Нужно ли в обязательном порядке межевание земельного участка при продаже. Можно ли продать земельный участок без межевания: проблемы на пути землепользователя
Процесс по установлению местоположения границ и площади участка с помощью геодезических работ называется межевание. Это достаточно дорогостоящая процедура, и до недавнего времени не один процесс, связанный с земельным имуществом без нее не обходилась. Итак, можно ли продать земельный участок без межевания?
В последних изменениях закона о регистрации земельного участка стало разрешено регистрировать право собственности на землю без межевания. Но когда вопрос стоит о процедурах, связанных с куплей-продажей земельного участка, сложно сказать, что он не нуждается в .
Нужно ли межевание для продажи земельного участка
Установка границ и площади земли может быть полезна в тех случаях, когда:
- Фактическая площадь земельного участка оказалась меньшим размером, чем указана в документах, ее нужно также узаконить во избежание уплаты лишних сумм земельного налога.
- Фактическая площадь превысила площадь, которая указана в правоустанавливающих документах, на размер соответствующий минимуму, и ее необходимо узаконить.
- Если нужно уточнить фактические границы для будущего раздела земельного участка, то производится. А также если в документах будет указано «общая долевая собственность».
- Произведенное межевание значительно увеличит шансы на продажу земельного участка без рисков, связанных с границами участка.
- Необходимо избежать противоправных действий смежников.
Перед тем как как продать часть земельного участка без межевания учтите, что для продавца есть и свои минусы в продаже участка без межевания:
- такой участок не будет пользоваться большим спросом, ведь его границы и размеры не определенны. Мало кто захочет иметь дело с неопределенным участком;
- сроки на очень высоки. За это время стоимость на участок может упасть, ведь рынок недвижимости постоянно меняется.
Продажа может повлечь такие осложнения как, споры соседей о границах и размерах соседних земельных участков. В таких случаях рекомендуется проводить процедуру межевания. В ряде случаев, даже геодезическая съемка может оказать положительное влияние для собственника, продающего землю.
Но регистрация и продажа земли без межевания участка может значительно сэкономить средства в бюджете, что делает это несомненным плюсом.
Процедура продажи участка без межевания
Продать участок без межевания все-таки можно. Также земельный участок можно не только продавать, но и:
- дарить,
Все это подразумевает ― переоформить на собственника без межевания. Продажа без межевания возможна. Единственным условием является обязательность получения кадастрового паспорта такого земельного участка, и произвести некоторые манипуляции:
Ответ на вопрос: «Как продать часть земельного участка без межевания?» ― это заключить предварительный договор купли-продажи:
- Такой предварительный договор обязывает обеих сторон заключать основной договор о работах, которые предусмотрены в предварительном договоре.
- Он обычно заключаются в письменной форме или в форме, что устанавливается для основного договора.
- В такой договор должны быть вписаны все условия, которые помогут осуществить процедуру купли-продажи.
- Необходимо указать сроки, в которые обе из сторон обязаны заключить основной договор. Если сроки не обговорены, то основной договор заключается в течение года.
Необходимые документы
Документы, необходимые для продажи участка земли в основном одинаковые.
Необходимым считается сбор бумаг, которые подтвердят право на собственность. Зачастую это просто справка, которая берется в администрации местного органа .
Чтобы получить конечные документы необходимо иметь при себе:
- Паспорт гражданина РФ
- Кадастровый паспорт в количестве двух штук
- Копии правоустанавливающих документов и их оригиналы.
Настоящим законодательством не обязательно межевание при продаже земельного участка, но лучше сразу потратиться на установку размеров и площади участка, чем потом участвовать в судебных разбирательствах, доказывая, что земля является частной собственностью. Если уже было столкновение с соседними участками или споры с соседями по поводу земли, рекомендуется все же провести процедуру межевания.
Чтобы иметь право на оформление сделок с ним и расположенной на этой земле недвижимостью в 2018 году? Этот вопрос, безусловно, интересует собственников жилых домов, дач и владельцев участков земли различных категорий.
Согласно распоряжению Правительства РФ N-2236-p от 01.12.2012 г., которым утверждена «дорожная карта», призванная повысить качество госуслуг в области кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав и сделок с ней, владельцам земельных участков следует выполнить все необходимые процедуры по определению границ участков до 2018-го года. Не выполнив этих требований, полноправно распоряжаться своим участком, включая проведение сделок купли-продажи или дарения, собственники не будут иметь возможности. Несмотря на это мало кто понял всю серьезность и потребность установления земельных границ, поскольку на протяжении 2015-2016 годов провести данную процедуру желающих оказалось немного.
