FAQ: Как правильно заключить договор аренды помещения? Как правильно заключить трудовой договор Важные моменты заключения трудового договора - как предупредить ошибки и обман работодателя.
Неправильно составленный договор аренды может разрушить ваш бизнес. Если не прочитать мелкий шрифт или не указать важных деталей, его смогут расторгнуть в самый неожиданный момент, несмотря даже на то, что вы вложились в ремонт. Hopes & Fears узнал у экспертов, на что стоит обратить внимание.
При заключении договора аренды помещения важно обратить внимание на три пункта, которые часто становятся в суде предметом разногласий сторон.
Во-первых, особое внимание надо уделить предмету договора, то есть помещению, которое вы собираетесь снять. Нужно описать его максимально подробно в договоре: указать площадь, количество комнат. Чем чётче это будет прописано, тем меньше поводов для конфликта: каждая сторона понимает, чем арендатор может пользоваться.
Во-вторых, арендатору стоит проверить, кому принадлежит помещение. Оно в собственности арендодателя или он собирается сдавать его в субаренду? Если это второй случай, то нужно проверить, имеет ли он право отдавать его в субаренду. В судебной практике было множество случаев, когда арендодатели сдавали помещение незаконно, их заваливали судебными исками, а сложности в итоге были у арендаторов, которым срочно надо было искать новое помещение.
В-третьих, стоимость аренды и порядок оплаты - это один из самых важных вопросов, которые надо обсудить до заключения договора. По закону арендодатель имеет право один раз в год поднимать ставку аренды. Но если договориться с ним, что она не будет изменяться на протяжении нескольких лет, и прописать это в договоре, то никаких противоречий закону не будет. Если арендодатель не соглашается зафиксировать стоимость, то можно прописать, на сколько сумма может быть изменена.
По возможности стоит заключать долгосрочные договоры, в них арендатор более защищён. Если договор действует год и больше, надо сделать его госрегистрацию. Краткосрочный договор позволит арендодателю каждые несколько месяцев выставлять новые условия. Для тех, кто собирается переделывать помещение, ремонтировать за свой счёт, тем более уместен долгосрочный договор. Во избежание недопониманий прописывайте в нём максимально подробно, что и кем будет сделано.
Самая частая ошибка в заключении договоров аренды - игнорирование формальностей. При заключении соглашения стороны, как правило, имеют хорошие отношения, а в результате формальная сторона вопроса ограничивается подписанием договора и акта приёма-передачи помещения.
Вопросы возникают, когда стороны по тем или иным причинам встречаются в суде. Именно в этот момент они начинают понимать, что до 90% их действий не могут быть доказаны из-за отсутствия формальных подтверждений.
Чтобы избежать ненужных разочарований, и арендатору, и арендодателю необходимо соблюдать несколько простых правил.
Во-первых, заключая договор аренды, надо сразу посмотреть на него с точки зрения суда. Сможет ли он защитить? Во-вторых, абсолютно все обязательства по договорам должны быть идентифицированы, исполняться, а каждое исполнение должно быть подтверждено формально.
Также необходимо помнить, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
При этом независимо от того, что именно будет указано в договоре аренды, арендодатель сможет сам расторгнуть договор в ряде случаев, описанных в статье 619 ГК РФ. Например, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, значительно ухудшает его состояние, более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя, не производит капитального ремонта в установленные договором аренды сроки.
Как арендатору, так и арендодателю важно помнить, что по договору, заключённому на неопределённый срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую за три месяца.
Чтобы предложить тему в эту рубрику, пишите письма на [email protected] c пометкой FAQ.
Дорогие друзья!
Хотел обратить Ваше внимание на то, как надо составлять договора.
Каждый из Вас постоянно имеет с ними дело и часто не придаёт особого значения тому,
как они составлены и оформлены. Обращаю Ваше внимание, что нельзя
относится к этому документу поверхностно, в дальнейшем это может привести
к серьёзным проблемам и существенным растратам.
Что такое договор?
Договор - это соглашении между двумя или более лицами о начале,
изменении или завершении прав и обязанностей.
Заключение договора
свидетельствует о том, что достигнуто определённое соглашение.
Существует множество видов договоров, к оформлению каждого из них
предъявляются оригинальные строгие требования.
Я хочу обратить Ваше внимание на самые общие правила оформления договоров.
Типовые требования к форме любых договоров.
Все ниже перечисленные требования касаются абсолютно всех договоров, не зависимо от их содержания.
1. Все соглашения должны быть зафиксированы в письменной форме.
Заключать договора в устном виде позволительно только в том случае,
если условия соглашения выполнены сразу после заключения.
2. К обязательным реквизитам сделок относят подписи уполномоченных лиц или доверенных особ.
Адреса, печати, данные банка, расшифровка подписей и пр.
считают дополнительными (не обязательными) реквизитами.
3. Не путайте предварительный договор и соглашение о намерениях,
они влекут за собой совершенно разные юридические последствия.
