полномочный орган.
В заявлении обязательно указываются:
- характеристики надела, сведения о нем;
- точное положение;
- форма собственности;
- характеристики кадастрового учета и технические данные;
- срок пользования или владения;
- причины изменения вида разрешения на землю.
Чтобы получить положительный ответ, нужно акцентировать внимание на недопущение нарушения норм градостроения в результате производимых изменений. Заверяется документ подписью собственника.
Документы, прилагаемые к заявлению об изменении ВРИ земельного участка
Административный регламент устанавливает перечень документов, которые должны подаваться вместе с заявлением на изменение вида разрешенного использования надела. Категория участка земли может повлиять на количество документов, которым потребуется расширить вышеперечисленный перечень.
Подать пакет документов можно несколькими способами и в каждом случае требования к его формированию могут отличаться. Рассмотрим каждый случай подробнее.
Решение вопроса в кадастровой службе Росреестра
В Росреестре или МФЦ можно обратиться сразу при соблюдении условий:
- при наличии в администрации ППЗ, градостроительных регламентов;
- планируемый ВРИ зоны, где находится участок, по основному виду состыкован с Классификатором.
Подать документы может лично через МФЦ владелец или арендатор участка, по которому требуется произвести изменение вида разрешения на использование. При этом к заявлению о кадастровом учете изменений недвижимости прикладываются копии:
- удостоверения личности гражданина, подающего заявление;
- устанавливающих право на земельный надел;
- полученного ранее решения администрации о праве на перемену ВРИ земли (в случае, когда заявитель пользуется арендованной землей).
Заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости
Все остальные документы, которые могут потребоваться для уточнения сведений в ходе оказания услуги, орган Росреестра получает у других государственных структур самостоятельно в рамках действующих регламентов и межведомственного взаимодействия. Не возбраняется представление иных документов собственником.
Изменения в учетные данные кадастра должны вноситься в срок 23 рабочих дня от момента передачи в уполномоченный орган документов.
Решение вопроса в местной администрации
В администрацию заявление с документами подается при необходимости:
- проведения публичных слушаний, в результате которых будет согласовано установление нового ВРИ;
- приведения имеющегося вида разрешения в соответствие с Классификатором.
Прикладываются следующие копии:
- паспорта заявителя или нотариальной доверенности представительного лица собственника (арендатора) земли;
- выписки из ЕГРИП для предпринимателей (ЕГРЮЛ для юридических лиц), а также свидетельства о регистрации юр. лица или ИП;
- бумаги правоустанавливающего характера на землю и строения;
- когда заявитель не собственник земли (например, участок арендуется), то необходимо получить согласование от собственника, что он не возражает по поводу изменения ВРИ.
- схема расположения земельного участка.
Заявление будет иметь форму прошения о приведении ВРИ в соответствие с Классификатором.
Администрация самостоятельно может запросить необходимые документы:
- кадастровый паспорт участка,
- выписку из ЕГРН,
- правоустанавливающие документы.
Но заявитель вправе приобщить их к пакету подаваемых документов по своей инициативе.
Сроки принятия решения составляют в зависимости от необходимости проведения слушаний 30-60 рабочих дней.
Заказать через Госуслуги
По информации с сайта Госуслуг подать заявку на оказание услуги по изменению ВРИ земельного участка можно:
- При личном обращении в МФЦ;
- Почтовым отправлением с вложением всех необходимых документов;
- Жители Московского региона могут получить электронную услугу на сайте mos.ru .
Ознакомиться о порядке предоставления, результате обращения, необходимых документах и случаях отказов можно на портале Госуслуг. Здесь же имеются ссылки на нормативные документы и административные регламенты касательно исполнения услуги по изменению вида разрешенного использования надела.
В 2018 году в правила изменения вида разрешенного использования земельного участка внесли новшества. Эксперт разъясняет, как работают новые правила и какие правовые позиции поддержал ВС РФ.