Специалисты кадастровой службы считают, что максимальное количество обращений относительно проведения межевания будет в конце 2018-го, когда собственники участков начнут понимать, что продать, поменять или оформить дарственную на недвижимость они не смогут. Причем наличие правоустанавливающих документов на участок роли никакой не играет. Кроме этого следует учитывать, что для оформления новых построенных объектов также потребуется план межевания.
Необходимо ли согласование соседей для межевания
Законом закреплена норма, согласно которой границы земельного участка должны уточняться только после обязательного согласования с заинтересованными в этом лицами, которыми выступают соседи. Поставить в известность соседей можно письмом или на общем собрании. Но провести эту процедуру лучше до окончания 2018-го года.
Если земля является долевой собственностью, нужно в обязательном порядке подать объявление с местную газету о желании отмежеваться от товарищества. В течении месяца вам могут быть предоставлены обоснованные возражения, и если таковых не поступило, межевание участка осуществляется без особых проблем.
Что дает межевание владельцу участка сейчас
Здравствуйте, Вадим Владимирович. Я проанализировал ответы юристов и подготовил развернутый ответ на ваш вопрос.
С наступлением 2018 года начнут действовать поправки и дополнения, внесенные в земельное законодательство. Изменения коснулись двух федеральных законов: № 221, регламентирующего измерение и учет территорий, и № 218, предписывающего порядок регистрации недвижимости. Была утверждена и новая редакция Кодекса РФ, определяющего оборот земли. В связи с этим возникает вопрос: можно ли продать земельный участок без межевания в 2017 году?
Данная процедура предполагает определение границ надела, его размеров и расположения на окружающей местности. Детально порядок межевания прописан в Методике 2003 года, содержащей рекомендации специалистов «Росземкадастра». Сведения о пределах частной территории понадобятся при ее реализации, дарении, сдачи в аренду. Особенно остро встает вопрос, если собственник продает не целый надел, а его часть.
Можно ли продать земельный участок без межевания в 2017 году
Закон № 93-ФЗ, принятый в 2006 году, разрешает для садовых и дачных участков сделки без определения их реальных границ. Это правило действует до 1 января 2018 года. Далее отчуждение целого участка или его доли станет невозможным. Тем землевладельцам, которые собираются реализовать землю, юристы сайта «Правовед.ru» рекомендуют поторопиться, чтобы потом не тратить лишних средств и времени.
Собираясь продавать долю в участке, необходимо учесть, выделенная она или нет. В первом случае сделка отчуждения ничем не отличается от реализации частной территории целиком и регламентируется параграфом 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Если отчуждается доля в общей площади, то определить четкие ее границы невозможно. В таком случае без межевания не обойтись.
Бывают и другие ситуации, когда продать частную территорию без установления ее пределов невозможно:
- если площадь участка значительно отличается от указанной в документах кадастрового учета;
- при возникновении спорных вопросов о пределах территории с владельцами соседних участков;
- когда границы представляют собой сложные ломаные линии, и их реальные очертания нельзя установить без геодезических работ.
Согласно ст. 250 ГК РФ, при реализации земли, находящейся в долевом владении, необходимо сообщить другим собственникам общей территории о факте продажи. Если ни один из них не приобретет предложенную землю в течение месяца, то участок может быть куплен другим лицом – по стоимости, не превышающей заявленную соседям.
Как продать земельный участок или его долю без межевания
Процесс реализации земельного участка или его доли без межевания можно разбить на несколько этапов:
- постановка реализуемого объекта на кадастровый учет, для чего необходимо обратиться в «Росреестр» с заявлением. В течение 5 дней его сотрудники обязаны выдать вам паспорт объекта сделки, где ему будет присвоен номер в едином федеральном реестре (ЕГРН);
- уточнение адреса участка, его назначения и категории – не более месяца;
- оформление обычного договора купли-продажи недвижимости;
- последний этап – регистрация своих прав новым собственником земли в «Росреестре». Через 30 дней он может получить свидетельство на землю.
Необходимость заключения этого документа и требования к нему указаны в ст. 549-550 ГК РФ. Соглашение составляется в письменной форме и должно содержать основные условия сделки:
Паспортные данные и адрес ее участников;
Обязательство одной стороны продать, а другой – купить землю;
Кадастровые данные по наделу;
Стоимость приобретаемого имущества;
Сведения о постройках на участке;
Ответственность сторон при неисполнении своих обязательств;
Порядок рассмотрения спорных вопросов.
Регистрирующий орган имеет право приостановить процедуру на основании причин, содержащихся в ст. 26 закона № 218-ФЗ , на срок, не превышающий 3 месяцев. Если указанные препятствия не будут устранены в этот период, в оформлении прав собственности могут отказать.
