Что значит изымать землю для госнужд. Изъятие земельных участков по новым правилам
На днях был опубликован закон, призванный многократно повысить эффективность использования земельных участков и увеличить доход бюджета от такого использования путем перераспределения земли между новыми владельцами - хозяйствующими субъектами.
Федеральный закон от 7 июня 2013 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 закона "О введении в действие Земельного кодекса" значительно ужесточает требования, предъявляемые к владельцам земельных участков, расширяет перечень оснований для принятия решений об их принудительном изъятии, регламентирует порядок такого изъятия и конкретизирует нормы о возмещении вреда, причиненного земельными правонарушениями.
Эти женщины, созданные вместе с Национальной комиссией по восстановлению и примирению в Колумбии, используют свои ручки для достижения ряда конкретных целей. Во-первых, рисунки перемещенных женщин конкретно выражают историю, которая в противном случае могла быть потеряна. В этом смысле они вспоминают тревожное прошлое и требуют внимания и соответствующей реакции общества.
Во-вторых, они представляют собой своего рода персональную терапию, позволяя женщинам оглядываться на свой прошлый опыт, например на картины на стене, и смотреть в будущее. В-третьих, и самое главное, это упражнение имеет практическую цель. Эти идеи важны для Закона о реституции земли, который направлен на исправление части ущерба, нанесенного бывшими мелким землевладельцам.
В соответствии с законом теперь право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком будет прекращаться принудительно при ненадлежащем использовании этого земельного участка. В качестве отдельного основания для изъятия выступает изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В свою очередь под ненадлежащим использованием закон понимает случаи, когда участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, значительному ухудшению экологической обстановки и порче земель.
Вопиющее неравенство в распределении земли привело к высокой бедности и истории насилия. Нынешние показатели сельской бедности 68% в Сукре и 66% в Кордове значительно выше среднего по стране 46%. Кампания, прерванная войной. Их раллийный крик «земля принадлежит тем, кто ее работает». Однако мирная борьба за землю оказалась плохой. Первоначальное преследование обратилось к открытому насилию против крестьян до конца лет. Затем военизированные группы, финансируемые крупными землевладельцами и наркокартелями, начали разрушать крестьянское сопротивление, которое побудило правительство принять ограниченную земельную реформу. Началась кровавая битва нескольких десятилетий.
Также участки станут принудительно изыматься при невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, равно как и при невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
Достаточным основанием для лишения прав на участок будет являться и факт неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет. Кстати, по указанным основаниям в связи с инициативой арендодателя будут прекращаться и арендные отношения.
Перед лицом давления двух политически противоположных вооруженных групп - партизан и военизированных формирований - крестьянское движение почти рухнуло. Хотя все мелкие фермеры в регионе Карибского побережья сталкиваются с проблемами при попытке получить доступ к земле, ситуация особенно проблематична для женщин. Например, вдовам, которые выращивали небольшие участки со своими супругами, трудно доказать, что они частично владельцы, особенно если они не были официально женаты.
Общий климат репрессий усложняет борьбу крестьянских женщин. Сила сосредоточена в руках нескольких богатых людей через кумовство, а бедные женщины плохо защищены. По словам Элианы Пинто, широко распространенная толерантность к изнасилованию работающих девочек богатыми землевладельцами является свидетельством отсутствия прав женщин в регионе.
Понятно, что в существующей экономической обстановке жесткая регламентация сроков введения земельных участков в хозяйственный оборот может подставить под удар даже добросовестных сельхозпроизводителей и застройщиков. Поэтому закон уточняет, что в указанный период (три года) не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Женщины, обратившиеся с просьбами, стали жертвами насилия. Например, в Кордове было убито несколько женщин, которые потребовали землю. «Насилие повсюду, и мы начали находить, что культурное признание насилия в отношении женщин каким-то образом узаконивает его использование в качестве политического инструмента», - сетует Элиана Пинту.
Это углубленное понимание социального контекста трудностей перемещенных женщин обусловлено двухступенчатым исследовательским подходом. Женщины, чьи роли были особенно интересны исследователям, затем участвовали в специальных семинарах, включая упражнения по рисованию, описанные выше.
Важной новеллой закона является установление административного порядка изъятия участков, исключающего судебные проволочки и лишние бюджетные траты. К слову, по первоначальной задумке авторов данного закона никакого административного порядка внедрять не планировалось. Целью исходной редакции проекта поправок являлось приведение Земельного кодекса в соответствие с нормами Гражданско-процессуального и Арбитражно-процессуального кодексов РФ. В связи с этим предусматривался лишь пересмотр сроков исполнения органами государственной власти решений судов о прекращении прав на земельные участки.