Какие правила изменения вида разрешенного использования земельного участка действуют в 2018 году
Все земельные участки на территории Российской Федерации подразделяются на определенные категории в соответствии со своим целевым назначением:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Правовой режим каждого земельного участка определяется на основании его принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования в соответствии с зонированием территорий.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий, выбирается собственником земельного участка самостоятельно , без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Все существующие виды разрешенного использования земельных участков систематизированы в действующем в 2018 году Классификаторе, который утвержден Министерством экономического развития Российской Федерации ().
При этом необходимо знать, что р азрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия данному Классификатору.
Данное правило закреплено ч. 11 статьи 34 . При этом до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения или городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами, предусмотренными Классификатором.
Скачайте документы по теме:
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Реалии настоящего времени таковы, что многие собственники земельных участков желают изменить вид разрешенного использования своего актива, дабы увеличить его экономическую рентабельность. Если использовать землю не по назначению, владельца оштрафуют. Такой штраф можно оспорить.
Решив реализовывать проект по изменению, собственник должен знать, что в соответствии с изменениями, внесенными в текущем году в земельное и градостроительное законодательство, разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:
- Основной вид разрешенного использования.
- Условно разрешенный вид использования.
- Вспомогательный вид разрешенного использования, который допустим только в качестве дополнительного по отношению к основному и условно разрешенному и осуществляемый совместно с ними.
Любое изменение вида разрешенного использования осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.
В состав ПЗЗ входят в том числе градостроительные регламенты. Для каждой категории земель в пределах определенной территориальной зоны градостроительные регламенты устанавливают допустимые виды использования участков.
Итак, рассмотрим порядок изменения основного вида разрешенного использования земельного участка на примере участка с видом использования «для размещения производственного здания» (земли промышленности) на вид «объекты придорожного сервиса»:
- В рамках производственной территориальной зоны (П) оба данных вида разрешенного использования являются основными и, соответственно, собственник данного участка может изменить вид самостоятельно, без получения на это дополнительных разрешений и согласований ( ; ).
- Если сведения об участке, в отношении которого меняется вид использования, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), собственнику участка необходимо обратиться в территориальное управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Аналогична процедура и в отношении установления вспомогательного вида дополнительно к основному.
Наиболее сложна в части реализации процедура получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Поэтому более детально остановимся на основных этапах данной процедуры. Для получения разрешения на условно разрешенный вид использования собственник земельного участка обязан обратиться в уполномоченный орган государственной власти (в каждом субъекте РФ данные органы различны).
Так, в отношении земельных участков, расположенных на территории Московской области, решение о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка выдает Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (Главархитектура). Свои полномочия данный орган осуществляет в соответствии с Административным регламентом от 21.12.2017 № 31-РВ-314.
При первичном обращении Главархитектура проверяет:
- надлежащее ли лицо подало обращение;
- не находится ли земельный участок под арестом, залогом, иными обременениями;
- не выявилось ли наложение земель лесного фонда на границы земельного участка.
Наложением земель лесного фонда на границы земельных участков, находящихся в частной собственности, является острой проблемой на территории всей Московской области. Около 80% отказов выдается собственникам земельных участков именно по данному основания.
В случае получения отказа собственнику необходимо обратиться в Комитет лесного хозяйства с заявлением о применении, в соответствии с , лесной амнистии в отношении земельного участка.
После того, как вопрос о применении амнистии рассмотрен на заседании соответствующей комиссии и в отношении земельного участка принято положительное решение, все данные из Комитета лесного хозяйства передаются в Главархитектуру. Главархитектура Московской области обеспечивает извещение администрации городского округа о необходимости проведения публичных слушаний по данному вопросу. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом городского округа и (или) нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления.
Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит официальному опубликованию и размещается на официальном сайте городского округа.
Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения и протокол публичных слушаний в установленный срок направляются в Главархитектуру Московской области для подготовки проекта рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении. Проект в установленном порядке рассматривается на заседании Комиссии и Градостроительного совета Московской области. Главархитектура принимает решение о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении с учетом рассмотрения рекомендаций на заседании Комиссии.