Документы, которые нужны, чтобы продать земельный участок без межевания
Для получения кадастрового паспорта понадобится представить несколько бумаг:
- заявление установленной формы, с техническим заданием на работы;
- паспорт и его копию;
- документы, которыми подтверждают права владения частной территорией. Ими могут быть соглашения купли-продажи, дарственная, договор мены, свидетельство о наследстве.
Для оформления участка в новую собственность в «Росреестр» представляют:
- заявление с требованием о регистрации;
- платежку или банковскую выписку, подтверждающую внесение государственной пошлины, составляющей 2 тысячи рублей (статья 333.33 Кодекса РФ о налоговой системе);
- оформленный договор купли-продажи;
- паспорт, подтверждающий личность заявителя;
- кадастровый паспорт на реализуемую территорию;
- бумаги БТИ на строения, когда таковые есть на участке.
Когда представленной информации будет недостаточно, сотрудники «Росреестра» имеют право требовать дополнительные бумаги.
Определять размеры и пределы земельного участка, то есть проводить межевание, значит оградить себя от многих проблем. Без этой процедуры с участком непросто будет проводить какие-либо операции. В данной статье рассмотрим, можно ли продать участок без межевания и возможные риски.
Особенности операций с имуществом
С недвижимостью, а также землей, которая с ней связана (придомовая территория МКД) и землей без застроек можно проводить имущественные сделки.
Проводить имущественные операции можно при выполнении следующих требований:
- Недвижимость должна быть оформлена в собственность (приватизирована) либо на руках должны быть правоустанавливающие и право удостоверяющие документы, которые лицо получило после имущественной сделки, проведенной ранее.
- Имущество не может находиться в залоге.
- Если у земли имеется несколько собственников, в сделке обязаны участвовать все стороны, либо потребуется нотариально заверенная доверенность.
- При сделке заключается официальный гражданско-правовой договор. Кроме этого нужно пройти регистрацию в МФЦ либо в Росреестре.
Приведенный регламент не включает требование обязательного осуществления межевания, если территория поставлена на кадастровый учет. По этой информации можно судить о возможности купли-продажи земли без межевания.
Нормативно-правовые акты
Относительно прав использования земли в РФ введено несколько законов, что началось еще в 1990 году. Обязательное межевание территорий то вводили, то отменяли.
До 30 декабря 2006 года межевание земель в России являлось обязательным. Но далее была издана «Дачная амнистия» (№ 93-ФЗ), свидетельствующая о необязательности межевания определенных категорий ЗУ.
Закон же № 447-ФЗ от 22.12.2014 г. свидетельствует о запрещении регистрации участков, имеющих неопределенные границы с 2018 года.
Что можно делать с землей без межевания?
Согласно Федерального закона о ГКН от 24.07.07 г. № 221-ФЗ земля, может участвовать в гражданско-правовых действиях, как при проведенной процедуре межевания, так и без нее.
С такой землей можно производить следующие действия:
- покупать, продавать, менять, дарить;
- передавать в наследство;
- сдавать в аренду;
- переоформлять в собственность.
Данная деятельность с ЗУ без межевания возможна благодаря Закону «о дачной амнистии», упростившему схему действий, когда ЗУ ставится на учет. Однако актуален данный документ был до 2015 года. На сегодняшний день его все еще применяют некоторые регионы. Но многие из них настоятельно просят восстановить порядок в земельных массивах.
При этом вне зависимости от того, какой позиции придерживается администрация населенного пункта, земля без определения границ, может участвовать в имущественных сделках без юридических препятствий. Но при проведении подобных сделок всегда есть риск, о чем правообладатель должен знать, чтобы взять за него ответственность.
Достоинства и недостатки продажи земель без межевания
Процедура межевания ЗУ может быть проведена исключительно специалистами с наличием лицензии на данные виды работ. В основном они относятся к ЧП или работают на основании контракта с компанией, специализирующейся на проведении геодезических работ. Цена на такие услуги регулируется приказом МЭР № 14 от 18.01.2012 г. Однако он распространяется только на государственные организации.
И даже введение в Закон о государственном кадастре поправки о комплексных кадастровых работах еще не привело на данный момент к их воплощению. По этой причине самостоятельное проведение межевания ЗУ и его постановка на кадастровый учет является обязанностью собственников.
На заметку: Цена на услуги межевания устанавливается компаниями и ЧП относительно сложности предстоящих работ и стоимости на рынке.
Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость данных услуг:
- область, в которой находится ЗУ;
- расположение;
- рельеф местности и форма ЗУ;
- категория земли;
- история ЗУ.
К примеру, в Московской области провести межевание ЗУ в 0,5 гектар в 2016 году можно было за 25-30 тысяч рублей, что значительно дороже, если сравнивать с другими областями.
Другими словами, главный плюс реализации ЗУ без межевания состоит в сокращении затрат. К недостаткам же подобной сделки можно отнести:
- снижение спроса на участок;
- риск спора с владельцами соседних ЗУ относительно границ и размеров.
Продажа ЗУ без определения границ
Поэтому перед тем, как продать такую землю, потребуется ее оформление в собственность. Положения «Дачной амнистии» гласят об обязательном предоставлении кадастровой палате пакета документов, включая свидетельство о праве собственности на землю. Этот документ является выпиской из решения администрации местного образования, который предоставляет лицу УЗ.
Данные документы также может предоставить местное отделение Росреестра. Обязательно содержание в выписке размеров, цены, кадастрового номера и прочих черт ЗУ, а также информации об отсутствии границ.
После перечисленных манипуляций купля-продажа осуществляется по следующей схеме:
- Составляется первоначальный договор, вносится сумма задатка.
- В договоре определяются основные условия.
- Заключается конечный договор, что можно сделать с помощью нотариуса или без нее.
- Тщательно проверяются все бумаги.
- Проводится финансовый расчет.
- Договор подписывается и регистрируется.
Важно зафиксировать переход права собственности в Росреестре. Для этой цели понадобятся следующие документы:
- Договор купли-продажи.
- Документы, устанавливающие права на землю.
- Квиток об уплате госпошлины.
- Заявление от лиц сделки.
- Выписка из кадастра.
- При необходимости можно включить заверенный нотариусом документ о согласии на куплю-продажу супругов лиц сделки.
Если продается доля, как часть земельного участка, не относящегося к сельхоз землям, нужно присмотреться к следующим нюансам:
- По статье 250 ГК РФ владельцы других долей земли имеют права на преимущественную покупку.
- От продавца потребуется письменное уведомление других владельцев о намерении продажи своей доли третьему лицу, где будет указана стоимость доли.
- Если через месяц ни один дольщик не изъявил желание купить долю, у продавца появляется возможность продать ее третьему лицу. При этом нельзя ставить цену ниже заявленной.
- Если купля-продажа доли происходит между двумя владельцами, остальных об этом предупреждать не требуется.
Какие потребуются документы?
Во-первых, для продажи ЗУ нужно подготовить документы, подтверждающие права на собственность. В основном достаточно справки от местной администрации из домовой книги.
Чтобы получить конечные документы потребуется:
- паспорт, удостоверяющий личность продавца;
- кадастровый паспорт участка;
- правоустанавливающие документы и их копии.
Этапы процедуры межевания
Этапность:- Изучаются и упорядочиваются сведения о ЗУ.
- Посещение участка геодезистом с целью определить качество межевых знаков, которые имеются, исследовать пункты межевой сети, максимально точно определить границы участка.
- Проводится собрание собственников смежных ЗУ с предварительным оповещением их о данном событии за 30 дней до него.
- Межевые знаки закрепляются, границы и опорная межевая сеть определяются.
- На основе полученных сведений составляется межевой план, содержащий сведения о пределах и размерах ЗУ, результатах собрания и т. д.
Какие неприятности могут возникнуть, если продать ЗУ без межевания?
Основные, в такой ситуации проблемы могут возникнуть у того, кто продает ЗУ. Самой распространенной неприятностью в данной ситуации является возникновение споров с соседями относительно границ и площади ЗУ. Серьезнее будет проблема в случае существования подобных споров и ранее.
Именно по этой причине, чтобы оградить себя от разбирательств в суде, следует провести процедуру межевания.
Если план границ оформлен верно, он выступает в качестве официального документа с наличием законной силы.
Также, покупая ЗУ без межевания, покупатель может получить не ту землю, о приобретении которой был договор, а другой ЗУ, что был переоформлен продавцом.
Важно, чтобы границы покупаемого участка были точно определены. Если, например, на нем планируется строительство, нарушение красной линии застройки потребует перенесения фундаментных границ на нужное расстояние.
Неприятным последствием является также наложение границ, особенно если новым сособственником уже начато использование приобретенной земли.
При намерении осуществления с ЗУ без межевания куплю-продажу, у его собственника могут возникнуть серьезные проблемы, требующие административного и судебного разбирательства, которые можно разрешить только путем межевания. Нужно учитывать также, что цена на данную услугу с каждым годом растет.
Видео по теме