На протяжении обсуждений исследователи получили более полную картину сложных сил, которые перемещали мелких фермеров, повседневную жизнь бедных женщин и трудности, которые мешают их стремлению к равенству. Особенно важно лучше понять обстоятельства перемещения. Основываясь на своих выводах, группа рекомендовала министру расширить право на получение земельных претензий, с тем чтобы не ограничивать его прямым жертвам насилия. «Мы видели, что конфискация земли включает в себя ряд действий и актеров», - говорит Донни Меертенс, профессор социальных наук Национального университета Колумбии и Университета Джаверана. Люди не всегда изгнаны с их земли самими насильственными актерами.
Ко второму чтению законопроект был полностью изменен и судебный порядок изъятия земли в ближайшем будущем станет применяться лишь в исключительных случаях. Так, положения закона об упрощенной процедуре изъятия не распространяются на владельцев участков под индивидуальную жилищную застройку, дачников и глав крестьянских хозяйств. Кроме того, закон в части упрощенного порядка изъятия регламентирует лишь вопросы, касающиеся судьбы участков, находящихся на праве постоянного пользования, то есть собственников земли он не затронет.
Они могут быть насильственно перемещены, но могут также покинуть свою землю в результате близлежащих убийств или убийств в их общине. Это форма профилактики: люди уходят, чтобы остаться в живых. В этих случаях спрос фермеров на интеграцию в процесс реституции может быть подтвержден путем проверки согласованности их движений с событиями, которые акцентировали гражданскую войну. «Это легко доказать, потому что мы составили цифры для этого особого региона, которые напрямую связаны с количеством перемещенных лиц с интенсивностью убийств и других форм насилия», - сказал Донни Меертенс.
Согласно закону, принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного пользования земельным участком в отношении дачников, индивидуальных застройщиков и прочих “мелких” субъектов земельных правоотношений осуществляется исключительно на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии участка. Да и то только при условии неустранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания.
Ситуация часто становится более тревожной после того, как крестьяне выгнали из своей земли. Есть несколько случаев, когда бывшие владельцы больше не имеют никаких прав на свою землю. Например, крупные землевладельцы часто занимали заброшенные земли, объединяя их с плантациями, иногда в сговоре с коррумпированными чиновниками местного земельного кадастра, которые назначают земельные титулы новым жителям. Кроме того, из-за традиции неформального землевладения в регионе многие крестьяне, которые занимались земледелием, могут не иметь документа о праве собственности, что мешает их попыткам вернуть свою землю.
Таким образом, упрощенный порядок коснется в основном государственных и муниципальных учреждений и казенных предприятий - убыточных совхозов, недобросовестных застройщиков и попросту брошенных участков. Для них принудительное прекращение права постоянного пользования земельным участком станет осуществляться по решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка, принятого по результатам проверки соблюдения земельного законодательства. Конкретный же порядок принятия решений об изъятии земельных участков чуть позже будет разработан Правительством Российской Федерации.
В других случаях фермеры были вынуждены продать свою собственность агентам по сбору платежей. Они неизменно попадали в нищету, и их шансы вернуться домой были минимальными. Например, если их земля находилась на оккупированной партизанской территорией, возвращение было бы обозначено как сочувствие и нацелено силами безопасности. Если их земля находилась в районе, контролируемом преступными группировками полувоенных остатков, было бы также опасно возвращаться.
В результате, когда коллекционеры, некоторые из которых были иностранными компаниями, которые покупали пакеты долгов из Института аграрной реформы, предложили им тендеры на свою землю на долю своей стоимости, многие принимаются. Вдовы с детьми, находящимися на их попечении, испытывали особенно сильное давление и отказались от своей земли, чтобы погасить свои долги или получить деньги. С другой стороны, предполагалось, что другие женщины, у которых не было титула, никогда не имели земли и были проигнорированы.
Что касается самой процедуры принудительного изъятия участков, то на первоначальном ее этапе в случае выявления при осуществлении государственного земельного надзора нарушений требований земельного законодательства землепользователям будут выдаваться предписания об устранении выявленных нарушений с указанием предельных сроков для их устранения.
По словам г-жи Мертенс, эти запутанные истории показывают, что многие из нынешних ситуаций перемещенных семей фермеров можно проследить до предыдущих кампаний насилия и запугивания. Это оправдывает рассмотрение их требований о компенсации, первоначальная несправедливость, которая никогда не ремонтировалась. Когда коллекционеры вмешались или новые жители захватили свое имущество, «не было никакого вопроса думать о компенсации или компенсации за потери», - говорит она.