Первый вызывает юридические обязательства, а второй - нет.
4. Грамотно вносите изменения в договор.
Все дополнительные соглашения составляются в той же форме, что и договор. Например, если договор прошёл государственную регистрацию, то и дополнительное соглашение к нему должно пройти государственную регистрацию, если только в договоре не предусмотрено другое.
5. Соблюдайте правила расторжения договора.
Он становится недействительным:
a) в тот день, когда подписано соглашение о расторжении,
после этого все обязательства сторон признаются недействительными;
b) с будущей даты, указанной в соглашении, например, в документе о расторжении,
принятого 5 августа 2014 года, указывают, что договор будет расторгнут 1 сентября 2014 года;
c) когда ему придаётся значение обратной силы, т.е. ориентируют расторжение
на ранее возникшие отношения. Это частая и успешная практика,
когда хотят избавиться от договора, например, до конца налогового периода.
Если эта информация была полезна для Вас — жмите «Нравится» и делитесь с друзьями!
Как правильно заключить договор аренды
Анна Андрющенко
Большинство малых и средних фирм в целях экономии предпочитают арендовать, а не покупать помещение под офис. Так же поступают и индивидуальные предприниматели. Задача бухгалтера – правильно составить договор аренды, не упустив ни одной детали.
Вопросам аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса. Она содержит общие положения и особенности временного пользования различными видами имущества. Однако контрагенты могут предусмотреть условия договора, отличающиеся от перечисленных в кодексе, если в законе не было четкого указания на их непреложность.
Госрегистрация
Предположим, фирма решила снять офис на длительное время. Аренда зданий, земли и сооружений на срок не менее года требует регистрации в Едином государственном реестре прав. Порядок ее оформления прописан в инструкции, утвержденной приказом Минюста от 6 августа 2004 года. (Подробнее о госрегистрации читайте в «Московском бухгалтере» № 10 за 2004 год на странице 58.)
На регистрацию договора фирма потратит время и деньги. О способах, которые помогут избежать волокиты, рассказала на семинаре налоговый консультант, кандидат экономических наук Марина Климова.
Во-первых, контрагенты могут заключить договор аренды на 364 дня. Впоследствии можно оформить другую сделку на очередные 364 дня. При этом никто из проверяющих не сможет придраться к тому, что фирма продляет арендные отношения, поскольку это будет уже новый договор.
Но у этого способа есть и очевидный минус. С оформлением другого соглашения арендатор теряет преимущественное право перед другими желающими арендовать это имущество (ст. 621 ГК). Конечно, этот способ абсолютно законный. Однако договор, оформленный таким образом несколько раз, может вызвать сомнения налоговой инспекции в добросовестности фирмы. И проверяющие, скорее всего, придут к вам с ревизией.
Во-вторых, существует возможность заключить договор аренды на неопределенный срок. Фирмы используют этот способ довольно редко, хотя он полностью избавляет контрагентов от необходимости зарегистрировать сделку. Такой договор может действовать даже 30 лет (максимальный срок). По мнению г-жи Климовой, о такой сделке нельзя сказать, будто она оформлена на срок более года. А следовательно, и регистрировать ее нет необходимости. Однако это не вечное соглашение. Любая сторона может расторгнуть его по желанию, предупредив другого участника сделки по аренде недвижимости за три месяца, а при любом другом объекте аренды за один месяц (ст. 610 ГК).
В-третьих, по словам ведущей семинара, фирмы могут «заключить договор до события». То есть контрагенты сами определяют событие, до которого будет действовать соглашение. Например, фирма получает помещение во временное пользование до момента проведения капитального ремонта. Кстати, для расторжения такой сделки недостаточно только уведомить о начале капремонта. Арендодатель должен четко указать, что с наступлением данного события связано прекращение договора.
Арендная плата
Помимо срока действия и связанной с ним госрегистрации важным условием договора являются арендные платежи. Они состоят обычно из расходов на текущий ремонт, амортизационных отчислений и части прибыли.
Если фирма снимает офис, то в соглашении обязательно должен быть указан размер арендной платы. В другом случае сделка недействительна (ст. 651 ГК). Нельзя бесплатно воспользоваться чужим имуществом по договору аренды. Иначе данное соглашение уже будет иметь другое содержание, которое раскрывает договор безвозмездного пользования.
Кстати, оплата коммунальных услуг не может заменить арендную плату. Расчеты по этим услугам арендатор производит в пользу коммунальщиков, а не арендодателя. Следовательно, контрагенты должны определить в этом случае дополнительную, пусть даже минимальную, сумму.
Форму арендной платы определяет арендодатель. Он может выбрать любой из законных вариантов или скомбинировать их по своему усмотрению. Например, установить фиксированную сумму либо определить в качестве платы долю произведенных с помощью арендованного имущества товаров. Также арендатор может оказать услуги в счет оплаты и некоторые другие. Если стороны дополнительно не указали соответствующую оговорку в контракте, то менять механизм расчета или сумму платежа можно не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК).