Министерство имущественных отношений Московской области в случае принятия Главархитектурой решения о предоставлении собственнику разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка уведомляет его о размере платы за изменение вида использования, рассчитанном в соответствии с порядком, установленным Правительством Московской области.
Внимание! Изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Москвы и Московской области является платным! Стоимость изменения рассчитывается по определенной формуле, установленной законодательными актами данных субъектов, и применяемой на основании кадастровой стоимости данного участка до и после изменения вида использования.
При этом собственник участка не должен забывать о возможности оптимизации данной платы путем пересмотра кадастровой стоимости участка.
Собственник земельного участка обязан внести в полном объеме плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка в тридцатидневный срок со дня получения уведомления от Министерства имущественных отношений Московской области о размере такой платы.
Главархитектура Московской области в случае невнесения собственником указанной платы по истечении установленного срока на основании уведомления Министерства имущественных отношений Московской области о невнесении платы выносит решение об отмене разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и уведомляет об этом собственника земельного участка.
Заинтересованное физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения.
Выше были рассмотрены варианты изменения вида разрешенного использования земельного участка его собственником. Что же касается изменения вида арендатором земельного участка, то он имеет право изменять вид только с согласия собственника. Наиболее актуальным это является при аренде государственных и муниципальных земель.
Как изменить вид использования, если нужного нет в градостроительном регламенте
В рамках обсуждения темы изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо обратить внимание, что в случае, если собственник выразил желание изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, то в этом случае изменение осуществляется в порядке, установленном статьями 31, 32, 33 ГрК РФ, путем принятия нормативного акта о внесении изменений в ПЗЗ.
Собственник земельного участка вправе направить в соответствующую комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ в инициативном порядке либо в случаях, если в результате:
- земельные участки не используются эффективно;
- причиняется вред правообладателям земельных участков;
- снижается стоимость земельных участков;
- не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
При этом любое из данных обстоятельств необходимо надлежащим образом обосновать и подкрепить соответствующими заключениями.
Комиссия в течение 30 дней со дня поступления предложения осуществляет подготовку заключения о рекомендации внесения изменения или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения и направляет это заключение главе местной администрации.
С учетом заключения комиссии глава местной администрации в течение 30 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении и направляет копию такого решения заявителю (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ).
Верховный суд рассмотрел новую практику по спорам об изменении вида использования участков
Законодательство в части изменения вида разрешенного использования земельного участка в том виде, который был рассмотрен в данной статье, стало применяться только с начала 2018 года.
В частности, в Обзоре приводятся следующие наиболее актуальные правовые позиции судов.
1. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, а также изменять его самостоятельно.
Так, Общество «П» обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий администрации муниципального образования, выразившихся в отказе изменить вид разрешенного использования земельного участка со «строительство многоквартирного дома 4 - 5 этажей» на «строительство многоквартирного дома 5 - 9 этажей» и внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка.
Судом установлено, что спорный земельный участок по результатам торгов был предоставлен обществу «Н» для строительства 5-этажного многоквартирного дома. Впоследствии право собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом по договору купли-продажи перешло к обществу «П».
Администрация муниципального образования и общество «П» заключили договор аренды упомянутого земельного участка для завершения строительства объекта.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.
Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.
Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество «П» как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса.
При таких обстоятельствах суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявления, поскольку отсутствовали основания для изменения условий договора аренды, а также обращение общества «П» с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов.
2. Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка в собственность или аренду.
Гражданин обратился в суд с заявлением об оспаривании решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области имущественных отношений об отказе в предоставлении в собственность земельного участка под открытую гостевую стоянку.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, суд кассационной инстанции указал следующее.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.
Аналогичные положения содержатся в правилах застройки и землепользования муниципального образования, согласно которым виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования вспомогательный вид использования не считается разрешенным.
