Можно ли вернуть квартиру застройщику. Как вернуть деньги от застройщика
Все мы наслышаны о попытках застройщиков сэкономить деньги. Поэтому судебные споры с застройщиками не являются редкостью. Зачастую ловкое использование условий своего же договора долевого участия нельзя квалифицировать как мошенничество застройщика. Желание не платить у многих застройщиков очень велико, особенно в ситуации передачи прав между застройщиками, когда первоначальный застройщик по каким либо причинам не может закончить строительство объекта. Зачастую, после покупки такого недостроенного объекта (многоквартирного дома) новые застройщики вводят свои, новые правила и требуют дополнительной оплаты с дольщика. При этом дольщик попадает в безвыходную ситуацию, так как новый застройщик ни ранее оплаченное дольщиком помещение не передает, ни ранее уплаченные деньги не возвращает. Так появляются обманутые дольщики.
В одном из случаев подобным образом и пытался поступить новый застройщик. Ситуация для дольщика осложнялась тем, что вместо договора долевого участия в строительстве, между ним и Застройщиком-1 был заключен всего лишь предварительный договор долевого участия. По этому предварительному договору гражданин полностью оплатил стоимость строящегося нежилого помещения в многоквартирном доме. В дальнейшем недостроенный многоквартирный дом, включая данное помещение, был продан Застройщиком-1 Застройщику-2. Между гражданином П. и Застройщиком-2 был заключен договор о переводе долга и трехстороннее соглашение о получении оплаты, подписанное дольщиком, Застройщиком-1 и Застройщиком-2.
Однако, в нарушение условий всех заключенных договоров, Застройщик-2 отказался передать дольщику помещение, сославшись на истечение срока для заключения основного договора. На требования дольщика П. вернуть деньги новый застройщик продолжительное время обещал, что скоро вернет их. Впоследствии возвращать уплаченные дольщиком денежные средства Застройщик-2 также отказался, ссылаясь на истечение срока исковой давности.
Как заставить застройщика вернуть деньги?
Гражданин П. обратился за помощью в юридическое агентство, специалистами которого была проанализирована сложившаяся ситуация, выбран способ защиты прав дольщика и подан соответствующий иск в суд. В суде Застройщик-2 отрицал факт получения от истца денег и возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что предварительный договор долевого участия прекратил свое действие. Грамотным юристам удалось опровергнуть доводы ответчика. В ходе разбирательства были предоставлены документы и приведены убедительные аргументы, доказывающие, что, по мнению представителя истца, Застройщик-2 пытается ввести суд в заблуждение, и злоупотребляет своими правами. Суд первой инстанции согласился с этими доводами и вынес решение в пользу дольщика, взыскав с ответчика полную сумму и проценты за пользование чужими денежными средствами. Владимирский областной суд указанное решение оставил в силе.
Как видно из практического случая, не всегда крупная фирма права.
Главное – знать свои права и доверить их защиту грамотному специалисту.
Дорогие друзья, будем рады отзывам и вопросам по статье. Больше статей на нашем сайте.
Строители, конечно, практики, но иногда увлекаются теориями. Одна из них - теория вероятности сдачи жилья в срок или относительности завершения строительства. Вкратце ее смысл заключается в том, что сумма денег, полученная от потенциального владельца жилья, не влияет на дату завершения работ. И хотя теория не доказана, опровергнуть ее еще никому не удавалось. Зато в ваших силах противопоставить ей практику возврата денег, особенно если уже полгода теоретически живете в новенькой квартире.
Дабы заранее обезопасить себя от участия в долгострое, покупать жилье лучше, став пайщиком Фонда финансирования строительства (ФФС) или Фонда операций с недвижимостью (ФОН). Преимущество фондов в том, что помимо застройщика в процесс вовлечен управляющий. Контроль над строительством попадает в руки банка, гарантирующего выполнение всех обязательств. Но не все так просто. «Механизмы гарантий для инвестора предусмотрены законом, но они могут быть реализованы исключительно банком по отношению к застройщику, а не вкладчиком по отношению к банку и застройщику», - считает Александр Бородкин, юрист адвокатского объединения «Юридическая фирма «Василь Кисиль и Партнеры».Став пайщиком ФФС или ФОН и получив справку о закрепленной квартире, вам ничего не остается, как ждать, пока не построят дом. Если застройщик явно не спешит сдавать дом и становится очевидным, что в срок он не поспеет, забрать деньги до даты Х, указанной в договоре, невозможно. Секрет в том, что вы сотрудничаете с банком. А банкиры не обещают продать квартиру в назначенный день. Конечно, банк может повлиять на застройщика, вплоть до передачи строительства другой строительной организации. Но смена компании - привилегия банка, а не ваша. Теоретически вы можете обязать банк «взбодрить» застройщика через суд. На практике таких ситуаций пока не было.