Однако арендатор имеет право требовать понижения оплаты, если по независящим от него причинам состояние имущества ухудшилось. Также он может уменьшить платежи из-за дефектов арендуемых средств.
Кроме того, необходимо вовремя вносить платежи. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд опоздает с оплатой (ст. 619 ГК).
Арендная плата учитывается при налогообложении прибыли без ограничений. Но если фирмы заключили договор об аренде с выкупом, то сумма выкупной стоимости, включенная в платежи, расходом не признается. Она формирует первоначальную стоимость основного средства, а не текущие расходы.
Ремонт и улучшения
Во избежание недоразумений по вопросу ремонта имущества, обязанности по его осуществлению должны быть прописаны в договоре. Если в соглашении не указано, кто должен поддерживать объект в нормальном состоянии, то текущим ремонтом по умолчанию будет заниматься арендатор. Именно он отнесет на затраты расходы по эксплуатации, страхованию или техническому обслуживанию. Даже если какие-то из этих расходов стороны не оговорили в договоре, то они все равно будут включены в себестоимость. А вот чтобы арендодатель обслуживал свое имущество, это нужно указать в соглашении.
Капитальный ремонт делает арендодатель. Но только если в договоре стороны не прописали другие условия (ст. 616 ГК). В принципе, фирма может признать расходы по ремонту арендованных основных средств как «прочие» в размере фактических затрат. Это произойдет в том отчетном периоде, в котором они были сделаны (ст. 260 НК). Но для списания необходимо, чтобы по условиям договора арендодатель не возмещал их арендатору. Если же, например, основные средства нуждаются в неотложном ремонте, то его может произвести арендатор. И он вправе потребовать уменьшения арендной платы на сумму ремонтных работ.
Г-жа Климова напомнила, что арендатор не может создавать резерв на капитальный ремонт взятых во временное пользование объектов. Причем ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете. Это следует из ПБУ 6/01 и статьи 324 Налогового кодекса. Дело в том, что резерв создается на собственное имущество.
Также арендатор может по согласованию с арендодателем или по собственному желанию производить улучшения, которые подразделяются на отделимые и неотделимые. Они представляют собой инвестиционные вложения и придают имуществу новые качества.
В бухгалтерском учете арендатор вправе считать улучшение отдельным основным средством, завести на него инвентарную карточку и амортизировать. Это касается тех улучшений, которые фирма не собирается передавать арендодателю. Или если собственник не желает их компенсировать.
В налоговом учете арендатор также считает отделимое улучшение самостоятельным объектом и включает в состав амортизируемого имущества. Если же оно неотделимое, но арендодатель собирается его принять, то фирма рассматривает его как работы (услуги), оказанные собственнику. Арендатор имеет право признать расходы по ним в момент подписания акта приемки-передачи. Если же арендодатель отказывается компенсировать такое улучшение, то издержки по нему признать нельзя (ст. 270 НК). Расходы будут произведены за счет собственных средств и не уменьшат базу по налогу на прибыль. Кроме того, арендатор еще заплатит налог на добавленную стоимость. Налоговое законодательство признает безвозмездную передачу имущества реализацией в целях налогообложения по НДС (ст. 146 НК). А у арендодателя появится нежелательный доход, облагаемый налогом на прибыль.
Земельный налог
Если здание и земля принадлежат арендодателю, то он может выставить арендатору в счет часть земельного налога. При этом пользователь имущества не должен отказываться от оплаты. Действительно, этот налог платит владелец. Но арендатор занимает помещение в этом здании и на этой земле. Следовательно, арендодатель может переложить на него часть налога пропорционально занимаемой площади. Арендатор сможет признать эти расходы как прочие (ст. 264 НК).
Оформление договора
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если в нем участвует хотя бы одна фирма. При передаче объекта аренды надо оформить акт приемки-передачи (форма ОС-1). Если бухгалтер не сможет соблюсти унифицированную форму ОС-1, то передаточный акт станет недействительным. Затем бухгалтер фирмы, на баланс которой перешел объект, должен оприходовать основное средство. При этом инвентарную карточку нужно завести в любом случае (форма ОС-6). Хранить эти документы по арендованным основным средствам надо отдельно. То есть такие карточки есть одновременно у получающей и передающей сторон.
В момент возврата имущества арендодателю фирма-пользователь составляет акт выбытия (форма ОС-4). Если аренда предусматривает выкуп, то по окончании ее срока арендатор заново составляет форму ОС-1, но уже на собственный объект.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала организатора семинара – группу компаний «Основы Вашего Бизнеса».