Судом установлено, что истец является собственником земельного участка из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «сады, огороды». К нему примыкает испрашиваемый истцом земельный участок, расположенный в зоне малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами. К числу основных видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в указанной зоне, отнесены в том числе индивидуальные жилые дома, садоводство, огородничество, дачное строительство. Открытая гостевая стоянка является вспомогательным видом использования земельных участков в указанной зоне.
Поскольку Градостроительный кодекс исключает возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных (пункт 3 части 1 статьи 37 названного Кодекса), так как вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними (то есть для одного участка, а не для двух различных, когда на одном осуществляется основной вид разрешенного использования, а на другом, самостоятельном участке, вспомогательный, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования), и истец не представил доказательств использования данного участка в соответствии с основным разрешенным видом использования, суд кассационной инстанции правомерно принял по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
3. Отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.
Индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка, обосновывая свое требование тем, что вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении.
Удовлетворяя заявление, суд указал следующее.
В силу статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.
По правилам пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.
Согласно части 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Вид разрешенного использования можно подтвердить иными документами, например, свидетельством о государственной регистрации права. Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.
Таким образом, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении, отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не соответствует закону.
Данные положения были утверждены Президиумом Верховного суда РФ 14.11.2018.
Таким образом, на основании изложенного материала можно сделать вывод, что всего за 1 год функционирования новой системы изменения вида разрешенного использования земельного участка уже наработан достаточный теоретический и практический опыт ее применения, что во многом упростит работу собственников со своими земельными активами.
Современное российское законодательство о земле не дает четкого определения понятию вида разрешенного использования (далее – ВРИ) земельного участка. Однако именно оно обуславливает правовой режим земли, а также характеризует ее рациональное использование по категориям земельных ресурсов РФ.
С практической же точки зрения – вид участка земли прямо влияет на его стоимость как кадастровую, так и рыночную, либо на величину арендной платы за этот участок.
Кроме того, суть одного из требований земельного законодательства (см. пункт 2 статьи Кодекса) заключается в использовании земли строго по целевому назначению. Невыполнение этого требования чревато административной ответственностью и другими малоприятными последствиями.
Юридически грамотный землевладелец не нарушит правовой режим своего участка земли, если изучит все виды его разрешенного российским законодательством использования.
Как установить и при необходимости изменить на более подходящий ВРИ?
В самых общих чертах – нужно выяснить требования законодательства по этому вопросу в отношении интересующего вас земельного участка.
В связи с новым этапом земельной реформы в России, начатым в 2012 году, к настоящему моменту любое муниципальное образование должно иметь актуальные Правила землепользования и застройки (далее – ПЗиЗ), обеспечивающие территориальное зонирование.
ВРИ земельного участка прописаны в градостроительном регламенте в составе ПЗиЗ и зависят от принадлежности земли к определенной территориальной зоне (статьи 34 и 35 Кодекса).
Важно: уточните наличие ПЗиЗ в интересующем вас муниципальном образовании.
В целом по стране, работа по подготовке и утверждению этого документа практически завершена. Однако, есть и исключения, и самым ярким из них является город Москва. По состоянию на 14 июля 2015 г., утвержденный проект ПЗиЗ г. Москвы отсутствует. Если ПЗиЗ не утверждены, процедура изменения ВРИ участка земли будет иной.
Виды разрешенного использования могут быть:
- Основными.
- Условно разрешенными.
- Вспомогательными (дополняют первые два вида, и возможны только вкупе с ними).
Вся эта информация по конкретному участку земли в обязательном порядке (подпункт 2 пункта 1) указывается в составе его градостроительного плана (ГПЗУ). Также ее можно получить в виде выписки из ПЗиЗ, или справки о зонировании, в аналогичном порядке.
Получение ГПЗУ и выяснение ВРИ
- Подаем заявление в орган местного самоуправления по месту расположения участка – о выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), пункт 17 Кодекса. Подать такое заявление может собственник, равно как и арендатор, или любое другое заинтересованное лицо.
