Обременения залоговой недвижимости. Продажа жилья с обременением
Что это значит - обременение на квартиру, и как это можно использовать в собственных целях? Недвижимость всегда в цене, даже в годы экономических неурядиц и снижения цен на жилье, у рядовых граждан недостаточно денег для покупки квартиры или дома. Чтобы заплатить меньше при приобретении недвижимости, используют несколько способов, среди которых покупка квартиры с обременением.
Что это такое?Сразу нужно уточнить: жилье с обременением - это недвижимость, в отношении которой предприняты некоторые юридические санкции, не позволяющие продать, купить или произвести другие действия без участия третьей стороны, по инициативе которой и накладываются такие ограничения. Наложить обременение на квартиру имеет право только управление Федеральной службы государственной регистрации, Росреестр, по требованию третьих лиц, которые частично владеют квартирой. Все манипуляции подобного рода регистрируются в ЕГРП. Какие виды обременения бывают?
При таком списке препятствий для продажи квартиры самыми распространенными видами обременения являются ипотека и арест за долги. При этом некоторые виды обременения устранить вообще невозможно, например, о продаже или покупке жилья в аварийном доме придется забыть. Такое действие будет юридически неправомочным и нарушающим законы РФ.
Все другие причины можно устранить: окончательным расчетом с кредитующей организацией, погашением задолженности, оформлением договора о содержании или выплате компенсации. Каждый случай обременения требует определенного подхода и консультации с юристом.
Плюсы и минусы Как правило, цены на такую недвижимость значительно снижены, поскольку продается она при определенных обстоятельствах. Например, ипотечная квартира может быть реализована, если у владельцев - финансовые затруднения, требуется смена места жительства или дорогостоящее лечение и другие причины. При этом владельцы обремененной квартиры прекрасно осознают все трудности по реализации, оформлению документов, получению разрешений на продажу, и можно выторговать значительную сумму от первоначальной стоимости. В целом, по статистике жилье, обремененное ипотекой, продается на 5-25 % дешевле от полной стоимости квартиры. Если вас не пугают трудности при покупке такого жилья, перечислим возможные:Вот далеко не полный перечень неожиданностей, которые могут случиться при покупке жилья. В любом случае, если в вашей ситуации единственный выход - купить такую недвижимость, заручитесь поддержкой опытного юриста, который может полностью сопроводить сделку с целью предотвращения неожиданных проблем. Конечно, присутствие юриста вовсе не является гарантией, что сделка завершится в вашу пользу, однако это лучше, чем самостоятельно разбираться в сложных юридических тонкостях.
Продажа жилья с обременениемКак продать квартиру с обременением? Сложный вопрос для владельцев такой квартиры. Потребуется много времени и усилий, чтобы реализовать право на продажу квартиры. Это не касается обременения по долгам, так как в этом случае нужны только средства, чтобы снять арест. Погасив задолженность, владелец получает полное право распоряжаться собственностью. В случае если он этого не делает в течение оговоренного срока, недвижимость переходит в распоряжение государства и реализуется с аукционов.
Также невозможно продать квартиру в доме, признанном аварийным, это запрещено законом. Невозможно разорвать договор пожизненного безвозмездного пользования. Существуют способы перезаключить договор, но тонкости известны только квалифицированным юристам. Несколько проще с ипотечным жильем. Такую недвижимость можно продать с разрешения банка.
Можно осуществить еще и третий вариант, когда владелец ипотеки передаст право на продажу квартиры банку на взаимовыгодных условиях. По инициативе продавца, банк рассматривает возможности продажи квартиры, находящейся в ипотеке. После получения разрешения от кредитующей организации на заключение сделки, она осуществляется, как правило, в определенном порядке.
Такая сделка предпочтительнее и безопаснее и для продавца, и для покупателя прежде все тем, что гарантом передачи денег и оформления документов выступает кредитующая организация. Чтобы снять обременение, в Росреестр нужно представить следующие документы:
- заявление о снятии обременения, которое составляется на специальном бланке кредитующей организации и подписывается его работниками;
- свидетельство о праве собственности на недвижимость;
- документы от кредитной организации, которые подтверждают, что вы полностью погасили задолженность;
- закладную.
За новое свидетельство о снятии обременения нужно будет заплатить госпошлину, такой документ вы будете ожидать около месяца. Быстрее свидетельство можно получить с помощью риелторов, которые имеют право на подачу заявки без очереди. Эта услуга платная.
Что нужно учитывать при продаже обремененной недвижимостиВажные моменты, которые нужно знать каждому продавцу обремененной недвижимости:
Ограничения на недвижимость
Давайте разберемся, как наложить обременение на квартиру?
Для тех, кого вплотную не коснулся пресловутый «жилищный вопрос» будет большой неожиданностью узнать, что весьма приличная часть недвижимости жилого фонда находится под тем или иным запретом. Что это значит? Смысл обременения заключается в наложении на квартиру и ее владельца ограничений относительно свободы пользования и возможности отчуждения. Запрет на жилплощадь предполагает возникновение на нее имущественных прав у третьих физических или юридических лиц, не являющихся стороной имущественной сделки по ее приобретению. Перед тем, как поставить обременение на недвижимость, составляется документ, определяющий права или обязанности лиц, его составивших. Это может быть договор или соглашение. В некоторых случаях наложение ограничения проводится без согласия ее владельца. Основанием служит постановление суда, обязательное для выполнения всеми инстанциями. Во всех случаях, отметка о постановлении запрета на квартиру делается в бумагах, которые определяют ее владельца. Рассмотрим, с какими видами ограничений могут столкнуться граждане, владеющие недвижимостью или собирающиеся ее приобрести.
Стеснение свободы пользования жильем по ипотекеДалеко не каждой семье под силу расплатиться даже за вторичное жилье одним платежом. Если ждать, пока наберется нужная сумма, может пройти много лет. Поэтому, желая нормальных условий для проживания, люди обращаются за кредитом в банк. Разумеется, финансовые структуры охотно идут кредиторам навстречу. Однако, гарантией возвращения выданной в долг суммы является сама квартира. Она остается в залоге банка до тех пор, пока ипотека не будет погашена полностью. Несмотря на то, что договор купли продажи составляется на конкретное физическое лицо, в нем прописываются определенные ограничения на порядок владения жилья.
Перед тем, как наложить обременение на недвижимость, сотрудник банка разъясняет заявителю, что его права будут ограничены в отношении таких действий с недвижимостью:
- продажи;
- дарения;
- сдачи в аренду;
- прописки своих родственников или других лиц;
- передачи во временное пользование.
Все это можно сделать только с письменного разрешения банка. Причина такого отношения довольно проста и объяснима - в случае возникновения непредвиденных ситуаций с покупателем, именно банку придется решать вопросы с ограничениями, созданными такими действиями. Исходя из этого, каждый менеджер знает, как сделать обременение на квартиру физическому лицу, и практически всегда пользуется этим правом. Ограничения на свободу пользования недвижимостью снимаются только после полного погашения ипотеки и урегулирования финансовых отношений с банком. После этого нужно зарегистрировать выкупленное жилье в Росреестре и получить новое свидетельство о собственности. Только тогда наступит полная свобода пользования уже собственными квадратными метрами.
Арест на недвижимостьЗапрет на владение жилплощадью
Арест является таким видом ограничения права владения жилплощадью, когда ее владелец не имеет никаких прав по ее использованию кроме проживания. Перед тем, как наложить обременение на квартиру в виде ареста, в обязательном порядке проводится судебное заседание. Инициатором (истцом) могут являться коммунальные предприятия или органы следствия.
Поводом может быть:
- неуплата счетов за предоставленные коммунальные услуги;
- значительная задолженность по кредиту;
- открытия следствия или признания гражданина виновным в нанесении материального ущерба государству, коммерческим структурам или частным лицам.
Перед тем, как наложить обременение на квартиру, проверяется наличие у ее владельца денежных средств или материальных ценностей, которых может хватить на покрытие образовавшейся задолженности или нанесенного ущерба. Арест налагается только при условии отсутствия таких средств. Если в течение двух месяцев должник не решит свои финансовые проблемы, то его имущество будет реализовано на открытых торгах.
Арест снимается в тех случаях, когда гражданин погасил все задолженности или был признан невиновным в совершении имущественных преступлений. Однако, иногда бюрократическая машина дает сбой относительно прохождения информации о снятии ареста. Человеку, купившему такое жилье, придется самому решать вопрос о снятии наложения обременения уже на свою квартиру.
Ограничения в виде пожизненной рентыПожизненная рента
Сегодня обременения в виде пожизненной ренты становятся все более и более распространенными. Это вызвано обоюдной заинтересованностью всех фигурантов подобных сделок.
С одной стороны выступают одинокие старики, которым некому завещать свою недвижимость. Пенсии, которую они получают, на нормальное питание и лечение не хватают. Рента является именно тем, что необходимо престарелым, чтобы достойно провести последние годы жизни.
С другой стороны договора ренты люди, которые понимают, что у них нет никаких шансов в обозримом будущем заработать на собственное жилье или получить его от государства. Они готовы пойти на риск и связаться с рентой, чтобы получить надежду на крышу над головой. Согласно договора, право собственности переходит к плательщику ренты. Однако прежний владелец может проживать в ней, сдавать в аренду до конца своей жизни. Такая двоякая ситуация сохраняется до тех пор, пока получатель ренты не скончается. Снять обременение на квартиру в виде ренты можно только после получения на руки свидетельства о смерти и подачи соответствующего заявления в Росреестр.
Ограничения при аренде жильяНаложение обременения на жилье, сдаваемую в аренду, проводится в том случае, когда составляется договор сроком на год и более. Чтобы документ обрел законную силу, его необходимо зарегистрировать в нотариальной конторе. Во время составления соглашения в его тексте прописываются и запреты, о чем предупреждается владелец жилья. Суть ограничений заключается в том, что до конца срока действия договора арендаторы имеют полное право пользоваться недвижимостью, несмотря на то, что она будет продана новому владельцу.
На заметку: Наложение обременения на квартиру при аренде является временной мерой, которая автоматически утрачивает свою силу по истечении действия договора.
Но, редко кто из продавцов и покупателей недвижимости ждет окончания срока аренды. Как правило, договор расторгается досрочно с выплатой неустойки, прописанной в тексте соглашения.
Ограничения при опекеДовольно часто имеют место такие случаи, когда на жилплощади прописаны лица, которые не являются ее собственниками или совладельцами. Это родившиеся в браке дети, престарелые родители и недееспособные иждивенцы. Продать такое жилье можно только с разрешения органов опеки, при условии предоставления гарантий о том, что таким гражданам будет предоставлено жилье, не хуже того, которое продается.
Довольно большой сложностью является наложение обременения на квартиру, когда в ней прописаны дееспособные граждане. По закону такую жилплощадь продать можно. Однако, прописанные люди имеют полное право на проживание в ней. Если покупатель польстится на скидку из-за такого «прицепа», то решать проблему с выпиской придется уже ему. Вполне возможно, что для того, чтобы избавиться от такого запрета на жилплощадь, потребуется потратить немало времени, нервов и денег. Это связано с тем, что выписаться гражданин может либо сам, либо это делается по решению суда.
Видео по темеСейчас каждый человек понимает, что такое недвижимость. Совместно с этим понятием рассматриваются другие, более сложные, не всегда простые для восприятия. Одним из таких является обременение на квартиру. Подобные условия сильно влияют на заключение сделок с недвижимостью. Как следствие, гораздо сложнее составить и подписать договор, когда присутствует обременение.
ОпределениеОбременение, что это?, интересует многих покупателей недвижимости. Это любое ограничение, наложенное на квартиру. В первую очередь оно связано с правом распоряжения. Законодательно ограничение прав владения устанавливает ст.1 ФЗ № 122.
Часть видов обременений подлежат обязательно регистрации. К примеру:
- Оформление обременения при ипотеке под материнский капитал.
- Заключение договора ренты или пожизненного содержания.
- Оформление долгосрочного договора аренды.
- Наложение ареста судебным постановлением.
- Доверительное управление.
Такие ограничения подлежат обязательной регистрации и отражаются в соответствующем свидетельстве отдельной строкой « существующие ограничения права».
Также существует не регистрируемые обременения. К примеру, право супруга на имущество.
Регистрируемые обременения можно обнаружить сразу в отличие от не регистрируемых. Приобрести недвижимость допускается возможным, только с согласия тех, в пользу кого вынесены обременения.
Обременение – это ограничение (действие, процесс, арест или событие) уменьшающее свободу действий (сделок) с объектом недвижимости на определенный период.
Независимо от причины его наложения, сделки с недвижимостью совершить сложно. Для этого требуется документальное согласие заинтересованной стороны.
Типы обремененийОпираясь на практику, можно выделить несколько основных типов обременений:
- По ипотеке . Если собственник жилья не выплатит кредит банку, продать ее получится только с согласия кредитора. Новому владельцу финансовая организация вправе ставить любые условия. Это самый распространенный тип обременения на настоящее время, так как большое количество людей приобретают недвижимость в кредит.
- Рента . Когда в помещении проживает получатель ренты, совершать манипуляции с ним допускается только с его согласия.
- Арест может быть наложен судом. К примеру, если долг за коммуналку превышает определенную сумму, распорядиться недвижимостью получится только после оплаты задолженности.
- Аренда . Квартиросъемщики вправе проживать на территории квартиры до окончания срока договора.
Сложности могут возникнуть по договору дарения с обременением. Все специфические условия должны отражаться в документе. Если одариваемый не согласен с таким подарком, он вправе от него отказаться.
Любой из перечисленных вариантов содержит свой тип обременения. Собственник недвижимости в данных случаях имеет ограничения на манипуляции с недвижимостью до окончания договорных отношения.
Регистрируемые обременения после исполнения договорных условий требуется снимать. Предположим, погасив ипотеку, владелец квартиры должен обратиться в специальный орган с соответствующим заявлением. Дополнительно нужно собрать пакет документации:
- регистрационное свидетельство на недвижимость;
- банковская документация по оплате задолженности;
- закладная.
Подавать заявление требуется от имени владельца и залогодержателя. На нем обязательно должна стоять подпись обеих сторон.
В регистрирующий орган необходимо явиться всем совладельцам. Иногда требуется присутствие представителя банка. Справку о снятии обременения оформляют практически сразу. Если человек желает получить новое свидетельство, в котором отсутствует отметка об обременении, придется заплатить госпошлину и подождать около 1 месяца. Можно ускорить эту процедуру через риэлторов, но за отдельную плату.
Выясняем юридическую чистотуПеред тем как подписывать договора по недвижимости, рекомендуется проверять чистоту сделки и документов продавца.
Инструкция проведения проверки жилья перед покупкой:
- Проверка наличия полномочий продавца. Требуется знать точно, что он вправе самостоятельно распоряжаться недвижимостью. Если сразу не выявить обременения, то они автоматически перейдут к новому собственнику.
- Проверка зарегистрированных лиц в квартире. В исключительных случаях, даже суды не могут принудить человека выписаться из жилого помещения. Не должны оставаться прописанными в квартире:
- дети;
- пенсионеры;
- уголовники;
- лица с психическими отклонениями.
- Важно проверить помещение на обременения, связанные с третьими лицами:
- аренда;
- залог;
- рассмотрение недвижимости в суде.
- Все перепланировки должны отражаться в документации на недвижимость.
Варианты проверки на обременение:
- Онлайн через Росреестр. Здесь придется заполнить специальную форму и обозначить такую информацию:
- кадастровый (условный) номер;
- точный адрес квартиры;
- Ф. И. О. и паспортные данные заявителя.
Отправив запрос можно узнать информацию об обременении и времени его получения.
- Лично обратиться в регистрационную палату либо МФЦ для запроса выписки. Эти инстанции выдадут документ, имеющий юридическую значимость. Он содержит:
- Ф. И. О. всех владельцев;
- наличие обременения;
- точный адрес недвижимости;
- квадратура помещения общая и жилая.
Важные моменты, связанные со сделками по недвижимости в обременении:
- делается запрос выписки в ЕГРП и внимательно изучить ее на наличие обременений;
- расчеты рекомендуется осуществлять с использованием расписки либо банковской ячейки;
- запрашивается выписка из домовой книги о наличии прописанных лиц в квартире;
- при приобретении ипотечной квартиры обязательно нужно получить разрешение банка;
- когда квартира куплена в браке, дополнительно требуется разрешение супруга на продажу.
Только проведя соответствующие проверки, можно смело подписывать договор купли продажи. Когда люди оформляют сделку через агентство недвижимости, риэлторы делают это самостоятельно. В любом случае, отправка запроса процедура платная.
Продажа квартиры с обременениемПри реализации квартиры с обременением за наличные средства следует придерживаться следующей схемы действий:
- уведомить банк о намерении досрочно закрыть ипотеку;
- найти покупателя;
- оформить задаток и провести его по счёту;
- сходит в банк с новым владельцем;
- произвести досрочное погашение;
- осуществить непосредственное снятие обременения.
Продажа квартиры с обременением через банк:
- обращение в банк;
- кредитная организация самостоятельно ищет клиента на покупку;
- специалист составляет соглашение между продавцом и покупателем, которое обязательно требуется заверить у нотариуса;
- банк организовывает депозитную ячейку;
- оформляется договор купли – продажи;
- каждый из сторон из банковской ячейки забирает деньги и документы на квартиру.
Обязательства, которые взяты по материнскому капиталу, необходимо выполнять ответственно. Если будут допущены нарушения, делом займется прокуратура. В случае, подтверждения фактов нарушения, решение суда выносится не в пользу нового владельца. Права несовершеннолетних лиц на имущество защищает государство. Они находятся под чутким контролем органов опеки и попечительства. Когда сделка ущемляет права ребенка, закон применяется исключительно в его интересах.
Снимать обременение с квартиры, оформленной по ипотеке, допускается в ЕГРПНИ. Размер госпошлины составит 200 рублей.
Каждый человек при покупке квартире может столкнуться с обременением. Мало кто знает, как правильно провести сделку по закону. Соответственно потом приходится сталкиваться с множеством проблем. Важно учитывать все нюансы во время проведения сделки. Это позволит вовремя провести процедуру снятия обременения и не столкнуться с третьей стороной, претендующей на недвижимость.
Квартира с обременением, что это значит?
Живя в современном мире, очень просто попасть впросак из-за невнимательности или самонадеянности. Риэлтерской практике известно не мало случаев, когда обе стороны были так или иначе введены в заблуждение, путём сокрытия данных. Но сейчас нет нужды или смысла рисковать, ведь существует очень удобное средство предостеречь себя от ненужных открытий - выписка из ЕГРП.
Наверное, известный всем факт, что собственник имеет право совершать со своим имуществом любые дозволенные манипуляции, но иногда этот спектр действий может урезаться за счёт некоторых условий и запретов со стороны закона или же уполномоченных органов. Именно это и называется обременением, переводя с непонятной научной терминологии.
Метка на имуществе, в виде обременения, может появиться в следствие:
. сделки с собственником;
. акта уполномоченных органов власти;
. закона;
. вступившего в силу, решения суда.
Любое обременение должно находиться под государственной регистрацией.
Именно эта государственная регистрация на практике имеет неоспоримую важность своего существования. Благодаря ей данные о конкретной недвижимости сразу попадают в Единый государственный реестр прав и как правило, совершая сделку, запрашивают выписку из ЕГРП, которая предоставит исчерпывающую достоверную информацию о данной жилплощади, а в нашем случае поможет не нарваться на обременённую недвижимость. Ведь, в случае наличия таких ограничений стоит отказаться от приобретения.
Существует четыре основных вида обременений, о каждом из которых ниже пойдёт более детальная речь.
Так вот, первый вид - аренда.
Вероятно, суть данного ограничения в разной степени размытости понятна всем. Следуя правилам, необходимо составить жилищный договор, который определяет собой многие аспекты соглашения между арендодателем и съёмщиком. Далее составленный документ необходимо подписать обеим сторонам, в противном случае договор не будет иметь ровным счётом никакой юридической силой. Когда все формальности пройдены съёмщик получает недвижимость на временное владение и пользование от арендодателя.
Второй вид - доверительное управление.
Владелец может передать имущество в доверительное управление другому лицу на протяжении конкретно обозначенного срока. При этом право собственности полностью остается за владельцем, а «другое лицо» в свою очередь обязуется распоряжаться данной недвижимостью с учётом интересов его законного владельца или же третьего лица. Стоит отметить, что, как и в первом случае, предстоит оформить письменное соглашение или получить соответствующее решение суда.
Третий вид - сервитут.
Сервитут представляет собой временное соглашение о праве ограниченного пользования земельным участком. Это соглашение составляется в случае необходимости проезда и прохода через соседние владения, эксплуатации линий передач, прокладки и другие потребности гражданина, которые могут быть удовлетворены только посредством установления сервитута.
Классифицируют частный и публичный сервитуты.
Частный составляется при участии требующего соглашения и владельца соседнего участка. Публичный сервитут оформляется в случае необходимости для интересов местных жителей, государства, органов местного самоуправления и укладывается посредством закона, нормативных актов и органов самоуправления.
Эта манипуляция с недвижимостью, как и прочие подобные ей, требует госрегистрации.
Последний, но не по значимости, вид - ипотека.
Ипотека устанавливается в случае получения обязательства по кредитному договору, по договору о купле-продаже, займе, аренде, т. д. и представляет собой необходимость одной из сторон выплатить объём стоимости заложенного имущества.
Данная операция предполагает обязательное внесение в государственный регистр, путём подания заявления залогодателем или же залогодержателем.
Любой из представленных здесь видов обременения может тяжким камнем лежать на недвижимости, которую Вы желаете приобрести, поэтому Наша фирма предоставляет возможность в кратчайшие сроки и с максимальным комфортом для Вас получить выписку из ЕГРП.
Мы на протяжении трёх лет работаем, с мыслью о Вашем драгоценном времени, так как делаем выписки значительно быстрее наших конкурентов на этом поприще, и заботимся о сохранности Ваших денежных средств, путём отсутствия на Нашем сайте государственных пошлин и до смешного низких цен.
Назад | Вперед - |