Список литературы
Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://klerk.ru/
Организация бизнеса: грамотное построение своего дела Рыбаков Сергей Анатольевич
8.2 Как правильно заключать договоры
Договорная работа – это искусство и, как каждое искусство, содержит в себе множество еле уловимых оттенков и нюансов. Но мы упростим картину и сконцентрируем основные принципы и навыки ведения договорной работы в виде пошагового алгоритма, который так или иначе проходится при заключении любой сделки.
Шаг 1. Проверка контрагента по договору
Цель проверки проста – надо знать, с кем предстоит работать и что партнер действительно способен предложить на деле, а не только на переговорах.
В качестве стороны по коммерческому договору (в частности, договору поставки) могут выступать только:
Юридические лица;
Предприниматели без образования юридического лица.
Более подробно вопросы проверки контрагентов рассмотрены в главе, посвященной информационному сопровождению бизнеса.
Шаг 2. Проверка полномочий представителей контрагента
Уясним простую истину – договор от имени контрагента может подписывать либо генеральный директор, либо представитель на основании доверенности. Никакие другие лица – учредители, коммерческие и финансовые директора, начальники департаментов и иже с ними – подписывать от имени юридического лица договоры не вправе. Полномочия генерального директора (единоличного исполнительного органа компании) подтверждают следующие документы:
Копия устава или выписка из устава, содержащая положение о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени компании;
Протокол об избрании генерального директора;
Выписка из ЕГРЮЛ, уже упомянутая ранее.
С оригиналами указанных документов необходимо ознакомиться перед подписанием договора, а копии, заверенные контрагентом, оставить себе.
Если от имени организации действуют любое другое лицо, то главное внимание – доверенности. Никакой другой документ – должностная инструкция начальника отдела, приказ о возложении обязанностей подписывать сделки за главного бухгалтера и т. д. – ее не заменит. Потребуйте передачи или оригинала доверенности представителя, или как минимум заверенной контрагентом копии, в противном случае доказать действительность полномочий будет в дальнейшем практически нереально.
Есть несколько базовых правил оформления доверенностей от юридического лица, которые забывать не следует. Так, в доверенности должна быть указана дата ее выдачи, если не указана дата ее совершения – доверенность ничтожна. Любая доверенность от юридического лица выдается в письменной форме за подписью его руководителя, с приложением печати этой организации.
Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок не указан – доверенность по умолчанию действует в течение года со дня выдачи, после чего автоматически утрачивает силу.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть также удостоверена нотариусом. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности (например, ГУП или муниципального образовательного учреждения) на получение или выдачу денег или других имущественных ценностей должна быть подписана также главным бухгалтером этой организации.
В доверенности обязательно указывается объем предоставленных полномочий, поэтому право заключать договор от имени организации должно быть прямо прописано в тексте доверенности.
Нередка ситуация, когда приходится иметь дело не с головной организацией, а с ее территориальным филиалом. В этом случае легитимность полномочий руководителя филиала подтвердит следующее:
Положение о филиале, где указывается объем его полномочий;
Доверенность, подписанная руководителем головной организации.
На деле предприниматели далеко не всегда истребуют доказательства полномочий представителя контрагента, так как «это может вызвать недоверие», «осложнит подписание договора» и т. д. Что ж, выбор всегда за вами, но риск того, что бомба замедленного действия в виде непроверенных полномочий рано или поздно сработает, довольно велик.
В нашей судебной практике часто встречаются дела, когда многомиллионные сделки признаются недействительными по одному-единственному основанию – договор был подписан от одного из контрагентов неуполномоченным лицом. Обычно в виде этого «случайного» лица выступает коммерческий или финансовый директор, заместитель генерального директора, руководитель отдела или департамента и т. д.
И арбитражный суд не может вынести иного решения, так как ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее физического лица, если только представляемый впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Кроме того, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по организации. Этой уловкой нередко пользуются недобросовестные контрагенты, поэтому если вам под любым предлогом отказываются предоставлять выписку из устава или ЕГРЮЛ, то это явно тревожный звонок.
Шаг 3. Проверка сделки на «крупность»
Если сделка неординарная, например вы покупаете или продаете дорогое оборудование, недвижимость, входите в инвестиционный проект и т. д., то существенный момент – проверить, подпадает ли сделка в категорию «крупных сделок».
Смысл прост – если сумма сделки или нескольких взаимосвязанных сделок для акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью превышает 25 % балансовой стоимости активов организации, то такая сделка должна быть одобрена решением совета директоров (если сумма сделки в диапазоне от 25 % до 50 % стоимости активов), или решением общего собрания акционеров, или участников (если цена сделки превышает 50 % стоимости активов). Если процедура одобрения крупной сделки не соблюдена, то такая сделка является недействительной со всеми вытекающими печальными последствиями.
Таким образом, если планируемая сделка может для вас или контрагента стать крупной, вы должны иметь на руках протокол совета директоров или общего собрания, содержащий решение об одобрении сделки. Если контрагент отказывается предоставлять такое решение, то взамен нужно потребовать заверенную печатью организации бухгалтерскую справку или выписку из последнего сданного баланса, из чего можно будет сделать вывод о том, что договор не относится к категории «крупных».