- Местная администрация подготавливает и утверждает ГПЗУ – не позднее 30 дней с момента получения заявления, и без взимания платы.
- Получаем ГПЗУ и в графе № 2.1 «Информация…» находим сведения обо всех – основных, условно разрешенных и вспомогательных – ВРИ данного участка земли.
Важно: обоснование целей истребования ГПЗУ не требуется. Подготовка ГПЗУ – обязанность местной администрации, законодательно закрепленная законом.
Вся информация, необходимая для заполнения ГПЗУ, должна собираться администрацией самостоятельно, в порядке информационного межведомственного взаимодействия ее различных структур. При попытках запроса иных документов (за исключением самого заявления о выдаче ГПЗУ), обращайтесь в прокуратуру.
Форма ГПЗУ утверждена в 2011 г. Приказом Минрегиона РФ, а полный перечень ВРИ земель можно увидеть в Классификаторе, утвержденном в 2014 г. Приказом Минэкономразвития России. Оба этих документа можно найти в общем доступе любой правовой базы данных, но только в нерабочее время, либо заказать электронную версию документа на свой адрес электронной почты.
Как выбрать и изменить ВРИ?
Располагая всей информацией, правообладатель участка (будь то его собственник, или арендатор), вправе выбрать любой ВРИ земельного участка из списка основных и вспомогательных ВРИ, допустимых для него. Достаточно просто подать заявление в Комиссию при администрации по месту нахождения земельного надела.
Сведения о принятом решении передаются в кадастровую палату местной администрацией в порядке межведомственного взаимодействия без участия заявителя. Никаких действий со стороны заявителя для этого не требуется. Останется только получить свидетельство о госрегистрации права с выбранным вами ВРИ участка земли.
Как изменить?
Теоретически сделать это будет просто при выполнении двух условий (см. пункт 3 статьи Кодекса):
- В муниципальном образовании существуют утвержденные ПЗиЗ (а точнее – градостроительный регламент в составе ПЗиЗ).
- Присутствие необходимого ВРИ участка земли в перечне ВРИ для конкретного участка (см. выписку из ПЗиЗ или ГПЗУ).
На практике же, в законе масса недоработок, ведущих ко множественным судебным спорам. Ознакомьтесь с судебной практикой.
Несоблюдение законодательно закрепленных процедур на любой стадии процесса, может позднее повлечь за собой отмену вынесенного решения – как в порядке прокурорского надзора, так и в порядке самоконтроля местной администрации.
Обязательно поинтересуйтесь стоимостью этой процедуры. Например, Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2013 г. № 593-ПП, в отдельных случаях предусмотрен более чем внушительный размер платы за изменение ВРИ земли.
Меняем вид участка земли из перечня основных и вспомогательных ВРИ (статьи 30 и 37 Кодекса):
- Подаем заявление в Комиссию (см. пункт 3 указанной статьи) при администрации по месту нахождения земли – о предоставлении выписки из ПЗиЗ на участок земли, с указанием его кадастрового номера. Примерную форму такого заявления можно найти в сети, либо воспользоваться формой Комиссии.
- Убеждаемся в возможности смены вида участка (см. Классификатор и полученную выписку, или ГПЗУ, если таковой имеется).
- Самостоятельно выбираем нужный ВРИ (кроме условно разрешенного) из всего перечня ВРИ участка, предусмотренных ПЗиЗ.
- Подаем заявление в кадастровую палату об изменении одного ВРИ участка земли на другой, вновь выбранный. Вместе с заявлением подается выписка из ПЗиЗ (см. пункт 1) и .
- Получаем в кадастровой палате кадастровый паспорт участка с новым ВРИ земли. Этот документ необходим для оформления всех видов сделок с землей.
- Получаем в Росреестре свидетельство о государственной регистрации права с измененным ВРИ земельного участка.