Закон является лишь частью решения. Однако будет нелегко восстановить это укорененное зло. Донни Меертенс считает, что принятие исторического закона о реституции земли является лишь началом сложного и опасного процесса. Правительство уже признало, что в распространенном климате насилия на побережье Карибского бассейна компенсация за выделение земли потребует развертывания национальных сил безопасности для защиты бенефициаров.
В случае бездействия землевладельца, не предпринявшего мер по устранению допущенных нарушений, уполномоченные органы смогут направить в суд требование об изъятии земельного участка, или, если речь идет о государственном, или муниципальном предприятии, самостоятельно принять решение об изъятии земельного участка. Само собой, решение об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования земельного участка сможет быть обжаловано в судебном порядке.
По словам Меертенса, помимо проблем безопасности, национальное правительство также должно будет решить проблему местной коррупции и обеспечить, чтобы фермеры получали подготовку, техническую помощь и другую поддержку. Также будет важно следить за будущей реституцией земли, отчасти для обеспечения того, чтобы женщины не лишали ее.
Тем временем женские группы добиваются прогресса. Например, Лига де Мухерес Деспласадас из Боливии не только лоббировала компенсацию перемещенных женщин, но и купила землю или построила окрестности. Другие женские группы управляют магазинами и небольшими фабриками и участвуют в инициативах по защите окружающей среды. Считается, что крестьянское движение потерпело поражение, - говорит Мертенс, - но мы обнаружили, что женщины продолжали работать на местах со своими сетями и организациями. Они гораздо более автономны сегодня, чем когда крестьянское движение было на пике в годы.
При этом момент прекращения прав на участок закон ставит в зависимость от того, имеется ли в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, или праве постоянного пользования земельным участком. Так, в случае отсутствия подобной записи в государственном реестре права на участки будут прекращаться уже со дня вступления в законную силу соответствующего судебного акта или со дня принятия решения об изъятии земельного участка.
Повышение устойчивости к изменению климата для производителей кофе в Колумбии
Это исследование было написано Стивеном Дейлом.
Усиление социально-экономического участия женщин на Ближнем Востоке
Воздействие конфискации земли в северной части Колумбии на крестьянское движение. Конфликт в Колумбии над землей является одним из основных препятствий для подписания мирных соглашений.Улучшение доступа к правосудию и предоставление основных услуг в неформальных поселениях в Найроби
Более половины жителей Найроби, Кения, живут в неформальных поселениях или трущобах в трудных условиях. Предупреждение насилия, доступ к правосудию и расширение экономических прав женщин в Латинской Америке.
Понимание доступа к цифровым инструментам и их использование на Юге
Доступ к Интернету стал приоритетом для развивающихся стран.Что важно, закон предусматривает материальную ответственность субъектов, лишившихся прав на земельные участки в силу ненадлежащего землепользования. В этой связи устанавливается правило, согласно которому, принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда.
Равенство, коллективные усилия в Сенегале
Экспертные дебаты о мерах реагирования женщин на глобальный экономический кризис и доступа женщин к земле. Избранные должностные лица и религиозные лидеры сотрудничали с исследователями в документации.
Право собственности на землю, выход из бедности в Пакистане
На протяжении десятилетий пакистанское правительство систематически увольняло женщин.В Восточной Африке растут местные решения
В Малави и Камеруне прогресс требует новых менталитетов
Ссылки ссылаются на пресс-релизы и статьи, опубликованные на каждом этапе. Уже более года лобби крупных частных компаний оказывают давление на правительство, так что этот текст не проголосовали и даже не обсудили.По общему правилу закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования. Между тем, как уже было сказано выше, порядок принятия решений об изъятии земельных участков, предоставленных государственным учреждениям и казенным предприятиям Правительством РФ еще не разработан. Поэтому до утверждения данного порядка решения об изъятии участков по-прежнему будут приниматься судами.
За несколько месяцев до окончания законодательной власти было важно, чтобы правительство ускорило процесс принятия закона: созыв смешанной совместной комиссии, возвращение в Национальное Собрание и Сенат, затем запрос правительства что Национальная Ассамблея решительно решит. Со своими партнерами «Друзья Земли» опубликовали открытое письмо президенту Голландии.
Неудивительно, что Сенат 1 февраля. Затем через два дня открылся эпилог с захватом Конституционного совета депутатами и сенаторами группы республиканцев, оспаривая почти весь текст. В ответ «Друзья Земли» и их партнеры также обратились к одному, чтобы продемонстрировать соответствие закона Конституции.