Шаг 4. Форма сделки и соответствие обязательным требованиям закона
Общее правило – предпринимательский договор заключается только в письменной форме. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления единого документа, выражающего ее содержание и непосредственно подписанного уполномоченными лицами сторон.
Подпись должна быть оригинальной. Если же используется факсимиле, то будьте внимательны – использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи возможно только в случае, если это прямо оговорено в вашем договоре.
Письменный договор следует заверить у нотариуса только в том случае, если это прямо предусмотрено соглашением сторон или законом. В настоящее время нотариальное удостоверение обязательно в силу закона для следующих сделок:
Договор ренты и его разновидности пожизненного содержания с иждивением;
Брачный договор;
Соглашение об уплате алиментов;
Соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора;
Завещание;
Договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;
Соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке;
Доверенности на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, а также доверенностей в порядке передоверия.
Если предмет сделки – земельный участок, здание, производственный цех или другая недвижимость, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.
В практике трейдинговых (торговых) компаний менеджеры не брезгуют заключать договор по факсу для оперативности товарооборота. Такой договор может считаться действительным, но при соблюдении двух условий: во-первых, в договоре прямо указано, что обмен факсимильными сообщениями приравнивается к заключению договора, во-вторых, впоследствии вы обменяетесь оригиналами договора с контрагентом по почте.
Также стороны, вступающие в договорные отношения, должны убедиться, что планируемая ими сделка не противоречит уставным документам и у них имеются соответствующие разрешения и лицензии, если для подобных случаев этого требует законодательство.
Согласно ст. 173 ГК РФ «сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица…».
По общему правилу коммерческие организации обладают общей правоспособностью и вправе осуществлять любые виды деятельности. Но если в уставе компании четко перечислены виды деятельности компании, то выход за их пределы будет нарушением закона и повлечет ничтожность сделки. Те же последствия ожидают предпринимательскую сделку, заключенную некоммерческой организацией, если эта сделка не связана напрямую с их основной деятельностью.
Проверить, не относится ли планируемая сторонами сделка к числу лицензируемых, можно, заглянув в ст. 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», где содержится исчерпывающий перечень сфер деятельности, в которых наличие лицензии при подписании договора обязательно.
Содержание договора – это совокупность его условий. Прежде всего – договор должен содержать существенные условия, в противном случае он будет считаться незаключенным и не влечет для сторон каких-либо правовых последствий. Договор считается заключенным только тогда, когда сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Что же такое существенные условия? Ранее, в разделе о предварительном договоре, мы затрагивали этот вопрос, теперь рассмотрим его более подробно. Как разъясняет ст. 432 Гражданского кодекса, существенными для любого договора являются условия:
О предмете договора;
Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
А также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Последний существенный вид условий следует упомянуть особо, так как именно с ним часто связано наибольшее число ошибок в договорной практике. Если ваш контрагент или вы направляете протокол разногласий к проекту договора, то каждое из условий, по которому имеются возражения, автоматически переходит в разряд существенных и должно быть согласовано в общей редакции. Если этого не произойдет – договор не будет заключен и не будет иметь юридической защиты.
Распространенная ошибка – стороны составляют и подписывают протокол разногласий к договору, где в первом столбце содержится редакция продавца, во втором столбце – покупателя. Однако для заключения договора этого недостаточно. Чтобы спорные условия считались согласованными, необходим третий столбец под названием «общая редакция» или «окончательная редакция», и только в таком виде протокол разногласий будет иметь силу.
Пример протокола разногласий:
Приведем несколько примеров касательно существенных условий в конкретных договорах. Существенные условия любого договора поставки – условия о количестве и наименовании товара. Договора возмездного оказания услуг – сама услуга и срок ее выполнения. Для договора купли-продажи недвижимости существенные условия – описание объекта недвижимости и цена договора. Для строительного подряда – предмет договора (содержание работ и конечный результат) и срок выполнения работ.
Цена не всегда в силу требований закона является обязательным условием, однако логика любого коммерческого договора требует ее однозначного согласования во избежание в дальнейшем долгих споров сторон о том, какая стоимость товаров или услуг имелась в виду на самом деле.