Важно: право изменения ВРИ, несомненно, принадлежит его правообладателю. Теоретически это может быть как собственник, так и арендатор. Однако на практике арендатор не всегда вправе самостоятельно изменять ВРИ земельного участка.
Чтобы арендатор имел возможность регистрировать изменения объекта недвижимости (чем и является по сути изменение ВРИ участка земли), срок действия договора аренды должен превышать пять лет. В ином случае, кадастровая палата откажет вам в регистрации изменения ВРИ участка земли. Подробнее – см. статью 450 Кодекса, пункт 3 статьи 20 ФЗ и Определение ФАС РФ.
Процесс получения разрешения на условно разрешенный вид земли носит публичный характер. Решение выносит глава местной администрации.
Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)
По итогам слушаний, комиссией подготавливается протокол, фиксирующий предложения и замечания участников слушаний. На его основе готовится заключение комиссии о результатах слушаний. Заключение должно быть обязательно опубликовано в официальном порядке и (если это возможно) размещено в интернете на официальном сайте муниципального органа.
Комиссия готовит свои рекомендации – выдать разрешение, либо обоснованно отказать в выдаче разрешения. Документ направляется главе местной администрации. Принятие же окончательного решения – прерогатива главы местной администрации. Принимается оно в трехдневный срок, публикуется в аналогичном порядке (см. п. 4). Обжалование решения возможно в судебном порядке.
Сроки организации и проведения слушаний строго ограничены законодателем, и не могут быть нарушены. В целом, с момента начала работы по организации слушаний до момента опубликования заключения комиссии не может пройти срок более 1 месяца.
Важно: расходы по организации и проведению слушаний несет заявитель.
При необходимости изменения границ населенных пунктов (статья 84 Кодекса) применяется статья 4.1 ФЗ. Она требует публичности и согласования с региональным и (по ситуации) федеральным органом исполнительной власти.
При переводе участка земли из одной категории в другую (поскольку это влечет за собой изменение вида его разрешенного использования) руководствуемся Земельным кодексом РФ и соответствующим Федеральным законом.
Из соображений охраны земельных ресурсов страны и их целевого использования, в отношении целого ряда земель смена категории в принципе невозможна, либо допускается в исключительных случаях.
Препятствием в этом вопросе может стать, к примеру, отнесение земли к категории:
- Особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий – поскольку такое решение принимается каждым субъектом РФ самостоятельно.
- Лесного фонда – их запрещено предоставлять гражданам для дачного хозяйства, садоводства, огородничества.
Кроме того, существуют земли, к которым не относится действие градостроительных регламентов (пункты 4 и 6 Кодекса). Для этих земель определение и изменение ВРИ осуществляется (пункт 5 указанной статьи) уполномоченными органами исполнительной власти (федерального, регионального или местного уровня) в соответствии с федеральными законами. Однако порядок реализации этого принципа в законе четко не прописан.
- Учитывайте возможные ограничения и прямые законодательные запреты на смену ВРИ земельных участков некоторых категорий.
- Обязательно уточняйте наличие ПЗиЗ.
- Внимательно ознакомьтесь с содержанием Классификатора вида и перечнем ВРИ конкретного земельного участка.
Помните, что сейчас законодательство в этом вопросе переживает бурный период становления, поэтому будьте внимательны к его изменениям, и относитесь критически к необоснованным требованиям исполнительных органов власти.
Получите ответ юриста за 5 минут
К заявлению прилагается заполненная декларация о смене разрешенного использования земельного участка. Она, как и заявление, составляется в свободной форме .
Вносимые сведения частично повторяются. Но декларация выполняет иную функцию.
Заявление является запросом на рассмотрение смены разрешенного использования земельного участка, а декларация утверждает готовность заявителя на регистрацию разрешения внесения изменений в кадастровые записи Росреестра, после утверждения таковых специальной комиссией.
Поэтому, кроме указанных сведений об участке и его собственнике, здесь требуется внести формулировку с просьбой о передаче сведений об изменении разрешённого использования земельного участка в регистрирующий орган населённого пункта.