31 декабря прошедшего года в Земельный кодекс были внесены поправки, которые, к слову, мало кто отследил. А ведь они могут коснуться практически любого собственника недвижимости, которая находится на земле. Редакция документа, в частности, коснулась правил, по которым практика изъятия земель в России может оказаться угрожающе частой. У кого и как отнимают - давайте разбираться.
В настоящее время открыта еще одна битва, когда закон вступил в силу: обеспечить ее соблюдение и привлечь судей как можно более широкую интерпретацию. Более того, в отличие от первого законопроекта, нет никакого искажения бремени доказывания, доступ жертв к правосудию остается реальным препятствием.
Документ. К 60 голосам против 52 израильского парламента прошло окончательное чтение в ночь с понедельника 6 по вторник, 7 февраля, с узаконением апостериорных еврейских поселений, установленных на палестинских частных землях на оккупированном Западном берегу.
Суть вопроса
Новшества, вступившие, кстати, в силу в апреле 2015 года, представляют интерес не только для владельцев крупных земельных участков - с последствиями этих нововведений могут столкнуться владельцы простых домов и квартир, в месте расположения которых госструктуры увидели потребность провести дорогу, пробурить нефтяную скважину или сделать что-то, в чем чрезвычайно нуждаются общество, экономика и государство вообще. Да, ситуация не нова. Однако если мы вчитаемся в поправки с большим вниманием, кое-какие мелочи там заставляют задуматься. А эти мелочи расписаны весьма подробно. Что же говорится в новом законе об изъятии земли?
Изымать нельзя выкупить
В раннем варианте закона полномочия РФ, а также органов местного самоуправления позволяли изымать земельные участки у собственников, в том числе путем выкупа. В новом законе об изъятии земли слова «выкуп» мы не найдем - зато там появилось такую фразу, как «принудительное отчуждение земельных участков (изъятие земельных участков)». Соответственно, когда госструктуры и иже с ними обратят внимание на тот или иной участок, а владелец этих «пастбищ» не захочет отдавать нажитую трудом землю, длительных переговоров о купле-продаже можно не ждать.
В согласии владельца (арендатора, залогодержателя) такая процедура более не нуждается в принципе, если участок будет изъят для нужд государства или муниципалитета. Собственно, это происходит по аналогии с теми ситуациями, когда на землю установили публичный сервитут, то есть ограниченное право пользования, скажем, для ремонта коммуникаций или проведения общественной дороги. До этих новшеств возмущенный владелец отправлял к госструктурам запрос на выкуп территории, которая им была нужна. С введением нового закона об изъятии земли все, что полагается собственнику, — это «соразмерная плата». Или по старинке - обращение в суд.
Все по-иному
Если мы снова обратимся к предыдущему варианту закона, то найдем там в статьях 44 и 45 основания, по которым собственник лишался права собственности или бессрочного пользования территорией. Этот список был вполне конкректным:
- отчуждение владельцем собственной земельной площади,
- отказ от владения,
- нецелевое использование земельного участка,
- использование земли с нарушением правил,
- использование земли с причинением вреда плодородию.
Новый вариант включает в себя загадочные дополнения «по иным основаниям» и «в иных... случаях». Здесь, конечно, говорится о причинах и ситуациях, которые прописаны в законе, однако трактовка этих «иных случаев», а также специалисты, которые будут трактовать, пока представляются весьма смутно.
Аналогичная ситуация произошла со статьей 49. Раньше в ней можно было найти полный список причин, по которым государство могло забирать земельный участок. Ее дополняла статья 55 с описанием процедуры отчуждения земли. В новом законе об изъятии статья 55 отсутствует вообще, а на ее месте находим отсылку «к настоящему Кодексу» - видимо, ко всему разом.
Новое - грамотное изъятое старое
Однако если вы считаете, что вместо удаленной статьи 55 появилась другая, аналогичная, то вы ошибаетесь. Зато была введена целая глава — это «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд», и в ней 10 статей.
Условие для отъема, инициированного государством, — это наличие плана развития территории. Хотя, даже если в нем не значится, что есть острая потребность в изъятии вашего участка, у вас все равно его заберут. Ведь там могут устроить «особую природоохранную зону», или эта земля оказалась в международной договоренности, или здание посчитали ветхим и подлежащим сносу. В конце концов, на вашей земле могут обнаружиться ценнейшие полезные ископаемые, которые нужно срочно добыть. В этой главе дается весьма подробная информация о том, как будет проходить процедура изъятия участка. Хотя нам куда интереснее другое - данные о том, у кого есть на это право.
Итак, заявление на изъятие земли под государственные потребности теперь вправе подавать не только госструктуры и муниципалы. Теперь эта возможность предоставлена и частному сектору, если частнику нужен конкретный участок, и он готов осваивать его за свой счет. Такое право есть и у организации - субъекта «естественных монополий». И у пользователя недр. И, наконец, у владельца лицензии на работу, для которой необходимо изъятие участка. Утешает лишь то, что госструктура, к которой поступает заявление на отъем, может отказать заявителю. Правда, причины для отказа все так же загадочны и звучат как «в иных случаях».
А взамен что?
Специалисты в области защиты прав считают, что владельцу участка не отстоять свою собственность (включая недвижимость и иное имущество), когда естественный монополист, добытчик полезных ископаемых или государство внезапно заинтересовались его землей. Так что упор в данном случае стоит сделать на компенсацию. Согласно закону, собственник земли обязан получить соответствующее возмещение — в деньгах, либо другой землей. Для определения суммы компенсации оценщиком проводится работа по определению стоимости земли и недвижимости, с суммой всех изменений, которые были проведены в период владения, и убытками, которые грозят владельцу, а также с учетом упущенной выгоды. В случае с арендатором оценивается уже стоимость права аренды до завершения периода.
С уверенностью можно говорить, что новый закон об изъятии земли практически не защищает владельцев земельных участков, тогда как субъекты естественных монополий от вступления в силу поправок выигрывают. Да, пока на практике не совсем ясно, какие последствия влечет за собой обновленный закон, но очевидно, что возможности для изъятия земли выросли. А ведь мы говорим уже не столько о госструктурах, сколько о частном секторе, ведь естественные монополии - это коммерческие компании. Иными словами, причин, по которым к вам могут прийти и забрать вашу землю, стало больше.
Отдельно отметим: новый закон об изъятии земли во многом облегчил процесс отъема для частного сектора, ему на откуп отданы многие функции. Скажем, теперь коммерческие организации могут самостоятельно отправлять владельцу земли соглашение об изъятии, и сами взаимодействуют с ним по всем спорным моментам.
Вполне объяснимо, в таком случае, опасение, что в случае с естественными монополиями возможно некорректное поведение. «Иные случаи», ставшие такой частотной характеристикой в обновленном документе, дают надежду в дальнейшей редакции закона. Вполне вероятно, это некий задел на будущее, предполагающий, что сейчас мы имеем дело с незавершенным законом.
Судебные разбирательства, неизбежные в таких процедурах, скорее всего, коснутся именно размеров компенсаций. Впрочем, и здесь есть некоторая эволюция - при оценке и определении размера компенсации для владельца земли будет учтена упущенная выгода.
Новый закон об изъятии земли также предполагает привлечение оценщика-эксперта, который будет заниматься определением суммы возмещения, должен заниматься инициатор процедуры отъема. И, хотя все оценщики ориентируются на единый федеральный стандарт, мы помним, что стоимость объектов у разных оценщиков могут достаточно сильно разниться.
Плюсы и минусы
Некоторые юристы, впрочем, усмотрели в новом законе об изъятии земли и положительные стороны. К таким, например, относится конкретная и подробно прописанная процедура отъема. Раньше существовали лишь пространные положения, а все уточняющие моменты или обсуждались при конкретном случае, или не обсуждались вообще. Универсального документа, удобного для работы, не было.
Правда, конкретика в новом законе зачастую зашкаливает — там даже прописано, каким письмом, кого и по какому адресу ставить в известность. Чаще всего аналогичные подробности все-таки включены в структуру подзаконных актов.
Самым значимым минусом, по мнению юристов, является другой момент. Дело в том, что согласно старому закону сторонам на обсуждение спорных вопросов, связанных с отъемом земли, отводился целый год. Сейчас, по новому закону, собственнику земли дается всего три месяца или 90 дней с того момента, когда от организации, возжелавшей его землю, он получит документы (среди них проект соглашения об изъятии, расчеты компенсации и прочее) и направит возражения в соответствующие инстанции. Не успеет «навозражаться» за 90 дней - пусть ждет повестку в суд. Как же тогда быть простому дачнику, которому пришла такая кипа бумаг? Ему нужно за 90 дней не просто вникнуть во все это, но и определиться с возражениями по этим бумагам. Так что новый закон об изъятии земли, скорее всего, добавит головной боли простым собственникам, которые плохо разбираются в земельных и имущественных вопросах.
Впрочем, сейчас нам, видимо, остается только ждать, когда обращений в суд окажется достаточно для формирования определенной статистики. Тоже, наверно, выход.