Как очевидно, существенными условиями содержание договора не исчерпывается. В целом, анализируя практику договорной работы, рекомендуем обратить самое пристальное внимание на следующие «болевые точки» проекта любого договора:
Предмет договора (например, в договоре поставки помимо наименования и количества товара лучше прописать ассортимент, комплектацию, требования к сертификации, гарантийный срок на товар и т. д.);
Цена и порядок расчетов по договору (обычная ошибка – в договоре указывается цена, но порядка расчетов нет или он определен слишком туманно; в качественном договоре суммы, сроки и условия платежей всегда максимально регламентированы и прозрачны);
Процедура исполнения договора (именно по этой позиции всегда наибольшее количество споров; мало прописать обязанность поставки товара и идентифицировать сам товар, надо детально регламентировать, на ком из сторон лежит обязанность по обеспечению тары и упаковки товара, сопутствующие расходы по транспортировке и отгрузке товара, хранению, страхованию и т. д.);
Момент исполнения договора (например, момент перехода права собственности на товар по договору поставки);
Порядок рассмотрения претензий по качеству и количеству товара (см. подробнее раздел о претензионной работе);
Ответственность продавца и покупателя за нарушение своих обязательств (это защита от возможной недобросовестности контрагента; самые распространенные меры ответственности – неустойка в виде твердого штрафа или пени за просрочку либо возможность другой стороны отказаться от дальнейшего исполнения договора и потребовать возмещения понесенных расходов);
Подсудность (обратите внимание на этот пункт – подписанное по «недогляду» условие о разрешении возникших споров в арбитражном суде острова Маврикий сделает судебную защиту ваших интересов формально возможной, но фактически неисполнимой).
Рассказ о содержании договора закончим одной общей, но нетривиальной рекомендацией – планируя сделку, просчитывайте ее суммарную экономическую выгоду с учетом всех возможных рисков и расходов по налогам, таможенной очистке, транспортировке товара и т. д. Недавний пример в нашей практике: чрезвычайно прибыльная с первого взгляда для продавца сделка на линейные поставки в течение года сырья для крупного производителя оказалась фактически «кабальной» для продавца, так как весь комплекс дополнительных расходов по условиям договора ложился на поставщика, к тому же непродуманный документооборот вызвал претензии налогового органа по НДС в ходе камеральной проверки. В итоге экономический эффект сделки ушел для поставщика в глубокий минус, и он вынужден был одновременно вести две изнурительные судебные тяжбы – с недовольным покупателем по спору о нарушении условий поставки и с налоговым органом об оспаривании решения о доначислении налогов.
Из книги Предпринимательское право автора Смагина И АТема 24. Предпринимательские договоры 24.1. Понятие и признаки предпринимательских договоров В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.Одним из видов
Из книги Коммерческое право автора Горбухов В А Из книги Учет и налогообложение расходов на страхование работников автора Никаноров П С Из книги Больше денег от вашего бизнеса: скрытые методы увеличения прибыли автора Левитас Александр52. Посреднические договоры Посреднические договоры регулируют отношения по совершению одним лицом в интересах другого лица действий по поводу товара.К указанному виду относятся договоры:1) поручения;2) комиссии;3) консигнации;4) коммерческой концессии.По договору
Из книги Баланс для начинающих автора Медведев Михаил Юрьевич2.3. Договоры страхования жизни К договорам страхования жизни относятся договоры, предусматривающие выплаты страхователям (застрахованным) определенной условиями страхования денежной суммы (страхового обеспечения) при дожитии застрахованного до окончания
Из книги Защита прав потребителей: часто задаваемые вопросы, образцы документов автора Еналеева И. Д.Статья 36. Международные договоры Если международными договорами Российской Федерации или бывшего СССР установлены иные правила, чем те, которые содержатся в законодательстве Российской Федерации о страховании, то применяются правила международного
Из книги Малый бизнес с нуля. Хватит мечтать, пора действовать! автора Шестеренкин ЕгорЧасть 2. Как заключать сделки - делаем больше продаж ЧТОБЫ БИЗНЕС ПРИНОСИЛ БОЛЬШЕ ДЕНЕГ:- Привлекайте больше новых клиентов.- Заключайте с ними больше сделок.- Продавайте больше товаров каждому.- Берите за каждый товар больше денег.- Делайте больше повторных
Из книги Деньги, банковский кредит и экономичские циклы автора Уэрта де Сото ХесусГлава 17 Договоры В связи с регистрацией будущих объектов возникает законный вопрос: почему одни будущие объекты регистрируются, а другие не регистрируются?В самом деле, будущих объектов представимо большое количество, много больше, чем регистрируется на практике,
Из книги 1C: Предприятие, версия 8.0. Зарплата, управление персоналом автора Бойко Эльвира Викторовна5.1. Обязанность исполнителя заключать договор на выполнение работ и оказание услуг Рассматривая вопрос о защите прав потребителей при выполнении работ и оказании услуг, вспомним, что под исполнителем понимается организация независимо от организационно-правовой формы,
Из книги Сознательный капитализм. Компании, которые приносят пользу клиентам, сотрудникам и обществу автора Сисодиа РаджендраДоговоры и спецификации Как предпринимателю вам обязательно придется иметь дело с договорами. И поскольку мы рассчитываем продавать что-то юридическим лицам, то вполне вероятно, что эти лица захотят заключить с вами договор, и у вас должен быть свой вариант договора. Так
Из книги Практика управления человеческими ресурсами автора Армстронг МайклДоговоры страхования жизни Страхование жизни - типичный правовой институт, освященный временем; институт, сущность и юридическое содержание которого очень хорошо сформулированы, располагающий богатой актуарной, экономической и финансовой практикой. Тем не менее в
Из книги МВА за 10 дней. Самое важное из программ ведущих бизнес-школ мира автора Силбигер Стивен16.4. Договоры займа Договоры займа могут быть оформлены не только в регламентированном учете, но и в управленческом.Документ «Договор займа с работником» применяется для регистрации необходимости удержания из оплаты труда работника сумм в счет погашения займа и
Из книги автораДелать то, что правильно, потому что это правильно Сознательный бизнес придерживается простого, но эффективного правила: верные действия во имя правильных целей обычно со временем приводят к хорошим результатам. Если мы слишком «лелеем результат», как говорил Будда,
Из книги автораТРУДОВЫЕ ДОГОВОРЫ Основная информация, которую нужно включить в письменный трудовой договор, различается в зависимости от уровня работы. Трудовые договоры рассматриваются в гл.
Из книги автораКОЛЛЕКТИВНЫЕ ДОГОВОРЫ Коллективные договоры можно разделить на процедурные и договоры по существу. Первые обеспечивают структуру коллективных переговоров, а последние представляют их результат. Выделяются две формы коллективных соглашений по процедуре: партнерские
Из книги автораДоговоры на посреднические услуги Посредничество – это законные отношения между двумя сторонами, в которых одно лицо действует за другое. Хотя посредничество не входит в ЕКК, оно, тем не менее, является важнейшим компонентом делового права. Законные отношения
Редкий человек при заполнении документов и заключении договоров внимательно проверяет текст на наличие возможных ошибок и подводных камней.
Как правило, «бумаги» мы проверяем на бегу, мельком проглядывая начало и концовку, и надеясь на порядочность второй стороны. За что и платим потом своими нервами и «рублем».
Виды трудового договора с работником - чем они различаются?
Согласно закону, отношения «работник-работодатель» в обязательном порядке должны быть закреплены определенными документами. А именно — трудовым договором, согласно которому (ст.56 ТК) работник должен выполнять свои трудовые функции и соблюдать правила организации, а работодатель - платить ему зарплату без задержек и в полном объеме.
То есть, - это важный документ, четко определяющий права и обязанности обеих сторон.
Каким может быть трудовой договор на практике и согласно законодательству:
- Гражданско-правовой. Этот вариант договора имеет место при «подстраховке» руководителя. Его заключают на оказание конкретных услуг, чтобы легко уволить сотрудника в ситуации «вы нам не подходите». В случае, если работник успеет себя зарекомендовать, переходят уже к трудовому договору.
- Срочный. В данном случае договором закрепляют работу сотрудника на определенный, вполне конкретный период, а не бессрочно. И после его окончания начальство на законных основаниях может уволить работника. Или же вновь принять его на работу, издав приказ об увольнении и снова заключив договор. Правда, на заключение такого договора у работодателя должны быть веские основания. Иначе данные действия будут считаться противозаконными.
- Трудовой. Самый распространенный тип договора, предполагающий бессрочную работу на определенных, прописанных в документе условиях. Данный договор, оформленный в письменном виде - это гарантия соблюдения прав сотрудника.
Трудовой или гражданско-правовой — отличия в договорах:
- ТД - это работа на конкретной должности по имеющейся квалификации. ГПД - это выполнение определенных задач с конечным результатом.
- По ТД - зарплата в оговоренном документом размере, по ГПД - вознаграждение.
- При ТД работу осуществляет лично сотрудник, при ГПД обычно важен лишь конечный результат.
- Неисполнение обязанностей при ТД грозит взысканием, выговором или увольнением. Неисполнение ГПД - это уже сфера гражданско-правовой ответственности.
Важные моменты заключения трудового договора - как предупредить ошибки и обман работодателя?
Нашли новое место работы? Близится подписание трудового договора?
Изучаем подводные камни, чтобы обезопасить себя от ошибок и недобросовестных работодателей!
Итак, трудовой договор с вами обязаны подписать максимум в течение 3-х дней с того момента, как вы приступили к работе. Причем, в 3-х экземплярах и в рукописном виде.
И — независимо , приглашены ли вы путем перевода с иного места работы, есть ли у вас маленькие дети, и имеется ли регистрация по месту жительства.
Если договор с вами не заключают, задумайтесь - стоит ли продолжать работать. Ведь ТД - это гарантия ваших прав.
Но и подписывать договор, не глядя, тоже не спешите!
Сначала внимательно его прочитайте и обратите внимание на самые важные моменты:
- Соответствие приказа и договора. При внесении важных пунктов работодателем в договор они в обязательном порядке прописываются и в приказе о приеме вас на работу. И первичным (прим. - в спорных ситуациях) всегда будет именно трудовой договор. Поэтому добивайтесь того, чтобы 2 этих документа соответствовали друг другу. Пусть в приказе информация будет в сокращенном варианте, но она должна полностью отражать условия, прописанные в договоре. Любые несоответствия (прим. - положения в приказе, не оговоренные в договоре) не имеют юридической силы.
- Испытательный срок. Он должен обязательно быть прописан в договоре. Максимальный период - 3 мес. При отсутствии данного пункта сотрудника считают принятым на работу без испытательного срока и, соответственно, уволить его потом, как не прошедшего данный период, не имеют права.
- Конкретное место работы. Если оно четко работодателем не определено в договоре, то уволить сотрудника за «прогул» будет крайне сложно - ведь рабочее место не оговорено. То есть, при увольнении за прогул при отсутствии данного пункта в договоре работодателя через суд обяжут восстановить вас на работе.
- Обязанности. Они тоже должны быть прописаны четко и конкретно. Иначе работодатель просто не имеет права требовать от сотрудника выполнения определенных задач «соответственно договору». Работник может смело заявлять о том, что работа, выполнения которой от него требуют, в круг обязанностей не входит. И уволить работника за невыполнение задач, отсутствующих в договоре, тоже нельзя.
- Предел заработной платы. Он должен также быть зафиксирован в договоре. И в случае занижения данного максимального предела работник может смело обращаться в суд. Стоит отметить, что обо всех изменениях в оплате вашего труда начальство должно извещать вас только письменно и за пару месяцев до самого факта изменения. Нельзя не сказать и об оплате «натурой». Бывает, что сотрудникам вместо зарплаты выдают производимую в компании продукцию. Данный «метод», увы, до сих пор себя не изжил. Он считается законным в том случае, если «натура» не превышает 20% от зарплаты, а также подходит для потребления (использования) сотрудника и его семьи.
- Правила. До заключения договора ваше руководство должно ознакомить вас (исключительно под роспись) с правилами внутреннего трудового распорядка компании и прочими актами/положениями, которые непосредственно к вам имеют отношение.
- Содержание договора. Внимательно читайте документ! В нем должны присутствовать не только место вашей работы и должность, но и список обязанностей, условия оплаты (включая все премии с надбавками) и вопрос соц/страхования, дату начала работы. Также могут быть прописаны и дополнительные условия: режим отдыха/работы (при его несовпадении с режимом остальных работников), вопрос компенсаций за «вредную работу», особые условия (командировки и пр.).
- Обязанности. Требуйте, чтобы они были прописаны четко и максимально подробно. То есть, сама должность, конкретный вид работы и непосредственно отдел, в котором работа предполагается. Если же в договоре указывают, что вы будете выполнять свои обязанности, «согласно должностной инструкции», то требуйте инструкцию - она должна обязательно прилагаться к договору с вашей подписью (прим. - копия хранится у вас на руках).
- Соцстрахование. Важный пункт договора! И сведения из данного пункта должны быть внесены в соответствии с федеральными законами. Данный пункт - гарантия возмещения вреда в случае форс-мажорной ситуации, а также временной нетрудоспособности, материнства и пр.
- Переработка. В договоре должны прописать точное число рабочих часов. И при переработке - оплатить вам лишнее отработанное время в 1,5-м или двойном размере.
Ну и напоследок стоит напомнить, что договор подписывает только директор и только в вашем присутствии, а название компании, фигурирующее в бумагах, должно быть везде одинаковым.
Сроки действия трудового договора - на что необходимо обратить внимание?
При трудоустройстве договор заключают на конкретный или неопределенный срок, в зависимости от работы.
- Классический договор (на неопределенный срок). В этом случае срок, на который вас нанимают, не конкретизируется и не указывается вообще. То есть, вас принимают на работу на постоянной основе, и прекращение трудовых отношений возможно лишь в порядке, что установлен законом.
- Срочный договор. Вариант, когда вас берут на работу на срок, оговоренный 2-мя сторонами для выполнения определенной работы. Максимальный срок - 5 лет. Помимо срока действия в данном договоре обозначают причины незаключения обычного договора (они утверждены законом, и расширять список причин работодатель права не имеет). Расторгают данный договор при завершении его периода действия письменным предупреждением сотрудника за 3 дня минимум. В случае, когда срок договора окончен, а сотрудник все еще работает, договор автоматически переходит в разряд «бессрочных».
Стоит отметить, что срочные договоры разделяются, в свою очередь, на…
- Договор с абсолютно определенным сроком действия. Этот вид договора применим при избрании лица на определенную выборную должность. В частности, с губернаторами, ректорами и пр.
- Договор с относительно определенным сроком действия. Случай для лиц, принимаемых во временную организацию, созданную для конкретной работы и на конкретный срок. Расторжение договора происходит после окончания существования организации.
- Условно срочный договор. Вариант на случай, когда сотрудник нужен лишь на время - в качестве замены работника, отсутствующего временно по конкретным причинам (командировка, декретный отпуск и пр.).