Основания расторжения дду. Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика
Долевое строительство является достаточно популярным в последнее время.
Выгодным он считается по нескольким причинам для всех участников.
Застройщик получает материальные поступления, а дольщики – возможность приобретения жилплощади по приемлемой цене. Однако такой договор, как и любой другой, имеет свои недостатки и риски.
Именно поэтому иногда возникает необходимость его расторжения. Оно бывает инициировано дольщиком, застройщиком или по общему согласию сторон. Каждый из вариантов имеет свои особенности и правила осуществления.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!
Просто так, без наличия соответствующих оснований и мотивов, расторжение соглашения долевого участия в строительстве не состоится.
Однако существует закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» , который регулирует основания для расторжения сделки долевого строительства. К ним относятся:
- Задержка по сдаче дома в эксплуатацию застройщиком на 2 месяца и более.
- Существенное нарушение норм и правил возведения постройки или наличие таких недостатков в сданной квартире. В этой ситуации застройщику необходимо устранить недостатки в обозначенный срок. Если этого не произошло, то дольщик имеет право на расторжение договора.
- Если застройщик использовал поручительство, а срок его действия закончился и обеспечение исполнения обязательств не было продлено свыше 15 дней.
В некоторых случаях дольщик вправе обратиться в суд за признанием договора расторгнутым по одному из нескольких оснований:
- документы по проекту приобретаемой квартиры были существенно изменены;
- поменялось назначение общего домового имущества;
- застройщик не ведет активного строительства, а также очевидно, что к сроку закончить проект он не успеет.
В таких ситуациях именно суд выносит окончательное решение по поводу разрыва договора по инициативе дольщика.
Процедура расторжения соглашения зависит от того, по каким причинам оно осуществляется . В любом случае, застройщику придется возвращать некоторую денежную сумму. Ее объем зависит от нескольких факторов, которые определяются сроком, прошедшим с момента заключения договора и т.д.
Если он не сделает этого вовремя, то участник долевого строительства имеет законное право на судебное взыскание неустойки.
Процедура расторжения договора
Если в одностороннем порядке требуется расторгнуть соглашение, то начать оформление следует с отправки уведомления в адрес застройщика.
Это необходимо сделать для того, чтобы оповестить его о прекращении действия соглашения и обязательств по нему.
В таком сообщении необходимо обязательно указать причину принятого решения. Она должна входить в перечень предусмотренных законом.
По правилам с момента предоставления такого уведомления должно пройти 30 суток. Только после этого договор будет окончательно расторгнут. С этого момента у застройщика остается ровно 20 суток, чтобы вернуть участнику долевого строительства деньги, вложенные в строительство и другие выплаты.
Если же причина разрыва соглашения предполагает обращение в суд, то необходимо начать процедуру с подготовки документов. В обязательный пакет бумаг, которые потребуются для судебного рассмотрения дела входит:
- исковое заявление;
- квитанция о погашении госпошлины;
- копия договора долевого участия;
- копия уведомления, направленного застройщику;
- расчет цены иска, то есть суммы предъявляемых требований;
- доверенность, если заявитель действует не самостоятельно, а через представителя;
- документы и иные доказательства, подтверждающие справедливость выдвигаемых требований.
В качестве последних могут выступать документы, подтверждающие нарушение сроков строительства или подтверждающие изменения в проекте квартиры.
Величина государственной пошлины будет зависеть от размера исковых требований.
Так как подобные дела считаются достаточно сложными, то целесообразно будет обращаться к помощи специалистов.
Юристам будет легче обосновать в суде справедливость требований истца и предоставить все документы и доказательства. От этого во многом зависит успех дела и получение участником долевого строительства вложенных средств обратно.
Нужно ли подавать какие-то заявления в Росреестр?
Так как государственной регистрации подлежит такой вид договоров, как долевое участие, то и факт его прекращения нужно зарегистрировать.
Это установлено требованиями закона, как соответствие формы оформляемых документов основному договору.
Для этого заинтересованная сторона вправе обратиться в Росреестр с заявлением о расторжении договора долевого участия.
В этом случае не потребуется уплата государственной пошлины или иных дополнительных платежей. Пошлина будет взиматься только при прекращении действия договора по обоюдному согласию сторон в размере 350 рублей.
При обращении в Росреестр будут внесены соответствующие сведения в ЕГРП. Для того чтобы это стало возможным, необходимо приложить к заявлению определенный набор бумаг:
- решение суда, если оно было вынесено по данному делу;
- уведомление в адрес застройщика, которое отправлялось ему;
- паспорт заявителя или иной документ, подтверждающий личность;
- доверенность, если заинтересованное лицо обращается через представителя и т.д.
После рассмотрения обращения будут внесены соответствующие данные в ЕГРП, а договор будет считаться расторгнутым. Никаких дополнительных сведений в иные инстанции и органы подавать нет необходимости.
Все действия, необходимые для официального прекращения действия ДДУ будут произведены в Росреестре.
Образец заявления о расторжении договора долевого участия
Для правильного оформления расторжения договора долевого участия, обязательно следует соблюсти порядок оповещения застройщика. Для этого необходимо отправить ему уведомление о том, что дольщик планирует расторгнуть соглашение.
Для правильного составления уведомления необходимо скачать его образец. Это поможет избежать основных ошибок и сделать все верно и быстро.
В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор - участника долевого строительства или застройщика - уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному , за что ответственным является застройщик.
При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.
Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП .
Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?
Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям , предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.
Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» .
Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане - деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.
Существует такой нюанс : расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует на переданное жилое помещение.
Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:
- при соглашении сторон - размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
- в одностороннем или судебном порядке - госпошлина не взимается .
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание - нарушение внесения платежей участником долевого строительства.
Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:
- дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца , если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
- участник долевого строительства систематически нарушает
установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
- в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
- внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.
Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность.
Возврат денег при расторжении договора долевого участия
П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:
- при одностороннем порядке - в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
- в случае судебного порядка - в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.
Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин - в размере 1/150 ставки.
Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата .
Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.
Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещает убытки, причиненные другой стороне.