Тяжелая практика
Обычно, когда заходит разговор о возврате денег, отношения со строителями сразу же переходят из теоретической плоскости в практическую. Первым делом они проверят вашу психологическую устойчивость, предложив подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи дома. Прежде чем вы успеете в грубой форме упрекнуть строителей в умственной неполноценности, вам расскажут о тяготах и лишениях при возведении жилья - высокий травматизм, нехватка рабочей силы, круглосуточно вкалывающей на объекте на ваше же благо вне зависимости от погодных условий, неверность слова подрядчиков и так далее. Если слезу выдавить не удалось, то такому черствому и прагматичному инвестору, как вы, предложат бесплатно взять еще один-два метра теоретически жилой площади. Ваш отказ, мотивированный тем, что лучше деньги отдать конкуренту на соседней улице - повод для начала боевых действий. И драться придется не по пунктам договора о ценных бумагах-облигациях или с ФФС. Сегодня остаются в силе подписанные некогда договора о долевом или паевом участии, о совместной деятельности, которые расцениваются в качестве инвестиционных. Как известно, закон обратной силы не имеет. И драка будет не по правилам - правила игры на строительном рынке остаются не такими ясными и четкими, как на бумаге.
Бросив белую перчатку застройщику, придется еще раз перечитать договор. В нем наверняка отыщется пункт, что в случае невыполнения сторонами своих обязательств отношения можно разорвать. Но наиболее оптимальный вариант - признать договор недействительным (что не значит «разорвать договор»). «Если договор признан недействительным, вам должны вернуть деньги, - комментирует юрист Олег Шмагайло, - при этом вы теряете все права на данный объект». Одержать победу при первой же встрече - подарок судьбы. Серьезным и продуктивным будет разговор без посредников (должностных лиц компании), а именно - с тем наиболее ответственным лицом, чья подпись скрепила договор,
т. е. генеральным директором. Подавая застройщику заявление о желании расторгнуть договор, важно дать понять, насколько вы серьезный противник. Потому как действительно разгоревшийся конфликт может выстроить большую очередь вкладчиков, а вряд ли компания сможет вернуть деньги всем сразу. К тому же, каждый застройщик, стараясь сохранить незапятнанную репутацию, тут же бьет себя в грудь и клянется отдать ваши денежки. Но расслабляться не стоит - однажды вы ему уже поверили.
Во всех договорах есть фраза о возвращении денег в течение нескольких месяцев. Практика доказывает: если объект превращается в проблемный долгострой, то нет гарантии, что деньги в течение двух-трех месяцев будут выплачены. За этот срок компания может исчезнуть или обанкротиться. Олег Шмагайло рекомендует настоять на конкретных сроках получения денег, и чем меньше срок - тем лучше.
Досудебное решение проблемы выгодно многим застройщикам. Пока ситуацией не заинтересовались в разных органах и инстанциях, компания имеет шанс остаться «белой и пушистой», а вы - со своим первоначальным взносом. Как правило, о штрафных санкциях, компенсации вашего морального ущерба и виртуальной разницы в цене квадратного метра, который уже в несколько раз подорожал, речь не идет. Хотя, выдерживая все буквы закона, моральный ущерб можно компенсировать 10-50 тысячами гривен.
На войне, как на войне
Холодная война не может длиться долго (не более одной-двух недель). Либо она закончится и вы получите свои уже несколько обесцененные деньги, либо перерастет в настоящую борьбу с монстром. О его убойной силе можно только догадываться. Противостоять умнику-вкладчику нелегко. Мудрое решение - вооружиться знаниями и возможностями грамотного юриста и начинать контрнаступление сразу по всем фронтам, т. е. через все соответствующие органы. Первая атака - подать в суд иск с перечисленными штрафными санкциями (или пеней) согласно договору, и указанием размера морального ущерба. Ущерб можно оценивать в 50 тыс. грн, но просить можно в два раза больше (все равно переполовинят). Не будут лишними документы от медиков, которые поправляли ваше пошатнувшееся в связи с переживаниями здоровье. Пока у суда дойдут руки до вашего иска, может пройти пара-тройка недель. Времени у вражеской стороны предостаточно, чтобы найти способ (и средства) уйти от ответственности.
Потребуется поддержка с левого и правого флангов фронта документов - ответы на ваши жалобы райотдела милиции (района, в котором ведется строительство объекта) и прокуратуры. Подкрепление искать следует в Государственной комиссии по регулированию рынка финансовых услуг. Удар большой силы могут нанести из Комитета по защите прав потребителей. Кстати, эти бойцы помогут сэкономить $300 госпошлины, которую вам уже не придется платить. Взяв врага в кольцо, можно ждать решительных действий суда по наложению ареста на активы компании застройщика. И усилить атаку бомбардировкой силами налоговиков. Такая стратегия стоит немалых усилий и финансовых затрат: придется платить не только за услуги юристу, но и за техническую организацию процессов в инстанциях. Но и потери противника, переносящего разные проверки, будут немалыми. Суды могут затянуться до тех пор, пока у одной из сторон не иссякнут ресурсы.