Предварительно в тексте указывается просьба о замене основного вида разрешённого использования на условно разрешённый, с указанием причин. В завершение так же ставится дата и подпись заявителя.
Документы
Перед тем как изменить вид разрешенного использования земельного участка необходимо приложить:
- Паспорт заявителя.
- Разрешение от совладельцев и соседей (при необходимости).
Обозначенные документы подаются в виде копий . Исходя из нюансов ситуации, могут потребоваться справки или акты:
- из отдела градостроительства и архитектуры;
- из Росреестра;
- от экспертов и иных уполномоченных инстанций.
Перечень пакета документации перечисляется в заявлении. Если застройка затрагивает историческую часть населённого пункта, могут потребоваться дополнительные справки из отдела охраны памятников.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Заявление рассматривается в течение 5 дней , после чего принимается решение о его отклонении или принятии к рассмотрению запроса заявителя. В случае отклонения составляется мотивированная выписка, в которой перечисляются основания отказа, с опорой на нормы законодательства.
Решение по запросу принимается административной комиссией на публичных слушаниях . Предварительно в СМИ публикуется дата слушаний, на которых рассматривается установление разрешенного использования земельного участка. Здесь же указывается повестка дня, с указанием тематики рассматриваемых заявлений.
При подготовке к слушаниям уполномоченные инстанции и общественные организации вправе подготовить обоснования, которые могут послужить отказом заявителю.
При положительном исходе слушания по вопросу, правообладатель ЗУ получает административный акт , в котором указывается вынесенное решение, с указанием законодательных постановлений, на которые таковое опиралось. Этот акт прилагается к собранному ранее пакету документации, для обращения в регистрирующий орган на основании Федерального закона № 122-ФЗ от 27.07.97 г.
После получения выписки из протокола о разрешении переоформления вида использования, удостоверенного администрацией, требуется внести изменения в Росреестр . Для регистрации требуется обращение в отделение многофункционального центра по месту расположения ЗУ с заявлением и документальным приложением.
Процедура слушаний занимает период от 1 до 1,5 месяцев. Регистрация внесения изменений в Росреестр занимает не более 1 месяца.
Узнав, как сменить вид разрешенного использования земельного участка следует рассмотреть финансовые затраты и причины отказа.
Оплата пошлины
Все административные услуги исполняются безвозмездно и не требуют оплаты пошлины . Однако некоторые виды документов, требующиеся для приложения к заявлению, могут выполняться за соразмерную плату.
При регистрации в службе одного окна следует оплатить пошлину в размере 350 рублей . Квитанция об оплате прилагается к пакету документации, подаваемой регистратору.
Основания для отказа
Наличие нарушений регламента земельного или градостроительного законодательства, а также административных актов и нормативов – послужат причиной отказа . В иных случаях отказать могут на основании официальных заявлений, сделанных представителями организаций, на публичных слушаниях.
Иногда заявление возвращается до принятия в производство, с требованием переоформить его или внести дополнительные сведения. Также допускается требование дооформления поданного пакета документации или замены того или иного документа. В этом случае допускается повторная подача документации.
Главными основаниями для отказа являются :
- С обращением обратилось неправоспособное лицо.
- Сособственники или соседи заявителя высказали претензию.
- Недостаток документации.
- Документ имеет неправоспособный (испорченный) вид.
В целом основания отказа делятся на два типа :
- исправимые , подлежащие восстановлению правоспособности;
- категоричные , не допускающие получения разрешения.
В первом случае допускается переоформление заявления, с учётом указанных в мотивированной выписке недочётов. Во втором случае допускается апелляция отказа в суде, если законодательные положения, принятые за основу отказа, нарушили права заявителя.
Теперь вам известно, как изменить . Как показано в статье, изменение допускается, при соблюдении норм законодательства и алгоритма обращения к уполномоченным должностным лицам.