Договор субаренды помещения между юридическими лицами. Заключаем договор субаренды Гражданский кодекс статья 615
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к статье 615 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к процессу пользования арендованным имуществом. Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.
Акцент в правовом регулировании данной обязанности делается не на само по себе понуждение к пользованию имуществом, а на пределы этого пользования, которые проявляются в том, что при пользовании арендованным имуществом арендатор должен демонстрировать ту же степень заботливости, разумности и осмотрительности, с которой он относится к собственному имуществу. По общему правилу для категории пользования не существенно, чтобы арендатор непосредственно пользовался арендованным имуществом. Современный законодатель справедливо отказался от общей квалификации неиспользования арендованного имущества в качестве нарушения договора аренды (подобная квалификация имела место в дореволюционном гражданском праве: во всех случаях наниматель, даже продолжающий аккуратно вносить наемную плату, мог быть признан нарушившим возложенное на него обязательство).
Однако есть и исключения из этого правила. В случае, когда предметом аренды является социально значимое имущество, прямо названное в законе, его неиспользование в соответствии с назначением и условиями договора может стать основанием для досрочного прекращения договора аренды. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК).
2. Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи. Расширение или сужение этого объема возможно по соглашению сторон. Таким образом, по умолчанию вещь используется арендатором в соответствии с ее функцией и состоянием; при этом должны соблюдаться требования обычной в таких случаях заботливости и осмотрительности. Исключения из этого правила (либо его уточнения) могут быть оговорены в договоре аренды.
В литературе можно встретить сомнения в законности передачи в аренду незавершенной вещи (например, объекта незавершенного строительства) на том основании, что извлечение полезных свойств из незавершенной вещи не представляется возможным. Эти сомнения нами не разделяются. Стороны по договору аренды вполне могут отыскать даже в незавершенной вещи полезные свойства, ради которых они заключат договор (например, аренда здания недостроя для проведения корпоративного тимбилдинга по мотивам Форта Байяр).
3. Во время действия договора аренды арендатор получает - хотя и в ограниченном объеме - правомочие распоряжения вещью. В п. 2 коммент. ст. раскрыты основные разновидности распорядительных действий арендатора.
Перемена лиц в обязательстве из договора аренды возможна на стороне как арендодателя, так и арендатора. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма. Необходимость нормы об обязательности согласования перенайма с арендодателем вполне очевидна, ведь собственнику имущества небезразлична личность, которой он доверяет хозяйственное пользование имуществом. В то же время согласие арендодателя на перенаем и иные действия арендатора в соответствии с п. 2 коммент. ст. может быть оформлено "генеральным" образом, т.е. выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 письма ВАС N 66). На практике нарушение требований о согласовании с арендодателем перемены лиц на стороне арендатора влечет ничтожность договора перенайма (ст. 168 ГК).
При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга. Одной уступки прав по договору аренды для перемены лиц в обязательстве недостаточно, даже если прежним арендатором была выплачена арендная плата за весь период аренды. Помимо выплаты арендной платы, у арендатора имеются иные обязанности, вытекающие из закона (см. коммент. к ст. 615, 616, 622 ГК) и договора и касающиеся порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды (п. 16 письма ВАС N 66).
Следует подчеркнуть, что перенаем не означает возникновения нового обязательства. Отсюда следует более частный вывод: права прежнего арендатора при перенайме переходят к новому арендатору в том объеме, в каком они существовали на момент заключения договора перенайма. Так, при перенайме сохраняет свою силу договор субаренды, обременяющий права арендатора (п. 17 письма ВАС N 66).
В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и в иных формах, помимо перенайма, причем без согласия арендодателя (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК).
4. От перенайма и иных форм перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора следует отличать случаи, в которых ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно п. 2 коммент. ст. к таким случаям относится прежде всего сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем).
В отличие от перенайма при субаренде арендатор остается стороной в договоре аренды. Субарендатору передается лишь осуществление права пользования вещью. В силу этого как арендодатель не имеет никаких прав по отношению к субарендатору, так и субарендатор лишен права предъявлять какие-либо требования к арендодателю. Договор субаренды имеет акцессорный характер по отношению к договору аренды, из чего следуют несколько важных правил.
Во-первых, к нему применяются правила о договоре аренды, если иное не будет специально установлено законодательством (п. 2 коммент. ст., ст. 618 ГК и т.д.). Во-вторых, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 коммент. ст.). В-третьих, ничтожность договора аренды влечет недействительность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). В-четвертых, исходя из известного принципа "никто не может передать больше прав, чем имеет сам", условия договора субаренды предопределенны договором аренды.
По общему правилу субаренда, как и перенаем, возможна только с согласия арендодателя. В этом вопросе современное гражданское законодательство отошло от дореволюционной доктрины, в которой договор поднайма признавался возможным и без согласия наймодателя, если обратное не было обусловлено соглашением сторон. Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо? В литературе справедливо отмечается, что подобное распоряжение представляет собой частный случай пользования вещью не в соответствии с условиями договора аренды, к которому применяется п. 3 ст. 615 ГК (последствиями выступают досрочное расторжение договора аренды и возмещение убытков арендодателю). Представляется, что при этом нет оснований признавать заключенный с такими нарушениями договор субаренды недействительным: досрочное расторжение договора аренды и так автоматически прекращает договор субаренды.
Как исключение, законом могут предусматриваться случаи, в которых арендатор может сдавать в субаренду арендованное имущество и без согласия арендодателя. Так, в соответствии с п. 1 ст. 638 ГК, если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Согласно п. 6 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Правда, в законе можно встретить и другую "крайность" - когда субаренда запрещена в принципе (например, п. 2 ст. 631 ГК - в отношении имущества, сданного в прокат).
5. В качестве иных распорядительных действий арендатора коммент. ст. называет предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Как и субаренда, данные действия не влекут перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора, однако допускаются по общему правилу только с согласия арендодателя. Например, хотя само по себе заключение договора залога права аренды не означает перемены лиц в обязательстве из договора аренды, такая перемена в любом случае состоится, если будет иметь место обращение взыскания на заложенное право: права и обязанности арендатора (залогодателя) в силу закона перейдут к третьему лицу (причем, вероятнее всего, даже не к залогодержателю).
Иногда встречающееся в литературе мнение о том, что передача права аренды в уставный капитал хозяйственного общества должна происходить по правилам, установленным гл. 24 ГК для перемены лиц в обязательстве, противоречит коммент. ст., поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за арендатором (участником).
6. Пункт 3 коммент. ст. посвящен последствиям ненадлежащего использования арендованного имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (см. также коммент. к ст. 619 ГК).
Эта норма прямо устанавливает последствия данного нарушения договора и способ защиты прав арендодателя. Поэтому вряд ли можно согласиться с мнением, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором, уже в силу этого факта переходят к арендодателю. Во всяком случае, современный закон не знает такого основания возникновения у арендодателя права собственности на подобные плоды, продукцию, доходы. Напротив, есть более общая по отношению к п. 3 коммент. ст. норма п. 2 ст. 15 ГК: если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Однако если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, наступает другое последствие: он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законом не предусмотрено иное (п. 4 ст. 614 ГК), а риск случайного повреждения вещи ложится на арендодателя. В этом случае договор аренды не подлежит досрочному расторжению.
Другой комментарий к статье 615 Гражданского Кодекса РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.
Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди. При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.
2. Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных сделок. Перечень возможных сделок содержится в п. 2 комментируемой статьи. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым.
Пункт 2 комментируемой статьи не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма, безвозмездного пользования и других, указанных в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Либо согласие арендодателя может быть предоставлено в дополнительном соглашении сторон или односторонней сделкой.
3. Договоры субаренды и безвозмездного пользования являются производными от основного договора аренды. В этом случае перемена сторон в договоре аренды не происходит.
По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу - субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор и субарендатор. Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимо соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственной регистрации (ст. 609 ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. Договор субаренды является производным от основного договора аренды. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.
Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды: если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем арендатор.
Объектом субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).
4. В отличие от договора субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.
По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В этом случае согласия арендодателя не требуется (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна только с согласия арендодателя.
Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. В п. 5 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120) уточняется, что возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части помещений.
5. Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что собственником арендованной вещи остается арендодатель. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка - обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка - выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора. Норма, требующая при совершении сделок с арендными правами получения согласия арендодателя, является императивной и не может быть изменена договором (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК РФ).
Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и вопреки условиям договора аренды. Данное установление корреспондирует с п. 1 ст. 619 ГК РФ.
Указанное нарушение арендатором обязательства дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).
Официальный текст :
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий юриста :
Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Например, использовать складское помещение для хранения товаров, а не для организации производства и т.п. Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, жилое помещение запрещено использовать для производственных целей, прецизионные станки и высокотехнологичное оборудование - для не предусмотренных для них "грубых" операций.
Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать правом аренды и который может быть предметом самостоятельных сделок. Однако распоряжение этим объектом со стороны арендатора ограничено в силу того, что эти права возникают в отношении вещи. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, свобода распоряжения правом аренды также ограничивается волей арендодателя, которая должна быть прямо выражена. Такое согласие не требуется, если в договоре есть условие, которым арендатору априори предоставлено право осуществления перенайма.
В данной статье содержится исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. В отличие от распоряжения правом аренды использование права на передачу имущества в субаренду и в ссуду не является основанием прекращения у арендатора прав аренды, поскольку, оставаясь участником арендного договора, он заключает еще один договор - субаренды (поднайма) или ссуды.
Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор - к арендодателю. Иными словами, арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора. В частности, при просрочке арендных платежей по договору аренды арендатор не может ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, так же как и при нарушении условий пользования ухудшении имущества субарендатором.
Признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субаренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договоры аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В частности, к ним применяются те же требования в отношении формы и государственной регистрации, правила пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок с учетом правил пункта 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Право передачи арендованного имущества в субаренду может быть реализовано арендатором как самостоятельно, так и параллельно с правом распоряжения правом аренды. При этом перенаем не влияет на судьбу договора субаренды, который сохраняет свою силу. Правило, сформулированное в пункте 2 статьи 615, позволяющее арендатору с согласия собственника распоряжаться своим правом аренды и арендованным имуществом, действует, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или нормативно-правовыми актами. Нормы Земельного Кодекса РФ позволяют арендатору земельного участка передать его в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное.
Нарушение арендатором своих обязанностей, дает арендодателю право требовать в одностороннем порядке расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Это право на одностороннее расторжение договора арендодатель реализует в судебном порядке с учетом правил статьи 452 Гражданского Кодекса РФ . В то же время общее правило статьи 615 не применяется, если возникают основания для расторжения договора (когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями).
Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 615 ГК РФ
Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом (действующая редакция)
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
- BB-код
- Текст
URL документа [скопировать ]
Комментарий к ст. 615 ГК РФ
Судебная практика по статье 615 ГК РФ:
-
Решение Верховного суда: Определение N 310-ЭС17-2105, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
По мнению заявителя, суды пришли к ошибочному выводу о том, что к новому арендатору в силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят в полном объеме все права и обязанности существовавшие на момент его заключения, кроме неисполненных обязательств по уплате арендной платы, возникших до даты перехода права собственности на недвижимость...
-
Решение Верховного суда: Определение N 301-ЭС15-13990, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Отменяя решение по настоящему делу, суд апелляционной инстанции сославшись на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, пункт 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, исходил из того, что законодательство Российской Федерации не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника такого имущества...
-
Решение Верховного суда: Определение N 302-ЭС15-19746, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Судебная коллегия по рассмотрению экономических споров Верховного Суда Российской Федерации считает, что суды трех инстанций не применили к спорным правоотношениям подлежащие применению пункт 2 статьи 615 и пункт 2 статьи 391 ГК РФ и применили не подлежащие применению пункт 1 статьи 173.1 и пункт 2 статьи 166 ГК РФ, что является существенным нарушением норм права и привело к принятию неправильного решения поэтому судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, как принятые с существенными нарушениями норм материального права...
Новая редакция Ст. 615 ГК РФ
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к Ст. 615 ГК РФ
Судебная практика.
Пункт 2 ст. 615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Из всех правомочий арендатора особый интерес вызывает конструкция перенайма. Перенаем - это прекращение договора аренды с одновременным заключением нового договора на тех же условиях с новым арендатором. Специфика этого способа расторжения договора заключается в том, что арендодатель (если в договоре уже содержится принципиальное разрешение на перенаем) просто ставится в известность о смене арендатора, т.е. на выбор арендатора повлиять не может. Новый арендатор, со своей стороны, принимает имущество с обременениями, установленными прежним арендатором.
Судебная практика.
При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Другой комментарий к Ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Согласно п. 1 комментируемой статьи обязанность арендатора - пользование имуществом в соответствии с договором или назначением имущества. По договору аренды имущество может быть предоставлено как в определенных целях, так и для свободного использования. Указанные в договоре цели использования могут не соответствовать назначению имущества. Так, транспортное средство (яхта, теплоход и др.) нередко предоставляется в аренду не для перевозки груза или пассажиров, а для размещения в них стационарного портового ресторана, казино и проч. Если в договоре условия пользования не определены, то имущество используется в соответствии с его назначением. Его нельзя использовать свободно, вопреки назначению. Иногда характер использования имущества определяется в законе. Так, только для проживания граждан используется юридическим лицом арендованное жилое помещение (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
При предоставлении имущества для использования по определенному целевому назначению полное или частичное использование для иных целей будет считаться правонарушением. Примером пользования имуществом вопреки условиям договора может быть размещение промышленного предприятия в помещении, арендованном для офиса, либо размещение в нем не только офиса, но и предприятия.
Если пользование имуществом в соответствии с его назначением предполагает выполнение определенных правил, предписываемых правовыми актами, то соблюдение их - обязанность арендатора. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель, и т.п. (п. 1 ст. 13 ЗК).
2. Согласно п. 2 комментируемой статьи пользование имуществом может сочетаться с предоставлением арендатору возможности в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом.
С согласия арендодателя он вправе сдавать полученное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Субаренда (поднаем) заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу - субарендатору. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор в качестве арендатора. Наличие договора субаренды не изменяет прав и обязанностей сторон по договору аренды. Перед арендодателем по договору аренды остается ответственным арендатор. Между субарендатором и арендодателем по договору аренды не возникает правовых отношений.
Поскольку договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора. При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Поэтому договор субаренды может быть заключен лишь на срок, не превышающий срок договора аренды.
Объектом субаренды может быть всякое имущество, являющееся объектом аренды, поскольку правовыми актами об отдельных видах аренды либо об аренде отдельных видов имущества не установлено ограничений. Так, исключается субаренда имущества, взятого напрокат, субаренда участков лесного фонда (см. п. 2 ст. 631, ст. 31 ЛК).
К субаренде применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами. Сказанное означает, что договор субаренды должен совершаться в форме, предусмотренной для договора аренды, что требования закона о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так, арбитражный суд отказал истцу во взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы по договору субаренды нежилого помещения в связи с тем, что признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации (п. 19 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В отличие от субаренды (поднайма) при перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Так как к новому арендатору переходят в полном объеме права и обязанности прежнего арендатора, то договор перенайма должен быть совершен с соблюдением порядка, предусмотренного для уступки права требования и перевода долга - следовательно, лишь с согласия арендодателя. К перенайму, таким образом, применяются правила о цессии и переводе долга (см. ст. 382 - 392 ГК РФ). Согласие арендодателя на распоряжение имуществом определенным образом должно быть дано в той же форме, в которой совершен договор аренды.
3. Законом или иными правовыми актами (но не договором) могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. Так, лишены названных выше способов распоряжения имуществом арендаторы по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Напротив, дополнительные правомочия по распоряжению арендованным имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Такой арендатор вправе без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК РФ).
В п. 2 комментируемой статьи подчеркнуто, что во всех случаях распоряжения арендованным имуществом, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Он ответствен за своевременное внесение платы, использование имущества по назначению, поддержание имущества в надлежащем состоянии и т.п.
4. Арендатор вправе выбрать любой способ передачи права аренды другому лицу, не допуская, однако, передачи указанного права иными способами, кроме названных в ГК или иных правовых актах. Подобный вывод подтвержден и судебной практикой. Судебная практика исходит из того, что ГК устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу. Так, по одному из арбитражных дел соглашение о передаче арендатором права аренды посредством цессии судом было признано не предусмотренным п. 2 ст. 615 ГК способом передачи указанного права и потому не влекущим правовых последствий (п. 16 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
5. Согласно п. 3 комментируемой статьи нарушение арендатором требований, предусмотренных п. 1 и 2 ст. 615, порождает у арендодателя право на расторжение договора. Названное правило корреспондирует с положениями ст. 619 ГК, предусматривающим общие основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (см. комментарий к ст. 619 ГК РФ).
›