В большинстве случаев застройщики стараются затянуть решение вопроса, но все же, уверившись в вашей неотступности и желая оставаться в поле действий, предлагают мировую.
Тактика выбивания денег
Подать заявление о желании признать договор недействительным в правление компании-застройщика
Добиться аудиенции у генерального директора компании-застройщика для решения вопроса
Подать иск в суд с указанием всех штрафных санкций согласно подписанному с застройщиком договору
и размеру морального ущерба
Подать жалобу на застройщика в Комитет по защите прав потребителей
Подать жалобу в районное отделение милиции
(по адресу прописки новостройки)
Подать жалобу в прокуратуру
Подать жалобу в налоговую инспекцию
В Москве по итогам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, в Подмосковье - 121. Как показывает практика, от долгостроя, как "от сумы и от тюрьмы" в нашей стране никто не застрахован. Эксперты компании "Метриум Групп" постарались ответить на вопрос, что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным?
Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии c законом застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца. Если по истечении этого срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Однако на практике дольщики предпочитают ждать до последнего, а не искать другую новостройку и снова томиться в ожидании получения ключей.
"Даже если сроки завершения строительства перенесены на полгода-год, то это еще не повод волноваться, обычно перенос сдачи объекта на такой срок происходит из-за незначительных перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера, ‒ говорит Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп". ‒ Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, ситуацию можно считать критической - вы купили долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру".
Договор долевого участия. Если вы купили квартиру на основании договора долевого участия (ДДУ), то можно сказать, что вам относительно повезло. Расторжение сделки по 214-ФЗ предусматривает отказ от договора с полным возвратом денежных средств. В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. В соответствии с п.1 ст. 6 федерального закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то в соответствии с п.2 ст. 6 того же закона имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25%. Поэтому за не сданную вовремя квартиру стоимостью 10 млн рублей ежедневно вам начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца. Таким образом, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.
Говоря о договоре долевого участия хотелось бы подчеркнуть, что объекты, возводимые по закону №214-ФЗ практически никогда не переходят в разряд долгостроев. Закон очень жестко регулирует обязанности и ответственность застройщика, поэтому если компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она полностью уверена в своих силах.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В соответствии с Гражданским кодексом РФ, предварительный договор является не более чем соглашением о намерениях. Деньги, выплаченные по нему, не являются оплатой товара, а берутся лишь в счет обеспечения будущих обязательств. Расторгнуть такой договор сложно, но можно.
Любой ПДКП имеет срок действия, в течение которого застройщик или правообладатель квартир (которым может быть любой подрядчик или просто инвестор) должен заключить с вами основной договор. Если покупатель уже внес деньги, основной договор не подписал, при этом срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки. Поскольку стороны не заключили в положенный срок основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращать денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.
Жилищный и жилищно-строительный кооператив. Если оплата квартиры была проведена на основе вступления в жилищный или жилищно-строительный кооператив, то вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело. Жилищный кооператив - крайне ненадежная схема для пайщика. Взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в Уставе. Проблема в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в Уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в Устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с договором долевого участия, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.
Банкротство. Если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100%-ной гарантии возврата денежных средств или жилья не существует, даже если вы покупали квартиру по 214-ФЗ. Тем не менее, приобретатели жилья по ДДУ более защищены законом в случае банкротства и только у них есть шанс вернуть хотя бы часть желаемого. Тогда как по ПДКП шансы вообще отсутствуют. Примеров противостояния должника и дольщиков на рынке пока немного. Но те, что есть, показывают, что только благодаря 214-ФЗ у участников строительства есть надежда на получение квартир, хоть и не так быстро, как они изначально планировали решить свой жилищный вопрос.
Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь не получится. Однако в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.
В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет.
Если покупатель заявляет денежные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Во вторую очередь выплачивается зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. При этом, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно. Поэтому правильнее все-таки - требовать передачи жилого помещения, если сам дом построен.
Однако если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но в данном случае нужно понимать, что достраивать дом придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, снова скинуться "на круг" и найти подрядчика, а это дополнительные затраты. Таким образом, от потерь в любом случае не уйти.
"Заморозка строительства дома или банкротство застройщика - самое неприятное, что может случиться с покупателем жилья, ‒ говорит Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп". ‒ Несмотря на все усилия властей, полностью искоренить проблему долгостроев ни в Москве, ни в Московской области до сих пор не удалось. Стройки замирают по самым разным причинам - от явного мошенничества до банкротства застройщика. В правовом поле на сегодняшний день нет четких механизмов, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права - в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-разному. Поэтому самое важное для покупателя жилья - это выбрать надежного застройщика и покупать квартиру у квалифицированных риэлторов. А если беда всё же случилась - обращаться к опытным юристам, которые помогут если и не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму".